Покупка виллы в Португалии: полное руководство

Собираетесь купить виллу в Португалии? Команда InternationalWealth подготовила полное руководство, охватывающее следующие темы: поиск места, выбор и наем специалистов, процесс, сопутствующие издержки, потенциальные ловушки. Читайте дальше, чтобы узнать больше!

Обладая наиболее комфортной погодой в Европе и предлагая живописную береговую линию впечатляющей протяженности (почти 2 тыс. километров), Португалия, располагет достаточно скромной территорией и умудряется сочетать огромное множество ландшафтов: от горных хребтов на севере до пустынь Алентежу на юге.

Добавьте дружелюбие местных жителей, аппетитную средиземноморскую кухню и яркую культуру, чтобы получить одно из наиболее привлекательных направлений для экспатов и туристов в Старом свете.

Неудивительно, что купить виллу в Португалии мечтают многие иностранцы. Залитый солнцем приморский коттедж с бассейном, террасой и садом способен украсить любой отпуск / стать отличным местом для постоянного проживания.

Да, мировой финансовый кризис и недавняя пандемия сильно ударили по португальской экономике и местному рынку жилого недвижимого имущества, но сейчас рынок восстанавливается, а экономика стабилизируется. Привлекательные налоговые льготы и упрощенный доступ к резидентству, дополняемые низкими ставками по ипотеке сделали страну крайне популярной среди иностранных инвесторов.

Подумываете купить виллу в Португалии на берегу моря / вдали от побережья / на окраине крупного города / в сельской местности? Представленная ниже информация окажется крайне полезной!

Но, готовясь продолжить чтение, стоит задать себе три простых вопроса:

• Для чего именно Вам хочется купить виллу в Португалии? Создание места отдыха и уединения, финансовые вложения с прицелом на долгосрочную перспективу (сдача в аренду / перепродажа ради заработка на приросте капитала), получение золотой визы Португалии…
• Чем Вы собираетесь там заниматься в случае переезда? От отдыха с супругой / партнером и занятия спортом до постоянного проживания и работы.
• Что Вам важнее всего? Бюджет, расположение, тип недвижимости (приморская, пригородная), окружающие удобства…

Получение ответов на данные вопросы упростит использование представленных ниже фактов, рекомендаций и советов.

В какой части страны следует покупать?

Алгарве

Регион Алгарве, расположенный на южном португальском побережье, привлекает потрясающими пляжами, прекрасным климатом и отмеченными многочисленными наградами гольф-полями. Прибрежные курортные города Виламура, Вале-ду-Лобу и Кинта-ду-Лагу часто выделяются как наиболее популярные части региона. Местная недвижимость жилого назначения находится в «высшей лиге», что, конечно, дополнительно означает достаточно высокий ценник.

Если бюджет ограничен, центральная часть Алгарве предлагает отличные альтернативы на относительно небольшом удалении от побережья. Посетите Лоле, известный колоритным рынком, или Силвеш, славящийся обилием апельсиновых и лимонных деревьев. В красивом городе Армасан-де-Пера, расположенном к западу от Албуфейры, царит прекрасная атмосфера.

Обратите внимание на западную часть Алгарве, популярность которой неуклонно растет. Исследуйте курорт Карвоейро, очаровательную прибрежную деревню Бургау, более крупный рыбацкий городок Лагос. Любителям более спокойного темпа жизни (и отличного серфинга) стоит взглянуть на Одесейше.

Восточный Алгарве, пожалуй, наименее наводненная туристами часть региона. Регион предлагает возможность купить виллу в Португалии с превосходными характеристиками и демократичным ценником в 20 минутах езды на автомобиле от аэропорта Фару. Город Тавира, расположенный недалеко от испанской границы, сегодня является объектом повышенного внимания инвесторов. Обратите внимание на деревни вокруг речного города Алкотим, находящиеся в нетронутой сельской местности, но все же в пределах 30 минут езды от побережья.

