Покупка иностранной недвижимости: полное руководство

Покупка иностранной недвижимости – непростой шаг. Иностранная недвижимость способна стать источником пассивного дохода, упростить иммиграцию и даже выступить основанием для получения экономического гражданства. Интересует иностранная недвижимость, но пока не сделали выбор между покупкой / арендой? Помогаем найти ответ, изучив налоговые, финансовые, административные, иммиграционные и иные факторы. Дочитайте до конца, чтобы записаться на персонализированную консультацию!

Частью эффективной стратегии диверсификации активов является разумное инвестирование за рубежом. Бесполезные капиталовложения никому не нужны. Избежать расходования денег понапрасну позволяет вложение в правильно подобранную иностранную недвижимость.

Более того, ряд государств предлагает возможность на законных основаниях получить резидентство / второе гражданство через инвестиции в иностранную недвижимость, упрощая инвесторам иммиграцию.

Да, арендуя иностранное жилье, экспат также создает плацдарм в нужном государстве. Стоит ли покупать иностранную недвижимость, учитывая подобное обстоятельство? В большинстве случаев подобная покупка является отличной идеей, если:

• Желаете купить жилье для собственного проживания;
• Инвестируете, чтобы получить экономическое гражданство;
• Желаете создать дополнительный источник дохода.

Идея инвестирования за границей поначалу способна показаться устрашающей. Как добиться успеха? Данная статья содержит ключевые советы, касающиеся инвестирования в иностранную недвижимость. Речь пойдет о следующих вопросах:

• Аренда VS. покупка иностранной недвижимости
• Оформление на физлицо / корпоративную структуру
• Четырехуровневый тест: СЭНИ
• Как управлять иностранной недвижимостью?

Аренда VS. покупка иностранной недвижимости

Многим экспатам, интересующимся исключительно путешествиями, советы касательно покупки иностранной недвижимости малоинтересны. Подобные персоны желают исследовать мир и наслаждаться непрерывным перемещением между городами / странами, предпочитая аренду покупке иностранной недвижимости. Подобный образ жизни, безусловно, привлекателен.

Но существуют экспаты, совмещающие путешествия с поиском новых возможностей, открывающихся практически повсюду, включая инвестирование в иностранную недвижимость, используя первоклассные предложения и получая максимальную выгоду. Но аренде и покупке присущи определенные плюсы и минусы. Вот краткое сравнение основных преимуществ и недостатков обоих вариантов.

Аренда иностранной недвижимости обеспечивает гибкость

Аренда на некоторых зарубежных рынках обходится действительно дешево. Снимать жилье в подобных местах в перерывах между пересечением границ – отличный вариант для персон, пока еще только укрепляющих собственное финансовое положение и желающих получить гибкость.

Отсутствие четких планов относительно продолжительности пребывания в определенной стране и возможность скорого переезда в иное место являются сильными доводами в пользу мысли о том, что сейчас не следует покупать иностранную недвижимость в государстве пребывания.

Трудности, связанные с оплатой аренды иностранной недвижимости и проездом

Часто снимая апартаменты в ходе путешествий, опытные экспаты обретают все более четкое понимание относительно того, почему следует купить иностранную недвижимость, а не продолжать снимать. Проблема кроется в банальной логистике. Иногда платить за квартиру крайне трудно.

Далеко не все арендодатели являются достаточно прогрессивными, охотно принимая банковские переводы / платежи в крипте / электронные деньги. Данное утверждение особенно справедливо применительно к экзотическим странам вроде Малайзии.

Предположим, экспат проживает в арендованной малазийской квартире не более квартала в течение полугодия, путешествуя по планете все остальное время. Велика вероятность, что гипотетическому экспату приходится снимать в местном банкомате сумму, эквивалентную арендной плате на два-три месяца, чтобы заранее заплатить представителю арендодателя наличными.

Малазийский ринггит — мало ликвидная валюта. Недавно сконвертировать, например, доллары в ринггиты и перевести в Малайзию, находясь за границей, было непросто. Благо, сегодня подобное возможно с помощью сервисов вроде Transferwise.

