Покупка недвижимости за границей: 11 вопросов с комментариями наших экспертов

Покупка недвижимости за границей была, есть и будет мечтой многих наших соотечественников. Об этом грезили ещё во времена бывшего СССР, но идея была практически нереализуема. В непростые 1990-е, когда в странах Союза начало меняться всё, она превратилась в идею фикс, но по причине критической нехватки денег добивались желаемого немногие.

В новейшей истории России, Украины и других экс-республик ситуация стала принципиально иной. У людей появились кое-какие деньги, начал формироваться средний класс, иные наши соотечественники смогли постепенно откладывать некоторые средства. И идея стать собственником зарубежной недвижимости перешла из категории невозможных в разряд трудно реализуемых. А это, согласитесь, не одно и то же.

Один из основных аргументов в пользу такой идеи – запасной аэродром в безопасной и стабильной юрисдикции, если дела в своём отечестве (где, как известно, пророков нет) пойдут совсем плохо. Желательно – не просто резервный вариант, а полноценный ПМЖ, ВНЖ или даже гражданство. Перечень стран, ставших лидерами «зрительских предпочтений» довольно большой. Это и юрисдикции Карибского региона, и Португалия, и множество чистых офшоров, и даже некоторые восточноевропейские государства – Чехия, Польша, Болгария.

Однако с сожалением приходится констатировать, что наличие достаточных средств ещё не гарантирует успеха предприятия, и покупка недвижимости за границей оборачивается значительными финансовыми потерями (жильё не удовлетворяет его владельца и достаточно быстро перепродаётся). Причин этому много, и некоторые из них вполне объективные (системные изменения в законодательстве, предубеждение к гражданам бывшего СССР, резкое ухудшение экономической ситуации и т. д.).

Но довольно часто в проблемах виноваты сами покупатели. Почему? Хотя бы потому, что решили действовать самостоятельно и по старой традиции «сэкономить». Это означает, что вместо работы через посредника (варианты коммуникации с экспертами портала Internationalwealth.info и полезные ссылки смотрите чуть ниже) покупатели начинают искать жильё сами. С ожидаемо плачевными результатами.

Самая же часто встречающаяся причина – это нежелание планировать дальнейшие действия и святая вера в том, что деньги решают всё. А ведь это совсем не так. И даже если они у Вас есть, нужно заранее, ещё до принятия окончательного решения, получить ответы на несколько вопросов. Их довольно много, но 11 наиболее важных из них достойны отдельного обстоятельного разговора. Чем мы и предлагаем Вам сегодня заняться.

Но для начала – несколько полезных ссылок, которые помогут вам. Связаться с нашими экспертами и задать им все интересующие вопросы лучше всего посредством e-mail (info@offshore-pro.info). Таким же образом можно договориться об индивидуальной консультации (конечно же, мы гарантируем абсолютную конфиденциальность).

Источники дополнительной информации:

• Статьи на нашем портале.
• Соответствующие блоки в страновых разделах по конкретным юрисдикциям.
• Информационные каналы Яндекс.ДЗЕН и Medium.

Надеемся, материал, который Вы сейчас читаете, будет интересным и практически полезным!

Покупка недвижимости за границей: непростые вопросы с нашими комментариями

А теперь перейдём непосредственно к теме статьи. Сразу уточним, что проблем, с которым Вы можете столкнуться, гораздо больше. Иными словами, 11 вопросов, подробно проанализированные ниже – это лишь верхушка айсберга (надеемся, не того, что потопил «Титаник»). Но любого из них хватит, чтобы поставить на интересном и перспективном проекте жирный крест. И заодно похоронить Ваши надежды и мечты. Поэтому рекомендуем ознакомиться с текстом максимально внимательно.

Вопрос №1. Каковы общие затраты?

Возьмём для примера случай, когда к вас есть «лишние» 100 тыс. USD. Имея такую сумму, вполне реально стать собственником жилья практически в любой юрисдикции, исключая разве что только наиболее статусные (Швейцария, Сингапур). Но это не значит, что Вы действительно сможете купить дом или квартиру за эти деньги. Обязательно нужно посчитать все дополнительные расходы.

