Побит квартальный рекорд продаж недвижимости в Испании иностранцам

Продажи недвижимости в Испании иностранцам бьют рекорды во многом благодаря инвестиционной иммиграции и восстановлению туристического сектора после пандемии. Причем, в отличие от ряда европейских коллег, испанские власти продолжают сохранять дружелюбие к россиянам и белорусам, выдавая гражданам РФ и РБ как шенгенские, так и золотые визы (ВНЖ при покупке недвижимости). Но вкладывать стоит в меру, учитывая определенные «налоговые ловушки». Дочитайте до конца и проконсультируйтесь с нашими экспертами, если хотите выгодно купить недвижимость в Испании и получить иммиграционные льготы. 

Рекордный спрос иностранцев на недвижимость в Испании

Согласно данным испанского Земельного реестра (исп.: Registro de la Propiedad), иностранный спрос на недвижимость в Испании достиг рекордно высокого уровня в третьем квартале 2022. В отчетном периоде земельный реестр пополнили записи о 26 728 сделках купли-продажи испанской недвижимости с участием иностранных покупателей. Показатель вырос на 61% относительно аналогичного прошлогоднего периода. Относительно 3 квартала допандемийного 2019 продажи выросли и вовсе на 73%.

Приведенная ниже диаграмма иллюстрирует как квартальные продажи (темно-синие вертикальные столбцы), так и изменение в годовом исчислении по итогам отдельных кварталов с 2013 (синяя кривая). Заметно, что иностранный спрос на недвижимость в Испании стабильно рос с конца 2020 и значительно ускорился в 1 квартале 2022.

Спрос иностранных покупателей в третьем квартале 2022 вырос намного сильнее, чем спрос местного населения, увеличившийся в отчетном периоде всего на 2% в годовом исчислении. В результате рыночная доля иностранных покупателей в общем количестве закрытых сделок выросла до 15,9%, что является наиболее высоким уровнем за всю историю наблюдений, как показано на следующем графике.

Если рассматривать географию спроса, наиболее крупной группой иностранных покупателей в отчетном периоде оказались британцы с 2486 приобретениями (или 9% от общего числа закрытых сделок с участием покупателей из-за рубежа; см. диаграмму ниже). Далее следуют немцы и французы с 2149 (8%) и 1660 сделками (6%), соответственно. Представители группы граждан прочих стран, объединенных в категорию «остальные» («rest» на диаграмме), сгенерировали 37% платежеспособного спроса в отчетном периоде, отметившись 9 884 приобретениями.

Если посмотреть на динамику спроса в разрезе государств происхождения отдельных покупателей (диаграмма ниже), наиболее серьезное увеличение пришлось на Польшу (+179%) и Украину (+133%). На третьем месте оказалась Болгария (+63%). Очевидно, что близость к России стала для поляков и украинцев мощным стимулом для покупки жилья в Европе подальше от постсоветского пространства в качестве убежища.

Даже россияне стали активнее покупать недвижимость в Испании, вопреки антироссийской риторике еврочиновников из Брюсселя и санкциям коллективного Запада в отношении РФ. Падение спроса в годовом исчислении наблюдалось лишь в случае выходцев из Марокко, которые, как правило, приобретают испанское жилье при иммиграции, в отличие от жителей европейских стран, покупающих жилье для отдыха.

Справедливости ради стоит отметить, что статистика продаж, регистрируемых в земельном реестре, отстает от рынка на месяц и более, поэтому приведенные выше цифры относятся главным образом к сделкам купли-продажи, закрытым во втором квартале 2022. Не исключено, что результаты по итогам 4 квартала и 2022 года в целом окажутся еще более впечатляющими.

Ключевые драйверы спроса на недвижимость в Испании в канун 2023

• Реализация отложенного спроса: Позитивную динамику многие эксперты связывают с отложенным спросом, копившимся с момента объявления пандемии и до начала ослабления противоэпидемиологических ограничений, позволившего потенциальным покупателям из-за рубежа лично посетить приглянувшиеся объекты недвижимости. Напомним, что Испания отменила требование о вакцинации для въезда в мае 2022, оставив требование о наличии отрицательного ПЦР-теста или теста на антиген. В октябре того же года местные власти полностью упразднили COVID-ограничения.
• Влияние пандемии на предпочтения покупателей: Рост иностранного спроса дополнительно подпитывала популярность отдельностоящего жилья в курортном регионе с комфортным климатом и протяженным побережьем. Изменение образа жизни на фоне Covid стимулировало релокацию в подобные регионы, которых в Испании предостаточно, что по достоинству оценили любители здорового образа жизни из разных уголков мира.
• Подорожание ипотеки и инфляция в целом: Эксперты отмечают, что перспектива роста стоимости ипотечного кредитования в 2022 стала одним из факторов, заставивших некоторых покупателей закрыть сделку с помощью ипотечного кредита до того, как процентные ставки вырастут. Соответственно, уже в среднесрочной перспективе данный драйвер спроса способен исчезнуть. Кроме того, инфляционный кризис сделал относительно дешевые страны вроде Испании более привлекательными.
• Геополитическая нестабильность: Одним из наиболее важных факторов оказались события в Украине, на фоне которых Испания стала похожей на оптимальное убежище (далеко от России, защищена Пиренеями, доступен газопровод из Северной Африки).
• Туризм: Восстановление туризма также помогло рынку недвижимости курортной страны, делая покупку жилья под сдачу привлекательнее. Согласно официальной статистике, расходы иностранных туристов на отдых в Испании уже вернулись к допандемийному уровню. Произошло это в сентябре 2022. Статданные, предоставленные испанским правительством показывают, что путешественники потратили 9,243 млрд. евро. Это всего на 4 процента меньше трат по итогам аналогичного месяца 2019. Причем рост фиксируется уже не первый месяц. Принимая во внимание нынешнюю атмосферу общей экономической неопределенности и высокую инфляцию, подобные цифры демонстрируют большую устойчивость Испании как туристического направления. За первые 9 месяцев 2022 количество иностранных туристов, посетивших Испанию, превысило 55,9 млн., а расходы достигли 68,137 млн. ​​евро. Средняя продолжительность пребывания в данном периоде увеличилась до 7,5 суток (с 7,1 по итогам аналогичного периода 2021), а средний уровень расходов вырос на 11% (с 1098 евро до 1219 евро).
• Золотая виза: Из графика ниже, отражающего число держателей действующих испанских золотых виз по итогам отдельных полугодий (указаны только главные инвесторы – иждивенцы, получающие ВНЖ через воссоединение семьи, не учитываются), следует, что спрос на данный иммиграционный продукт стабильно повышается. Спада избежать удалось даже в первый год пандемии. Затем, после непродолжительной стагнации, во 2 полугодии 2021 произошел достаточно существенный рост на 16% в годовом исчислении. Учитывая, что покупка жилья выступает наиболее частым основанием для получения золотой визы, влияние на рынок недвижимости вполне очевидно. И в будущем данный иммиграционный продукт будет лишь набирать обороты на фоне подорожания аналогов. Прямо сейчас ВНЖ Испании за недвижимость стоит 500 тыс. евро. Очень скоро столько же будет стоить и популярная греческая золотая виза: власти Греции анонсировали двукратное подорожание в сентябре 2022. 

