Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых

Что случится с немецким рынком недвижимости в 2024 году?

Еще в 2021 году банкиры из Deutsche Bank опубликовали прогноз по рынку недвижимости Германии, из которого следовало, что цикл бума на этом рынке закончится в ближайшем будущем. Крайний срок, который они указали, — 2024 год. Позитивная динамика сохранялась до конца пандемии и даже после наступления энергетического кризиса. Но в 2023 году начали фиксироваться признаки стагнации. В канун Нового года выводы Deutsche Bank кажутся почти бесспорными.

Прогноз на рынок недвижимости в Германии

Реальная рецессия вот-вот сменит техническую

Учитывая, что Германия находится на грани скатывания из технической рецессии во вполне реальную в четвертом квартале 2023 года, кажется вполне логичным, что местный рынок жилья последует за немецкой экономикой в целом.

Самый большой кризис сейчас разворачивается в строительном секторе. Институт экономических исследований при Мюнхенском университете (нем.: Institut für Wirtschaftsforschung an der Universität München e.V.; Ifo Institut) сообщил, что количество отмен строительных проектов достигло нового максимума в октябре. 22% девелоперских компаний заявили о вынужденном отказе от строительных проектов. В Ifo Institut также назвали главные причины отмены строительных проектов:

  • повышение процентных ставок по кредитам;
  • рост затрат на строительство, включая удорожание стройматериалов и повышение зарплат для удержания кадров.

В ответ на стремительный рост инфляции в еврозоне Европейский центральный банк (ЕЦБ) повысил ключевую процентную ставку с нуля до 4,5% всего за год. Эти дополнительные затраты легли тяжелым бременем на субъектов строительного сектора, включая немецких производителей спецработ, поскольку многие ранее прибыльные девелоперские проекты из-за удорожания заемного капитала стали убыточными.

Арендаторы под ударом

Из-за сворачивания девелоперских проектов правительство Германии не выполнит план на 2023 год по вводу в эксплуатацию 400 тыс. новых единиц жилья, как это было в 2022 году. По мнению экспертов, основную тяжесть кризиса на себе ощутят арендаторы, которые столкнутся с дефицитом и ростом ренты.

Легко представить, что происходит, когда в мегаполисах вроде Берлина не удается обеспечить достаточное количество новых квартир и коттеджей на фоне стремительного роста спроса на доступное жилье. В сегменте коммерческой недвижимости ситуация не лучше. Поэтому читателям, планирующим регистрацию компании в Германии с юридическим адресом и офисом в Берлине, рекомендуется поторопиться.

По данным немецкого еженедельного журнала Wirtschaftswoche, более 99% городского жилья в немецкой столице уже занято. Это оставляет потенциальным квартиросъёмщикам мало места для маневра.

В свежем отчете о ситуации на рынке Немецкой ассоциации инвесторов в недвижимость (Der Deutsche Anlage-Immobilien Verbund; DAVE) содержится неутешительная статистика. В 25 проанализированных городах базовая арендная плата (без учета коммунальных и прочих сопутствующих платежей) выросла на 5–12% в уходящем году. В основном из-за избыточного спроса и более низкого предложения, чем ожидалось ранее.

И при отсутствии признаков смягчения дефицита на рынке, «подогреваемом» спросом со стороны иммигрантов, включая приверженцев маршрута бизнес-иммиграции в Берлин в качестве генерального директора, арендная плата в сегменте жилья продолжит расти.

Домовладельцы в плюсе, потенциальные покупатели на низком старте

В теории для цен на жилую недвижимость, выставленную на продажу, верно обратное. После пика в 2022 году они упали более чем на 10% по итогам первых 10 месяцев 2023 года. Группа из 14 экспертов, ежеквартально опрашиваемых инфорагентством Reuters, прогнозирует дальнейшее снижение на 2,8% в 2024 году. Эти же эксперты предполагают падение цен на 8% по итогам 2023 года в целом. Главным «виновником» снова называется повышение процентных ставок ЕЦБ, которое завершает эпоху дешевых ипотечных кредитов.

Новые экономические условия делают невозможной покупку недвижимости для все большего и большего числа жителей Германии. Как отмечают банкиры из ING Deutschland, рост процентных ставок вытеснил с рынка недвижимости около половины всех потенциальных покупателей.

Это соответствует данным, опубликованным DAVE. Согласно отчету организации, общая стоимость сделок купли-продажи недвижимости в Германии в первой половине 2023 года сократилась вдвое, достигнув чуть менее 15 миллиардов евро. Это самый низкий уровень за полугодие с 2012 года.

Наблюдая снижение цен и удорожание ипотеки, потенциальные покупатели занимают выжидательную позицию. Снижению активности покупателей в сегменте вторички также способствует значительный рост эксплуатационных расходов, усугубляемый низкой энергоэффективностью старого жилфонда. Затраты на отопление, электричество, муниципальные сборы и прочие расходы домовладельцев сильно выросли из-за энергетического кризиса. В текущих реалиях стоит обратить внимание новостройки с современным эффективным оборудованием. Подборка свежих объектов от наших партнеров:

Перспективы преимущественно мрачные, но не для всех

Мало что говорит в пользу улучшения ситуации в немецком секторе недвижимости или экономике Германии в целом в ближайшем будущем. Но не все аналитики отбрасывают большие надежды на предстоящий год. И эксперты DAVE, и их коллеги из Ассоциации недвижимости Германии (нем.: Immobilienverband Deutschland; IVD) не исключают формирование условий для восстановления рынка в 2024 году.