Какие? Давайте считать (на примере Португалии):

• Налог на переход права собственности (IMT): от 0% до 8%.
• Гербовый сбор: 0,8% + (0,4% – 0,6%).
• Комиссионные отчисления агенту и юристу: по 1-1,5% каждому.
• Оплата услуг нотариуса: не менее 1%.
• Профессиональная оценка (если жильё приобретается в ипотеку): от 300 EUR.
• Регистрация права собственности: 250 EUR.
• Переоформление коммуналки: примерно 100-200 EUR.
• Оформление NIF: 7,5 EUR.

Далее идут расходы, которые сложно сколько-нибудь сильно уменьшить: проживание в гостинице, услуги переводчика, питание, перелёт в оба конца, получение визы и т. д. В итоге выходит, что покупка недвижимости за границей ведёт к 12-15% накладных трат. И это – на примере относительно «дешёвой» Португалии. В более «дорогих» странах они будут существенно выше.

Плюс надо обязательно заложить хоть какие-то резервные средства, чтобы иметь свободу манёвра, а не быть «привязанным» к реальности строго оговорённой суммой. А если Вы хотите одновременно с приобретением жилья получить ВНЖ (многие юрисдикции предоставляют льготные условия при покупке недвижимости), расходы возрастут очень существенно. И Вы должны быть к ним готовы.

Вопрос №2. Что я покупаю?

Такая формулировка может показаться странной (конечно же, дом / квартиру / виллу / апартаменты / домик в деревне – нужное подчеркнуть). Но не торопитесь делать преждевременные выводы. Очень вероятно, что они окажутся ошибочными. Если объект только что построен, то с ним всё ясно. Вы покупаете именно его, и ничего более. А вот если интересуетесь вторичным рынком, тут возможны варианты.

Например, Вам показали уютную квартиру, обставленную и благоустроенную. С техникой, хорошей мебелью, системой кондиционирования, специальным оборудованием в гараже и мягкими персидскими коврами. Нравится? Нам тоже. Но не удивляйтесь, если при оформлении сделки по факту получите те же самые голые стены.

Иными словами, все моменты по «начинке» должны быть оговорены в договоре. Мы не призываем Вас фиксировать на бумаге столовую посуду, половую швабру и электрический дверной замок. Но дорогие предметы обстановки и оснащения должны быть обязательно прописаны. И в любом случае этот вопрос следует прояснить ДО ТОГО, как Вы подпишите договор.

Вопрос №3. Покупка недвижимости за границей и правила зонирования

Покупая квартиру или апартаменты в городе, на этот пункт чаще всего можно не обращать внимания. Но если предмет Вашего интереса – тот самый домик в деревне, будьте предельно внимательны и осторожны. Тема эта довольно трудная и неочевидная, поэтому поясним её на конкретном примере.

Эквадор. Зелёная и экологически безопасная страна. Вы присмотрели домик в элитном (по меркам самого Эквадора) посёлке для состоятельных людей. Но соседи – это всегда неизвестность, такая себе terra incognita. Рай на земле кончится в тот момент, когда некий Джон Смит, проживающий буквально через дорогу, устроил у себя дома дискотеку. И вы ночью погружаетесь в ритмы современной клубной музыки, а днём внемлете Тиллю Линдеманну (Till Lindemann) из Rammstein, которого очень любит Смит младший. Уровень громкости – около 100-110 децибел. То есть хороший вертолёт взлетает тише.

И ничего с этим поделать нельзя. А всё потому, что правила зонирования в Эквадоре никак не прописаны. Это означает, что владелец волен делать в пределах принадлежащих ему квадратных метров всё что угодно. Часто новые хозяева жалуются на ужасную вонь, т. к. сосед обустроил на своей территории приют для бродячих собак и кошек. Или от доброты душевной кормит бомжей, которые вряд ли будут перед трапезой переодеваться и мыться. В общем, вариантов может быть довольно много. Как говориться, выбирайте то, что больше «нравится».

Как мы уже говорили, зачастую сделать что-то с этим никак нельзя, но Вы должны знать, к чему быть готовым. Иначе придётся становиться активным участником соседских войн, в которых не бывает победителей.

