Если решение по открытию личного или корпоративного банковского счета за рубежом не терпит отлагательств, запишитесь на срочную консультацию по е-майлу: info@offshore-pro.info.

Покупка дома или квартиры в Германии после переезда на ПМЖ

Для бизнесменов, востребованных хирургов, IT-специалистов, и просто состоятельных людей, которые планируют переехать на ПМЖ в Германию, покупка дома или квартиры станет альтернативой аренде. Со временем можно будет выиграть от роста цен на жилую недвижимость. Это будут выгодные инвестиции. В нашей статье мы расскажем, на какие нюансы стоит обратить внимание, чтобы покупка дома или квартиры в Германии оказалась для вас удачной. Данная информация станет полезной для тех, кто только собирается на переезд на постоянное место жительства.

Если вы хотите решить свои задачи по иммиграции в Германию без промедления, обратитесь к нам за срочной консультацией по электронной почте: info@offshore-pro.info.

Наша компания проводит сопровождение процедуры оформления ВНЖ в Германии на основании учебы, работы, открытия бизнеса и финансовой независимости. Также мы помогаем за короткий срок оформить национальную визу категории D, купить готовый бизнес и коммерческую недвижимость или зарегистрировать компанию в Германии. Больше информации о наших услугах вы можете узнать в конце статьи.

В наши дни ставки по ипотечным кредитам в немецких банках крайне низкие, а цены на аренду растут во многих городах ФРГ. Неудивительно, что многие экспаты выбирают вариант покупки квартиры или дома. Как только они получат ВНЖ в Германии, Каким станет доступна ипотека в немецком банке. 

Покупка дома или квартиры в Германии — текущая ситуация на рынке в 2020 году

Сегодня хорошее время для покупки дома или квартиры в ФРГ. Тем более что учетная ставка (ЕЦБ) будут оставаться очень низкими (отрицательными) еще в течение некоторого времени.

Цены на недвижимость в большом количестве сельских небольших городков практически в два раза ниже средней стоимости недвижимости в крупных городах, таких как Франкфурт, Мюнхен, Берлин, Дюссельдорф и Гамбург. Во многих мегаполисах наблюдается значительный рост цен, как на аренду, так и на покупку.

В отличие от многих других стран, немцы, как правило, покупают недвижимость на всю жизнь. Стоимость жилья настолько высока, что семья будет ее выплачивать до пенсии. Как правило, целесообразно инвестировать в недвижимость в центральных районах. Местоположение — все еще ключевой критерий при покупке жилья в ФРГ. Хорошая инфраструктура, разветвленная сеть транспорта, и возможности для развития бизнеса часто приносит дивиденды в долгосрочной перспективе.

Процент немцев, владеющих собственной недвижимостью, удивительно низок по сравнению с другими странами. Всего лишь 52% — это самый низкий показатель во всем Европейском Союзе. Тем не менее, этот показатель растет, начиная с 2014 года, когда доля составляла 46%.

Может случиться так, что популярные покупки жилья среди иностранцев могут привести к дальнейшему росту этого показателя. Для них не существует никаких юридических ограничений на владение недвижимостью. Многие иностранцы имеют значительно более высокий уровень доходов и стремление обладать собственным жильем. В сочетании с нежеланием ЕЦБ повысить ставки по депозитам в настоящее время текущая ситуация предрасполагает к инвестициям в недвижимость. Единственным препятствием для владения недвижимостью иностранцами могут быть финансовые учреждения, предлагающие ипотечные кредиты. Для этого им надо получить вид на жительство. Как это сделать, мы рассказываем в следующей статье.

Покупка дома или квартиры в Германии — цены на немецком рынке жилья

Прежде чем перейти к анализу цен на немецкие дома, следует указать, что они намного выше, чем в странах СНГ и даже в США. Следует также отметить, что недвижимость в Германии, по большей части, построена с использованием качественных материалов при соблюдении строгих строительных норм и правил. В городах Западной Германии не найти панельных многоквартирных домов.

Цены на дома и квартиры сильно варьируются по всей Германии и в пределах каждой федеральной земли. В сельской местности цены, как правило, значительно ниже. В некоторых немецких землях средние цены ниже, чем в других. Бывшая Восточная Германия, кроме Берлина, как правило, дешевле, чем Западная часть страны.

Известно, что цены на дома и квартиры в Германии за последние 10 лет резко выросли по сравнению с предыдущими десятилетиями.

