Выгодное приобретение офиса в Турции с переоборудованием в жилье

Турецкие власти запустили программу массового переоборудования офисных помещений в жилье, чтобы ускорить решение захлестнувшего ближневосточную страну жилищного кризиса. Успейте купить опустевший на фоне пандемии офис в Турции недорого, чтобы после трансформации в жилье продать / сдать в аренду данный актив на более выгодных условиях. Сделать покупку еще более выгодной можно, если совместить ее с получением гражданства Турции через инвестиции. Помогут наши эксперты!

Как власти Турции борются с дисбалансом спроса и предложения жилья?

Согласно ряду исследований дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья Турецкой Республики достиг колоссального уровня. В частности, жители страны и иностранцы ежегодно готовы покупать по 800 тыс. единиц жилья, что более чем в полтора раза больше относительно годового уровня предложения, колеблющегося в районе 550 тыс. единиц.

Девелоперы ссылаются на рост стоимости стройматериалов, дефицит земли, замедление активности строительного бизнеса в период пандемии вследствие локдаунов и колебания в экономике как на основные причины замедления ввода в эксплуатацию жилой недвижимости. Данные проблемы власти ближневосточного государства решить пока не в силах, но турецкое правительство предприняло ряд шагов, стремясь обуздать дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья.

Правительство ближневосточной страны внедряет механизмы, призванные поспособствовать как увеличению числа домовладельцев, так и снижению уровня арендной платы, вопреки рекордному росту цен на жилье и ренты по всей Турции. Речь о жестком ограничении повышения ставок арендной платы и интенсификации строительства социального жилья в рамках государственных контрактов:

• 25-процентное ограничение на повышение ренты: Минувшим летом правительство ввело 25-процентный лимит на увеличение домовладельцами арендной платы в период с 8.06.2022 по 01.07.2023 (включительно). Турецкие домовладельцы, сдающие жилье, вправе пересматривать условия арендного договора при пролонгации документа с целью повышения размера ренты. Ранее допускалось повышение на уровне, сопоставимом со ставкой ИПЦ. Теперь установлен жесткий лимит – не более ¼ от текущего размера. Справедливости ради следует отметить, что данное ограничение является весьма невыгодным для домовладельцев на фоне бьющей рекорды инфляции.
• Строительство социального жилья с господдержкой: Турецкое Управление массового жилищного строительства (тур.: Toplu Konut İdaresi Başkanlığı; TOKİ) при Министерстве по вопросам окружающей среды, урбанизации и изменения климата анонсировало крупнейший проект по возведению социального жилья в истории Республики. В рамках проекта, детали которого президент Эрдоган, как ожидается, объявит в сентябре, планируется возведение и ввод в эксплуатацию 150 тысяч единиц жилья. Ожидается, что приоритет при распределении нового жилья получат пенсионеры, малообеспеченные граждане, родственники шехидов и ветераны, а также впервые вступающая в брак молодежь. Бенефициарами смогут стать лица, не располагающие собственной жилплощадью и имеющие доход ниже определенного порогового уровня (порог будет варьироваться в зависимости от района). Проект предполагает массовое строительство социального жилья в 81 городе страны.

Новая мера властей – массовое преобразование офисов и жилье

Не останавливаясь на достигнутом, турецкие власти объявили о массовом преобразовании офисов в жилье. Эксперты рекомендуют обратить пристальное внимание на данную инициативу правительства ближневосточной страны всем иностранцам, намеревающимся получить гражданство Турции через инвестиции.

Почему покупка офиса в Турции с прицелом на последующее преобразование в жилье = выгодные инвестиции? Административные помещения, как правило, дешевле жилых. Причем в Турции ценовая разница не в пользу офисов еще существеннее, поскольку местные офисные помещения сильно просели в цене в период жестких локдаунов в первые годы после объявления пандемии, отметившиеся массовым переходом «белых воротничков» на «удаленку».  

Соответственно, если купить офис сейчас, можно будет преобразовать помещение в жилье и продать дороже / выгодно сдать в аренду, попутно воспользовавшись государственными субсидиями / льготами на этапе перепрофилирования недвижимости. 

Ожидается, что в период до 1 июля 2023 значительная часть уже занятых / строящихся площадей офисного назначения подвергнется преобразованию в жилые помещения. Выполнять работы по преобразованию разрешено в отношении комплексов смешанного назначения, включающих коммерческие помещения и жилье, при условии, что доля жилых объектов в общем количестве обособленных помещений внутри комплекса не превышает 80 процентов. Положения о трансформации офисных площадей в жилье были опубликованы в «Официальной газете Турецкой Республики» (Resmî Gazete) от 18 августа 2022. 

Согласно информации, полученной в профильном министерстве, есть возможность преобразовать в жилье в общей сложности 1,5 миллиона квадратных метров офисных площадей только лишь в Стамбуле и в общей сложности 4 миллиона квадратных метров по всей стране. В случае преобразования офисов в рамках новой инициативы удастся создать новый жилой фонд в размере 10 тысяч квартир в Стамбуле и 40 тысяч квартир в Турции.

