Покупка недвижимости в Греции в 2023 году: цены, процедуры и налоги

Решили купить недвижимость в Греции? Изучите представленные ниже рекомендации и факты, охватывающие текущую стоимость новостроек и вторички, динамику цен, налоговые обязательства покупателя и дополнительные расходы при покупке недвижимости. Узнайте, насколько высоки гонорары риелторов и юристов. Изучите процесс закрытия сделки с недвижимостью в Греции. Если останутся вопросы, обращайтесь за бесплатной индивидуальной консультацией!

Динамика стоимости недвижимости в Греции

Рассматривая целесообразность покупки недвижимости в Греции, цены следует анализировать в первую очередь. В каком направлении движется средняя стоимость? Давно ли сформировался текущий ценовой тренд? Близка ли текущая стоимость к пиковому уровню, фиксировавшемуся в прошлом цикле? Лишь ответив на эти вопросы, можно с уверенностью купить недвижимость в Греции недорого, а затем заработать на приросте капитала (при будущей перепродаже актива). Разобраться поможет статистика центробанка Греции (греч.: Τράπεζα της Ελλάδος).

Если верить подсчетам греческого регулятора, индекс цены жилой недвижимости в Греции (всех типов, без учета инфляции) в 2022 году вырос на 11,1% в годовом сопоставлении. В случае новой недвижимости (не старше 5 лет) и старой недвижимости (старше 5 лет) произошел рост на 11,8% и 10,5%, соответственно. Эти результаты стали лучшими за полтора десятилетия. Цены на жилую недвижимость в Греции продолжают быстро расти на фоне увеличивающегося спроса со стороны иностранных покупателей и продолжающегося экономического подъема.

Но индексу пока не удалось достичь пикового уровня, зафиксированного в 2007 году, – непосредственно перед мировым финансовым кризисом, который сильно ударил по рынку недвижимости Греции. Это отчётливо видно из представленной ниже таблицы.

Темпы роста (снижения) цен на недвижимость в Греции с 2007 по 2022 гг. Данные за 2022 год предварительные. Источник: центробанк Греции

Учитывая вышесказанное, по состоянию на 2023 год существует значительный запас по росту стоимости недвижимость в Греции до достижения докризисного уровня. Но, поскольку темпы восстановления средней цены высокие, медлить со сделкой не стоит. Прямо сейчас настал оптимальный момент, чтобы купить недвижимость в Греции для получения ВНЖ или решения других задач.

Актуальные цены на недвижимость в Греции

Где лучше покупать недвижимость в Греции? Оптимальным выбором станут районы, где цены растут сравнительно быстро, но одновременно не находятся на заоблачном уровне. Чтобы узнать, сколько стоит недвижимость в Греции в 2023 году в разрезе отдельных районов, где самая дешевая недвижимость в Греции, и где цены растут, а не падают, предлагаем изучить свежий индекс цен SPI, подготовленный консалтинговой компанией Spitogatos.

