Покупка квартиры в новостройках в Германии означает подписание договора купли-продажи апартаментов в многоквартирном доме, который еще предстоит достроить. Поэтому иностранных инвесторов интересуют особенности процесса приобретения такой жилой недвижимости на первичном рынке, как следить за вводом в эксплуатацию, как выбрать надежного застройщика.
В статье мы расскажем, почему выгодно инвестировать в новостройки в Германии. Если вы хотите купить немецкую жилую недвижимость или доходный дом обращайтесь к экспертам портала International Wealth. Вы получите:
- Консультация по подбору выгодных предложений на рынке.
- Бесплатная консультация по подбору счёта в немецком банке.
- Юридическое сопровождение открытия иностранного счета, регистрации компании в Германии при необходимости.
- Представительство интересов клиентов во время осмотра объекта, составление договора, обсуждение деталей и подписание сделки.
- Проведение сделки в дистанционном режиме.
- Получение выписки из земельной книги о праве собственности.
- Заключение договора с управляющей компанией.
Быстро связаться с нашими экспертами вы можете по телефонам и мессенджерам, которые указаны в шапке сайта.
Если вы ищете современную недвижимость или хотите спланировать ее по своему вкусу, новостройка в Германии — правильный выбор. В доковидном 2019 году на территории ФРГ сдали в эксплуатацию 293 тысячи квартир. Однако надо учитывать определенные вещи при покупке новостройки в Германии, если строительство находится в стадии разработки. Мы приведем как преимущества, так и риски сделки с новой жилой недвижимостью.
Главное преимущество инвестиции в новостройки в Германии
Самым большим преимуществом покупки недвижимости в новостройках Германии является безопасность и прозрачность процесса.
Одна из наиболее выгодных особенностей покупки недвижимости на стадии строительства — это приобретение ее напрямую «у застройщика». В конечном итоге у покупателя есть огромный выбор и возможностей не только в отношении размеров квартиры, но и в отношении более подробных аспектов, таких как план этажа (в зависимости от стадии стройки), заливка пола, плитка и т. д. Беспокойство, которое некоторые люди испытывают при рассмотрении вопроса о покупке новостройки в Германии, заключается в том, что строители не выполнят согласованные спецификации. Однако детали четко указаны в контракте, и поэтому в редких случаях, когда конечный продукт не полностью соответствует ожиданиям, можно подать судебный иск к застройщику.
Современные новостройки в Германии оснащены различными удобствами: лифты, грузовые лифты, подземная парковка, система “умный дом”. Они построены в соответствии с последними стандартами энергоэффективности, что зачастую невозможно найти во многих старых квартирах в Берлине. Если такие удобства важны для вас, инвестиции в новостройку в Германии — отличный вариант.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Финансовая выгода от покупки новой жилой недвижимости в ФРГ
С финансовой точки зрения, покупка новой жилой недвижимости означает, что платежи производятся в 5-7 этапов, что делает процесс невероятно безопасным, поскольку каждый этап требует независимого подтверждения, чтобы он соответствовал правильному стандарту, прежде чем надо сделать следующий платеж. Также может быть проще получить ипотеку на квартиры в новостройках в Германии.
Еще одна замечательная особенность новостройки в Германии — это получение значительной скидки от покупной цены, если купите на ранних стадиях. Обычно цена увеличивается на 5-10% с первого до последнего дня стройки, поэтому вы получите прирост капитала на свои инвестиции, пока ждете завершения строительства. Если вы заключите контракт как можно раньше, весьма вероятно, получите наиболее выгодную сделку.
Последнее и понятное беспокойство, которое люди испытывают при покупке квартиры в новостройке в Германии, заключается в том, что возможны задержки строительства, в результате чего их собственность не введут в эксплуатацию вовремя. Вот для чего в контракте есть «оговорка о поздней доставке». Покупатель имеет право требовать с продавца неустойки за просрочку ввода в эксплуатацию.
Обычно новую квартиру или дом покупают напрямую у застройщика. Преимущество этого в том, что покупатель экономит комиссию для агента по недвижимости. Это положительно сказывается и на сумме затрат на покупку. Немецкий застройщик берет на себя планирование и контролирует выполнение.
Покупка квартиры в новостройке в Германии до начала строительства
Застройщик — это предприниматель, покупающий землю и строящий на ней недвижимость. В основном это малые или средние жилищные компании, крупные риэлторские компании. Девелопером может стать даже каменщик. Банки, страховые компании и частные лица также могут выступать в качестве застройщика.
