Покупка недвижимости за рубежом: правила для граждан России

Наши богатые соотечественники продолжают вкладывать средства в объекты недвижимости за границей Тем самым они пытаются диверсифицировать экономические и политические риски, защитить активы. Однако необходимо знать, какие существуют правила покупки недвижимости за рубежом гражданами РФ, остающимися налоговыми резидентами на родине. Иначе ФНС выпишет крупные штрафы.

Недвижимость за границей - картинка

В статье мы расскажем, существуют ли ограничения для россиян и требования декларирование зарубежного жилья, как безопасно сделать перевод денег за объект.

В любой момент вы можете обратиться за помощью и консультацией к экспертам портала International Wealth. Они помогут подобрать наиболее подходящий объект, сделать осмотр помещений по видеосвязи, связаться с португальскими юристами для проведения сделки купли-продажи дистанционно в период пандемии Covid-19, а также открыть личный счет в португальском банке для совершения процедуры.

Для связи с экспертами используйте телефон и мессенджеры, указанные в шапке сайта.

Если покупка недвижимости за рубежом совершена лицами, проводящими в России свыше 183 дней в году, за ними признается статус налогового резидента РФ. Исполнять местное фискальное законодательство становится обязательным требованием. Необходимо ли уведомлять наши государственные органы о покупке недвижимости за рубежом? Какие санкции грозят нарушителю российских законов? Как выбрать безопасный вариант перевода денег за границу и получения пассивного дохода от сдачи в аренду или продажи? Перечисленные вопросы крайне важны для граждан России, задумавшихся стать собственниками зарубежного жилья. 

Ограничения со стороны государственных органов

Российские граждане, согласно федеральному законодательству, имеют право на покупку недвижимости за рубежом. Подобным правом обладают российские организации. Однако ограничение в праве на приобретение зарубежного имущества наступает с утратой дееспособности. Для примера, у человека диагностировали психическое расстройство, после чего лишили дееспособности. После этого на его имя запрещена покупка недвижимости за рубежом. 

Ограничение прав компании находится в компетенции акционеров, одобряющих крупные сделки и сделки с заинтересованностью. Устав фирмы и корпоративный договор могут иметь статьи об ограничении покупки недвижимости за рубежом.

Обратившись к истории, вспомним 2012 год, когда российские законодатели пытались установить запрет государственным служащим и их близким родственникам покупать в собственность зарубежное недвижимое имущество. Цель законодателей не была достигнута.

Однако чиновники, муниципальные и государственные служащие, определённые руководители отделов Центрального Банка и госкорпораций, финансовые уполномоченные, их супруги и дети в возрасте до 18 лет обязаны декларировать покупку недвижимости за рубежом. Общая стоимость дорогих приобретений в течение 12 месяцев (транспортное средство и недвижимые объекты) не должна превышать задекларированный годовой доход. Иначе чиновнику надо предоставить дополнительную справку о своих расходах. Перечисленные обязанности выполняют и бывшие чиновники в течение полугода с момента покидания госслужбы.

Вот уже 8 лет перечисленным категориям граждан (чиновникам и близким родственникам) запрещается открывать иностранные банковские счета и приобретать зарубежные финансовые инструменты (акции иностранных корпораций). Иначе чиновник лишается своей должности.

Обязательно изучите права иностранцев на покупку недвижимости за рубежом в той стране, где сделан выбор. Для примера, иностранцы, не имеющие вида на жительство, лишаются права приобретения недвижимых объектов в Австрии. Существуют отдельные юрисдикции с запретом продавать земельные участки иностранным гражданам. Проблема решается путем регистрации местной компании на имя нерезидента. После покупки недвижимости за рубежом совершается на зарегистрированную фирму.

Гражданам России следует заняться анализом ограничений местного валютного законодательства. Существует риск совершить незаконную валютную операцию, допустим, при получении кредита в иностранном банке и переводе средств на счет, который запрещает российское валютное законодательство.

Обратитесь к экспертам портала International Wealth с целью определения более выгодного варианта приобретения: на имя физлица или зарубежной компании. 

Хотим выделить основные моменты:

1

По нашим законам российские граждане имеют право купить любое недвижимое имущество за границей.

2

Обязательное декларирование госслужащими и ближайшими родственниками заграничной собственности.

3

Обязательное декларирование госслужащими и ближайшими родственниками заграничной собственности.

