Сколько времени занимает продажа недвижимости в Португалии?

Планируете переехать в Западную Европу и готовы купить недвижимость в Португалии ради иммиграционных льгот и не только? Рекомендуем задуматься о выходе из инвестиций в будущем, покупая максимально ликвидную недвижимость. Выбрать ликвидный объект и закрыть сделку на наиболее выгодных Вам условиях помогут данная статья и консультация с нашими экспертами! 

Зачем покупать недвижимость в Португалии?

Теплый климат, протяженное побережье Атлантического океана, живописные горы, низкий уровень преступности, органические продтовары и относительно невысокая стоимость жизни, высокоразвитые медицина и образование, налоговые льготы для новых фискальных резидентов – переезд в Португалию сулит множество преимуществ.

Располагая собственным жильем в Португалии, новоприбывший будет избавлен от необходимости ежемесячно оплачивать съемное жилье, стоимость которого стабильно повышается, а также сможет не опасаться возможного расторжения контракта с арендодателем по тем или иным причинам.

Но, пожалуй, главный бонус заключается в возможности получения золотой визы в Португалии на основании покупки недвижимости. Да, россиянам и белорусам португальская золотая виза временно недоступна вследствие санкций, но читатели из иных стран вполне могут воспользоваться данной возможностью.

А гражданам РФ и РБ рекомендуется рассмотреть португальскую визу D7, выдаваемую финансово независимым иностранцам, для сохранения которой придется проживать большую часть каждого года на территории принимающей страны (обладателю золотой визы достаточно гостить в Португалии 1 неделю ежегодно). Собственное жилье в Португалии при таком раскладе также придется весьма кстати.

Где искать ликвидную недвижимость в Португалии?

С причинами покупки разобрались. Пора искать локацию. Одним из главных параметров выступает ликвидность актива, выражающаяся в скорости нахождения нового покупателя (скорость выхода из инвестиций).

Спрос на недвижимость в Португалии жилого назначения растет, вопреки инфляции и удорожанию жилья. Данный тренд отражается на продолжительности нахождения на рынке квартир и коттеджей, выставляемых на продажу. Согласно данным портала Idealista:

• 14% объектов жилой недвижимости в Португалии, купленных в 1 половине 2022 через одноименную платформу, находились на рынке менее 1 недели;
• 15% объектов сменили владельца за период от 2 недель до 1 месяца;
• 25% выставленного на продажу жилья потребовалось от 1 до 3 месяцев, чтобы обзавестись новым владельцем;
• 33% — от 3 месяцев до 1 года;
• 13% — дольше 1 года.

Но где именно находится наиболее ликвидная жилая недвижимость в Португалии. Рассмотрим подробный отчет с детализацией по:

• Крупным городам / столицам округов / районным центрам;
• Провинциям.

Сколько времени занимает продажа недвижимости в крупных городах (столицах округов)?

Анализируя «экспресс-продажи» в португальских городах, можно заметить интересный тренд: объекты недвижимости, продающиеся менее чем за 1 неделю, в основном находятся в Фару и Фуншале. В обоих городах наблюдается наиболее высокая доля экспресс-продаж (24%). Далее следуют Порту (19%), Эвора (18%), Сетубал и Коимбра (по 14% в обоих городах).

Ниже среднего национального показателя (14%) находятся Лейрия (12%), Брага, Авейру, Лиссабон, Каштелу-Бранку (10% в четырех столицах округов), Вила-Реал (9%) и Сантарен (9%). Столицей округа, отметившейся наименьшей долей экспресс-продаж жилья, является Бежа, где в первой половине 2022 менее чем за семь суток закрылось лишь 3% сделок. Далее следуют Понта-Делгада (6%), Визеу (6%), Виана-ду-Каштелу (6%), Браганса (8%) и Гуарда (8%).

Скорость продажи жилья в Португалии по крупным городам / столицам округов / районным центрам (слева направо — менее 1 недели [салатовый], от 2 недель до 1 месяца [серый], от 1 до 3 месяцев [светло-серый], от 3 месяцев до года [желтый] и более [фиолетовый]).

В каких португальских провинциях недвижимость продается быстрее?

В случае португальских провинций, также известных как округа, рынок ведет себя иначе. Наибольшая доля продаж менее чем за неделю оказалась зафиксирована в районе Порту (25%). Далее следуют Мадейра (20%), Лиссабон (12%), Сетубал (12%), Виана-ду-Каштелу, Лейрия, Авейру, Сантарен (по 10% в четырех округах), Фару (9%), Коимбра (9%), Брага (9%) и Эвора (8%).

Напротив, в Беже доля «экспресс-продаж» оказалась наиболее низкой (2%). Немного выше в списке идут Браганса (3%), Каштелу-Бранку, Вила-Реал и Порталегри (по 6% в трех округах).

