Права на недвижимость в ОАЭ. Кому разрешено владеть недвижимостью в Дубае и в ОАЭ?

В этой статье мы рассмотрим особенности законов о недвижимости в ОАЭ, и в Дубае в частности. Рассмотрим кому и на каких условиях разрешено владеть недвижимостью в Дубае и в ОАЭ.

Для начала кратко рассмотрим общее состояние рынка недвижимости ОАЭ, так как это влияет и будет влиять и на законодательство.

Тенденции и перспективы развития рынка жилой и коммерческой недвижимости в ОАЭ

На рынке наблюдается рост числа девелоперов, продающих недвижимость на основе «отложенного договора купли-продажи». В соответствии с такой договоренностью, покупатель может заселиться в объект недвижимости до полной оплаты, т.е. во время выплаты девелоперу покупной цены в рассрочку в соответствии с согласованным планом выплат.

В Дубае отложенные договоры купли-продажи должны быть зарегистрированы в «Земельном департаменте Дубая». После полной выплаты покупателем покупной цены (и выполнения покупателем всех соответствующих договорных обязательств) стороны могут обратиться в «Земельный департамент Дубая» с просьбой о преобразовании регистрации отложенной продажи в правоустанавливающий документ на имя покупателя («Title Deed»).

Ожидается постепенное восстановление рынка недвижимости ОАЭ по мере приближения и после выставки «Dubai World Expo 2020».

Кроме того, как ожидается, будет способствовать восстановлению рынка недвижимости объявление федерального правительства (в соответствии с решением Кабинета министров номер 56 от 2018 года) о долгосрочных резидентских визах ОАЭ для следующих категория лиц:

• инвесторы сферы недвижимости;
• инвесторы сферы государственных инвестиций;
• предприниматели;
• лица со специализированными талантами и исследователи из различных областей науки и знаний;
• почетные студенты с перспективным научным потенциалом.

В частности, пятилетняя резидентская виза может быть оформлена инвесторами сферы недвижимости в ОАЭ, если соблюдаются следующие условия:

• инвестор должен инвестировать в один или в несколько объектов недвижимости в ОАЭ сумму не менее 5 миллионов дирхамов (примерно 1,4 миллиона долларов).
• Инвестированная сумма не должна быть получена за счет кредита. Следовательно, заявители на визу не могут использовать ипотечную недвижимость для целей получения визы.
• Недвижимость должна находиться в собственности инвестора не менее трех лет с момента выдачи резидентской визы ОАЭ.
• Инвестор не должен нести финансовую ответственность по искам или гражданским искам, которые снижают его финансовую платежеспособность ниже 10 миллионов дирхамов (2.7 миллиона долларов).
• Инвестор должен иметь комплексный полис медицинского страхования, охватывающий его самого и его семью.

Понятие «Инвестор» определяется в Решении, как «иностранец, который тратит свой капитал для получения финансовой выгоды или дохода в соответствии с мерами контроля, указанными в Решении».

На рынке недвижимости продолжает расти число споров между покупателями и девелоперами. Большинство этих споров сосредоточено вокруг задержек и аннулирования проектов и строительных дефектов. Однако, продолжающиеся инициативы «Земельного департамента Дубая» по продвижению прозрачного и профессионального рынка недвижимости с продвинутыми стандартами, несомненно помогут предотвратить подобные споры.

Какие типы права владения недвижимостью в ОАЭ признаются законом?

Гражданский кодекс (Федеральный закон номер 5 от 1985 года) предусматривает различные виды владения, в том числе:

• «Freehold» — право использовать и занимать земельный участок или объект недвижимости постоянно.
• «Musataha» — право застроить земельный участок на определенный срок, не превышающий 50 лет. Владелец права «musataha» считается владельцем всех зданий на земельном участке в течение указанного срока.
• «Usufruct» — право пользования и занятия земельного участка или объекта недвижимости, принадлежащего другому лицу, в течение определенного срока, не превышающего 99 лет. «Usufruct» аналогичен понятию «leasehold» в английском праве.

В Дубае земельный участок также может быть подарен правителем Дубая гражданину ОАЭ бесплатно для коммерческих, промышленных или жилых целей. Подаренный земельный участок не является участком с правом «freehold» и подпадает под различные ограничения.

Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

ПОЛУЧИТЬ
КОНСУЛЬТАЦИЮ ПОЛУЧИТЬ
КОНСУЛЬТАЦИЮ

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Являются ли для недвижимости ОАЭ права на земельный участок и на здания юридически разделяемыми?

Как в Дубае, так и в Абу-Даби разрешается «объемное» разделение земельных участков и зданий на определенные компоненты (Статья 8 Дубайского руководства по общему регулированию (2010) и Статья 61 Закона Абу-Даби номер 3 от 2015 года).

Кто может владеть и осуществлять права на недвижимость ОАЭ? Есть ли ограничения на иностранное право собственности на недвижимость ОАЭ?

В Гражданском кодексе нет прямого запрета на иностранное право собственности на земельные участки. Однако, каждый эмират может принять свои собственные законы, регулирующие право собственности на недвижимость.

В Дубае граждане ОАЭ, граждане стран GCC и компании, полностью принадлежащие им, могут владеть недвижимостью в любом месте Дубая (Статья 4 Закона номер 7 от 2006 года).

Гражданин, не являющийся гражданином ОАЭ и стран GCC, может владеть правом «freehold», «leasehold» (до 99 лет) или «usufruct» только в некоторых районах Дубая, которые перечислены в Регулирующих положениях номер 2 от 2006 года (с поправками, внесенными Регулирующими положениями номер 1 от 2010 года), либо может владеть на территории свободных экономических зон.

В соответствии с существующей политикой «Земельного департамента Дубая»:

• Иностранная компания может владеть правом «freehold», «leasehold» (до 99 лет) или «usufruct» только в некоторых районах Дубая, и иностранная компания должна быть зарегистрирована либо в Дубае за пределами свободных зон, либо в свободной зоне «Jebel Ali» или в некоторых других свободных зонах.
• Фонд или траст (или организация, которая принадлежит фонду или трасту) не может владеть недвижимостью в Дубае.

Как распределяются права, обременения и другие интересы в отношении недвижимости в ОАЭ?

Регистрационный порядковый номер, присвоенный соответствующим реестром, определяет ранг залога для целей ликвидации. Если одновременно подано несколько заявлений на регистрацию залога, то всем залогам будет присвоен одинаковый регистрационный номер, и кредиторы будут ранжировать их в равной мере (Статья 1425 Гражданского кодекса ОАЭ, Статья 17 Закона Дубая номер 14 от 2008 года и Статья 45 Закона Абу-Даби номер 3 от 2015 года).

Обращайтесь к нам за консультацией на e-mail info@offshore-pro.info . Мы готовы помочь Вам с покупкой недвижимости, открытием счета в банке ОАЭ, а также с получением визы ОАЭ и открытием компании в ОАЭ!