Цены на недвижимость в Греции с детализацией по отдельным регионам

Регион (название на русском)	Регион (название на греческом)	Цена в 1 кв. 2023 года (евро/кв.м.)	Цена в 1 кв. 2022 года (евро/кв.м.)	Изменение, %
Ном Пиерия	Ν. Πιερίας	1000	1000	—
Гревена	Γρεβενά	667	800	-16,7%
Ном Козани	Ν. Κοζάνης	637	714	-10,8%
Ном Касторья	Ν. Καστοριάς	667	732	-8,9%
Фокида	Φωκίδα	1253	1320	-5,1%
Феспротия	Θεσπρωτία	1343	1412	-4,9%
Пелла	Πέλλα	775	814	-4,8%
Ном Кардица	Ν. Καρδίτσας	688	714	-3,7%
Аркадия	Αρκαδία	1100	1139	-3,4%
Аргосаронические острова	Νησιά Αργοσαρωνικού	1887	1923	-1,9%
Ном Килкис	Ν. Κιλκίς	633	642	-1,3%
Ном Лефкас	Ν. Λευκάδας	2118	2,143	-1,2%
Фтиотида	Φθιώτιδα	988	1000	-1,2%
Беотия	Βοιωτία	1407	1421	-0,9%
Ном Ласитиу	Ν. Λασιθίου	1716	1714	0,1%
Ном Родопис	Ν. Ροδόπης	933	926	0,8%
Ном Лариса	Ν. Λάρισας	1130	1120	0,9%
Ном Хиос	Ν. Χίου	1098	1083	1,3%
Ном Трикала	Ν. Τρικάλων	978	965	1,4%
Ном Серрес	Ν. Σέρρες	763	750	1,7%
Ном Драма	Ν. Δράμας	714	700	2%
Салоники (курортная зона)	Θεσσαλονίκη – Υπόλ. Νομού	826	806	2,5%
Лакония	Λακωνία	1027	1000	2,7%
Этолоакарнания	Αιτωλοακαρνανία	917	889	3,1%
Ном Самос	Ν. Σάμου	889	858	3,6%
Занте	Ζάκυνθος	1750	1684	3,9%
Остальная часть Аттики	Υπόλοιπο Αττικής	1778	1707	4,1%
Северный Лесбос	Ν. Λέσβου	1059	1017	4,1%
Эвбея	Εύβοια	1250	1197	4,4%
Элида	Ηλεία	882	844	4,5%
Ном Янина	Ν. Ιωαννίνων	1314	1256	4,6%
Эврос	Έβρος	1290	1233	4,6%
Додеканес	Δωδεκάνησα	1636	1560	4,8%
Иматия	Ημαθία	760	725	4,9%
Ном Кавала	Ν. Καβάλας	1250	1184	5,6%
Ном Ираклион	Ν. Ηρακλείου	1408	1328	6%
Ном Ретимно	Ν. Ρεθύμνου	1616	1524	6,0%
Магнисия	Μαγνησία	1125	1053	6,9%
Арголида	Αργολίδα	1587	1481	7,1%
Ном Кефалонии	Ν. Κεφαλονιάς	2143	2000	7,1%
Киклады	Κυκλάδες	3067	2838	8,1%
Афины (центр)	Κέντρο Αθήνας	1809	1667	8,5%
Эвритания	Ευρυτανία	1048	965	8,6%
Спорады	Σποράδες	1850	1700	8,8%
Мессиния	Μεσσηνία	1458	1333	9,4%
Ахайя	Αχαΐα	1083	988	9,6%
Ном Корфу	Ν. Κέρκυρας	1872	1708	9,6%
Ном Ксанти	Ν. Ξάνθης	970	884	9,7%
Ном Превеза	Ν. Πρέβεζας	1444	1317	9,7%
Пирей	Πειραιάς	1833	1667	10%
Афины (восточные пригороды)	Αθήνα – Ανατολικά Προάστια	1837	1667	10,2%
Афины (северные пригороды)	Αθήνα – Βόρεια Προάστια	2800	2538	10,3%
Коринфия	Κορινθία	1433	1300	10,3%
Афины (западные пригороды)	Αθήνα – Δυτικά Προάστια	1635	1471	11,2%
Ном Флорина	Ν. Φλώρινας	624	561	11,3%
Халкидика	Χαλκιδική	2000	1778	12,5%
Ном Артас	Ν. Άρτας	827	732	13%
Пирей (пригород)	Προάστια Πειραιά	1500	1327	13,1%
Афины (южные пригороды)	Αθήνα – Νότια Προάστια	3368	2976	13,2%
Салоники (периферийные муниципалитеты)	Θεσσαλονίκη – Περιφ/κοί δήμοι	1438	1255	14,5%
Ном Ханья	Ν. Χανίων	2076	1813	14,6%
Салоники (центральный муниципалитет)	Θεσσαλονίκη – Δήμος	2000	1673	19,6%

Как следует из представленной выше статистики, самую быстрорастущую в цене недвижимость в Греции стоит искать в центральном муниципалитете Салоников. Пусть средняя цена жилья там и находится на уровне выше среднего (2 000 евро за 1 квадратный метр), но и запас для дальнейшего подорожания у курортного региона имеется.

В топ-5 привлекательных направлений для покупки недвижимости в Греции также вошли курортный город Ханья на острове Крит, периферийные муниципалитеты Салоников, южные пригороды столичных Афин и пригород портового Пирея, где темпы роста составили 14,6%, 14,5%, 13,2% и 13,1% соответственно.

Цены, с другой стороны, варьируются гораздо сильнее. Средняя стоимость местного жилья в отчетном периоде (I квартал 2023 года) составляла 2076, 1438, 3368 и 1500 евро за 1 кв. м соответственно.

