Почему стоит купить недвижимость на Мадейре: 6 актуальных причин

Рост ставок арендной платы, возможность получить золотую визу за покупку жилья, отсутствие запрета на оплату сделок криптой, возрождение туризма, усиление тренда к росту цен и популярность элитного жилья среди иностранцев – вот ключевые причины купить недвижимость на Мадейре уже в этом году. Дочитайте до конца и проконсультируйтесь у наших экспертов, чтобы узнать больше.

1. Инвестиции в португальскую золотую визу за недвижимость на Мадейре

С наступлением января 2022 изменились правила выдачи португальского ВНЖ иностранным инвесторам / золотой визы через схему ARI (Autorizações de Residência Através de Investimen). Ключевые нововведения касались наиболее популярной инвестиционной опции: покупки недвижимого имущества жилого назначения.

Покупка жилья в густонаселённых регионах континентальной части страны (например, в Лиссабоне, Порту и Алгарви) более не предоставляет инвесторам права на получение золотой визы. Изменения нацелены на перенаправление иностранного капитала в слабонаселенные регионы на континенте и португальские территории, находящиеся за пределами континента, вроде Азорских островов и Мадейры.

Поскольку португальские власти анонсировали изменения примерно за 3 квартала до фактической имплементации, многие инвесторы ринулись скупать жилье в столице, Порту и Алгарви. Но рынок недвижимости Мадейры, которого нововведения не коснулись, также пользовался повышенным вниманием со стороны претендентов на португальскую золотую визу.

Согласно предварительным оценкам местного издания Journal de Madea, в 2021 иностранцы, нацеленные на золотую визу, вложили в экономику Мадейры целых 60 миллионов евро. Эксперты заявляют о гораздо более «радужных» перспективах на 2022 ввиду перемещения внимания к острову дополнительных иностранных инвесторов на фоне изменения правил оформления золотой визы.

В частности, отмечается рост интереса со стороны молодых технически подкованных иностранцев, посещающих архипелаг и желающих узнать, что способен предложить регион. Впоследствии многие подобные иностранцы решают переехать на остров вместе с семьями, вносят значительный вклад в экономику региона.

Развитие туризма и улучшение воздушного сообщения помогли сделать остров популярным. Например, американцам, интересующимся отдыхом на местных курортах / рынком недвижимости Мадейры, теперь доступны прямые рейсы. Россияне и швейцарцы также являются активными инвесторами, оформляющими золотые визы.

Также отмечается растущий интерес со стороны британцев, на долю которых приходится значительная доля инвестиций — во многом «благодаря» Brexit, вынудившему граждан Великобритании искать способы упрощения въезда в Евросоюз. Португальская золотая виза превосходно справляется с данной задачей.

2. Выгодная покупка жилой недвижимости на Мадейре под сдачу в аренду

• Относительное изменение ставки арендной платы (округа): Анализ рыночной статистики, проведенный порталом Idealista, демонстрирует падение ставок арендной платы жилого недвижимого имущества во многих португальских округах / регионах. Например, в Лиссабоне цена аренды жилья упала на 2,9%, а в целом по лиссабонскому округу, включающему 16 муниципалитетов рядом со столичным годом, цены упали на -4%. Спад зафиксирован в Азорском автономном районе (-8,7%) и в северном округе (- 1,7%). С иной стороны, достаточно серьезный рост наблюдался в Алентежу (9,5%), Алгарви (7,6%), автономном районе Мадейра (6,6%) и центре страны (4,9%).
• Относительное изменение ставки арендной платы (районы): Если брать отдельные районы, наибольшее падение цен в 2021 произошло на острове Сан-Мигель (-13,5%), Визеу (-8,1%), Лиссабоне (-3,8%), Авейру (-1,5%) и Порту (-0,6%). В противоположном направлении двигались цены в Каштелу-Бранку (20%), Виана-ду-Каштелу (18,5%) и Лейрии (11,9%). Далее следуют Вила-Реал (8,6%), Фару (7,6%), остров Мадейра (6,5%)., Коимбра (6%), Сетубал (5,6%) и Сантарен (2,3%).
• Изменение стоимости аренды из расчета на «квадрат»: Данные Idealista указывают на падение средней стоимости аренды жилья из расчета на «квадрат» в целом по стране на 4,3% в 2021. Показатель достиг отметки в 10,7 € за квадратный метр. Эксперты списывают случившееся на спад туристической активности. Благо, темп спада цен в последнем квартале 2021 составил 0,9%, что позволяет говорить о замедлении нисходящего тренда. Лиссабонская агломерация с ценником на уровне 12,4 €/квадратный метр продолжает оставаться наиболее дорогим регионом. Далее следуют Алгарви (9,8 €/кв. м.), Север (9,1 €/кв. м.) и автономный регион Мадейра (8,6 €/кв. м.). Наиболее дешевыми регионами стали Центр (6,5 €/кв. м.), Азорский автономный район (6,6 €/кв. м.) и Алентежу (7 €/кв. м.).
• Среднемесячная стоимость аренды из расчета на отдельный объект: Портал Imovirtual указывает на снижение в 2021 среднемесячной стоимости аренды жилья в Португалии на 5,8% в годовом исчислении (до 1017 €). Дополнительно отмечается более существенный спад относительно 2019 (-18,1%), поскольку среднемесячная стоимость арендного жилья в докризисном году составляла 1242 €. В 2021 наиболее дорогими местами с точки зрения аренды жилья являлись Лиссабон со средней арендной платой 1264 €/месяц. Далее следуют Порту (935 €), Мадейра (875 €) и Фару (833 €).