Какой госорган надо оповестить россиянину для покупки недвижимости за рубежом?

Супруг обязательно предоставляет юристам перед подписанием договора согласие второй половины на покупку недвижимости за рубежом. Для организации, коммерческой структуры необходимо получить одобрение совета директоров либо акционеров. 

Российский гражданин не являющийся чиновником, не обязан уведомлять свои государственные органы о покупке недвижимости за рубежом. 

При регистрации иностранной компании для приобретения недвижимого имущества и открытия корпоративного счёта в зарубежном банке, налоговый резидент России подает в представительство ФНС по месту проживания соответствующее уведомление. При доле участия от 10% в капитале зарубежной фирмы уже наступает вышеописанная обязанность. Уведомление нужно предоставить в течение 90 суток с момента прецедента (учреждение бизнеса, увеличение доли собственности до 10% и более). Если лицо прекратило участие в капитале, нужно также подавать уведомление в срок — 90 суток. Вышесказанное касается лишь налоговых резидентов РФ. При признании налоговым резидентом россиянина, уже являющегося собственником иностранной компании, следует предоставить уведомление в налоговый орган до 1 марта следующего года.

Для покупки недвижимости за рубежом зачастую открывают счета в иностранных банках для проведения платежей. У резидента России обязанностью является уведомление налоговых органов по месту налогового учета касательно зарубежных банковских счетов (открытие, закрытие, изменение реквизитов). 

Обязанностью является подача налоговому органу ежегодного отчета о движении средств по иностранному счету до 1 июня следующего календарного периода при условии общей суммы поступлений от 600 000 рублей. Без уведомления российских налоговиков все переводы и движения средств по иностранному счёту на имя российского резидента являются незаконными валютными операциями. Штраф составляет 75% от каждой суммы операции.

Зачем нужно открывать иностранный банковский счёт при покупке недвижимости за рубежом? Потому что оплачивать сделку скорее придётся через местный банк юрисдикции, где она происходит. Счёт понадобится для оплаты коммунальных услуг в дальнейшем. 

Штрафы за отсутствие отчетов и уведомлений в налоговый орган РФ

Неподача или нарушение сроков подачи обязательных уведомлений о действиях с иностранным счётом и участии в КИК резидентом России карается штрафами:

  • Касательно участия в зарубежной фирме — 50 000 рублей.
  • Касательно контроля над КИК — 100 000.
  • Открытие, закрытие, изменение реквизитов счёта в зарубежном банке — до 1500 рублей за нарушение сроков, до 50 000 за неподачу.
  • Отчёт о движении средств по иностранному счету — до 500 рублей за просрочку подачи, до 3000 рублей за просрочку более одного месяца, 20 000 за повторное нарушение.

Как только российский резидент становится налоговым резидентом другой страны, для чего необходимо провести за территорией РФ свыше 183 дней в году, он имеет право не предоставлять уведомления о действиях с иностранными счетами при покупке недвижимости за рубежом.

В правиле есть небольшое исключение. Если большую часть следующего календарного года россиянин проводит на территории РФ, он обязан предоставить  уведомления и отчет по прошедшему календарному периоду до 1 июня.

Напомним, несколько моментов из вышеизложенного:

1

Совершение покупки недвижимости за рубежом гражданином России не обязывает декларировать сделку в налоговой.

2

Налоговый орган обязательно уведомляют об открытии аккаунта в иностранном банке, о регистрации зарубежной компании.

3

Штрафы за нарушение указанных правил составляют до 75% проведенной сделки.

Безопасный перевод денег за границу для совершения сделки

Сделка покупки недвижимости за рубежом требует перевода средств за объект. Для этого необходимо перевести средства в страну, где совершается покупка. Россиянин осуществляет его двумя способами:

  • Оплата по контракту купли-продажи суммы со своего счёта в российском банке продавцу.
  • Открывает счёт в зарубежном банке и переводит туда средства из России.

Российский банк обязательно требует дополнительные документы в случае перевода средств по контрактам купли-продажи за рубеж, когда продавцом выступает нерезидент. Обычно запрашивают следующие документы:

  • Удостоверение личности.
  • Справка, подтверждающая статус российского резидента.
  • Экземпляр договора купли-продажи, подтверждающий покупку недвижимости за рубежом.
  • Подтверждение легального источника средств.