Серебряное побережье

Стремясь открыть «настоящую Португалию», оставьте Алгарве позади и направляйтесь на северо-запад к Серебряному побережью (Коста-де-Прата), находящемуся между Лиссабоном и Порту. От исторических городов и традиционных рыбацких деревень до современных прибрежных курортов – данный регион предлагает множество вариантов.

На знаменитых «блестящих» пляжах желающие купить виллу в Португалии найдут множество достойных вариантов. Местная недвижимость придется по нраву персонам, предпочитающим мягкий климат летнему зною, а тишину и уединение – шумным мегаполисам.

Португальская Венеция

Также стоит обратить внимание на регион Авейра, известный как «Португальская Венеция». Причиной являются лагуны, богемный средневековый город Обидуш, искусство и культура. Если хотите большего в плане удобств, обратите внимание на более крупные города региона: Назаре и Маринья-Гранде.

Голубое побережье

Ранее часто упускаемый из виду иностранцами, но ныне активно набирающий обороты как «горячая точка» на рынке недвижимости, регион под названием португальское Голубое побережье (Коста-Азул) находится рядом с Алгарве и к северу от Лиссабона. Регион является местом расположения гигантского природного заповедника на полуострове Троя, населенный дельфинами и сотнями разновидностей птиц.

Высококлассные жилые комплексы построены вдоль защищенных белых песчаных дюн полуострова Троя и в городе Карвальял. Инвесторам доступен широкий выбор недвижимости по разумным ценам.

Желаете купить виллу в Португалии за пределами курорта? Подумайте о склонах холмов провинции Сезимбра, где найдете потрясающие виды на скалистое побережье. Интересный альтернативный вариант – старинный морской город Сетубал, известный любителям вина как родина напитка Vila Castanha, а любителям футбола — как родина Жозе Моуринью.

Лиссабон

Если нравится шумная атмосфера, обратите внимание на столичный город. Изобилие достопримечательностей и расположение недалеко от международного аэропорта Лиссабона делают данное место крайне привлекательным для постоянно путешествующих персон, нуждающихся в европейском плацдарме с обилием зеленых зон вроде парков, открытых пространств, пешеходных зон и мест развлечения. Отличным вариантом в данном контексте станет решение купить виллу в Португалии с бассейном, находящуюся в пригороде столицы.

Порту

Порту входит в число крупнейших португальских городов, маня туристов исторической застройкой, живописной рекой, береговой линией Атлантического океана, признанным объектом наследия ЮНЕСКО центром города и современным аэропортом. Населенный пункт активно привлекает значительные международные инвестиции. Решение купить виллу в Португалии в местном пригороде сулит возможность прилично заработать на приросте капитала в будущем.

Мадейра

Наконец, нельзя не упомянуть прекрасные португальские острова. Мадейра является, пожалуй, наиболее известным островным португальским курортом. Местный международный аэропорт обеспечивает достойное транспортное сообщение. Остров с богатой историей традиционно привлекал посетителей старшего возраста, но модные бутик-отели, появившиеся в последнее десятилетие, сегодня привлекают более молодую публику.

Если желаете купить виллу в Португалии, учтите: недвижимость на Мадейре, как правило, дороже, чем на материковой части страны. Цена не смущает? Превосходно! Взгляните на очаровательную деревню Понта-ду-Сол на юге / живописную Камачу на холмах к востоку от города Фуншал, являющегося столицей региона.

Азорские острова

Сан-Мигель — наиболее крупный и густонаселенный из Азорских островов. Предлагая холмистые равнины, горы и глубокие кратерные озера, регион радует разнообразием пейзажей. Купить виллу в Португалии в данном месте стоит по ряду причин, включая тот факт, что теперь регион обслуживается бюджетными авиакомпаниями. Обратите внимание на космополитический город Понта-Делгад, расположенный рядом с современной яхтенной пристанью.

