Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327

Почему стоит купить недвижимость во Франции, используя тонтину?

Планируете купить недвижимость во Франции? Рассмотрите покупку с использованием тонтины. Эта опция предлагает ряд преимуществ. Особенно когда речь идет о строгих законах Франции о наследовании. Но также возможны негативные налоговые последствия.

Недвижимость во Франции

Что это такое?

Положение о тонтине (фр.: clause de tontine, иногда также именуется clause d’accroissement) — пункт, который прописывается в правоустанавливающих документах в момент покупки коттеджа, таунхауса, виллы, шале или квартиры во Франции. Добавить его можно только при покупке и нельзя прописать позже.

Де-факто это положение регламентирует «групповую покупку». Чаще всего clause de tontine используют не состоящие в официальном браке пары, которые покупают актив вместе. Но этот юридический механизм также могут использовать и более крупные группы — например, группа друзей, вместе покупающих шале для отдыха в горах или апартаменты в Каннах с морской панорамой и паркоместом для поочередного использования.

Покупателям придется запросить у нотариуса добавление оговорки о тонтине на этапе покупки недвижимости. Этот юридический механизм можно использовать только если:

  • вовлеченные стороны в равной степени участвуют в финансировании покупки;
  • стороны имеют примерно одинаковую ожидаемую продолжительность жизни (по этой причине запрос на добавление clause de tontine может быть отклонен, если между покупателями существует значительная разница в возрасте).

Какой в этом смысл?

Основная причина использования clause de tontine — возможность легально обойти строгие законы Франции о наследовании. В частности, законы предписывают необходимость передачи определенной части любого объекта недвижимого имущества детям за счет партнера. По этой причине оговорки о тонтине особенно часто используют пары, у которых есть дети от предыдущих отношений.

В случае кончины одного из совладельцев недвижимости, правоустанавливающие документы на которую содержат оговорку о тонтине, предполагается полный переход его/ее доли в объекте недвижимости другому участнику/членам тонтины.

Это лишает детей права наследования и, соответственно, защищает вдову/вдовца (пережившего супруга/у) от выселения из дома в пользу детей умершего. Еще одно преимущество в контексте наследования в том, что clause de tontine предельно четко отражает намерения умершего. Это позволяет избежать споров между наследниками после кончины совладельца актива.

Однако оговорка о тонтине распространяется только на имущество, в правоустанавливающих документах на которое она прописана, — другие активы могут подпадать под действие французского закона о наследовании. Поэтому разумно составить завещание, чтобы гарантировать исполнение пожеланий относительно имущества.

Остающийся в живых участник тонтины, если захочет, вправе запросить у нотариуса обновление правоустанавливающих документов на недвижимость, чтобы показать, что он/она остается единственным владельцем. За эту услугу предусмотрена доплата, размер которой может достигать четырехзначной суммы. Де-факто это чисто косметический штрих, который не влечет за собой никаких изменений в праве собственности на объект недвижимости.

Недостатки (преимущественно налоговые)

Преимущества clause de tontine очевидны. Особенно для не состоящих в браке пар, у которых есть дети от предыдущих семей. Но имеются и некоторые потенциальные недостатки. Это означает, что любому, кто рассматривает возможность покупки недвижимости во Франции таким способом, рекомендуется проконсультироваться с юристом, прежде чем начать. Вот главные минусы:

  • Налог на наследство. Пусть тонтина и помогает избежать сложностей при передаче имущества по наследству, но она не освобождает наследополучателя от налога. Французский налог на наследство структурирован в зависимости от родства наследополучателя с умершим. Персоны, которые не состоят в браке и не имеют родственников в семье умершего, платят налог на наследство по невероятно высокой ставке в размере 60%. Но есть легальная лазейка. Если недвижимость — основное место жительства наследополучателя, и ее стоимость составляет менее 76 000 евро, налог уплачивается по вменяемой ставке 5,8%. Члены супружеских пар, состоявшие в официальном браке, и члены семьи платят налог по гораздо более низкой ставке или не платят его. Так что если не состоите в браке со своим сопокупателем французской недвижимости и планируете оформить тонтину, будьте осторожны. Есть реальный риск столкнуться с огромными налоговыми счетами в будущем.
  • Налог на богатство. В зависимости от стоимости недвижимого имущества при наследовании участник тонтины также может стать плательщиком налога на богатство. Налог на богатство во Франции взимается со всех собственников недвижимого имущества (строения и участки земли) общей стоимостью 1,3 миллиона евро или более. Имущество, находящееся в тонтине, включается в расчет.
  • Экономия на налогах. Многие рекомендуют тонтину как способ ограничить налоговые обязательства во Франции. Раньше это было правдой. Но изменения в фискальном законодательстве привели к тому, что покупка французской недвижимости с применением clause de tontine более не дает существенных фискальных преимуществ. То же самое верно и для покупки недвижимости через SCI (фр.: Société Civile Immobilière), которая раньше обеспечивала экономию на налогах, пока закон не был ужесточен. SCI — это специализированный тип французской компании (фр.: societé), созданной для владения и управления недвижимостью (фр.: immobilière).
  • Лишение наследства членов семьи. Один из побочных эффектов прописывания в правоустанавливающих документах положения о тонтине в случае не состоящих в браке пар, у которых есть дети от предыдущих семей, — де-факто лишение наследства всех детей первого умершего человека. Поскольку недвижимое имущество переходит к пережившему партнеру, согласно французскому законодательству, только его прямые потомки имеют право на автоматическое наследование. Это означает, что дети пережившего партнера будут иметь право на установленную законом долю в объекте недвижимого имущества (в зависимости от количества детей). Но дети первого умершего человека не будут иметь права ни на что. Можно упомянуть их в завещании, но передать им можно только часть или все имущество, которое не подлежит в будущем автоматической передаче детям оставшегося в живых участника тонтины.
  • Развод/спор. Если члены тонтины расстанутся или (в случае друзей) рассорятся, то они могут либо продать совместно приобретенное недвижимое имущество, либо договориться о выкупе друг с другом. Но если одна из сторон отказывается продавать, то остальным доступно ограниченное число юридических возможностей. В отличие от стандартной покупки недвижимости, тонтина не рассматривается как совместная собственность. Поэтому одного партнера нельзя заставить продать свою часть, например, в рамках бракоразводного процесса. Де-факто тонтина может быть прекращена или изменена только с согласия всех сторон. Поэтому, если не удастся договориться, можно оказаться в ситуации неопределенности. 
Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.