Португальская недвижимость под сдачу + ВНЖ в 2022

Схема инвестиционной иммиграции Португалии, которая предлагает возможность получить европейский вид на жительство и открывает путь ко второму паспорту, изменится с наступлением января 2022. Инвесторы лишатся возможности претендовать на ВНЖ, покупая португальскую недвижимость жилого назначения в Лиссабоне, Порту и многих залитых солнцем пляжных городках. Но не все потеряно! Ищем лазейки и изучаем статистику, понимая, что инвестировать в португальскую недвижимость, определенно, стоит даже после Нового года.

Изменения правил выдачи золотой визы — драйвер спроса на португальскую недвижимость

Действующая в Португалии программа инвестиционной иммиграции ARI (Autorização de Residência para Atividade de Investimento) является одним из наиболее популярных способов получения европейской золотой визы с целью создания плана «Б» или упрощения переезда для состоятельных россиян, украинцев, казахстанцев и белорусов, планирующих эмигрировать.

Согласно мнению экспертов, прямо сейчас ключевым драйвером спроса выступают грядущие изменения в условиях программы, призванные перенаправить деньги инвесторов из наиболее популярных районов страны в сельскую местность. Ключевые нововведения, вступающие в силу 1 января 2022, выглядят следующим образом:

• Исключается возможность приобретения португальской недвижимости жилого назначения в Лиссабоне, Порту и большинстве прибрежных городов региона Алгарви;
• Минимально допустимый размер капиталовложений в инвестиционные фонды и фонды венчурного капитала увеличится с 350 000 € до 500 000 €;
• Допустимый размер перевода капитала из-за рубежа для размещения на банковском счете в Португалии увеличится с 1 млн. € до 1,5 млн. €.
• При регистрации новой коммерческой компании / увеличения доли существующей коммерческой компании иностранцам, заинтересованным в оформлении золотой визы, придется инвестировать 500 000 € (вместо 350 000 €) и создать не менее пяти рабочих мест.

Рынок возвращается к докризисным показателям благодаря иностранным инвестициям

По данным консалтинговой компании Savillis, рынок недвижимого имущества Португалии быстро восстанавливается до уровня, предшествующего пандемии. В одном только третьем квартале 2021 данный рынок привлек инвестиции размером 534 миллиона €. Причем более 80% соответствующих капиталовложений внесли иностранные компании и физлица, включая претендентов на ВНЖ Португалии через инвестиции.

Анализируя рыночную динамику за период с января по сентябрь 2021, эксперты Savills пришли к выводу о достижении оборота в 1,1 миллиарда €. Аналитики также рассчитывают, что по итогам 2021 в целом данный показатель приблизится к 2 миллиардам €.

Согласно данным международной консалтинговой компании, в период с января по сентябрь 2020 объем инвестиций в португальскую недвижимость достиг 2,278 миллиарда €, увеличившись на 39% относительно аналогичного периода 2019.

Согласно проведенному анализу, в январе-сентябре 2021 офисный сегмент являлся лидером по росту востребованности. На долю данного сегмента пришлось 36% от общего объема инвестиций в португальскую недвижимость. Одновременно отмечается, что сектор торговых площадок больше всего пострадал от пандемии. На долю магазинов и прочих торговых объектов пришлось всего 8% от общего объема инвестиций в португальскую недвижимость по итогам 3 кварталов 2021.

Эксперты отмечают, что 4/5 от общего числа сделок пришлось на долю иностранных инвестиций, поступавших главным образом из Франции, Великобритании и Испании. Одновременно наблюдается увеличение внутренних инвестиций: местные инвестиционные фонды и частные инвесторы демонстрируют заинтересованность приобретением продуктов в офисном и торговом сегментах. Аналитики ожидают, что по мере снятия противоэпидемиологических ограничений будет повышаться инвестиционная привлекательность сектора торговой португальской недвижимости.

Спрос на жилье увеличивает цены на португальскую недвижимость в 2021

Результаты исследования, проведенного командой популярного регионального риэлтерского портала Imovirtual, показали: средняя стоимость португальской недвижимости в третьем квартале 2021 выросла на 1,4% по сравнению со вторым кварталом и составила 368 441 € (на 25 900 € дороже относительно аналогичного периода 2020).

 Наиболее дорогими регионами оказались следующие:

• Лиссабон (средняя цена жилья в 3 квартале 2021 составила 591 072 €);
• Фаро (485 065 €);
• Мадейра (369 579 €).