Кто поможет купить виллу в Португалии?

• Независимый юрист: В ряде иных государств характер процесса передачи права собственности на объект недвижимости делает отказ от использования услуг юриста нормой. Португальский рынок характеризуется иными реалиями. Следовательно, настоятельно рекомендуется назначить встречу с хорошим независимым юристом, говорящим по-русски, способным эффективно защищать интересы клиента. Делая выбор, убедитесь в отсутствии связей между юристом / риэлтерским агентом / застройщиком / продавцом вторички. Если продавец / риелтор / девелопер порекомендует блестящего юриста, воспринимайте подобную рекомендацию как повод насторожиться. Возможен конфликт интересов. Один из способов минимизации риска попадания в подобную ситуацию заключается в найме юриста до начала формального процесса. Готовясь купить виллу в Португалии, посетите веб-сайт отраслевой ассоциации ALEP (Associação do Alojamento Local em Portugal), предлагающий список юристов-специалистов по недвижимости / проконсультируйтесь с InternationalWealth, чтобы подобрать заслуживающего доверия специалиста.
• Риэлтерский агент: Португальское законодательство обязывает местных агентов оформлять лицензию и подтверждать профессиональную квалификацию, одновременно деятельность подобных специалистов не подлежит чересчур жесткому государственному регулированию. Следует учесть: португальские агенты нередко просят потенциального клиента подписать документ перед показом какой-либо недвижимости. Данный ход позволяет гарантированно получить комиссионные, защищая агента от ситуаций, когда клиент решает купить виллу в Португалии или иной актив, воспользовавшись услугами конкурента.
• Нотариус: Нанимаемый нотариус / notário — государственное должностное лицо. Нотариусы, уполномоченные обеспечивать надлежащее ведение юридических дел и уплату правильных налогов, не действуют ни в интересах продавца, ни в интересах покупателя. Следует обращаться к специалисту, аккредитованному в регионе, где собираетесь купить виллу в Португалии.
• Сюрвейер: Законодательство не обязывает пользоваться услугами сюрвейера (agremensor). Но, собираясь купить виллу в Португалии, в которой уже проводилось много строительных работ, либо требуется провести много строительных операций, использование услуги подобного специалиста позволит получить неплохую «страховку» от неприятных сюрпризов.

Как купить виллу в Португалии (процесс), и каковы сопутствующие издержки?

Купить виллу в Португалии несложно, но потребуется немного подождать и заручиться помощью проверенного эксперта. Собираясь купить виллу в Португалии, ожидайте, что процесс способен отнять свыше месяца. Ниже представлен семиэтапный план процесса:

• Шаг первый: Первоначально необходимо получить идентификационный номер налогоплательщика (NIF) в местной налоговой инспекции. Данный документ позволит открыть счет в португальском банке, позволяющий оплатить будущую сделку. При желании потенциальный покупатель нанимает независимого юриста. Задачи юриста обычно включают составление договоров и инициирование процесса проверки права собственности на актив, что позволяет минимизировать вероятность возникновения проблем. В частности, специалистом проводится поиск актива по базам земельного кадастра (Conservatoria de Registo Predial) местного муниципалитета и налоговой службы (Repartição de Finanças), чтобы убедиться в надлежащей регистрации права собственности на продавца и отсутствии неоплаченных сборов.
• Шаг второй: Найдя подходящий актив, инвестор, намеревающийся купить виллу в Португалии, направляет предложение продавцу. Принимая предложение, последний попросит клиента подписать соглашение о бронировании. Документ отражает обязательство совершить покупку. На данном этапе продавец обязан снять недвижимость с продажи. Возможно, дополнительно придется внести небольшой залог в качестве жеста доброй воли и подтверждения намерения. Депозит обязан оставаться у независимого юриста, а не передаваться агенту / продавцу.
• Шаг третий: Юрист проводит проверки, убеждаясь в отсутствии долгов / иных обременений. Дополнительно надлежит убедиться в том, что продавец является законным владельцем актива, обладая правом продать соответствующий объект. Собираются вспомогательные документы, включая налоговые сертификаты, лицензии местных советов и любые разрешения на планирование / проекты. Наконец, проводится комплексное конструкционное обследование и консультация со строителями, если планируется реконструкция / изменение постройки.
• Шаг четвертый: Если готовы продолжить, переходите к предварительному контракту (Contrato de Promessa de Compra e Venda / CPCV). Документ обладает юридической силой и подлежит обязательному исполнению. Затем потребуется внести невозвратный депозит — обычно в размере 10% от покупной цены (но сумма способна варьироваться, определяясь по соглашению сторон). Если продавец откажется от продажи после подписания подобного контракта, подобному продавцу придется заплатить вдвое больше суммы депозита в качестве компенсации.
• Шаг пятый: Необходимо разместить средства для оплаты сделки на депозите. Если используете ипотеку, кредитор организует отправку средств непосредственно нотариусу / продавцу. Если платите наличными, банк / пункт обмена валюты организует перевод.
• Шаг шестой: Примерно через четыре недели после подписания документа CPCV покупателю придется посетить нотариальную контору вместе с нанятым юристом для завершения сделки (Escritura de Compra e Venda). Процедура предполагает подписание окончательного акта купли-продажи (Escritura). Если покупатель неспособен посетить место подписания акта лично, надлежит назначить официального представителя, располагающего соответствующим образом оформленной доверенностью. После подписания акта остаток причитающихся средств переводится продавцу. Выплачиваются иные сопутствующие расходы, включая гонорар нотариуса. Например, покупателю потребуется оплатить муниципальный налог на недвижимое имущество (Imposto Municipal Sobre Transamissões / IMT).
• Шаг седьмой: После подписания документов и последующей регистрации покупателя нотариусом в качестве нового владельца, необходимо убедиться, что факт передачи права собственности зарегистрирован в земельном управлении и местной налоговой инспекции.

Примечание: покупая недвижимость в новостройке, инвестор вправе запросить возможность выплачивать покупную цену частями на ключевых этапах строительства, а не делать разовый платеж по завершении. Убедитесь в наличии подтверждения получения платежей.

Источник: Global Property Guide

Налог на передачу права собственности

Налог на передачу права собственности взимается по разным ставкам в зависимости от классификации объекта недвижимости. Налоговая база — продажная цена актива / текущая рыночная стоимость (выбирается наибольшее).

Налог на передачу права собственности взимается по фиксированной ставке 6,5% для недвижимости в городской местности и 5% в случае активов на территории сельских районов. Ставка налога составляет от 0% до 6%, если недвижимость станет использоваться в качестве места постоянного проживания покупателя. Однако если покупатель недвижимости проживает в юрисдикции с низкими налогами, применимая ставка составляет 10%.

Регистрационные сборы

Регистрационные сборы, включая нотариальные сборы, составляют от 0,20% до 1,20% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Гербовый сбор

Гербовый сбор взимается по фиксированной ставке 0,80%. Налоговая база — продажная цена актива / текущая рыночная стоимость (выбирается наибольшее).

Каких потенциальных ловушек следует опасаться, готовясь купить виллу в Португалии?

Помощь независимого юриста позволит купить виллу в Португалии, не сталкиваясь с эксцессами. Но следует помнить про описанные ниже распространенные ошибки:

1. Сложности при расчете обменного курса, определяя окончательную цену покупки

Собираясь купить виллу в Португалии, следует приготовиться расплачиваться в евро. Стоимость валюты периодически колеблется. Окончательная цена актива в иностранной валюте значительно изменится к моменту полного закрытия сделки относительно момента внесения предложения о покупке. Рекомендуем фиксировать курс через компанию, специализирующуюся на валютных операциях.