Вопрос №4. У вас есть доступ, агент 007?

Покупка недвижимости за границей в пределах городской черты в этом отношении относительно безопасна. Но коттедж в «чистой и благоустроенной зелёной зоне с хорошими соседями» может таить в себе неприятные сюрпризы. Они связаны с тем, что оптимальный маршрут к Вашим хоромам зачастую пролегает через платные или закрытые дороги, частные владения или реку (при условии, что ближайший мост находится в 10 км от трассы).

Такая проблема встречается не так уж и часто, но это не значит, что её нет вообще. Если Вы реализуете проект через наших экспертов (которые учтут все спорные и сомнительные моменты), риск окажется нулевым. Мы объективно не в состоянии проложить дорогу через закрытую зону, но Вы будете хотя бы знать о её существовании. И тогда уже сможете принять информированное и осознанное решение.

Вопрос №5. Как соблюдаются правила HOA?

Home Owners’ Association, или ассоциация домовладельцев, в развитых странах явление стандартное. Такая организация регулирует все вопросы сосуществования жильцов, ремонта, проекты расширения, правила обустройства территории и множество других моментов. С одной стороны, это не совсем удобно, т. к. многим людям старшего поколения напоминает советских управдомов (помните Ивана Васильевича Буншу из фильма «Иван Васильевич меняет профессию» или Варвару Сергеевну из «Бриллиантовой руки»)?

Но на самом деле такие структуры служат добрым целям и позволяют решать любые внутренние и внешние конфликты с минимальным уроном для каждого жильца. Поэтому хорошим тоном станет наличие такой ассоциации именно в Вашем случае. Но мы настоятельно рекомендуем проверить это, а не принимать слова продавца за чистую монету. Для это стоит затребовать финансовые отчёты, протоколы общих собраний и любые другие документы. Совет особенно актуален для стран Латинской / Южной Америки и Азии, где проблемы такого плана возникают чаще всего.

Вопрос №6. Покупка недвижимости за границей и расходы HOA

Проблема чрезмерных сборов в бюджет ассоциации собственников действительно может стоять довольно остро, т. к. понятие о степени комфорта на Западе и у нас сильно различаются. Поэтому советуем прикинуть собственные финансовые ресурсы и понять, насколько Вы готовы к таким тратам. Но на самом деле есть и противоположная проблема – слишком низкие сборы.

Ситуация с ними очень напоминает отечественное «бесплатное» образование, когда помимо взносов в классный фонд родители оплачивают ремонт, покупку мебели в класс, мультимедийное оборудование и даже системы дистанционного обучения (актуально в свете пандемии COVID-19). Иными словами, формально «бесплатное» образование превращается во множество непредсказуемых выплат и постоянное морально давление на сознательность родителей.

Поэтому убедитесь, что ежемесячные (ежеквартальные, годовые) выплаты покрывают ВСЕ траты HOA. Если это условие не выполняется, от сделки стоит отказаться. Также приготовьтесь к тому, что продать впоследствии квартиру или дом будет проблематично, т. к. никто из знающих людей не захочет покупать объект, требующий постоянных финансовых вливаний.

Вопрос №7. Короткая аренда

Неочевидный момент, часто упускаемый из вида. Предположим, Вы через несколько лет захотите временно, на полгода-год, переехать в другую страну. Или это понадобится сделать по делам бизнеса. Или потребуется длительное лечение в хорошей клинике. Или ребёнок захочет учиться в престижном университете, а сердце матери его не сможет отпустить. Одним словом, возможна масса причин, по которым Вам придётся на время оставить жильё.

В такой ситуации вполне логичным решением будет передача квартиры в аренду. Тем самым Вы минимизируете убытки и не оставите жильё, образно говоря, на произвол судьбы. И вот здесь Вас может поджидать неприятный сюрприз. Казалось бы, покупка недвижимости за границей даёт её владельцу полный контроль над ней, но это не всегда так. Например, HIA может запрещать своим членам сдачу квартир в аренду. Или требовать соблюдения ряда неудобных условий. И в этом случае Вы будете вынуждены подчиниться.