Следовательно, если требуется недвижимость в Греции недорого, чтобы приумножить капитал при последующей перепродаже в отдаленном будущем, наиболее перспективными вариантами прямо сейчас можно считать пригород Пирея и периферийные муниципалитеты Салоников. Дополнительный плюс – в обоих случаях приобретается ликвидная недвижимость в Греции у моря.

Процедура покупки недвижимости в Греции и требования к иностранцам

Граждане ЕС могут свободно покупать недвижимость в Греции. Гражданам стран, не входящих в Евросоюз, придется учитывать некоторые ограничения. В частности, из соображений безопасности покупка недвижимости вблизи военных баз и государственных границ (особенно вблизи недружественной Турции, где также можно получить ВНЖ и даже гражданство за недвижимость) и на некоторых островах неевропейцами невозможна. Обладателям паспортов ЕС потребуется специальное разрешение местных органов власти.

Процесс покупки недвижимости в Греции организован следующим образом:

• Банковский счет. Потенциальный покупатель должен открыть счет в греческом банке и перевести все средства, необходимые для покупки (сумму, покрывающую цену недвижимости, нотариальные и регистрационные сборы – см. ниже), чтобы соответствовать налоговому законодательству Греции.
• Разрешение центробанка. Перевод средств для покупки недвижимости должен быть задокументирован и требует разрешения центробанка Греции. При переводе средств без такого разрешения у налоговых органов могут возникнуть вопросы к источнику происхождения денег.
• Налоговый номер. Иностранному покупателю необходимо получить номер налогоплательщика в компетентных органах. Если совместную покупку недвижимости в Греции планирует иностранная супружеская пара, то и мужу, жене потребуется такой номер.
• Наем агента по недвижимости и юриста. Первый фактический шаг к покупке дома или квартиры в Греции — наем юриста и агента по недвижимости. Нанятый специалист поможет с выбором недвижимости, а также будет нести ответственность за выполнение проверки выбранного актива и обеспечение защиты интересов клиента в рамках сделки.
• Переговоры с продавцом недвижимости и предварительный договор. Выбрав оптимальную недвижимость в Греции, следует сделать предложение продавцу. Если собственник примет предложение, нанятый риелтор составит первоначальный договор купли-продажи. Обе стороны подпишутся под текстом документа, и покупателю потребуется внести 10-процентный депозит, чтобы зарезервировать выбранную недвижимость в Греции.
• Поиск обременений и оценка недвижимости на соответствие нормам. Риелтор / юрист проверит недвижимость в Греции на предмет наличия каких-либо обременений (например, неуплаченных налогов / задолженности по ипотеке) и проведет оценку соответствия государственным строительным нормам.
• Закрытие сделки. Если результаты проверки недвижимости в Греции устроят покупателя, можно приступать к подготовке окончательного договора, переводу остатка суммы продавцу и уплате необходимых государственных пошлин. Закрытие сделок с недвижимостью в Греции обычно занимает от 4 до 6 недель. Покупатель несет ответственность за наем нотариуса для подготовки договора и должен контролировать завершение покупки. Обе стороны должны подписать договор в присутствии нотариуса, который проверит и зарегистрирует сделку в государственных реестрах. Лицу, желающему купить недвижимость в Греции, необходимо предъявить действительный паспорт, регистрационный номер налогоплательщика и специальное разрешение на покупку (при необходимости). Продавец также должен будет оформить справку из Hellenic Fiscus (налоговое управление) об отсутствии фискальной задолженности. Последний шаг – перерегистрация актива на имя покупателя в компетентных государственных органах Греции.

Налоги и сборы при покупке недвижимости в Греции

Покупка недвижимости предполагает выполнение ряда платежей, помимо оплаты цены сделки. Чтобы купить дом в Греции или греческую квартиру у моря или в иной части страны, придется оплатить транзакционные издержки и сборы. Часть выплат ложится на плечи покупателя, часть — на продавца.

Сборы за внесение в земельный кадастр

Передача права собственности на недвижимость в Греции регистрируется в кадастре. Плата за услугу охватывает помощь регистратора, подготовку справок и гербовый сбор. Сумма к уплате составляет от 0,48% до 0,68% от стоимости недвижимости.