2. Попадание в налоговую ловушку «заниженной» оценочной стоимости актива

Португальские налоги зависят от стоимости недвижимости. В прошлом обычной практикой являлось занижение цены актива (налоговая база) для налоговой отчетности при продаже относительно фактически уплаченной суммы. Сегодня подобные уловки никуда не годятся. Стоимость большинства португальских объектов недвижимости подверглась переоценке и приведению в соответствие с данными по итогам фактических продаж. Существуют строгие штрафы за занижение стоимости активов в декларации.

3. Предложение купить виллу в Португалии в обход закона

Некоторые покупатели (обычно речь о персонах, предпочитающих не нанимать юридического представителя) оказываются вовлечены в сделки с недвижимостью без передачи правоустанавливающих документов новому собственнику / без корректного согласования планов последующих строительных работ. Не подписывайте ничего, пока предлагаемый продавцом / застройщиком / риелтором документ не осмотрит нанятый Вами независимый юрист.

4. Отсутствие гибкости в отношении даты закрытия сделки

Хотя дата закрытия сделки подлежит согласованию при подписании предварительного договора купли-продажи, имейте в виду: подобная дата — лишь ориентир. Не планируйте переезд до завершения процесса покупки.

Что еще следует рассмотреть, готовясь купить виллу в Португалии?

Стоимость проживания в рассматриваемом государстве довольно низкая относительно соседних государств Западной Европы. Но переезжая на постоянное место жительства, важно обладать точными и актуальными сведениями о ценах. Обращайтесь за профессиональной консультацией!

Сумев купить виллу в Португалии, помните: расходы не прекращаются. Убедитесь, что учитываете текущую стоимость товаров / услуг в данном государстве и расходы на содержание недвижимого имущества, стремясь избежать неприятных сюрпризов. Дополнительно учтите следующее:

• Здравоохранение: Португальская система общественного здравоохранения предлагает достаточно качественные медицинские услуги. Причем резиденты получают привилегированный доступ к ресурсам данной системы. Но эксперты рекомендуют оформить частную медицинскую страховку, если финансы позволяют.
• Налоги и наследование: Поскольку португальские законы о наследовании и налогообложении отличаются от законов иных государств, фискальное планирование и планирование на случай необходимости передачи наследства, обретают приоритетное значение.
• Страхование жилья: Спланируйте использование новой виллы в Португалии, и получите соответствующую страховку. Например, недвижимость, долгое время остающаяся незанятой, требует специального страхования.
• Золотая виза: Рассмотрите возможность оформления португальского резидентства на основании инвестиций. Учтите, что решение купить виллу в Португалии определенной стоимости позволяет легально оформить ВНЖ. Проконсультируйтесь с экспертами, чтобы узнать больше!

Экспертная поддержка желающих купить виллу в Португалии

Спокойный средиземноморский образ жизни, белые залитые солнцем пляжи и первоклассные гольф-поля делают португальскую недвижимость отличной альтернативой жилью в Испании / Франции для россиян, украинцев и белорусов, желающих совершить покупку подобного актива за границей.

Почему стоит купить виллу в Португалии через InternationalWealth? Приобретение португальской недвижимости способно оказаться авантюрой в некоторой степени, поэтому главное — довериться опытному агенту. Обладая глубоким опытом и наладив партнерские отношения с ведущими португальскими риелторами, команда InternationalWealth поможет обойти «подводные камни» и достичь цели максимально быстро, просто и выгодно.

Неграждане ЕС и нерезиденты Португалии имеют право находиться в данном государстве три месяца, включая лиц, которым удалось купить виллу в Португалии. Золотая виза позволяет минимизировать иммиграционные формальности. Плюс в том, что оформить ее можно, покупая достаточно дорогую местную недвижимость. Интересно, что даже граждане стран, входящих в ЕС / ЕАСТ, которые хотят оставаться на португальской территории в течение длительного срока, обязаны подавать заявление на регистрацию.