3. Восстановление туризма подогревает интерес к рынку арендной недвижимости Мадейры

Туристическая отрасль региона быстро восстанавливается после пандемии, делая покупку недвижимости на Мадейре (например, виллы) под кратковременную сдачу отдыхающим еще более привлекательным вложением. 

Эксперты португальского Национального института статистики (Instituto Nacional de Estatística; INE) опубликуют окончательные данные за 2021 лишь в середине первого квартала 2022. Но уже доступные цифры позволяют говорить о восстановлении сектора. Например, в первые десять месяцев 2021 автономный регион Мадейра принял более 744 тыс. гостей, заказавших более 3,4 млн. ночевок. Оба показателя выше, чем за весь 2020, но пока ниже, чем в 2019.

Эксперты заявляют о 2 ключевых изменениях относительно ситуации, наблюдавшейся до пандемии. Во-первых, увеличилось количество португальцев, выбирающих регион для отдыха. Во-вторых, регион теперь привлекает все более молодую аудиторию.

В августе 2021 доход от предоставления туристам мест проживания даже побил исторический рекорд. Гостиничный сектор помог региону заработать 50 миллионов € по итогам соответствующего периода. В следующем месяце удалось побить еще один рекорд: первый месяц осени 2021 стал лучшим сентябрем в истории туризма на Мадейре, продемонстрировав наиболее высокий показатель RevPAR [доход на доступный номер] в разрезе всего периода наблюдений. Показатель достиг 72 €.

Эффективный маркетинг и уникальность турпродукта

Отмечается, что «дела пошли в гору» именно во втором полугодии 2021. Местные поставщики туристических услуг начали ощущать позитивную реакцию рынка на рекламные акции и агрессивное маркетинговое продвижение турпродукта региона, сконцентрированное на его самобытности.

При разработке маркетинговой компании внимание акцентировалось на том, что в условиях пандемии COVID-19 многие туристы выбирают более отдаленные и, в конечном счете, экзотические летние направления, но предпочитают остаться в Европе — не в последнюю очередь вследствие максимальной простоты путешествий, обеспечиваемой общими правилами вакцинации. Мадейра оказалась превосходным выбором для подобной целевой аудитории.

Повышение транспортной доступности

Важный вклад в установление позитивного тренда внесло расширение предложения авиакомпаний. Многие авиаперевозчики даже увеличили интенсивность перелетов относительно докризисного 2019.

Например, бюджетная авиакомпания easyJet, представленная в Фуншале с 2007 и выполняющая рейсы между архипелагом, материковой Португалией и Британскими островами, сообщила о росте пассажиропотока на 46% за последний шестимесячный период (с июля по декабрь 2021) в годовом исчислении. Летом 2022 лоукостер Ryanair начнет летать в Фуншал и обратно, предлагая десять маршрутов как на материк, так и на британский рынок, а также 40 еженедельных рейсов.

Стратегия развития туризма

Власти автономного региона Мадейра также вынесли на общественное обсуждение стратегию развития местной туристической отрасли на 2022-2027, направленную ​​на укрепление позиций архипелага в качестве «круглогодичного туристического направления». Документ разработало региональное правительство (PSD/CDS-PP) в сотрудничестве с консалтинговой компанией Deloitte Business Consulting.

Эксперты акцентируют внимание на использовании множества имеющихся у региона «козырей», включая высокий уровень безопасности, мягкий климат, гостеприимство местных жителей в отношении туристов и иных посетителей, аутентичность и культурное разнообразие, высокое качество впечатлений, приверженность общества социальной устойчивости и защите окружающей среды.

В случае успешной реализации стратегии инвестиции в рынок жилой недвижимости Мадейры станут гораздо более привлекательными, поскольку собственники получат возможность сдавать купленное жилье туристам круглый год – без перерывов, связанных с сокращением числа отдыхающих.

Авторы документа утверждают, что кризисы вроде текущего часто становятся источниками новых возможностей. Субъекты туристического сектора архипелага активно используют подобные возможности, устанавливая новые партнерские отношения с туроператорами на континенте, выходя на новые рынки и продолжая углублять сотрудничество с авиакомпаниями.

Документ охватывает ряд стратегических направлений развития туризма в регионе, включая следующие: использование природных ресурсов и культурного наследия, активный туризм и спорт, морской туризм, поддержание здоровья и благополучия, гастрономия и вино, стиль жизни и новые тенденции, устойчивость. По данным Deloitte Business Consulting, архипелаг предоставляет заинтересованным сторонам широкие возможности для развития и укрепления туризма по любому из шести направлений.

Стратегии дополнительно определяет ряд руководящих принципов, касающихся следующих областей: повышение уровня знаний и мониторинг эффективности сектора; разнообразие, дифференциация и структурирование туристического предложения; инвестирование в повышение известности направления; привлечение персонала и дальнейшее повышение квалификации человеческих ресурсов; поощрение инвестиций; обеспечение устойчивости в экологическом, экономическом и социальном плане.

4. Перспектива дальнейшего роста цен на недвижимость Мадейры

Дополнительная причина купить недвижимость на Мадейре – заработок на приросте капитала при перепродаже актива в будущем. Велика вероятность стабильного роста стоимости приобретенного актива в долгосрочной перспективе.

Основываясь на данных портала Imovirtual, средняя цена продажи недвижимого имущества в целом по стране составила 362 870 €, увеличившись на 5,1% относительно предыдущего года (345 412 €) и на 11,8% относительно докризисного 2019 (324 559 €).

Наиболее высокими ценами на жилье в 2021 отметились Лиссабон (578 083 €), Фару (479 300 €), автономный регион Мадейра (359 513 €) и Порту (323 016 €). Наиболее дешевым оказалось жилье в Гуарде (112 759 €) и Порталегре (117 845 €).

Наиболее значительный рост продажной цены жилья 2021 в годовом исчислении наблюдался в Эворе, где средняя цена выросла с 204 690 € в 2020 до 238 373 € в 2021 (+ 16,5%). Второе место заняла жилая недвижимость Мадейры (+10,5%), где цена продажи в 2020 составляла 325 382 €. Авейру, Бежа и Брага продемонстрировали рост на 9,8%, 9% и 8,6%, соответственно.

Способствовать повышению стоимости жилой недвижимости на Мадейре должно, помимо прочего, и наблюдающееся сегодня повышение стоимости стройматериалов, что, в свою очередь, ведет к росту фискального обременения домовладельцев и девелоперов.

Так, власти решили повысить муниципальный налог на недвижимое имущество (Imposto Municipal sobre Imóveis; IMI) в 2022 после сохранения ставки фискального сбора неизменной в течение трехлетнего периода.

Из-за роста затрат на строительство сбор вырастет примерно на 4% для новых / отремонтированных жилых построек. Средняя стоимость строительства квадратного метра, используемая для расчета коэффициента базовой стоимости застроенных зданий в Португалии, в 2022 увеличилась на 20 € (до 512 €). Соответствующее постановление было опубликовано в официальном правительственном вестнике (Diário da República).

