Вторичный рынок недвижимости в Германии называют идеальной инвестицией для консерваторов, а так же хвалят за надежность и прибыльность. Не для кого не секрет, что дотошные немцы все что могут, поддерживают в порядке и даже самые старые дома у них в неплохом состоянии.
Но причина популярности вторичного рынка Германии не только в этом. Вторая, и, наверное, основная причина – невысокая закупочная цена и стабильная отдача. Если сравнивать с рынком первичного жилья, то получается, что новый дом покупает 1 клиент, а вторичное жилье – 5. К тому же потребность в жилье не уменьшается, а новых проектов просто не хватает. Вот и разбирают то, что уже есть.
Чаще всего инвесторы поступают таким образом: находят подходящий старый дом, оценивают его состояние, договариваются о покупке и покупают, делают реставрацию/реновацию, запускают жителей и взимают арендную плату. В итоге довольны все: жители, так как имеют нормальное жилье, города и производства, так как их жителям и работникам есть, где жить, а инвесторы – что идёт постоянная прибыль.
Существует три вида недвижимости на вторичном рынке: жилая, курортная и коммерческая. Наименее прибыльная недвижимость – курортная. И хотя она пользуется популярностью, в частности, у российских инвесторов, но всё же её покупают для личного использования, причем регулярного (подышать свежим воздухом, поплавать в минеральном источнике). Сдача в аренду вызывает дополнительные траты, которые в итоге сводят к нулю всю прибыль. Краткосрочную аренду съедят тарифы обслуживающей компании, а долгосрочная скорее всего вообще не случится, т.к. в курортных зонах чаще всего нет крупных мест скопления рабочих мест, а значит, некому арендовать жилье.
Среди курортных зон Германии стоит назвать район Баварских гор, побережье Балтийского моря, Саксонскую и Франконскую Швейцарии (в общем море, горы и леса, минеральные источники).
Коммерческая недвижимость (сюда включают и торговые площади, и офисные помещения) очень разнится в своем доходе. Проблема вторичного рынка в том, что зачастую требуются крупные вложения для реновации, особенно для торговых площадей. Единственный выгодный вариант – покупка помещений, в которых на долгое время поселилась крупная торговая сеть. С офисами немного по-другому – здесь много зависит от местоположения здания, удобства планировки помещений и наличие достаточного парковочного места для служащих.
Наиболее выгодным инвестиционным проектом считается вторичное жилье в Германии, т.е. квартиры и дома, которые можно долгосрочно сдавать в аренду. Это настоящее вложение, которое больше всего интересует как местных, так и иностранных инвесторов.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Особенности приобретения вторичного жилья в Германии
Дифирамбов немецкой жилой недвижимости поют много, но всё-таки не стоит забывать о том, чтобы получить отдачу от своей инвестиции, сначала нужно выбрать качественный объект для вложений. Разумеется, любой дом не станет вашей золотой жилой, а значит нужно проводить исследование.
Даже не знаю, с какого пункта начать – есть несколько очень важных. Поэтому начну с того, что пришло в голову первым – с местоположения. Выбирать следует такие дома, которые находятся в пределах крупного рабочего центра: производство, промышленный парк, деловой центр. Это обеспечит вас клиентами и возможностью не простаивать с пустыми квартирами.
Так же стоит обратить внимание на логистику – ведь работникам как-то надо добираться до работы? Развязки, дороги, остановки общественного транспорта (автобусы, поезда) – все это будет бонусом. Хорошо, если рядом есть автомобильная парковка для жильцов. Ещё плюсом будет досягаемость и мест отдыха – парки, магазины, кино и прочее. Это позволит вам ставить цену выше.
Далее очень важный вопрос – состояние здания и из чего он построен. Так получилось, что с 1948 по 1980 многие дома на территории бывшего ГДР строили Советы, причем использовали асбест и прочие не очень полезные материалы. Уточняйте, кто и из чего строил конкретный дом. Так же в некоторых старых домах могут лежать свинцовые трубы, а значит при ремонте, скорее всего, придётся их заменить. Ознакомьтесь с районом заранее и не стесняйтесь задавать вопросы – иначе вы обманете не только своих клиентов, но и себя.
Иногда старый дом, выглядящий обшарпанно, может оказаться в очень хорошем (в целом) состоянии, а ремонт потребуется только косметический. Обращайте внимание на детали, а если сами не сильны в этом, берите с собой (нанимайте) специалиста. Он укажет вам на сильные и слабые стороны конструкции, поможет оценить трудозатраты и так же финансовые вложения при реновации.
Очень важная тема для всей Европы – это теплоизоляция. Почти каждый дом в Германии имеет Паспорт теплопотерь, по которому можно оценить качество теплоизоляции. Если вы не собираетесь производить серьезный ремонт с заменой окон, теплоизолирующих элементов или крыши, то изучите паспорт и оцените затраты на отопление. Если же всё-таки планируется ремонт, то паспорт вам не сильно нужен, поскольку любой ремонт приведет к улучшению показателей. Почему? Установка новых пластиковых окон позволяет снизить теплопотери примерно на 15%. И это только окна.
Тем более, при решении начать реновацию, легче получить кредит.
Если вы решили приобрести жилой дом, но при этом он оказывается исторической достопримечательностью, то на вас накладывается достаточно много ограничений при ремонте: нужно сохранять фасад и исторический вид здания, иногда нельзя менять планировку и устанавливать некоторые технологические изыски (типа лифта). Уточняйте все детали до того, как начнете подписывать бумаги.
К тому же, не бойтесь задавать вопросы нотариусу, который будет оформлять документы. Любой пункт договора, обязанности покупателя и продавца, кто за что платит, и в каком виде предоставляется недвижимость. Следите за тем, кто является владельцем – один или несколько человек, юридическое лицо. Так же уточните о наличии долгов и не заложена ли недвижимость. Как и везде можно попасть на лихих людей, которые стараются решить свои проблемы за ваш счет.
И ещё – вторичный рынок недвижимости в Германии действительно представляет интерес для множества людей, а значит нужно держать ухо востро. С одной стороны, чтобы конкуренты не увели выгодную сделку из-под носа, с другой – чтобы ни один проходимец вас не обманул. Поэтому обращайтесь только к надежным специалистам, которым вы доверяете и чья репутация не вызывает сомнений.
А теперь главный вопрос. Можно ли, получить разрешение на проживание в Германии в обмен на инвестиции в недвижимость в Германии? Ответ в статье портала Internationalwealth.info Получение ВНЖ в Германии на основании покупки недвижимости
Как вариант – наши специалисты, скрывающие за почтовым ящиком info@offshore-pro.info всегда готовы помочь вам при решении любого вопроса.