Строительные работы застройщик поручает квалифицированной строительной компании или бригаде. Однако ответственность за всю стройку, продажу и финансы проекта несет застройщик.
Когда строительство новостройки в Германии ещё не начато, застройщик имеет право объявить раннюю стадию продаж. Покупатель обычно видит только чертеж, макет проекта от архитектора. На этом этапе покупатель выбирает расположение дома, квартиры или план этажа.
Покупка на стадии чертежа несет определенные риски. В некотором смысле покупка совершается вслепую. Поэтому при покупке новостройки в Германии важно тщательно изучить план, проспект и документы.
На что следует обратить внимание
Чтобы максимально обезопасить себя, стоит обратить внимание на следующие моменты сделки с новостройкой в Германии. Они также настоятельно рекомендуются ассоциациями домовладельцев.
- Имя и полный адрес застройщика.
- Название и адрес продажи.
- Точное местонахождение и описание объекта.
- Местоположение рассматриваемого здания.
- Сколько единиц (квартир или домов) там будет построено.
- Планы этажей в масштабе с указателем направления. Картографические макеты.
- Планируемое расположение квартиры.
- Хотя бы некоторые особенности оборудования, а в лучшем случае полное описание постройки.
- Прейскурант, включая цену застроенной площади и т. д.
- Застройщик отправляет клиенту описание здания и услуги не менее чем за 14 дней до нотариального заверения, его следует внимательно изучить. Не стесняйтесь обратиться за помощью к юристу по жилищному праву.
- Договор купли-продажи направляют покупателю за 14 дней до нотариального заверения. Обратите особое внимание на включение пунктов описания строительства и обслуживания. 14-дневный период регулируется законом (§ 17 абз. 2а № 2 Beurkundungsgesetz). Покупатель должен получить контракт как минимум за две недели до дня подписания.
- Внимательно проверьте декларацию разделения, план разделения. Занесена ли информация в земельную книгу и договор купли-продажи?
- Проверьте кредитоспособность застройщика — используйте онлайн-базы данных о неплатежеспособности. Потребуйте от застройщика показать дополнительные эталонные проекты, реализованные ранее. Таким образом, в определенной степени проверите его надежность.
- Оплата должна производиться не сразу, а по мере выполнения строительных работ. При завершении этапа строительства застройщик получает часть покупной цены.
- Независимая инспекция здания TÜV или Dekra является преимуществом. Узнайте, планируют ли ее заказывать.
- Пригласите консультанта по строительству или инспектора на заключительную проверку, чтобы непосредственно зафиксировать дефекты.
- Особые пожелания и собственный вклад покупателя должны записываться в контракт.
- Проверьте указание в контракте возможности получения соответствующих документы до начала строительства, таких как исследование почвы, энергетический сертификат, план строительства и т. д. Ведь покупатель является собственником не только квартиру, но и части всей новостройки в Германии.
- Позаботьтесь о сроке гарантии — некоторые исполнителей неохотно соглашаются на предоставление гарантий.
- Убедитесь, что вообще есть разрешение на строительство и выписка из земельной книги актуальна.
- Проверьте район и строительную площадку для получения представления о будущем доме.
- В контракте надо прописать специальный пункт, уточняющий штраф за просрочку строительства. Нужно договориться о сумме в день (пене) за квадратный метр. Как вариант — выплата понесенного ущерба (например, на арендную плату за квартиру, потому что клиент не может переехать в новую квартиру и на комиссионные от банка).
Как работает финансирование строительства для застройщика и покупателя?
Банки полностью финансируют лишь нескольких небольших застройщиков новостроек в Германии. После завершения строительства кредитор устанавливает дату возврата. В настоящее время принято, чтобы застройщик продал покупателям 50% площадей перед началом строительства. Так хеджируют риск, если он не достигнет объема продаж в согласованный срок.
В этом случае договор покупателя должен включать право отказа. Надо уточнить вопрос о том, кто оплачивает возможную отмену у нотариуса.
Поскольку покупка новостройки в Германии сопряжена с определенным риском, договор купли-продажи и условия строительства строго регулируются. В основном это связано с возможной неплатежеспособностью или банкротством во время строительства.