По данным сайта экспертов, в 2011 году средняя по стране цена одного квадратного метра для квартиры площадью 60 квадратных метров составляла около 1520 евро. В 2019 году цена уже составила около 2830 евро. Стоимость квартиры в 60 квадратных метров в Мюнхене выросла с 3700 до 7750 евро за квадратный метр.

Что касается домов, то средняя цена дома на 150 квадратных метров в Германии выросла со 1700 евро за квадратный метр в 2011 году до 2080 евро в 2019 году. В Мюнхене цена на дом на 150 квадратных метров выросла  примерно с 4130 до 7226 евро за квадратный метр за эти годы.

Город Бремен является одним из наименее дорогих крупных немецких городов. В Берлине цена за такую недвижимость составит 3235 евро за квадратный метр. Ключевые места в некоторых крупных городах имеют цену более 10 000 евро за квадратный метр. 

Покупка дома или квартиры в Германии — как найти подходящую недвижимость

В Германии существуют определенные процедуры поиска квартиры или дома. Не имеет смысла искать табличку «Продажа» перед домом. Это не распространенный способ предложения недвижимости. Многие объявления публикуют в газетах. За последние несколько лет возникли различные сайты, которые предоставляют обширные списки квартир и домов на продажу, а также арендуемых квартир. Эти сайты также содержат обширную информацию о финансировании и других темах, связанных с покупкой и арендой недвижимости. В принципе, такой подход донесения информации распространен и в наших странах.

В некоторых объявлениях говорится, что оно подано владельцем Это означает, что агент по недвижимости не участвует в сделке. Однако большинство предложений выложены от имени агентов (Immobilienmakler). Потенциальный покупатель должен внимательно изучить недвижимость при покупке в Германии. Многие из рекламируемых «недорогих» домов могут потребовать капиталовложений в ремонт намного выше покупной цены.

Другим «предупреждающим сигналом» может стать: grosszügige Räume. В переводе это означает «большие комнаты» или «очень просторные комнаты». На самом деле следует читать «очень дорого нагревать».

Охота за хорошей жилой недвижимостью занимает много времени. В большинстве случаев в газетных объявлениях не указывают адреса специально, чтобы вы назначили встречу с посредником или агентом.

Покупателю мы не рекомендуем подписывать «договор об эксклюзивности» ни с одним агентом. Вы можете просмотреть более широкий спектр предложений от нескольких агентов. И спросите агента в самом начале, кто оплачивает его комиссию, и каков процент.

В настоящее время, за исключением договоров аренды, не существует закона, регулирующего комиссии. Она может стать предметом переговоров, и в большинстве случаев составляет от 3 до 7 процентов от цены покупки. В некоторых случаях покупатель полностью оплачивает комиссию, в других она распределяется между покупателем и продавцом, а в некоторых случаях агенты получают комиссию исключительно от продавца. Агент может выставить счет, только если он заключил нотариальный договор между покупателем и продавцом и этот договор был завершен. 

Все дополнительные расходы могут варьироваться от 5% до 15,4% от стоимости покупки, в зависимости от местоположения и комиссионных агента по недвижимости.

Как только покупатель и продавец договорились о цене покупки, договор купли-продажи недвижимости должен быть подписан в присутствии нотариуса. Это выгодно обеим сторонам, и в частности покупателю, поскольку обеспечивает гарантию того, что вся транзакция осуществляется в соответствии с законодательством. Нотариальный сбор составляет около 2% от цены покупки. Он покрывает подготовку контракта, переговоры, церемонию подписания и внесение в земельную книгу.

Покупка дома или квартиры в Германии — обязанности и ответственность нотариуса

Нотариус по закону обязан действовать как беспристрастный посредник между покупателем и продавцом. Он проверяет данные из земельного кадастра, чтобы узнать, можно ли вообще продать имущество, есть ли какие-либо ограничения на его использование. В договоре прописаны обязательства каждой из сторон и меры, которые должны быть приняты в случае неисполнения обязательств. Как только он подписан, нотариус регистрирует смену владельца в муниципалитете и вносит изменения в земельный кадастр.

Покупатель может выбрать себе нотариуса, и иностранцам рекомендуется использовать эту возможность. Выбирайте нотариуса, который говорит по-английски.