Нотариальные сборы

Чтобы договор купли-продажи недвижимости в Греции был действительным, его необходимо нотариально заверить. Нотариальные сборы составляют от 0,8% до 1% от стоимости недвижимости (плюс 24% НДС от полученного размера сбора).

Юридические услуги

Настоятельно рекомендуется воспользоваться услугами юриста, чтобы избежать «подводных камней» при покупке недвижимости в Греции. Компетентный юрист поможет определить всех собственников, а также провести комплексную проверку в отношении любых обременений (залоговые права, ипотечные кредиты и т. д.). Юрист поможет покупателю недвижимости в Греции соблюсти налоговое законодательство и позаботится о корректности составления договора и прочих документов.

Не существует минимальной суммы гонорара юриста за сделку с недвижимостью в Греции. Гонорар определяется по соглашению между юристом и клиентом. Обычно покупатель недвижимости платит от 1% до 2% от стоимости приобретаемого объекта (плюс 24% НДС от полученной суммы).

Если покупатель совершает сделку с недвижимостью в Греции впервые, юристу также потребуется провести подготовительную работу (постановку покупателя на налоговый учет, открытие банковского счета, официальные переводы и т. д.). В этом случае обычно взимается дополнительная плата.

Юридические услуги	Ставка
Подготовительная работа	по договоренности
Юридические расходы по сделкам с недвижимостью	по договоренности, обычно 1%-2% (плюс 24% НДС)

Комиссия агента по недвижимости

Покупатель и продавец недвижимости в Греции платят от 1% до 2% (плюс 24% НДС) в качестве комиссии риелтерскому агенту. Иногда покупатель оплачивает всю сумму.

Налоговые и иммиграционные стимулы для желающих купить недвижимость в Греции

• Инвестиционная иммиграция. Очевидной мерой стимулирования рынка жилья Греции выступает программа по выдаче «золотой визы», которая подогревает интерес иностранцев. Иностранные инвестиции в рынок недвижимости Греции в 2022 году достигли рекордного уровня в 1,975 млрд евро, увеличившись на 68% в годовом исчислении, а также на 37% относительно предыдущего рекордного уровня, достигнутого в 2019 году. Тогда иностранцы инвестировали в рынок недвижимости Греции 1,45 млрд евро. Решающую роль в установлении рекорда сыграло анонсированное властями в сентябре 2022 года двукратное подорожание греческой «золотой визы» (точные сроки подорожания в момент анонса не назывались). Еще один фактор — ослабление противоэпидемиологических ограничений в Китае, позволившее китайским инвесторам вернуться в Грецию.
• Выгодная покупка под сдачу. Рост популярности краткосрочной аренды жилья в Греции и низкие цены на недвижимость (относительно других курортных регионов Средиземного моря) привели к повышению интереса иностранных и местных инвесторов к покупке жилья в Греции под сдачу. Наиболее популярные направления – центральные районы столичных Афин и южные пригороды столицы, портовый город Пирей и курортные направления, включая острова.
• Налоговые льготы для строителей. Приостановка уплаты НДС по новым разрешениям на строительство, объявленная греческим премьер-министром в октябре 2019 года и продленная до конца 2024 года, привела к активизации застройщиков и пополнению ассортимента недвижимости в Греции современными объектами. 
• Снижение единого налога на недвижимость (ENFIA). ENFIA для физических лиц был снижен в 2019 году на 30% для объектов стоимостью до 60 000 евро; на 27% для недвижимости ценой до 70 000 евро; на 25% для активов стоимостью до 80 000 евро; на 20% для недвижимости не дороже 1 миллиона евро; и на 10% для недвижимости стоимостью более 1 миллиона евро. С 2020 года владельцы недвижимости в Греции получили право на дополнительное снижение суммы сбора в среднем на 10%. В феврале 2022 года власти объявили о новом снижении ENFIA на 13%.

Помощь желающим купить недвижимость в Греции

Возможность получить ВНЖ, если купить греческий дом или квартиру, – отнюдь не единственный довод в пользу инвестиций в рынок недвижимости Греции. Местное жилье быстро растет в цене и считается крайне перспективным с точки зрения приумножения капитала. Подобрать оптимальный объект, разобраться в тонкостях процедур и совершить выгодную сделку, не теряя бесценное время, помогут эксперты.