Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых

Покупка иностранной недвижимости: полное руководство

Покупка иностранной недвижимости – непростой шаг. Иностранная недвижимость способна стать источником пассивного дохода, упростить иммиграцию и даже выступить основанием для получения экономического гражданства. Интересует иностранная недвижимость, но пока не сделали выбор между покупкой / арендой? Помогаем найти ответ, изучив налоговые, финансовые, административные, иммиграционные и иные факторы.

Недвижимость за границей

Часть эффективной стратегии диверсификации активов — разумное инвестирование за рубежом. Бесполезные капиталовложения никому не нужны. Избежать расходования денег понапрасну можно через капиталовложение в рационально подобранную иностранную недвижимость.

Ряд государств предлагает на законных основаниях получить резидентство / второе гражданство через инвестиции в иностранную недвижимость, упрощая инвесторам иммиграцию.

Да, арендуя иностранное жилье, экспат также создает плацдарм в нужном государстве. Стоит ли покупать иностранную недвижимость, учитывая это обстоятельство? Инвестируйте, если:

Идея инвестирования за границей поначалу способна показаться устрашающей. Как добиться успеха? Статья содержит советы по инвестированию в иностранную недвижимость. Охваченные темы:

  • аренда VS. покупка иностранной недвижимости
  • оформление на физлицо / корпоративную структуру
  • четырехуровневый тест: СЭНИ
  • как управлять иностранной недвижимостью?

Аренда VS. покупка иностранной недвижимости

Многим экспатам, интересующимся исключительно путешествиями, советы о покупке иностранной недвижимости малоинтересны. Эти персоны желают исследовать мир и наслаждаться непрерывным перемещением между городами / странами, предпочитая аренду покупке иностранной недвижимости. Такой образ жизни привлекателен.

Но существуют экспаты, совмещающие путешествия с поиском новых способов заработать, открывающихся практически повсюду, включая инвестирование в иностранную недвижимость. Но аренде и покупке присущи определенные плюсы и минусы. Вот краткое сравнение преимуществ и немногочисленных недостатков обоих вариантов.

Аренда иностранной недвижимости обеспечивает гибкость

Аренда на некоторых зарубежных рынках обходится действительно дешево. Снимать жилье в таких местах в перерывах между пересечением границ – отличный вариант для персон, пока еще только укрепляющих собственное финансовое положение и желающих получить гибкость.

Отсутствие четких планов о продолжительности пребывания в определенной стране и перспектива скорого переезда в иное место — причины отказаться от покупки иностранной недвижимости в государстве пребывания.

Трудности, связанные с оплатой аренды иностранной недвижимости и проездом

Часто снимая апартаменты в ходе путешествий, опытные экспаты обретают все более четкое понимание, почему пора купить иностранную недвижимость, а не продолжать снимать. Проблема кроется в банальной логистике. Иногда платить за квартиру крайне трудно. Не все арендодатели достаточно прогрессивны, охотно принимая:

  • банковские переводы;
  • платежи в крипте;
  • электронные деньги.

Утверждение актуально в экзотических странах вроде Малайзии. Предположим, экспат проживает в арендованной малазийской квартире не более квартала за полугодие, путешествуя по планете остальные месяцы. Велика вероятность, что гипотетическому экспату приходится снимать в местном банкомате сумму, эквивалентную арендной плате на два-три месяца, чтобы заранее заплатить представителю арендодателя наличными.

Малазийский ринггит — мало ликвидная валюта. Недавно сконвертировать, например, доллары в ринггиты и перевести в Малайзию, находясь за границей, было непросто. Благо, есть сервисы вроде Transferwise.

Представьте, что придется снимать в банкомате эквивалент 5000 $ в валюте страны пребывания, тратя много времени на «обналичку», затем отправляясь на встречу с представителем домовладельца, перемещаясь по городу с большой пачкой денег. Это делает уплату ренты сложной логистической задачей.