Всегда запрашивайте копию договора купли-продажи, прежде чем обращаться к нотариусу, внимательно изучите его и переведите при необходимости. Подготовьте любые вопросы, которые у вас возникнут, не стесняйтесь их задавать и предоставьте достаточно времени для получения полных ответов.

На фактической церемонии подписания нотариус дословно читает договор купли-продажи и должен быть уверен, что обе стороны полностью понимают его содержание. Все стороны могут задавать вопросы и прерывать, если пункт не полностью понят.

Обычно все стороны должны присутствовать при подписании. Однако любой из сторон можно назначить доверенное лицо. Если так, то это следует обсудить и согласовать с нотариусом заранее, так как потребуются дальнейшие идентификационные процедуры.

Покупка дома или квартиры в Германии — содержание договора купли-продажи

Вы должны проконтролировать в договоре купли-продажи следующие наиболее важные вещи:

  • Правильно ли указаны имена, адреса сторон и реквизиты. Это очень важно, так как ошибка, может, по крайней мере, частично сделать контракт недействительным.
  • Согласованная цена покупки и условия оплаты.
  • Положения о том, что происходит в случае, если какая-либо из сторон не соблюдает условия контракта.

Стороны имеют полную свободу выбора условий оплаты. Во многих случаях покупатель должен получить ипотеку. Поэтому продавец соглашается на приоритетное уведомление в земельном реестре, которое защищает покупателя от других, неожиданных действий со стороны продавца при продаже, таких как попытка продать имущество кому-либо еще по более выгодной цене.

Земельный кадастр расположен в окружном здании суда и является центральным реестром для объектов недвижимости со всей необходимой информацией о собственниках. Фактическое изменение права собственности может произойти только тогда, когда в этом земельном реестре была сделана запись, и только тогда, когда позаботились о предыдущих ипотечных кредитах, и налоговая инспекция подтвердила, что продавец не имеет невыплаченных налогов на имущество.

Иногда сумма за объект недвижимости сначала вносится на специальный счет, который ведет нотариус (Notaranderkonto), и передается продавцу только после завершения записи в земельном кадастре.

Продавец не обязан указывать какие-либо серьезные дефекты, которые самостоятельно должен увидеть покупатель.

Копию самых последних записей в земельной книге можно получить по заявлению в районный суд. Однако только владелец или нотариус имеют право подать это заявление.

В реестре также прописаны права любых третьих лиц — арендаторов. Они не могут запретить продажу имущества. А новый владелец не может выселить арендатора до истечения срока аренды.

Покупка дома или квартиры в Германии — ипотека

Настоятельно рекомендуем при ипотека, присмотреться к ценам и предложениям на рынке, а не просто принять первое предложение от вашего банка. Конечно, покупатель не должен брать на себя финансовые планы, которые находятся за пределами его дохода. Рекомендуем выбирать те предложения, для которых имеете не менее 20 процентов первоначального взноса от общей стоимости.

Процентные ставки по ипотечным кредитам в настоящее время варьируются от 0,61 до 2,87 процента, в зависимости от продолжительности плана финансирования и первоначального взноса. Большинство ипотечных кредитов имеют срок действия 10 или 20 лет, но могут достигать 25 лет или всего лишь 5 лет. 

По прогнозам банкиров и экспертов, процентные ставки будут оставаться стабильными в долгосрочной перспективе, возможно, с небольшими колебаниями вверх или вниз. Можно уменьшить общую сумму процентов, выплачивая кредит досрочно по опции «Sondertilgung» (дополнительное годовое погашение). Обычно это 5-10% от первоначальной суммы ипотеки. Чем больше этот платеж, тем меньше будут процентные расходы в долгосрочной перспективе.

При определенных обстоятельствах правительство Германии в Германии может субсидировать покупку или строительство жилья для собственного использования через кредиты от KFW. Мы советуем обратиться к услугам консультантов на рынке недвижимости.

Надеемся, наша статья поможет вам в будущем выгодно совершить покупку дома или квартиры в Германии. Всех, кто только собирается переехать на ПМЖ в Германию, мы приглашаем воспользоваться нашими услугами.

Мы оказываем полное юридическое и консультационное сопровождение процедуры оформления ВНЖ в Германии. Все подробности описаны по ссылке.

Также наша компания поможет за короткий срок получить национальную визу категории D. Подробнее об этом мы рассказываем в следующей статье.

Если вы хотите узнать больше о том, как переехать на ПМЖ в Германию, напишите нам письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.

Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info: