Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327

6 недооцененных локаций в Белграде: к сведению покупателей жилья в Сербии

Еще в 2005 году вряд ли кто-то из коренных белградцев захотел бы жить или работать в новом столичном районе Нови Београд (Novi Beograd), разместившемся на просторном участке земли между шоссе и рекой Сава (Save). В то время улица Омладинских бригад (Omladinskih brigad) была границей и концом Нови Београда. Сегодня эта улица становится центральной частью перспективного района. Почему? Столичный город стремительно расширяется в сторону пригородного Сурчина (Surčin) и участка, где в будущем разместится инфраструктура выставки Экспо 2027.

6 недооцененных локаций в Белграде

Ментальные барьеры при выборе недвижимости

Сознание большинства инвесторов в недвижимость и покупателей жилья для собственных нужд рисует определенные ментальные барьеры — границы, которые они не переступают при выборе недвижимого имущества для покупки. Именно так устроен рынок недвижимости в каждом крупном городе. В любой части мира. Ментальные барьеры:

  • мосты;
  • шоссе;
  • большие парки;
  • широкие бульвары.

В Белграде некоторые ментальные барьеры очевидны каждому. Например, река Дунай (Dunav) и мосты через нее. В городских районах с северной стороны реки находятся преимущественно коттеджи (частный сектор), а инфраструктура развита слабо. Цена квадратного метра жилья в этой части столицы Сербии существенно ниже, чем по другую сторону реки.

Кроме того, потенциальные покупатели часто на начальном этапе делают четкий выбор между старой частью города и Нови Београдом. К риелторам они приходят с ясно выраженной установкой: отсутствием желания жить на определенном берегу реки Савы, которая делит город на две части.

Нови Београд — выбор прагматиков

Решение жить в Нови Београде можно назвать прагматичным. Там находится много производственных предприятий и бизнес-центров, поэтому можно не тратить время на поездку на работу. Также рядом торговые центры и сразу две реки. Но рукотворных достопримечательностей, рядом с которыми хотелось бы погулять и получить впечатления, нет.

Решение жить на другом берегу реки Савы — эмоциональное, поскольку в повседневной жизни приходится многим жертвовать из-за удаленности от офисных зданий и парковок. Но в этой части города «есть душа».

Нови Београд

В середине «нулевых» Нови Београд был малопривлекателен для столичных жителей. Сдвиг ментальных границ начал происходить в 2007 году, когда был построен популярный торговый центр с магазинами разных классических брендов, фуд-кортом, кинотеатром и кофейнями Delta City. Тренд усилился в 2009 году, когда было запущено строительство жилого комплекса Belville на 1900 квартир (уже тогда цена в этом микрорайоне составляла 1700–1900 €/м2). Катализатором также послужило строительство бизнес-комплекса Airport City площадью около 40 тыс. м2.

Сегодня рынок недвижимости Белграда стагнирует с точки зрения количества сделок. Но не в плане цен. На улице Омладинских бригад продолжается масштабное строительство. Жилье там продается по ценам от 3500 €/м2 плюс НДС и выше. Застройщики расширяют проекты, поэтому складывается впечатление, что они удовлетворены спросом в этой части города.

Новые горизонты: 6 перспективных локаций – от Сурчина до Дунавской

Ментальные барьеры действуют и на меньших участках. Наглядный пример — верхний Дорчол (gornji Dorćol). Эта локация четко огранена улицами Пьярона-де-Мондезира (Pjarona de Mondezira), Цара Душана (Cara Dušana) и Французской (Francuska), а также улицами, ведущими к Студенческой площади (Studentski trgom). Цена новостройки в верхнем Дорчоле сейчас составляет от 5000 до 6000 €/м2 плюс НДС. Но достаточно пересечь «границу», например, улицу Цара Душана, чтобы наблюдать снижение цены до 3000–3500 €/м2 плюс НДС.

В северной части Дорчола за улицей Дунавской (Dunavska) жилье также продается недорого. По крайней мере, пока. Скоро метальный барьер будет сломан. То же самое можно сказать про бывший завод IMT, Сурчин, Добановцы и Бечмен, а также территории к северу от центра Нови Београда. Во всех этих локациях, по мнению экспертов, земля и жилье сильно недооценены.

Дунавска

Дунавска

Этот ментальный барьер будет полностью сломан когда достроится первая очередь проекта Марина Дорчол (Marina Dorćol). Этот комплекс возводится за улицей Дунавской. Участки под застройку вдоль будущего ЖК уже раскуплены местными девелоперами и инвесторами. По мнению экспертов, цены на квартиры в этой части Дорчола начнут расти уже через 3–5 лет.

Сурчин

Сурчин

Ментальный барьер под названием улица Омладинских бригад в Нови Београде был преодолен еще несколько лет назад. Теперь цены в этой части района составляют от 2700 до 3000 €/м2 плюс НДС и продолжают расти. Неудивительно, ведь в шаговой доступности Delta City и другие ключевые инфраструктурные объекты. Что дальше? Эксперты считают, что новый ментальный барьер — Сурчин. В сторону этой локации уже устремились многие застройщики, что потенциально приведет к удорожанию местного жилья.

Бывший завод IMT

Бывший завод ИМТ

В непосредственной близости от центральной улицы Нови Београда находится участок бывшего тракторного завода IMT (Industrija mašina i traktora) площадью более 30 гектаров. На этом участке скоро должны появиться около 1,5 миллиона квадратных метров жилых и коммерческих площадей.