Когда дело доходит до аренды, возникает дополнительная логистическая проблема: съем иностранцем квартиры в юрисдикции без получения необходимого иммиграционного статуса (долгосрочная виза, вид на жительство, постоянное место жительства, гражданство) существенно усложняет многие процессы, включая оплату коммунальных услуг.

Без иммиграционного статуса часто не получится открыть банковский счет в новой стране, что и затруднит оплату коммунальных услуг. Часто экспаты вправе открыть банковский счет за границей, владея там недвижимым имуществом — еще одна причина подумать о покупке вместо аренды.

В Малайзии нельзя оплатить счет за электричество онлайн. Придется использовать наличные. Это обстоятельство – проблема для снимающих местное жилье экспатов, отсутствующих в стране по нескольку месяцев. Планируя арендовать иностранную недвижимость, приготовьтесь к тому, что оплата аренды / коммуналки способна стать проблемой.

Контроль среды

Доказано: человеческое существо демонстрирует более высокую продуктивность, находясь в комфортной среде. Комфортное жилище помогает добиваться большего успеха в бизнесе / инвестициях.

Данное обстоятельство мешает многим снимать на несколько недель / месяцев апартаменты через Airbnb. Большинство таких апартаментов предлагают белые стены и минимум декора.

Если экспату нравится контролировать окружение и менять его под себя (от развешивания фотографий до раскрашивания стен), Airbnb отпадает. Любителям украшать пространство, подойдет съем на долгий срок (от года) / покупка иностранной недвижимости.

Учтите: у арендодателей разные приоритеты. В некоторых странах, особенно в Азии, домовладельцы крайне консервативны, запрещая менять что-либо кардинально в интерьере снимаемых помещений.

Если в США арендаторы привыкли снимать жилье на долгий срок без мебели, поэтому привозят собственную мебель, то в Азии многие апартаменты сдаются с мебелью. Да, съемщику не придется покупать и перевозить кучу шкафов etc. Но часто мебель внутри съемного жилья далека от идеала и посредственна.

Покупка вместо аренды позволяет создать нужную среду. Инвестируете в образ жизни, счастье и продуктивность. Это не похоже на совет покупателю иностранной недвижимости, основанный на прагматизме и отдаче от инвестиций. Но инвестирование в себя, комфортную среду и образ жизни, оказывает сильное позитивное влияние на счастье и продуктивность.

Инвестируя в собственную иностранную недвижимость, экспат может создать уют, чтобы чувствовать себя как дома. Такого уровня контроля не добиться, если жить в снятой у консервативного домовладельца квартире или останавливаться в отеле / арендованных через Airbnb апартаментах.

Диверсификация активов

Диверсификация активов – важный инструмент сохранения и приумножения накоплений. Но как применить эту стратегию на международном уровне? Вариантов хватает. Например, покупка иностранной недвижимости.

Если управляете бизнесом, работающим с денежными потоками, или обладаете портфелем финансовых инструментов, вложение денег в недвижимое имущество в разных регионах — хорошая идея, позволяющая добиться высокой диверсификации.

Еще одним преимуществом при инвестировании в иностранную недвижимость выступает игра на курсовых разницах. Располагая солидными накоплениями в долларах США / евро и желая купить иностранную недвижимость, например, в Турции или той же Малайзии, можно дождаться снижения курса лиры / ринггита по отношению к евро / доллару США, затем смело подписывать контракт, закрывая отличную сделку.

Впоследствии лира / ринггит будут периодически крепнуть / падать. Возможно, эти валюты никогда не достигнут столь низкого уровня. Главное поймать момент, осознавая, что определенная валюта серьезно недооценена. Ситуация распространена в развивающихся странах, рынки которых быстро растут, суля инвестору сверхприбыли.

В некоторых случаях инвестирование в иностранную недвижимость дополнительно позволяет диверсифицировать экзистенциальные риски, предоставляя иммиграционные льготы и, как следствие, право быстро эвакуироваться в такую страну если нужно.

Например, в Малайзии есть программа « Мой второй дом», известная как MM2H. Благодаря программе MM2H инвесторы вправе становиться резидентами Малайзии на 10-летний срок, внося крупный депозит на счет в малазийском банке. Программа позволяет снять половину срочного депозита, если деньги впоследствии будут использованы для покупки недвижимого имущества в данной стране.

Если не собираетесь постоянно проживать в купленной иностранной недвижимости, используйте актив для заработка в качестве арендодателя. Да, доходность может оставаться низкой – особенно, если страна достаточно развита. Но купленный актив будет сохранять некоторый потенциал с точки зрения заработка на приросте капитала при перепродаже. Конечно, стоимость иностранной недвижимости растет не всегда, но риск падения цены компенсируют иные преимущества.

Учтите: если хотите инвестировать в покупку иностранной недвижимости на растущем рынке, постарайтесь изучить рынок достаточно, чтобы впоследствии избежать неприятных сюрпризов вроде последствий «лопнувшего ценового пузыря».

Помимо финансовой диверсификации, инвестирование в иностранную недвижимость дополнительно приносит lifestyle-преимущества и пользу с точки зрения безопасности. Многие экспаты ценят доступ к недвижимости в разных регионах. Они создают сеть «убежищ», позволяющую быстро отправиться в предпочтительное место.

Если по какой-то причине одна из стран расположения купленного жилья решит ввести в отношении налоговых резидентов драконовскую налоговую политику, собственник волен решить использовать этот коттедж / виллу / апартаменты лишь как место для отдыха, проживая в одном из остальных домов. Главное создать сеть мест, где собственнику нравится жить, не забывая про деловые связи.

Просто представьте классическое колесо со спицами. Ось – место расположения жилья. Спицы соединяют ее с ближайшими городами, где удобно вести бизнес. Создание несколько таких «колес» позволяет отправиться в любую точку планеты и получить радушный прием.

Проблемы при покупке и продаже

Покупка и продажа – источники наиболее серьезных проблем, когда речь идет об инвестициях в иностранную недвижимость. Продажу усложняет малое число заслуживающих доверия риэлтерских  агентов. Часть — откровенные профаны. Другие пытаются обмануть потенциального клиента. Поэтому, готовясь выйти из инвестиций в иностранную недвижимость, уделите максимум внимания поиску агента.

Но покупать иностранную недвижимость не легче. Решение совершить сделку удаленно сулит вероятную переплату. Если просто зайдете в интернет, «погуглите» интересные предложения на топовых англоязычных / русскоязычных сайтах из поисковой выдачи и выберете одно из них, велика вероятность, что вы серьезно переплатите, закрывая сделку. Топовым сайтам требуется покрывать маркетинговые бюджеты и оплачивать штат специалистов по поисковому продвижению.

Многие лоты, представленные в интернете, продвигаются именно для продажи состоятельным иностранцам, недостаточно хорошо осведомленным о ситуации на рынке недвижимого имущества конкретной страны ввиду отсутствия времени / желания / осведомленных добросовестных консультантов.

Хотите избежать переплат, покупая иностранную недвижимость? Хотите избежать необходимости доплачивать за факт посещения сайта с красивыми фотографиями, сделанными местными агентами, нацеленными на состоятельных покупателей иностранцев?

Есть два варианта. Придется изучить рынок самостоятельно и заключать сделку, работая напрямую с местными агентами, не владеющими русским и, вероятно, английским. Второй вариант сложнее: придется найти заслуживающего доверия партнера, организующего сделку выгодно. Подбор может отнять месяцы и бесчисленные нервные клетки. Благо, есть эксперты из команды портала InternationalWealth, готовые помочь читателям, собирающимся купить иностранную недвижимость.

Некоторые готовы, инвестируя в иностранную недвижимость, заплатить условно на 20% больше, чтобы упростить задачу. Но когда дело доходит до покупки недвижимости за 200 000 $, решение переплатить 40 000 $ за удобство, становится весьма спорным.