Скорость продажи жилья в Португалии по провинциям (слева направо — менее 1 недели [салатовый], от 2 недель до 1 месяца [серый], от 1 до 3 месяцев [светло-серый], от 3 месяцев до года [желтый] и более [фиолетовый]).

Сколько сейчас стоит недвижимость в Португалии?

Снизится ли стоимость жилья в Португалии? Маловероятно. Как минимум, в среднесрочной перспективе. Причина – текущее экономическое положение. Инфляция подскочила на 8,7% в июне 2022, а процентные ставки по ипотечным кредитам растут вместе с резким повышением показателя Euribor. Как следствие, покупка недвижимости в Португалии продолжает становиться все более «дорогим удовольствием».

За 1 квартал 2022 стоимость жилья выросла на 17,2% относительно аналогичного прошлогоднего периода, согласно данным Национального статистического управления Португалии (Instituto Nacional de Estatística; INE). По итогам отчетного периода цены достигли в среднем 1454 евро за квадратный метр (€/м²).

Показатель также увеличился на 7,3% относительно 4 квартала 2021, когда средние цены составляли 1355 €/м². В октябре-декабре 2021 темп изменения цен на жилье в годовом сопоставлении составил 14,1%, что ниже зафиксированного кварталом позже.

На приведенной ниже диаграмме показана средняя стоимость жилой недвижимости в Португалии в € по итогам отдельных ​​кварталов, начиная с января-марта 2020 и темп изменения цен на жилье в годовом исчислении (%).

Изменение цен на жилую недвижимость в Португалии поквартально с 1 кв. 2020 по 1 кв. 2022

Интерес иностранцев к дорожающей жилой недвижимости в Португалии не ослабевает

Кто покупает дорожающие квартиры и коттеджи в Португалии? Согласно официальной статистике, в первом квартале 2022 именно иностранцы покупали более дорогие дома, чем португальцы. Как сообщает статистическое управление Португалии:

• В случае покупателей с налоговым резидентством за границей средняя цена продажи жилья в отчетном периоде составила 2 209 €/м² (что ниже, чем в предыдущем квартале, когда показатель составил 2 302 €/м²);
• В случае покупателей с налоговым резидентством в Португалии средняя цена продажи составила 1428 €/м² (в четвертом квартале 2021 показатель составлял 1319 €/м²).

Согласно данным ведомства INE, в первом квартале 2022 продажи португальского жилья гражданам иных стран увеличились более чем на 70% относительно аналогичного периода 2021. Количество покупателей из стран Евросоюза увеличилось на 72,3% в годовом исчислении, а количество зарубежных покупателей из стран, не входящих в Евросоюз, выросло на 79,1%.

В общей сложности иностранцы купили 2556 объектов недвижимости в Португалии, включая 1435 продаж с участием покупателей из иных стран Евросоюз и 1121 продаж гражданам прочих государств, на общую сумму 842,2 млн €.

Динамика цен на жилую недвижимость в Португалии в разрезе субрегионов

Увеличение стоимости жилья в отчетном периоде зафиксировано в большинстве субрегионов (subregião) Португалии. Согласно данным INE, жилая недвижимость подорожала в 22 из 25 субрегионов страны, причем в Алгарве (2 237 €/м²) и в столичной агломерации Большой Лиссабон Grande Lisboa (1 986 €/м²) зафиксированы наиболее высокие цены в Португалии в разрезе сделок с участием местных и иностранных покупателей (если классифицировать покупателей по критерию резидентства):

• Иностранцы: Алгарве (2588 €/м²) и Большой Лиссабон (3533 €/м²);
• Португальцы: Алгарве (2 115 €/м²) и Большой Лиссабон (1 969 €/м²).

Среди субрегионов с наиболее высокими ценами на жилье дополнительно фигурируют автономный район Мадейра (1586 €/м²) и агломерация Порту (1555 €/м²). Четыре перечисленных субрегиона являются единственными, где средняя стоимость жилья выше относительно среднего показателя в целом стране.

Напротив, наиболее низкими ценами на недвижимость в Португалии отметились Альту-Алентежу (500 €/м²), а также субрегионы Бейра (Центральная Португалия) и Серра-да-Эштрела (Гуарда) (580 €/м²).

Но в каких португальских субрегионах стоимость жилья выросла больше всего в 1 квартале 2022 относительно аналогичного прошлогоднего периода? Именно в Бейре и Серра-да-Эштрела (23,7%). Далее следует Алентежу-Литораль (22,1%), Алгарве (22,0%) и агломерация Порту (17,4%). Перечисленные субрегионы продемонстрировали более высокий годовой рост цен, чем на национальном уровне.

Жилье в отчетном периоде подешевело в Альту-Алентежу (-5,1%), Лезириа-ду-Тежу (Сантарен) (-0,6%) и Бейра-Байша (-0,5%).