В частности, в DAVE заявляют, что рынок находится в «фазе консолидации». Завершение этого этапа позволит начать восстановление уже в начале 2024 года за счет замедления инфляции и нормализации цен на строительные материалы. Но поскольку в октябре Федеральное статистическое бюро Германии (нем.: Destatis) сообщило, что почти все цены на материалы в первой половине 2023 года были значительно выше докризисного уровня, такой оптимистичный прогноз кажется сомнительным.

В IVD также считают, что немецкий рынок недвижимости скоро восстановится. Но это произойдет не раньше четвертого квартала 2024 года. Самое время выбирать оптимальный лот, чтобы закрыть сделку, когда цены достигнут дна, и возобновится их рост. Рекомендуем подборку лотов от проверенных партнеров:

Наконец, в исследовательском институте Empirica не ожидают, что в 2024 году на немецком рынке недвижимости «лопнет пузырь», которого многие сильно опасаются. Вместо этого наступит стагнация или даже медленный рост. Но арендаторы не будут избавлены от более высокой арендной платы, что заставит их рассмотреть возможность покупки собственной жилплощади, которая к тому моменту начнет расти в цене.

Аренда в Германии все равно дешевле, чем покупка

Арендная плата в Германии растет уже много лет. Особенно в крупных городах. Но эксперты говорят, что арендаторы могут получить больше за свои деньги по сравнению с людьми, которые покупают собственную недвижимость в Германии.

Обостряющийся жилищный кризис в Германии оказывает большое влияние как на арендаторов, так и на покупателей. Немецкая ассоциация арендаторов (нем.: Deutscher Mieterbund) предупредила, что квартиросъемщики могут столкнуться с резким повышением арендной платы в ближайшие годы, при этом стоимость жизни, включая съем недвижимости, будет расти гораздо быстрее, чем доходы домохозяйств.

Хотя в стране действует относительно сильные механизмы защиты от резкого роста арендной платы, в Deutscher Mieterbund предупредили, что арендодатели могут использовать все доступные им правовые механизмы для максимально возможного повышения ренты. Если нынешняя тенденция сохранится, число домохозяйств в Германии, которым приходится тратить 40%+ дохода на аренду жилья, увеличится до 5+ миллионов в ближайшие несколько лет.

В такой ситуации можно подумать, что настало время уйти с рынка аренды и задуматься о покупке собственной жилплощади. Но новое исследование показывает, что финансовое бремя пока еще выше для обывателей, которые хотят подняться по жилищной лестнице и купить собственную недвижимость.

Эксперты страховой компании Allianz Trade пришли к выводу, что покупка недвижимости «значительно дороже, чем аренда в Германии». Даже если арендная плата будет повышена на максимально допустимые по закону 20% в следующем году по сравнению с 2023 годом, разница между средними выплатами по ипотеке и средней арендной платой все равно составит 381 евро в месяц.

Почему сейчас так дорого покупать?

На первый взгляд, покупатели в Германии сейчас находятся в довольно хорошем положении. После начала кризиса в Украине рынок недвижимости сильно пострадал, что положило конец многолетнему росту цен. Но хотя запрашиваемые цены сейчас падают, покупателям теперь приходится мириться с высокими процентными ставками по ипотечным кредитам, которые могут добавить сотни евро к их ежемесячным кредитным выплатам.

По сравнению с сентябрем 2022 года, когда процентная ставка в еврозоне составляла всего 0,75%, к сентябрю 2023 года ставки достигли головокружительных 4%. Это повышение нивелировало преимущества снижения цен на недвижимость, которая стала дешевле в среднем примерно на 10% в годовом исчислении.

Но по мнению аналитиков Allianz, цены на недвижимость должны упасть еще на 20%, а арендная плата повыситься на 20%, чтобы покупка недвижимости стала окупаемой в 2024 году. Либо так, либо ставки по ипотечным кредитам должны будут снизиться до 1,78% (более чем в 2 раза по сравнению с текущими ~4%).

Это в некоторой степени объясняет, почему еще в 2022 году в большинстве частей Германии покупатели все еще получали более выгодные условия, чем арендаторы. Ежегодное исследование, опубликованное Ifo Institut, показало, что в 2022 году арендаторы в более чем двух третях регионов Германии платили в виде ренты больше, чем домовладельцы с ипотекой.

В 328 из 401 исследованного региона и города домовладельцы платили в среднем 10,04 евро за квадратный метр по ипотеке. Для сравнения: арендаторам, снимавшим аналогичные объекты недвижимости, приходилось платить по 10,90 евро за «квадрат». Но к 2023 году ситуация изменилась: в двух третях регионов условия были более выгодными для арендаторов, а не покупателей.

Стоит ли подниматься по жилищной лестнице?

Расчет ежемесячных выплат по ипотеке по сравнению с ежемесячной арендной платой не дает полной картины. Хотя цены на недвижимость и процентные ставки, несомненно, играют роль при принятии решения в пользу аренды или покупки, личные предпочтения и обстоятельства также важны.

Региональные изменения могут со временем привести к росту цен на жилье, что может сделать недвижимость хорошей инвестицией, хотя здесь также могут быть колебания. И если убежденным арендаторам придется платить арендную плату пожизненно, то большинство покупателей погасят ипотеку к моменту выхода на пенсию, что открывает хорошие возможности для экономии в будущем. 

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.