При внесении изменений в законодательство чиновники учли текущие рыночные показатели и прогнозы Центробанка Португалии (Banco de Portugal), указывающие на рост экономики на 4,8% в 2022 году и увеличение оборота рынка гражданского строительства на 2,2 процентных пункта. Учитывалось также увеличение индекса цен на жилье на 6,6% и индекса стоимости строительства нового жилья на 6,8%.

5. Рынок элитной недвижимости Мадейры вошел в число общепортугальских лидеров по уровню активности иностранных покупателей (дополнительный драйвер цен)

Рассматриваемый регион вошел в общепортугальский топ-5 наиболее востребованных рынков премиального жилья, если исходить из анализа предпочтений иностранных покупателей. Речь об активах, выставленных на продажу в Португалии по цене более 1 миллиона € каждый.

Согласно результатам исследования портала Idealista, рынок элитной недвижимости Мадейры привлек 4% запросов. Британцы (21,1%) и немцы (20,9%) оказались наиболее активными потенциальными покупателями. Далее следуют граждане США (5,4%), швейцарцы (4,6%) и французы (4,3%).

Запросы иностранцев о приобретении элитного жилья в 2021. Источник: Idealista

Интерес иностранцев к элитному недвижимому имуществу в Португалии сконцентрировался на 6 районах (см. таблицу выше), привлекших в 2021 целых 88,8% запросов от потенциальных покупателей из-за рубежа.

Граждане ряда стран демонстрируют особенно высокий интерес к португальскому рынку элитного недвижимого имущества. Речь об испанцах (11,7%), англичанах (11,6%), гражданах США (9,7%), французах (9,5%) и немцах (8,9%).

Лиссабон привлекает большую часть внимания иностранных инвесторов, генерируя 40% запросов. Второе место в рейтинге шести наиболее востребованных регионов получил округ Фару, привлекая 28% запросов. Третью позицию рейтинга занял Сетубал (8%), а четвертую — Порту (6%). Наконец, на шестом месте рейтинга разместился округ Брага с 2% запросов.

6. Крипто-дружественный характер рынка недвижимости Мадейры

Уделить особое внимание рынку недвижимости Мадейры эксперты рекомендуют крипто-бизнесменам, рассматривающим возможность перевода части цифровых активов в физические и попутного получения ВНЖ Португалии. В минувшем октябре состоялась первая сделка купли-продажи элитной недвижимости на Мадейре, оплаченная криптовалютой. Данная сделка также стала первой на португальском рынке в целом.

Покупателю достались два роскошных коттеджа общей стоимостью 4,1 миллиона €, которые пока находятся в стадии строительства и являются частью двух комплексов, возводимых девелопером Prometheus International на территории автономного региона Мадейра.

Речь о комплексе Aurora, расположенном в Кальете и включающем в общей сложности шесть роскошных трехспальных коттеджей (T3), и комплексе Saudade в Понта-ду-Сол, включающем три трехспальных виллы. Сдача обоих комплексов в эксплуатацию намечена на 2022. Собственники получат, помимо прочего, живописный вид на море, бассейн, джакузи, библиотеку, сад и гараж.

Вышеупомянутые сделки предполагали платежи с использованием криптовалюты Cardano. Застройщик внедрил новые протоколы, позволяющие интегрировать крипту во внутреннюю финансовую инфраструктуру и обеспечить полное соответствие европейским законам. Национальность покупателей не раскрывается.

Отмечается, что благодаря технологии блокчейн новым владельцам будет доступна услуга, позволяющая перепродавать роскошные коттеджи всего одним щелчком мыши. Компания Prometheus International обязуется обеспечить соблюдение формальностей, касающихся передачи актива и перерегистрации права собственности в соответствии применимому законодательству.

Экспертное сопровождение сделок с недвижимостью на Мадейре

Сегодня десятки причин заставляют россиян, украинцев, белорусов, казахстанцев и иных иностранцев инвестировать в португальский рынок жилья в целом и, в частности, в недвижимость на Мадейре. Выше перечислены лишь наиболее актуальные.

Покупая квартиру, виллу или иную жилую недвижимость на Мадейре, рекомендуется заручиться поддержкой опытных экспертов. Обратитесь к нашей команде за помощью, чтобы закрыть сделку максимально быстро и на наиболее выгодных Вам условиях!