Германия, несмотря на свою приветливость и толерантность имеет свои правила и особенности. Конечно же, это касается и рынка недвижимости. Рассчитывая на покупку арендной или другой недвижимости в стране пива и сосисок, следует учитывать местные законодательные, географические и ментальные особенности.
Интерес к Германии, как вы уже знаете, вызван в первую очередь её стабильностью. Инвесторы, чующие надвигающиеся проблемы готовы предпринять что угодно, лишь бы сохранить свои капиталы. А страна, которая крепко стоит на своих ногах вызывает у них жгучий интерес. Вкладчики даже готовы простить невысокую (по сравнению с другими странами Европы) рентабельность, лишь бы защититься.
Помимо экономической стабильности, инвесторов привлекают и условия кредитования, которые в достаточной мере лояльны и способствуют развитию рынка.
Правда уже сейчас, повышенный интерес инвесторов к доходной недвижимости сказывается на ценах. Причем, по мнению экспертов в крупных городах типа Берлина, Гамбурга, Дюссельдорфа, Кёльна, Мюнхена или Франкфурта наблюдается постепенное образование «мыльных пузырей». А что случается, если пузыри лопаются видно на примере многих столиц Европы и мира. Поэтому нужно внимательно оценивать не только цену, но и ценность объекта.
Какое-то время цены ещё будут расти и разница между центрами и периферией будет ощутимой. Согласно прогнозам выравнивание начнется не раньше, чем через 5-7 лет. При этом рентабельность будет плюс-минус на том же невысоком уровне.
А теперь, поскольку на кону стоят большие деньги, а так же ваше финансовое будущее и стабильность, стоит уточнить некоторые нюансы ведения дел в Германии. Вы сами должны их знать, так как продавцы вам об этом не скажут. Если не рассчитать все заранее, то может оказаться, что выгодность предложения была сильно переоценена. Не хватит знаний – будут неприятности. Попробуем этого избежать.
Факты о недвижимости в Германии, которые надо знать
При покупке любой недвижимости, сделка, фактически, совершается только с землей (участком). Вы покупаете не здание как таковое, а землю со строением на ней.
Любые сделки с недвижимостью оформляются только при участии нотариуса. Задача нотариуса состоит в том, чтобы следить за выполнением договора, проконтролировать, чтобы у сторон были все полномочия. Так же он отправляет запросы в соответствующие ведомства, следит за оплатой, ведет диалог между обеими сторонами. Избежать этого не удастся, поэтому сразу ищите толкового специалиста.
При покупке объекта все проверки объекта и достоверности предоставляемой информации ложатся на плечи покупателя и его консультантов. Предлагающий объект маклер не обязан этого делать – он не несет ответственности. Поэтому, если вы сами не проследите за всеми деталями, то никто не будет виноват, кроме вас. Рекомендуем вам ознакомиться со статьей: «Kaк правильно выбрать объект недвижимости для инвестирования в Германии?», а затем найти хорошего консультанта.
Если говорить о моменте заключения договора купли-продажи, то в этот момент вы не становитесь владельцем недвижимости – только после вашей регистрации в соответствующих инстанциях. При этом стоит помнить, что при покупке недвижимого имущества в Германии взимают налог на приобретение недвижимости. Эти затраты тоже нужно сразу учитывать.
Если говорить о регистрациях, то стоит упомянуть и тот факт, что в Германии есть общий регистр, в котором хранится информация о всяческих обременениях, таких как ипотека, долги и прочее. В этом смысле Большой Брат сразу предупреждает, что ваши грешки будут видны.
Несколько слов о работе с самими объектами. Если купленный объект не соответствует современным техническим требованиям, считайте, что сразу влетели на копеечку, т.е. на ремонт и приведение его в порядок. В Германии с этим строго. К тому же, если учитывать тенденции и стремление к энергоэффективности, плюс экологичности, то можно сразу думать о стандартах завтрашнего дня, а не только о сегодняшних. Если объект не был подготовлен до продажи, то этим придется заниматься вам.
Ещё одна особенность Германии в том, что инвестиционную недвижимость просто так не найти. Не потому, что её нет, а потому, что она скрыта от посторонних глаз – на бесплатных досках объявлений её не вывешивают. Считается, если объект попал в сеть, то его рейтинг понижается, а значит и цена будет ниже. Это ещё одна причина, почему нужно иметь своего консультанта, желательно с доступом к закрытой базе инвестиционных объектов. Или хорошо владеть немецким и ездить к зажиточным бюргерам в гости.
Если вы всё-таки нашли объект и договорились о его продажи, то смотрите на договоры аренды. Почему это важно? Потому, что даже при смене владельца объекта, нельзя расторгать эти договоры. Оцените длительность сроков, цену, субъектов и примите решение – может ждать придется слишком долго?
Если вы думаете о приобретении коммерческой недвижимости, то стоит учитывать такой факт: при коротком сроке эксплуатации, стоимость, такого рода объектов, падает. Поэтому, если вы решите перепродать свою покупку через пару месяцев, то, скорее всего, проиграете в цене.
Ещё об аренде – получая от неё доход, подоходный налог придется заплатить в Германии, там, где находится недвижимость. Такие правила и ничего не поделаешь, к исполнению законов у немцев относятся строго.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Риски для инвесторов в недвижимость в Германии
Риски есть везде, а уж в инвестициях тем более. Германия и арендный бизнес – это такой же бизнес, как и везде, просто с более предсказуемыми рынком и конъектурой. Но, стоит учитывать, что чем выше предлагаемая рентабельность, тем выше риски остаться ни с чем.
В любом случае необходимо проводить дотошный анализ, делать экспертизы и вызывать специалистов. Даже тот же Кийосаки в своих рекомендациях говорит: «Изучите 100 объектов и выберите 10. А затем из этих 10 выберите 1». Любое исследование потребует вложений, но лучше, чтобы они стабильно со временем окупились, чем сэкономить на проверках, а потом потерять большую инвестиционную сумму.
Обращайтесь за советом к нашим специалистам – они всегда на проводе: info@offshore-pro.info
Если Вам понравилась эта статья, то, скорее всего, Вас заинтересуют и другие статьи портала Internationalwealth.info о приобретении недвижимости в Германии:
Получение ВНЖ в Германии на основании покупки недвижимости
10 причин благодаря которым многие инвесторы вкладывают в немецкую доходную недвижимость
Насколько выгоден арендный бизнес в Германии?
В чем секрет популярности вторичного рынка недвижимости в Германии?