Вопрос №8. Как далеко придётся ездить в магазин?

Казалось бы, Вы приобрели отличный коттедж. Окружённый со всех сторон зеленью, ближайшее производство – в нескольких сот километрах, рядом – речка, где так хорошо ловить рыбу. Но ведь Вы не станете питаться этой самой рыбой круглый год. Где-то надо покупать товары повседневного обихода. Одежду. Обувь. Ваша машина или любимый телевизор может сломаться. Прохудится крыша. И далее по списку.

Во всех этих случаях без выезда в «большой мир» не обойтись. Но даже если у Вас есть комфортная и удобная машина, необходимость «ездить на такси в булочную» рано или поздно сильно утомит. Поэтому выясните, насколько далеко расположены объекты социальной инфраструктуры. Как минимум, это продуктовые магазины, аптека, медицинское учреждение, хозяйственный супермаркет и другие точки интереса.

Вопрос №9. Какова общая стоимость владения?

Здесь всё понятно и без пространных комментариев. Покупка недвижимости за границей – это обязательно чёткое понимание того, сколько будет стоить её содержание в месяц. Основные статьи расходов – это коммуналка, налог на имущество, телекоммуникационные услуги, выплаты в HOA и транспорт. Так как в большинстве развитых стран вода, газ, электричество, тепло и прочие блага цивилизации рассчитываются по счётчикам, а цены меняются относительно редко, поэтому примерную цифру понять достаточно просто.

Если понимаете, что итоговое значение получается слишком высоким, лучше поискать иные варианты. Например, в отдалённых района (скромнее налоги), с меньшей площадью, с подключёнными источниками возобновляемой энергии и т. д.

Вопрос №10. Что делать, если нужно уехать?

Мы уже частично касались этого вопроса. И выяснили, что покупка недвижимости за границей не всегда гарантирует 100%-ное право распоряжаться ею по своему усмотрению. Проблема более актуальна для тех покупателей, которые уже владеют несколькими объектами, поэтому не живут постоянно в каком-то конкретном из них. И если вариант с арендой Вас не устраивает или в принципе не приемлем, придётся изыскивать альтернативные решения.

Наиболее реальное – внешний управляющий недвижимостью. Эта услуга распространена только в развитых странах, она отнюдь не бесплатная, но зато Вы сможете не опасаться за сохранность недвижимости. Как вариант – попросите об услуге соседа, но рекомендовать такой шаг во всех без исключения мы не готовы. Да и не везде он возможен в принципе (например, за городом, где между домами достаточно большое расстояние).

Вопрос №11. Инвестиции в строящееся жилье безопасны?

Однозначного ответа на этот вопрос не существует. Финансовые скандалы с девелоперами случаются и в какой-нибудь банановой республике, и в США. Да, можно говорить о принципиально различающейся степени риска, но не о полной безопасности. Это означает, что Вы должны понять, готовы ли Вы к ожиданию сдачи объекта, или хотите оформить купчую, образно говоря, здесь и сейчас.

Особо уточним, что в последнем варианте это должно быть жильё, куда можно въехать в тот же день после оформления документов, если, конечно, не предусмотрено условиями договора. В противном случае есть ненулевой риск буквально утонуть в бесконечных судебных разбирательствах (в чужой стране!) и забыть о спокойной и счастливой жизни.

Следовательно, если Вы вообще не готовы к риску, о только строящемся жилье лучше забыть. По крайней мере, если объект не рекомендован одним из экспертов портала Internationalwealth.info. Поверьте: война с ветряными мельницами благородна и важна, но пусть этим занимается кто-то другой. Своих клиентов мы любим и уважаем, поэтому советовать такой вариант может только с очень большими оговорками.

Итак, насколько опасна покупка недвижимости за границей? Если Вы действуете сами или через случайного посредника, то риск будет достаточно высоким. Уменьшить его практически до нулевого уровня реально, но для этого Вы должны забыть о стремлении «сэкономить» и обратиться за помощью к нашим экспертам.

Удачи Вам во всех начинаниях!