График финансирования строительства новостройки в Германии при ипотеке описан в таблице ниже. Кредитор переводит средства в банк девелопера. Обычно застройщик и брокер получают средства на ранней стадии строительства. Кредитор выделяет средства семью частями.
| Процент от общей стоимости объекта: | Стадия |
| 30% | До начала, до вырывания котлована. |
| 33,6% | После завершения каркаса, включая столярные работы и изготовление крыши и водостоков. |
| 6,3% | После монтажа отопительных, санитарных и электрических систем. |
| 7% | После оконного строительства, включая остекление. |
| 9,1% | После внутренней штукатурки, стяжки и облицовки санузлов. |
| 8,4% | После ввода в эксплуатацию. |
| 5,6% | После завершения всех строительных работ, включая фасадные работы. |
Обычно договор с девелопером новостройки в Германии позволяет вносить рассрочку на разных этапах возведения. Покупатели редко соглашаются на полную оплату покупной цены сразу. Рассрочка платежа по прошествии определенных этапов выгодна обеим сторонам.
Рассрочка платежей
Первый взнос зависит от того, на какой стадии возведения объекта покупатель заключил контракт на покупку новостройки в Германии. Часто контракт подписывают до начала возведения коробки. Но когда клиент совершает покупку после того, как стройка уже началась, обе стороны соглашаются на рассрочку платежа. Таким образом, девелоперу не нужно ждать завершения работ, чтобы получить оплату. А покупатель не несет риска оплаты за еще не выполненную работу.
Размер первого взноса зависит от того, приобрел ли покупатель недвижимость классическим способом, путем прямой покупки или через договор лизинга. Если сделка является лизингом, девелопер может взимать 20% от общей стоимости покупки, как только он начнет работы на строительной площадке. С другой стороны, если недвижимость станет полной собственностью, то девелопер требует 30% от общей покупной цены, как только выделят землю и оформят документы.
Остальные платежи покупатель произведет по мере завершения строительства. По мере прохождения застройщиком определенных этапов строительства он может запросить поэтапную рассрочку. Проценты в таблице ниже показывают процент от остатка, который обычно выплачивается на каждом этапе строительства.
| Процент от общей стоимости: | Стадия |
| 40% | После завершения сборки каркаса, в том числе столярных работ. |
| 8% | После завершения кровли и водостоков. |
| 3% | После установки системы отопления. |
| 3% | После установки сантехники. |
| 3% | После установки электрических коммуникаций. |
| 10% | После установки окон. |
| 6% | После завершения внутренней штукатурки. |
| 3% | После завершения работ по укладке стяжки. |
| 4% | После кафельных работ в санитарных помещениях. |
| 12% | После ввода в эксплуатацию. |
| 3% | После завершения фасадных работ. |
| 5% | В момент заселения |
В соответствии с этими спецификациями девелопер создает план платежей, который включает не более семи отдельных платежей.
Надеемся, наша статья поможет вам сделать правильный выбор и приобрести выгодную по цене и комфортабельную квартиру в новостройке в Германии или доходный дом.
Ознакомьтесь с нашими предложениями доходных домов в Германии:
Для покупки квартиры в новостройке в Германии вам понадобится счёт в местном банке. Предлагаем бесплатную консультацию по подбору счёта в зарубежном банке.
Консультацию от экспертов по вопросам покупки новостройки в Германии вы можете получить, написав письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.
В чем заключается главное преимущество покупки новостройки в Германии?
Самым большим преимуществом покупки недвижимости в новостройках Германии является безопасность и прозрачность процесса. Одна из наиболее выгодных особенностей покупки недвижимости на стадии строительства — это приобретение ее напрямую «у застройщика». В конечном итоге у покупателя есть огромный выбор и возможностей не только в отношении размеров квартиры, но и в отношении более подробных аспектов, таких как план этажа, заливка пола, плитка и т. д. Детали четко указаны в контракте, поэтому в редких случаях, когда квартира не полностью соответствует ожиданиям, можно подать судебный иск.
В чем финансовая выгода от покупки новой жилой недвижимости в Германии?
С финансовой точки зрения, покупка новой жилой недвижимости означает, что платежи производятся в 5-7 этапов, что делает процесс безопасным. Также проще получить ипотеку на квартиры в новостройках в Германии. Еще одна особенность — получение значительной скидки от покупной цены, если купите на ранних стадиях. Обычно цена увеличивается на 5-10% с первого до последнего дня стройки, поэтому вы получите прирост капитала на свои инвестиции, пока ждете завершения строительства. Если вы заключите контракт как можно раньше, весьма вероятно, получите наиболее выгодную сделку.