Представьте, что придется снимать в банкомате эквивалент 5000 $ в валюте страны пребывания, тратя много времени на «обналичку», затем отправляясь на встречу с представителем домовладельца, перемещаясь по городу с большой пачкой денег. Подобное обстоятельство, очевидно, делает уплату ренты сложной логистической задачей.

Когда дело доходит до аренды, возникает дополнительная логистическая проблема: съем иностранцем квартиры в юрисдикции без получения необходимого иммиграционного статуса (долгосрочная виза, вид на жительство, постоянное место жительства, гражданство) существенно усложняет многие процессы, включая оплату коммунальных услуг.

Без иммиграционного статуса, скорее всего, не получится открыть банковский счет в соответствующей стране, что и затруднит оплату коммунальных услуг. Интересно, что в некоторых случаях экспаты вправе открыть банковский счет за границей, владея недвижимым имуществом в соответствующем государстве — еще одна причина подумать о покупке вместо аренды.

В упомянутой выше Малайзии невозможно оплатить счет за электричество онлайн. Придется использовать наличные. Данное обстоятельство – серьезная проблема для снимающих местное жилье экспатов, отсутствующих в стране по нескольку месяцев. В целом, планируя арендовать иностранную недвижимость, приготовьтесь к тому, что оплата аренды / коммуналки способна стать проблемой.

Возможность контролировать среду

Доказано: человеческое существо демонстрирует более высокую продуктивность, находясь в комфортной среде. Комфортное жилище помогает добиваться большего успеха в бизнесе / инвестициях.

Данное обстоятельство мешает многим снимать на несколько недель / месяцев апартаменты через Airbnb. Большинство подобных апартаментов предлагают белые стены и минимум декора, являясь холодными и мрачными.

Если экспату нравится контролировать окружение с учетом собственных уникальных потребностей (от развешивания фотографий до раскрашивания стен), Airbnb отпадает. Любителям украшать пространство, больше подойдет съем на долгий срок (от года) / покупка иностранной недвижимости.

Учтите: у арендодателей разные приоритеты. В некоторых странах, особенно в Азии, домовладельцы крайне консервативны, запрещая менять что-либо кардинально в интерьере снимаемых помещений.

Если в США арендаторы привыкли снимать жилье на долгий срок без мебели, поэтому привозят собственную мебель, то в Азии многие апартаменты сдаются с меблировкой. Да, съемщику не придется покупать и перевозить целую кучу мебели, но часто меблировка съемного жилья далека от идеала, являясь крайне посредственной.

Покупка вместо аренды позволяет создать нужную среду. Инвестируете в образ жизни, счастье и продуктивность. Возможно, подобное не похоже на совет покупателю иностранной недвижимости, основанный на прагматизме и отдаче от инвестиций. Но инвестирование в себя, комфортную среду и образ жизни, оказывает сильное позитивное влияние на счастье и продуктивность.

Вкладывая средства в собственную иностранную недвижимость, экспат способен создать атмосферу уюта, чтобы чувствовать себя как дома. Подобного уровня контроля невозможно добиться, если проживать в снятой у консервативного домовладельца квартире или останавливаться в отеле / арендованных через Airbnb апартаментах.

Диверсификация активов

Диверсификация активов – важный инструмент сохранения и приумножения благосостояния. Но как применить подобную стратегию на международном уровне? Вариантов хватает. Например, покупка иностранной недвижимости.

Если управляете бизнесом, работающим с денежными потоками, или обладаете портфелем финансовых инструментов, вложение денег в недвижимое имущество по всему миру — хорошая идея, позволяющая добиться высокой диверсификации.

Дополнительным преимуществом при инвестировании в иностранную недвижимость выступает игра на курсовых разницах. Располагая солидными накоплениями в долларах США / евро и желая купить иностранную недвижимость, например, в Турции или той же Малайзии, можно дождаться снижения курса лиры / ринггита по отношению к евро / доллару США, после чего смело подписывать контракт, закрывая отличную сделку.

Впоследствии лира / ринггит будут периодически крепнуть / падать. Возможно, данные валюты никогда не достигнут столь низкого уровня. Главное поймать момент, осознавая, что определенная валюта серьезно недооценена. Подобная ситуация – частое явление в развивающихся странах, рынки которых быстро растут, суля инвестору сверхприбыли.

В некоторых случаях инвестирование в иностранную недвижимость дополнительно позволяет диверсифицировать экзистенциальные риски, предоставляя иммиграционные льготы и, как следствие, возможность быстро эвакуироваться в соответствующую страну при необходимости.

Например, в Малайзии есть программа « Мой второй дом», известная как MM2H. Благодаря программе MM2H инвесторы вправе становиться резидентами Малайзии на 10-летний срок, внося крупный депозит на счет в малазийском банке. Программа позволяет снять половину срочного депозита, если деньги впоследствии будут использованы для покупки недвижимого имущества в данной стране.

Если не собираетесь постоянно проживать в купленной иностранной недвижимости, используйте актив для заработка в качестве арендодателя. Да, доходность может оставаться низкой – особенно, если соответствующая страна является достаточно развитой. Но приобретенный актив будет сохранять некоторый потенциал с точки зрения заработка на приросте капитала при возможной перепродаже. Конечно, стоимость иностранной недвижимости растет не всегда, но риск падения цены компенсируют иные преимущества.

Учтите: если желаете инвестировать в покупку иностранной недвижимости на растущем рынке, постарайтесь изучить рынок достаточно, чтобы впоследствии избежать неприятных сюрпризов вроде последствий «лопнувшего ценового пузыря».

Помимо финансовой диверсификации, инвестирование в иностранную недвижимость дополнительно приносит lifestyle-преимущества и пользу с точки зрения безопасности. Многие экспаты ценят возможность использовать иностранную недвижимость по всему миру, создавая сеть «убежищ», позволяющую в любой момент отправиться в наиболее предпочтительное место.

Если по какой-то причине одна из стран расположения купленного жилья решит ввести в отношении налоговых резидентов драконовскую налоговую политику, собственник волен решить использовать подобный коттедж / виллу / апартаменты лишь как место для отдыха, проживая в одном из остальных домов. Главное создать сеть мест, где собственнику нравится жить, не забывая про деловые связи.

Просто представьте классическое колесо со спицами. Ось – место расположения жилья. Спицы соединяют ее с ближайшими городами, где удобно вести бизнес. Создание несколько подобных «колес» позволяет легко отправиться в любую точку мира и получить радушный прием.

Проблемы, связанные с покупкой и продажей

Покупка и продажа – источники наиболее серьезных проблем, когда речь идет об инвестициях в иностранную недвижимость. Продажу усложняет малое число заслуживающих доверия риэлтерских  агентов. Некоторые являются откровенными профанами, иные пытаются обмануть потенциального клиента. Следовательно, готовясь выйти из инвестиций в иностранную недвижимость, следует уделить максимум внимания поиску агента.

Но покупать иностранную недвижимость не легче. Решение совершить сделку удаленно сулит вероятную переплату. Если просто зайдете в интернет, «погуглите» интересные предложения на топовых англоязычных / русскоязычных сайтах из поисковой выдачи и выберете одно из них, велика вероятность, что вы серьезно переплатите, закрывая сделку. Топовым сайтам требуется покрывать маркетинговые бюджеты и оплачивать штат специалистов по поисковому продвижению.

Многие лоты, представленные в интернете, продвигаются именно для продажи состоятельным иностранцам, недостаточно хорошо осведомленным о ситуации на рынке недвижимого имущества конкретной страны ввиду отсутствия времени / желания / осведомленных добросовестных консультантов.

Не желаете переплачивать при покупке иностранной недвижимости? Хотите избежать необходимости доплачивать за факт посещения сайта с красивыми фотографиями, сделанными местными агентами, нацеленными на состоятельных покупателей иностранцев?

Есть два варианта. Придется изучить рынок самостоятельно и заключать сделку, работая напрямую с местными агентами, не владеющими русским и, вероятно, английским. Второй вариант сложнее: придется найти заслуживающего доверия партнера, организующего сделку на наиболее выгодных условиях. Подбор способен отнять месяцы и бесчисленные нервные клетки. Благо, есть эксперты из команды портала InternationalWealth, готовые помочь читателям, собирающимся купить иностранную недвижимость.

Возможно, некоторые готовы, инвестируя в иностранную недвижимость, заплатить условно на 20% больше, чтобы упростить задачу. Но когда дело доходит до покупки недвижимости за 200 000 $, решение переплатить 40 000 $ за удобство, становится весьма спорным.

А ведь именно подобного уровня цены устанавливаются странами, выдающими гражданство за инвестиции в недвижимое имущество (Доминика, Сент-Китс, Антигуа). Экономическое гражданство за инвестиции в Турции при покупке недвижимости и вовсе обойдется в 250 000 $. Аналогичная ситуация с золотыми визами: Португалия (280 000 €), Греция (250 000 €), Испания (500 000 €), Кипр (300 000 €).

Наиболее рациональным вариантом в данном случае будет полагаться на экспертов InternationalWealth, располагающих глобальными партнерскими связями и готовых представить читателя заслуживающим доверия местным агентам, предлагающим взаимовыгодные сделки и способным проконтролировать ключевые процессы.

Оформление на физлицо / корпоративную структуру

Если предпочтете покупку аренде, придется задаться выбором между владением иностранной недвижимостью от собственного имени / в рамках корпоративной структуры / траста. Дать однозначный совет сложно.

Нужно исходить из преследуемых инвестором целей. Например, некоторые персоны, желают избежать появления в открытом доступе информации о приобретении иностранной недвижимость, чтобы, действуя в соответствии с законом, защитить себя от определенных действий правительства на исторической родине, включая, например, рейдерский захват активов.

Положение инвесторов дополнительно усложняет тот факт, что сотни разных стран и территорий ввели уникальные законы, регулирующие оформление недвижимого имущества в собственность и владение подобными активами. Следовательно, требуется персонализированный подход в каждом конкретном случае.

Упростить выбор поможет специальный четырёхкомпонентный тест СЭНИ (сложность, эксплуатационные расходы, налоги и иммиграция), позволяющий получить релевантный ответ или, по крайней мере, немного прояснить ситуацию.

Четырёхкомпонентный тест: СОНИ

C = сложность

Сделает ли покупка иностранной недвижимости через корпоративную структуру (как правило, менее простой вариант) жизнь легче / сложнее? Решит ли приобретение через фирму какие-либо проблемы? Обеспечит ли сделка «страховку» от условной экспроприации? Стоит ли вкладываться, учитывая уровень сложностей, которые подобная сделка создает?

О = операционные расходы

Покупка иностранной недвижимости через компанию обычно обходится дороже, учитывая как разовые капитальные затраты, так и последующие эксплуатационные расходы. Позвольте привести пример. Покупая иностранную недвижимость в Черногории через компанию, приготовьтесь к определенным налоговым последствиям.

Кроме того, придется платить зарплату директору, облагаемую НДФЛ и сборами в фонд социального обеспечения. Благо, минимальная зарплата директора довольно низкая — около 300 / 400 евро в месяц. Дополнительно придется подавать текущие отчеты. Для заполнения отчетности необходим бухгалтер.

Данные обстоятельства увеличивают стоимость и сложность покупки иностранной недвижимости через компанию. Иными словами, растут эксплуатационные расходы. Конечно, инвесторы вольны использовать офшорные компании, но подобное не всегда приемлемо в некоторых странах. Ряд государств обязывают оформлять активы на местные компании, поэтому придется открывать на офшорную компанию локальную «дочку». Как следствие, придется справляться с обслуживанием сразу двух разных компаний. Данная задача еще сложнее, а операционные расходы — выше.

Компании, корпоративные структуры и трасты всегда увеличивают затраты. Да, иногда оно того стоит. Но ненужных затрат следует по возможности избегать. Старайтесь не создавать собственными руками «пятиголовую гидру», «кормящуюся» за счет начальных затрат, ежемесячных затрат, ежегодных расходов на подачу документов, затрат на зарегистрированного агента, расходов на секретаря компании и т.д.

Дополнительный минус: даже в странах, где инвесторы вольны покупать недвижимое имущество через компанию, такую компанию, вероятно, придется регистрировать / покупать, оплачивая сборы / услуги местного юриста (если бенефициар физически не находится в принимающей стране). Данное обстоятельство добавляет еще один уровень сложности, повышая затраты.