Такие цены устанавливаются карибскими странами, выдающими гражданство за инвестиции в недвижимое имущество (Доминика, Сент-Китс, Антигуа). Не исключение — экономическое гражданство за инвестиции в Турции при покупке недвижимости, за которое просят 400 000 $. Аналогичная ситуация с золотыми визами: Греция (250 000 €), Испания (500 000 €), Кипр (300 000 €).

sign
Выбор гражданства
Бесплатная консультация

по подбору подходящей юрисдикции
и условий программы для получения
гражданства за инвестиции.

выбор подходящей юрисдикции и условий программы для получения гражданства за инвестиции.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Оформление на физлицо / корпоративную структуру

Если предпочтете покупку аренде, придется задаться выбором между владением иностранной недвижимостью от собственного имени / в рамках корпоративной структуры / траста. Дать однозначный совет сложно.

Нужно исходить из преследуемых инвестором целей. Например, некоторые персоны, желают избежать появления в открытом доступе информации о покупке иностранной недвижимости, чтобы, не нарушая закон, защититься от определенных действий правительства на исторической родине, включая, например, рейдерский захват активов.

Положение инвесторов дополнительно усложняет тот факт, что сотни разных стран и территорий ввели уникальные законы, регулирующие оформление недвижимого имущества в собственность и владение такими активами. Поэтому требуется персонализированный подход.

Упростить выбор поможет специальный четырёхкомпонентный тест СЭНИ (сложность, эксплуатационные расходы, налоги и иммиграция), позволяющий получить релевантный ответ или, по крайней мере, немного прояснить ситуацию.

Четырёхкомпонентный тест: СОНИ

C = сложность

Сделает ли покупка иностранной недвижимости через корпоративную структуру (как правило, менее простой вариант) жизнь легче / сложнее? Решит ли покупка через фирму проблемы? Обеспечит ли сделка «страховку» от условной экспроприации? Стоит ли вкладываться, учитывая уровень сложностей?

О = операционные расходы

Покупка иностранной недвижимости через компанию обычно обходится дороже, учитывая как разовые капитальные затраты, так и последующие эксплуатационные расходы. Позвольте привести пример. Покупая иностранную недвижимость в Черногории через компанию, приготовьтесь к определенным налоговым последствиям.

Также придется платить зарплату директору, облагаемую НДФЛ и сборами в фонд социального обеспечения. Благо, минимальная зарплата директора довольно низкая — около 300 / 400 евро в месяц. Дополнительно придется подавать текущие отчеты. Для заполнения отчетности необходим бухгалтер.

Данные обстоятельства увеличивают стоимость и сложность покупки иностранной недвижимости через компанию. Иными словами, растут эксплуатационные расходы. Конечно, инвесторы вольны использовать офшорные компании, но это не всегда приемлемо в ряде стран. Они обязывают оформлять активы на местные компании, поэтому придется открывать на офшорную компанию локальную «дочку». Как следствие, придется справляться с обслуживанием сразу двух разных компаний. Задача еще сложнее, а операционные расходы — выше.

Компании, корпоративные структуры и трасты всегда увеличивают затраты. Да, иногда оно того стоит. Но избегайте ненужных затрат. Старайтесь не создавать собственными руками «пятиголовую гидру», «кормящуюся» за счет начальных затрат, ежемесячных затрат, ежегодных расходов на подачу документов, затрат на зарегистрированного агента, расходов на секретаря компании и т.д.

Дополнительный минус: даже в странах, где инвесторы вольны покупать недвижимое имущество через компанию, такую компанию, вероятно, придется регистрировать / покупать, оплачивая сборы / услуги местного юриста (если бенефициар физически не находится в принимающей стране). Данное обстоятельство добавляет еще один уровень сложности, повышая затраты.

Н = налоги

У корпоративных структур имеется минус: во многих странах, особенно в государствах с более простыми налоговыми кодексами (теоретически — плюс) корпоративное налоговое бремя выше фискальной нагрузки на физлиц. Корпоративные структуры получают меньше налоговых скидок, чем индивидуальные домовладельцы, включая персон, занимающихся сдачей жилья в аренду.