Территории к северо-западу от центра Нови Београда

Территории к северо-западу от центра Нови Београда

Расширение метальных границ в Нови Беолгарде продолжается благодаря реализации новых офисных проектов. AFI City Zmaj — это новый бизнес-парк, расположенный на шоссе в продолжении Бежаниской косы (Bežanijske kose) рядом с популярным торговым центром Zmaj. В будущем в нем будет сдаваться в аренду почти 200 000 м2 офисных площадей. На другой стороне шоссе строится бизнес-парк Green Escape, в котором будет более 60 000 м2 офисных площадей. Для сравнения, в Airport City сейчас 140 000 м2. Очевидно, что рядом с офисами будут построены и квартиры для «белых воротничков».

Долгосрочные перспективы: подготовка к Экспо в Добановцах и Бечмене

Основная причина быстрого сдвига этого ментального барьера для значительной части потенциальных покупателей недвижимости в некогда малоперспективных районах столицы Сербии заключается в том, что многие крупные девелоперские проекты были реализованы там в очень короткие сроки.

ЭКСПО

Следующий такой проект на очереди — Экспо 2027. Под застройку выделено большое количество земли в Добановцах, где запланировано возведение как промышленных, так и жилых объектов. Также внимания заслуживает проект с полями для гольфа и роскошными апартаментами в соседнем районе Бечмен.

Для возведения инфраструктуры Экспо 2027 планируется выделить тысячи квадратных метров земли и сотни миллионов евро. Но следует учитывать поэтапный характер строительства. Только государству приходится строить свою часть сразу в силу обязательств перед международными организациями. Частные инвесторы строят свои проекты поэтапно, чтобы снизить риски.

В предыдущие десятилетия иностранные инвесторы, покупая участки в Белграде под строительство, смотрели на карту города и выбирали локации, где расстояния между ключевыми точками интереса измерялись минутами. Они не полагались на советы местных экспертов, которые объясняли, «что нравится нашим людям».

Сейчас кажется, что многие инвесторы, застройщики и другие профессиональные игроки рынка хотят каким-то образом получить отдачу от бурного роста, который, как ожидается, принесет Экспо 2027. Несомненно, город растет в этом направлении, но любые инвестиции в недвижимость требуют осторожности при планировании.

Здесь лучше не покупать: локации в Белграде и за его пределами, где жилье дешевеет

Одна из причин интереса сербов и иностранцев к покупке квартир в Белграде заключается в том, что стоимость простоя недвижимости остается приемлемой. Т. е. налог на недвижимость взимается не в таких непомерных размерах как на развитых рынках, а ежемесячные эксплуатационные расходы не очень сильно бьют по карману. Поэтому можно ожидать, что квартиры в Белграде будут все также активно скупаться инвесторами. Но таких покупателей точно не устроит перспектива снижения цены актива.

Согласно отчету рекламного портала Nekretnine.rs, цены на квадратные метры в столице и ключевых городах Сербии (по крайней мере, запрашиваемые продавцами при размещении рекламных объявлений) в марте 2024 года продолжили расти. Но с гораздо меньшей интенсивностью, чем в последние несколько лет. Самый большой индивидуальный рост был зафиксирован в районе Пантелей города Ниш, где квадратный метр подскочил на 2,94% в годовом исчислении (в среднем до € 1540). Объявленные цены на квадратные метры упали в марте в 4 локациях: в Нови-Саде (Центр и Ново-Населье), в Нише (в Дурлане) и Панчево. В двух популярных локациях Сербии цены стагнировали.

Цены за квадратный метр в марте 2024 года в Белграде

Как сообщил портал Nekretnine.rs, цены на квадратные метры в Белграде в марте 2024 года стабильно, но медленно росли. В центре цена квадратного метра выросла на 0,58% в годовом сопоставлении, достигнув 3465 евро за квадратный метр. Что касается остальной части Белграда, цены за квадратный метр были следующими:

  • Нови Београд: темп роста составил +0,87%, а ценник достиг € 2672 за 1 квадратный метр жилплощади;
  • Мириево (Mirijevo): +0,26%; € 1905;
  • Палилула (Palilula): 0%; € 2424;
  • Вождовац (Voždovac): 1,96%; € 2600;
  • Врачар (Vračar): 0,5%; € 3415.

Цены за квадратный метр в марте 2024 года в Нови-Саде

Самый высокий рост цены квадратного метра в Нови-Саде зафиксирован в Подбаре (Podbare). Ценник в объявлениях о продаже жилья там увеличился на 2,34%, достигнув в среднем € 2575 из расчета на 1 квадратный метр. В остальной части Нови-Сада цены на квадратные метры изменились следующим образом:

  • Центр (Centar): -0,71%; € 2644;
  • Ново Населье (Novo naselje): -3,14%; € 2100;
  • Грбавицы (Grbavica): +0,07%; € 2676.

Цены за квадратный метр в марте 2024 года в Нише

Самый высокий рост цены квадратного метра в Нише был достигнут в Пантелейе (Pantelej). Показатель там составил +2,94%, а цена квадратного метра подскочила до € 1540. В остальной части города цены на квадратные метры изменились следующим образом:

  • Булевар Неманича (Bulevar Nemanjića): +1,8%; € 1753;
  • Дурлан (Durlan): -3,63%; € 1409;
  • Палилула (Palilula): +1,73%; € 1526.

Цены за квадратный метр в марте 2024 года в Крагуеваце и Панчево

В Крагуеваце (Kragujevcu) цена квадратного метра жилплощади в марте 2024 года не изменилась и составила 1400 евро. Тогда как в Панчево (Pančevu) произошло снижение на 0,92%: цена квадратного метра упала до 1404 евро.

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.