Инвестиционная иммиграция в Испанию пока еще доступна россиянам

Востребованность испанской золотой визы, выступающей катализатором спроса на жилье, подпитывает, помимо прочего, и тот факт, что местные власти продолжают обслуживать граждан РФ и РБ. Возможность получить испанскую золотую визу сохраняется у россиян и белорусов, подающих заявки лично на территории принимающего государства, а не через диппредставительство Испании (посольство / консульство) за рубежом.

К сожалению, испанские власти не публикуют статистику спроса на золотую визу с разбивкой на страны происхождения. Но косвенным свидетельством популярности продукта среди россиян может выступать бум спроса граждан РФ на испанский «шенген», позволяющий попасть на территорию данной страны и запустить процесс инвестиционной иммиграции.

Так, согласно данным испанского Министерства иностранных дел, в январе-октябре 2022 диппредставительства Испании увеличили втрое выдачу шенгенских виз россиянам относительно аналогичного прошлогоднего периода. По итогам 10 месяцев 2022 россияне получили почти 109 тыс. шенгенских виз через Испанию. Это показывает нежелание местных властей соглашаться с общепринятым трендом на притеснение россиян, теряя внимание туристов и иммигрантов-инвесторов из РФ.

Причем необходимые процедуры выполняются сотрудниками диппредставительств достаточно быстро. Как показывает свежая статистика, испанцы рассматривают заявки россиян о выдаче шенгенской визы в течение примерно трех недель.

Внимания заслуживает и тот факт, что вскоре Испания начнет выдавать визу цифрового кочевника, доступную, помимо прочего, россиянам и белорусам. Данная виза с годичным сроком действия (предусмотрена возможность продления до пятилетки) позволит бенефициарам получать ценные налоговые льготы. Близкие родственники диджитал номадов, включая супругу / детей, получат право оформлять резидентство Испании через механизм воссоединения семьи.

Приток российских диджитал номадов и цифровых кочевников из иных стран, гражданам которых требуется виза для длительного пребывания в Испании, как ожидается, создаст дополнительное давление на местный рынок съёмного жилья, повышая привлекательность покупки недвижимости под сдачу. 

Новый налог способен поумерить пыл наиболее состоятельных инвесторов

Но слишком много вкладывать в рынок недвижимости Испании не стоит вследствие введения налога на элитное жилье. В ноябре 2022 испанские депутаты утвердили соответствующий фискальный регламент, таящий неприятный сюрприз для иностранцев-нерезидентов, имеющих недвижимость в Испании стоимостью от 3 млн. евро. Согласно статистике, сейчас около 23 тыс. объектов недвижимости по всей Испании стоят минимум столько же.

Новые поправки в законодательство устанавливают несколько ставок фискального сбора в зависимости от размера собственного капитала плательщика (учитываются недвижимость и иные активы):

• 1,7% для активов от 3 до 5,34 млн. евро.
• 2,1% для активов в стоимостном диапазоне от 5,34 до 10,69 млн. евро.
• В отношении собственников активов, совокупная стоимость которых превышает 10,69 млн., станет применяться ставка 3,5%.

Новый налог коснется как резидентов, так и нерезидентов европейской страны. По мнению экспертов, перспектива возложения на иностранцев, не являющихся налоговыми резидентами Испании, обязательства платить подобный новый налог способна отбить у последних желание инвестировать в испанскую экономику. Подобные персоны, вероятно, начнут отдавать предпочтение иным странам с более выгодными правилами налогообложения.

Например, они могут получить гражданство Гренады через инвестиции в недвижимость и с легкостью переехать на Карибы, дабы сократить фискальное бремя, поскольку физлица-резиденты не платят НДФЛ на доходы вне Гренады.

Экспертная помощь с инвестициями в рынок недвижимости Испании и не только

Как показывает практика, купить недвижимость в родном городе непросто. Что уж говорить о выгодных инвестициях в иностранный рынок жилья. Задача дополнительно усложняется, если на основании инвестиций покупатель планирует получить иммиграционные льготы. Читателям, реально заинтересованным покупкой жилья в Испании и получением местной золотой визы, готовы прийти на помощь наши эксперты.