Мы не советуем проводить расчет за покупку недвижимости за рубежом наличными средствами. Многие страны ограничили расчёт наличностью минимальными суммами, чтобы противодействовать обналичиванию и отмыванию денег. Ещё перемещение наличности через границу требует заполнение таможенной декларации и подтверждение легального источника средств.

На какой счёт лучше получать доход от аренды и продажи недвижимости за рубежом

Как перевод при покупке недвижимости за рубежом, так и получение средств от продажи или сдачи в аренду можно осуществлять двумя способами:

  • На счёт в иностранной валюте в российском банковском учреждении.
  • На личный счёт в иностранном банке.

Для второго варианта необходимо удостовериться в законности проводимых действий. По новому валютному законодательству наши налоговые резиденты имеют право получить деньги на личный счёт в зарубежном банке, если он находится в государстве-члене ЕАЭС, либо стране, осуществляющей автоматический обмен с Россией финансовыми данными.

Например, США не обмениваются налоговой информацией с Российской Федерацией. Соответственно, российскому резиденту запрещено получать деньги на счёт в американском банке. Однако достаточно открыть банковский аккаунт в Евросоюзе, и все будет законно.

Пассивный доход, получаемый от аренды собственной иностранной недвижимости, является налоговой базой НДФЛ в России. Для физлиц ставка составляет 13%. Оформившись индивидуальным предпринимателем, становится доступным снижение налоговой ставки, согласно выбранной системе налогообложения. По УСН добиваются меньшей ставки.

Наличие подписанного соглашения об избежании двойного налогообложения между Россией и юрисдикцией, в которой находится недвижимое имущество, помогает избежать повторного налога на пассивный доход в России.

Выделим несколько следующих правил:

1

Оплата покупки недвижимости за рубежом совершается как со счёта в российском банковском учреждении, так и с зарубежного банковского аккаунта.

2

Нецелесообразно и рискованно проводить расчеты за объект недвижимости наличностью.

3

Для получения денег от продажи иностранной недвижимости и аренды следует открыть счет в банке страны, осуществляющей автоматический обмен налоговой информацией с Россией.

Предлагаем проконсультироваться с экспертами портала International Wealth по вопросам покупки недвижимости за рубежом и открытия личных иностранных счетов. Юридическая помощь профессионалов поможет избежать санкций и штрафов от фискальных органов.

Узнайте, как пройти бесплатную консультацию по подбору счёта в зарубежном банке от наших экспертов.

Для связи с экспертами по вопросам покупки недвижимости за рубежом обращайтесь на электронную почту info@offshore-pro.info.

Есть ограничения на покупку зарубежной недвижимости россиянином от государства?

Согласно законодательству, российские граждане имеют право на покупку недвижимости за рубежом. Подобным правом обладают и российские организации. Однако ограничение в праве на приобретение зарубежного имущества наступает с утратой дееспособности. Ограничение прав компании находится в компетенции акционеров, одобряющих крупные сделки и сделки с заинтересованностью. Устав фирмы и корпоративный договор могут иметь статьи об ограничении покупки недвижимости за рубежом. Чиновники, их супруги и дети в возрасте до 18 лет обязаны декларировать покупку недвижимости за рубежом.

Существуют ли ограничения на покупку недвижимости за рубежом иностранцами?

В отдельных странах установлены ограничения На покупку недвижимости иностранцами. Например, иностранцы, не имеющие вида на жительство, лишаются права приобретения недвижимых объектов в Австрии. Существуют отдельные юрисдикции с запретом продавать земельные участки иностранным гражданам. Проблема решается путем регистрации местной компании на имя нерезидента. После покупки недвижимости за рубежом совершается на зарегистрированную фирму. Обратитесь к экспертам портала International Wealth с целью определения более выгодного варианта приобретения: на имя физлица или зарубежной компании.

Надо ли уведомлять налоговый орган о покупке недвижимости за границей?

Российский гражданин не являющийся чиновником, либо его ближайшим родственником, не обязан уведомлять свои государственные органы о покупке недвижимости за рубежом. Однако при регистрации иностранной компании (с долей участия в капитале свыше 10%) для приобретения недвижимого имущества и открытия корпоративного счёта в зарубежном банке, налоговый резидент России подает в представительство ФНС по месту проживания соответствующее уведомление. Вышесказанное касается лишь налоговых резидентов РФ.

Метки:

Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:

Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.