Н = налоги

У корпоративных структур имеется минус: во многих странах, особенно в государствах с более простыми налоговыми кодексами (что теоретически является плюсом) корпоративное налоговое бремя выше фискальной нагрузки на физлиц. Корпоративные структуры получают меньше налоговых скидок, чем индивидуальные домовладельцы, включая персон, занимающихся сдачей жилья в аренду.

Приведем в пример Грузию. Применение «эстонской модели» взимания налога на прибыль теоретически позволяет отложить уплату фискальных сборов на значительный срок и фактически платить 0%, следовательно, увеличивая благосостояние. Но, в конце концов, срок уплаты налога наступит, и ставка станет составлять около 20% для корпоративной структуры. Частный домовладелец, сдающий недвижимость, в свою очередь, платит налог в размере 5% с большинства жилых объектов.

В некоторых странах факт регистрации актива на корпоративную структуру обязывает при продаже уплачивать налог на прирост капитала по высокой корпоративной ставке. Как правило, физлица получают больше льгот при продаже недвижимого имущества и даже вправе избежать налога на прирост капитала в некоторых странах, даже если подобное государства не является основным местом жительства / юрисдикцией налогового резидентства.

В частности, физлица, удерживавшие актив в собственности от двух до пяти лет, как правило, вправе претендовать на уменьшение ставки / упразднение налога на прирост капитала при продаже подобного актива.

И = иммиграция

Не все желающие купить иностранную недвижимость, совершают подобные покупки в иммиграционных целях. Однако покупка подобного актива – отличный способ воспользоваться преимуществами определенных программ для иммигрантов-инвесторов, позволяющих получить резидентство для последующей ускоренной / упрощенной натурализации или даже полноценное гражданство за инвестиции.

Иностранная недвижимость, которую разрешается приобрести под получение гражданства за инвестиции, как правило, никуда не годится. Зачастую покупать разрешено лишь активы в составе утвержденных девелоперских проектов, которые существенно переоценены. 

Исключением является Турция, поскольку под оформление турецкого экономического гражданства разрешается приобретать любое недвижимое имущество на территории данного государства.

Независимо от выбранной страны, дающей гражданство за инвестиции, актив придется удерживать в собственности в течение определенного периода. Турция снова в лидерах, поскольку там выход из инвестиций возможен уже по истечении трехлетнего периода. На Карибах актив придется удерживать от 3 (Доминика, если продавать покупателю, не собирающемуся участвовать в программе экономического гражданства) до 7 лет (Сент-Китс и Невис).

Стран, позволяющих зарубежным покупателям недвижимого имущества претендовать на ВНЖ/ПМЖ, гораздо больше. Гражданство участникам соответствующих программ приходится ожидать немного дольше: от пяти (Португалия) до двадцати лет (Андорра).

Покупка иностранной недвижимости упрощается благодаря помощи InternationalWealth

Еще один важный совет потенциальным инвесторам: когда начинаете / продолжаете путешествие, инвестируя в иностранную недвижимость, придется принимать множество непростых решений. Но действовать в одиночку не обязательно.

Многие клиенты InternationalWealth уже владеют иностранной недвижимостью на четырех континентах, расширяя портфель активов через приобретение нового недвижимого имущества в  разных странах. Успешные кейсы помогают команде портала обслуживать новых клиентов, гарантируя достижение целей с учетом конкретных потребностей.

Свяжитесь с командой портала прямо сейчас: эксперты помогут составить целостный план и связаться с заслуживающими доверия локальными агентами, которые помогут купить / управлять недвижимостью.

Помните о существовании множества возможностей для инвестиций в иностранную недвижимость, позволяющих потенциально получить вид на жительство, второй паспорт, дополнительный пассивных доход и «запасной аэродром». У владения иностранной недвижимостью много преимуществ. А благодаря советам из данной статьи экспертов и поддержке InternationalWealth Вы сможете преодолеть любые проблемы, с которыми можете столкнуться на пути к успеху.

Для получения дополнительной бесплатной информации ознакомьтесь с остальными статьями портала. Рекомендуем связаться с командой портала, чтобы заказать персонализированную консультацию!