Наиболее дешевыми регионами стали:

• Гуарда (113 304 €);
• Каштелу-Бранку (124 717 €);
• Порталегре (129 543 €).

Наиболее значительный рост относительно второго квартала 2021 зарегистрирован в следующих регионах:

• Порталегре (+7,3%);
• Вила Реал (средняя стоимость 191 057 €; +6,8%);
• Мадейра (+5,7%);
• Сетубал (306 522 €; +5,2%).

Районами, отметившимися наибольшим увеличением средней цены продажи в третьем квартале 2021 относительно аналогичного периода 2020, стали:

• Эвора (258 395 €; +29,3%);
• Мадейра (+17,9%);
• Порталегре (+12,4%).

Где покупать португальскую недвижимость под сдачу в аренду?

Результаты исследования портала Imovirtual показывают, что в третьем квартале 2021 средняя стоимость съема португальской недвижимости жилого назначения выросла на 0,6% относительно предыдущего квартала (996 € до 1002 €). Однако относительно третьего квартала 2020, когда средняя цена арендного жилья составляла 1054 €, произошло снижение на -4,9 процента.

Наиболее дорогими районами с точки зрения стоимости аренды жилья в Португалии в третьем квартале 2021 оказались:

• Лиссабон (1263 €);
• Порту (947 €);
• Мадейра (874 €);
• Фару (826 €);
• Сетубал (761 €).

Наиболее дешевыми стали:

• Каштелу-Бранку (399 €);
• Браганса (401 €);
• Порталегре (421 €).

Бежа (496 €; +16,2%), Вила-Реал (513 €; + 15,8%) и Порталегре (+ 15,3%) в третьем квартале 2021 отметились наибольшим повышением арендной платы в квартальном исчислении.

Удорожание строительства португальской недвижимости как драйвер дальнейшего роста стоимости сделок

Собираясь купить португальскую недвижимость, относящуюся к категории жилья, под оформление ВНЖ, готовьтесь к росту цен. По данным Национального института статистики Португалии (Instituto Nacional de Estatística; INE), в сентябре 2021 затраты на строительство нового жилья выросли на 7,1% относительно аналогичного прошлогоднего периода, дополнительно увеличившись на 0,4% относительно предыдущего месяца.

Согласно отчету INE, стоимость стройматериалов и рабочей силы выросли на 8,9% и 4,6% в годовом исчислении, соответственно. Относительно августа 2021 рассматриваемые показатели увеличились на 8,7% и 4%, соответственно.

Эксперты отмечают влияние общемирового тренда к росту стоимости стройматериалов ввиду формирования дефицита за счет реализации отложенного спроса, возникшего в период локдаунов после объявления пандемии. Расходы на рабочую силу также повышаются ввиду дефицита кадров и высокого спроса на услуги специалистов.

Возможность оформить золотую визу в обход новых ограничений

Указанные выше изменения в законодательстве, регулирующем выдачу ВНЖ за покупку португальской недвижимости в прибрежных / крупных городах и вступающие в силу 1 января 2021, касаются только стандартного жилья (виллы, квартиры, коттеджи). 

Местные риэлторы и застройщики нашли способ частично обойти ограничения, позволяя инвесторам продолжить оформлять золотую визу через покупку португальской недвижимости в Порту, Алгарви и Лиссабоне. Доступно 4 варианта:

1. Коммерческая португальская недвижимость

Во-первых, инвестиции в коммерческую португальскую недвижимость для последующей сдачи в аренду / личного использования в целях, связанных с бизнесом. Выбирать предлагается из объектов следующих видов:

• Офисные комплексы;
• Объекты торговой инфраструктуры;
• Постройки промышленного назначения;
• Курортные комплексы;
• Логистические объекты.

2. Апартаменты на курорте

Во-вторых, закон не запрещает оформление ВНЖ через покупку апартаментов в курортном комплексе, которые инвестор сможет занимать в период нахождения в Португалии. Например, в ходе деловых поездок / отпуска.

Покупая туристические апартаменты в составе, например, апарт-отеля, претендент на золотую визу, не собирающийся проживать в Португалии постоянно, делает рациональный шаг с инвестиционной точки зрения. Ведь он может проводить там две / три недели, а в остальное время – сдавать актив в аренду туристам.