Мнение специалистов о новом проекте властей

Как станет происходить трансформация офисов в жилье? Стоит ли ожидать значительного снижения стоимости квартир и коттеджей в Турции? Эксперты дали ответы на эти и иные вопросы, прокомментировав новую инициативу властей. Вот ключевые тезисы:

• Быстрого замедления восходящего ценового тренда ждать не стоит: Консультанты по недвижимости полагают, что нововведения способны привести к замедлению скорости роста стоимости жилья, но ожидать нормализации / падения в короткие сроки не стоит, поскольку подобному мешают общемировые тренды, касающиеся повышения стоимости стройматериалов и разрыва цепочек поставок, ведущего к дефициту критически важных продуктов, включая строительные товары.
• На дешевое жилье в центре рассчитывать не стоит: Эксперты подчеркнули, что со спросом на офисы в центре Стамбула / иных крупных турецких городов, проблем нет. Соответственно, готовность к преобразованию офисных площадей в жилье будут демонстрировать преимущественно собственники малоликвидных коммерческих объектов на окраинах.
• Трансформация потребует дополнительных вложений: Переоборудование офисов в жилье потребует существенных капиталовложений, что отразится на стоимости жилых помещений после ввода в эксплуатацию. Поэтому потенциальные покупатели / арендаторы, вероятнее всего, будут принадлежать к группе граждан с доходом выше среднего.
• Необходим пересмотр правил взимания налогов и начисления коммунальных платежей: По мнению экспертов, новая инициатива властей обречена на провал, если чиновники не пересмотрят налоговые правила и коммунальные платежи. Ожидается, что при перепрофилировании недвижимости собственники также получат право платить НДС и сборы за переоформление документа о праве собственности при перепродаже по ставкам, актуальным для жилья. Для справки: НДС составляет 18 процентов в случае офисов и 8 процентов в случае жилых помещений. Коммунальные платежи, включая оплату электричества, воды и природного газа, также должны взиматься как с населения, а не юрлиц, если собственником конкретной квартиры, ранее являвшейся офисом, выступает физлицо, а не компания, конечно же.

Дополнительная причина купить офис – обвинения в адрес иностранных покупателей жилья в «разогреве» рынка

Инвестировать в покупку офиса под преобразование в жилье покупателю из-за рубежа стоит, помимо прочего, и во избежание волны народного гнева: многие турки обвиняют иностранцев, включая участников программы экономического гражданства Турции, в «разогреве» рынка и повышении стоимости квартир. По данной причине местные оппозиционеры пообещали отменить соответствующую программу в случае победы на всеобщих выборах, намеченных на лето 2023.

Но справедливости ради следует отметить, что на иностранцев приходится относительно небольшая доля от общего количества покупок жилья в Турции. Показатель колеблется на уровне 4%. Если рассмотреть долю иностранцев в продажах жилья в отдельных городах, возникает очевидная дифференциация. Показатель составляет 9 процентов в Стамбуле, а также находится на уровне всего 2 процентов в менее востребованных городах наподобие Бурсы, Газиантепа и Анкары.

В некоторых европейских странах, Канаде и США в прошлом доля иностранцев составила около 10 процентов. Например, в 2021 покупатели-иностранцы закрыли 9 процентов от общего количества сделок с жильем в Испании и генерировали 11 процентов от общего объема платёжеспособного спроса в Португалии.

Иными словами, уровень продаж зарубежным покупателям в данных государствах вдвое выше, чем в Турции, но местные власти, исключая разве что правительство Канады, пока не ограничивают активность зарубежных инверторов.

Да, активность зарубежных покупателей турецкого жилья стабильно растет, но ее уровень, согласно мнениям экспертов, пока не оказывает существенного влияния на рынок Турции в целом. Внутренний спрос на жилье в стране очень высок, поскольку турецкие граждане рассматривают подобные активы как наиболее «безопасную гавань» для капитала на фоне бушующей инфляции.

Насколько высоки и куда движутся цены на жилье в Турции прямо сейчас?

Согласно подсчетам команды портала Endeksa, располагающего одной из крупнейших баз данных выставленной на продажу турецкой недвижимости, темп роста стоимости проданного жилья в Турции по состоянию на июль составил 195% в годовом исчислении (здесь и далее указан темп роста без поправки на инфляцию).

Средняя цена продажи квадратного метра и средняя цена одного проданного объекта достигли 10 683 лир и 1 410 156 лир, соответственно. Период окупаемости инвестиций в жилье теперь равняется 18 годам. Провинциями с наиболее высоким ростом стоимости жилья стали Мерсин, Стамбул и Анталия.

Стоимость жилья в Мерсине за последний год выросла на 249%. Средняя цена продажи квадратного метра достигла 9 927 лир, а средняя цена отдельного объекта – 1 469 196 лир. Годовой рост стоимости в Стамбуле составил 244%, средняя цена продажи квадратного метра жилья достигла 18 653 лир, а средняя цена продажи отдельного объекта — 2 238 360 лир. В Анталии рассматриваемые показатели составили 240%, 15 845 лир и 1 980 625 лир, соответственно.

Стоимость жилья в Анкаре за последний год выросла на 188%, средняя цена продажи квадратного метра жилья составляет 7 879 лир, а средняя цена жилья достигла 1 40 28 лир. В Измире годовой рост стоимости достиг 179%, средняя цена продажи квадратного метра составила 13 тысяч 379 лир, а средняя цена отдельного объекта — 1 725 891 лир.

Данные Endeksa показывают замедление темпа роста цен на жилье. После пика на уровне 14% в апреле 2022 месячный прирост стоимости достиг 13% в мае и 11% в июне. В июле месячный прирост стоимости составил 9%. Эксперты полагают, что в последнем квартале 2022 турецкий рынок жилья достигнет нового баланса с точки зрения цены и количества продаж.

Помощь экспертов с инвестициями в рынок недвижимости Турции

Инвестиции в иностранную экономику позволяют не только минимизировать финансовые риски через географическую диверсификацию портфеля активов, но и, в ряде случаев, получить иммиграционные льготы – вплоть до права на второй паспорт и гражданство государства назначения, открывающие новые горизонты в части путешествий, бизнеса и не только.

Внести выгодные инвестиции и получить максимально ценные иммиграционные льготы помогут наши эксперты, готовые поделиться опытом и помочь с принятием наилучших инвестиционных решений, используя индивидуальный подход.