Приведем в пример Грузию. Применение «эстонской модели» взимания налога на прибыль теоретически позволяет отложить уплату фискальных сборов на значительный срок и фактически платить 0%, следовательно, увеличивая собственный капитал. Но, в конце концов, срок уплаты налога наступит, и ставка станет составлять около 20% для корпоративной структуры. Частный домовладелец, сдающий недвижимость, в свою очередь, платит налог в размере 5% с большинства жилых объектов.

В ряде стран факт регистрации актива на корпоративную структуру обязывает при продаже уплачивать налог на прирост капитала по высокой корпоративной ставке. Как правило, физлица получают больше льгот при продаже недвижимого имущества и даже вправе избежать налога на прирост капитала в некоторых странах, даже если эти государства:

  • не основное место жительства;
  • не юрисдикции налогового резидентства.

В частности, физлица, удерживавшие актив в собственности от двух до пяти лет, как правило, вправе претендовать на уменьшение ставки / упразднение налога на прирост капитала при продаже такого актива.

И = иммиграция

Не все желающие купить иностранную недвижимость, инвестируют в иммиграционных целях. Но покупка такого актива открывает преимущества программ для иммигрантов-инвесторов, позволяющих получить резидентство для ускоренной / упрощенной натурализации или даже гражданство за инвестиции.

Иностранная недвижимость, которую можно купить под получение гражданства за инвестиции неликвидна. Часто покупать разрешено лишь активы в составе утвержденных девелоперских проектов, которые существенно переоценены. Исключение — Турция, поскольку под оформление турецкого экономического гражданства можно купить произвольное местное недвижимое имущество.

Независимо от страны, дающей гражданство за инвестиции, актив придется удерживать в собственности годами. Турция снова в лидерах, поскольку там выход из инвестиций разрешен через 3 года. На Карибах актив придется удерживать от 3 (Доминика, если продавать покупателю, не собирающемуся участвовать в программе экономического гражданства) до 7 лет (Сент-Китс и Невис).

Стран, позволяющих зарубежным покупателям недвижимого имущества претендовать на ВНЖ/ПМЖ, гораздо больше. Гражданство участникам программ приходится ожидать немного дольше: от пяти (Португалия) до двадцати лет (Андорра).

Покупка иностранной недвижимости упрощается благодаря помощи InternationalWealth

Еще один важный совет потенциальным инвесторам: когда начинаете / продолжаете путешествие, инвестируя в иностранную недвижимость, придется принимать множество непростых решений. Но действовать в одиночку не обязательно.

Многие читатели InternationalWealth уже владеют иностранной недвижимостью на четырех континентах, расширяя портфель активов через покупку нового недвижимого имущества в  разных странах. Успешные кейсы помогают команде портала обслуживать новых клиентов, гарантируя достижение целей.

Помните о существовании многих способов купить иностранную недвижимость, позволяющих потенциально получить вид на жительство, второй паспорт, дополнительный пассивных доход и «запасной аэродром». У владения иностранной недвижимостью много преимуществ. А благодаря советам из данной статьи экспертов и поддержке InternationalWealth Вы сможете преодолеть любые проблемы, с которыми можете столкнуться на пути к успеху.

Правда ли, что покупка иностранной недвижимости позволяет получить гражданство?

Да. Соответствующую возможность предлагают Турция, Гренада, Доминика, Мальта, Антигуа, Сент-Китс и Невис, а также Сент-Люсия.

Стоит ли покупать иностранную недвижимость через компанию?

В большинстве случаев разумнее покупать как физлицо, чтобы избежать дополнительных налогов и чрезмерного административного бремени.

Кто поможет купить иностранную недвижимость?

Команда портала InternationalWealth работает с экспертами по недвижимости по всему миру, чтобы помочь клиентам эффективно инвестировать в рынки с высокой вероятностью повышения арендной доходности / стоимости перепродажи.

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.