3. Участок под застройку

В-третьих, когда дело доходит до покупки португальской недвижимости под оформление золотой визы, многие забывают о возможности покупки земельных участков, которые при необходимости можно превратить в виллу у моря / фермерский дом мечты. Доступные варианты безграничны. В данном случае инвестор не покупает готовое жилье, следовательно, новые правила не нарушаются. Нужно лишь приготовиться потратить время и деньги на возведение нового жилья – для многих, желающих создать что-то «под себя», это вполне приемлемые издержки.

4. Покупка португальской недвижимости через инвестиционный фонд

В-четвертых, закон не запрещает изменить способ внесения капитала в португальскую недвижимость, воспользовавшись помощью инвестиционного фонда. Как отмечают эксперты Португальской ассоциации девелоперов и инвесторов в недвижимость (Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários; APPII),  многие девелоперы создали инвестиционные фонды частного капитала, позволяющие претендентам на ВНЖ Португалии продолжать инвестировать, куда они хотят.

Как работает подобный механизм? Девелопер создает инвестиционный фонд, помещая португальскую недвижимость в портфель активов фонда. Подобное позволяет иностранному инвестору купить доли фонда минимум на 500 тысяч € (до 01.01.2022 достаточно вложения 350 тысяч €) и получить золотую визу.

Власти ранее уже позволили иностранцам получать золотую визу через инвестиционный фонд, но наиболее популярным вариантом всегда являлась прямая покупка португальской недвижимости. В APPII отмечают, что к настоящему моменту около дюжины девелоперов занимаются реализацией данного механизма.

Но при выборе данного варианта ситуация далека от идеальной. «Обратной стороной медали» является то, что инвестор покупает португальскую недвижимость не напрямую, не получая полное право собственности на актив, но в конечном итоге покупатель получает возможность распоряжаться жильем.

Почему инвесторы и экспаты выбирают золотую визу Португалии

Состоятельные россияне, украинцы, казахстанцы, белорусы и граждане иных государств, не входящих в Евросоюз, стремятся создать «запасной аэродром» в Португалии, покупая португальскую недвижимость в Кашкайше / Лиссабоне / Порту / Алгарви и оформляя ВНЖ на основании совершенной покупки. Зачастую инвесторами движут следующие преимущества:

• Безопасность: Португалия недавно заняла 4 место в рейтинге наиболее миролюбивых и безопасных государств (Global Peace Index 2021). Данный результат, несомненно, привлечет многих жителей постсоветского пространства, обеспокоенных высоким уровнем преступности / коррупции / некомпетентностью полицейских на родине.
• Безвизовый въезд в Европу: Для многих безвизовый Шенген — основная причина получения золотой визы. Если собираетесь часто путешествовать по Европе по делам / ради отдыха, рассмотрите подобную возможность. Инвесторы  дополнительно получают право проживать и работать в Португалии.
• Излюбленное место выхода на пенсию: Португалия является одним из наиболее популярных направлений для проживания среди пенсионеров и, согласно рейтингу Global Retirement Index 2020, входит в десятку первоклассных мест для выхода на пенсию.
• Благоприятное налоговое законодательство: Португалия предлагает физлицам один из наиболее благоприятных налоговых режимов в Евросоюзе. Нет налога на наследство / подарки от близких родственников. Налоговые резиденты, участвующие в программе Residente Não Habitual (RNH), вольны воспользоваться 10-процентной ставкой подоходного налога на иностранный пенсионный доход и нулевым НДФЛ на трудовые доходы из-за рубежа (при соблюдении ряда условий).
• Простое второе гражданство: Физлица, получившие золотую визу Португалии, вправе претендовать на гражданство Евросоюза через пятилетний срок. Претендентам придется подтвердить базовое знание португальского языка. Иностранным гражданам, заинтересованным в получении гражданства Португалии через инвестиции в золотую визу, не требуется проживать в данной стране безвылазно в течение 5-летнего периода натурализации – достаточно гостить по неделе ежегодно в своей португальской недвижимости.

Экспертная помощь при выборе и покупке португальской недвижимости под золотую визу

Португалия – страна на юго-западе Европы, предлагающая экспатам возможность насладиться прекрасным побережьем, очаровательными городами с безопасными районами и множеством причудливых пляжных поселков. Проживание в данной стране – фантастический способ познакомиться с богатой культурой, великолепной кухней и размеренностью Западной Европы. Остается выбрать и купить португальскую недвижимость под золотую визу!