Стоимость жилья растет во всех муниципалитетах с населением 100+ тыс.

Стоимость жилья в Португалии выросла в 25 муниципалитетах с населением более 100 тысяч в отчетном квартале. Наиболее значительный рост в годовом исчислении зафиксирован в Вила-Нова-де-Гайя (+20%). Далее следуют Гондомар (+19,8%), Сетубал (+19,4%) и Синтра (+18,5%). Наименее значительные изменения в ценах на жилье наблюдались в Матозиньюше (+4,5%) и Лейрии (4,9%).

Лиссабон продолжает оставаться португальским муниципалитетом с населением более 100 тысяч человек, где покупка жилья является наиболее дорогой относительно общестранового уровня. В отчетном периоде медианная стоимость жилья составила 3757 €/м². Далее следуют Кашкайш (3319 €/м²), Оэйраш (2 873 €/м²) и Порту (2 495 €/м²).

Барселуш, Санта-Мария-да-Фейра и Гимарайнш являются муниципалитетами, предлагающими наиболее доступную недвижимость. В первом квартале 2022 медианная стоимость жилья там составила 1008 €/м², 1064 €/м² и 1065 €/м², соответственно.

В тематическом отчете INE подчеркивается, что в 1 квартале 2022 все муниципалитеты с населением более 100 000 человек в агломерациях Лиссабона и Порту, за исключением Гондомара и Санта-Мария-да-Фейра, зафиксировали среднюю стоимость жилья выше общенационального значения (1454 €/м²).

Динамика продаж впечатляет

Согласно данным INE, в период с января по март 2022 совершено 43 544 сделки с недвижимостью в Португалии, что на 25,8% выше относительно результата, зафиксированного по итогам аналогичного прошлогоднего периода.

Число сделок купли-продажи в сегменте новостроек в отчетном периоде выросло на 28,7% (7 603 закрытых сделок). В случае вторички зафиксирована 35 941 сделка. Показатель продемонстрировал сопоставимый рост относительно аналогичного прошлогоднего периода (+25,2%).

Местные домохозяйства являлись главной движущей силой на рынке в отчетном периоде, поскольку на их долю пришлось 86,9% всех закрытых сделок. Показатель продемонстрировал увеличение на 28,6% относительно аналогичного прошлогоднего периода.

Благодаря возросшей активности местных и иностранных покупателей оборот португальского рынка жилья в отчетном периоде увеличился на 44% относительно аналогичного периода 2021. Рынок сгенерировал порядка 8,1 млрд. € в период с января по март 2022.

Причины роста стоимости жилой недвижимости в Португалии

Рекордный рост цен на жилье в Португалии, согласно мнению экспертов местной Ассоциации посредников в сфере недвижимости (Associação dos Mediadores do Imobiliário de Portugal; ASMIP), является следствием влияния следующих факторов:

• Дисбаланс спроса и предложения: Сообщается, что предложение жилья находится на исторически низком уровне, что оказывает значительное давление на цены. В люксовом сегменте предложение практически равно нулю, а спрос продолжает расти. По словам экспертов, нехватка жилья частично связана с длительными задержками при выдаче разрешений на новое строительство и реконструкцию (особенно в центральных частях городов).
• Низкая база: Эксперты связывают рекордно высокую динамику с низкой базой, поскольку португальский рынок жилья практически остановился в начале 2021 вследствие пандемии.
• Золотая виза: Еще одним фактором является восстановление интереса к оформлению золотой визы. За первые пять месяцев 2022 общая стоимость недвижимости в Португалии, приобретенной иностранцами в рамках местной схемы инвестиционной иммиграции, составила 190,2 млн. евро. Чтобы попытаться ослабить активность иностранцев, претендующих на инвестиционное резидентство, правительство Португалии оказалось вынуждено с января 2022 исключить покупку недвижимости в Лиссабоне и северном городе Порту из перечня оснований для оформления золотой визы.
• Приток экспатов из Евросоюза: Португалия в целом и, в частности, Лиссабон пользуются большим спросом у иностранных инвесторов и экспатов из иных государств Евросоюза, желающих работать удаленно в государстве с низкой стоимостью товаров и услуг. Солнечный климат Португалии и более низкая стоимость жизни привлекли волну иностранных покупателей жилья, готовых платить за квартиру в столичном Лиссабоне более чем в два раза больше относительно местных покупателей.
• Удорожание стройматериалов: Стоимость рабочей силы и строительных материалов увеличилась «безмерно», что является отражением ситуации на мировых рынках сырья и украинского кризиса.

Экспертная помощь желающим купить недвижимость в Португалии

Если желаете купить ликвидную жилую недвижимость в Португалии на наиболее выгодных условиях, попутно получая иммиграционные и налоговые льготы и решая смежные вопросы (открытие счета в банке и т.д.), обратитесь к нашим экспертам за помощью.