Паспорт Турции за покупку одного и того же дома выдадут лишь единожды

Один и тот же объект недвижимого имущества на турецкой территории запрещается использовать дважды для получения гражданства и паспорта Турции. Соответствующие уточнения официальные лица внесли в новые правила. Снизит ли нововведение число желающих инвестировать в турецкую недвижимость под паспорт Турции? Попробуем разобраться.

Один из наиболее быстрых способов стать турецким гражданином — инвестировать в недвижимость. Однако следует помнить: стоимость приобретаемой недвижимости обязана составлять не менее 250 000 $.

Учитывая важность изучения экономической ситуации и налогового законодательства любой страны, включая Турцию, перед инвестированием за границей, рекомендуется проконсультироваться с опытным экспертом. Правила периодически меняются. Опытный консультант укажет на выгодные возможности и поможет обойти новые «подводный камни».

Например, в марте 2021 стало известно о новых ограничениях, касающихся получения гражданства и паспорта Турции за инвестиции в недвижимость для последующей перепродажи после окончания периода обязательного владения (3 года).

Оставлять без внимания данное нововведение нельзя, поскольку оно потенциально способно сократить ликвидность приобретаемого актива!

Одно и то же недвижимое имущество запрещено использовать дважды для получения экономического гражданства и паспорта Турции, как уточняют новые правила

Власти страны внесли поправки в документ со сложным названием «Руководящие принципы в отношении Положения о применении закона «О турецком гражданстве»», меняя правила сделок с недвижимостью, покупателями в рамках которых выступают иностранцы.

В частности, раздел «G» обновленного документа, озаглавленный «Сделки с иностранцами«, вводит множество новых условий в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом договоров купли-продажи / предметом предварительно заключаемых договоров купли-продажи под оформление инвесторского паспорта Турции. В качестве приемлемого объекта для инвестирования запрещается выбирать активы:

• [прим. На момент заключения сделки] зарегистрированные в земельном кадастре фактическим собственником от имени иностранного физлица, включая супруга / детей иностранного физлица.
• Переданные турецкому гражданину / турецкой компании после 12.01.2017 иностранным физлицом, желающим получить гражданство и паспорт Турции через инвестиции, его супругой / детьми той же национальности, что и текущий кандидат на инвесторский паспорт Турции, либо иным иностранным физлицом той же национальности.

Однако, если недвижимость, зарегистрированная на имя иностранного физического лица, передается турецкому гражданину / компании после 12.01.2017, иностранное физлицо иной национальности сохраняет право получить паспорт Турции и инвестиционное гражданство на основе покупки подобной недвижимости.

Неприемлемым активом для целей оформления экономического гражданства считается турецкая недвижимость, приобретаемая иностранным физлицом по договору купли-продажи / предварительному договору купли-продажи, если подобная недвижимость зарегистрирована:

• На [прим. турецкую] компанию, совладельцем / менеджером которой является иностранное физлицо, супруга / ребенок иностранного физлица.
• На компанию в соответствии со статьей 36 закона «О земельном кадастре» (с иностранным / международным капиталом), совладельцем которой является физлицо той же национальности, что и покупатель, претендующий на инвесторский паспорт Турции.

После использования определенного объекта недвижимости для получения экономического гражданства и инвесторского паспорта Турции посредством передачи права собственности / заключения предварительного договора купли-продажи, соответствующий актив / любую часть (долю) соответствующего актива запрещается использовать для получения турецкого экономического гражданства иным иностранцем.

Предлагаем пример практического плана, наглядно иллюстрирующий действие новых правил:

Иностранец «М» заключил предварительный договор купли-продажи полной доли объекта недвижимости в Стамбуле за 252 000 $ и обязуется не продавать / передавать актив иному собственнику в течение трехлетнего периода.

После внесения соответствующей информации в земельный кадастр «M» получил сертификат соответствия в качестве претендента на экономическое гражданство и паспорт Турции через инвестиции. По истечении трехлетнего периода, даже если владелец сменится, подобный актив невозможно будет использовать для получения турецкого экономического гражданства.

Другой пример, позволяющий проиллюстрировать, что произойдет в случае приобретения части (доли) объекта недвижимости:

Иностранец «А» приобрел половину (50-процентную долю в праве собственности) объекта недвижимости за 255 000 $ и взял обязательство не продавать актив в течение 3-летнего периода, получив сертификат соответствия в качестве кандидата на получение турецкого гражданства через инвестиции.

По истечении трехлетнего периода обязательного владения соответствующую часть актива невозможно будет использовать для получения экономического гражданства иным иностранцем посредством передачи свидетельства о праве собственности / заключения предварительного договора купли-продажи, даже если владелец доли изменится.

Если иностранец, получивший турецкое гражданство в результате инвестиций в недвижимость, продаст соответствующий актив турецкой компании / турецкому физлицу, выступавшей / выступавшему первоначальным продавцом (за исключением случаев передачи права собственности на объект недвижимого имущества по решению суда), «сертификат соответствия, составляющий основание для выдачи турецкого экономического гражданства соответствующему иностранному физлицу / членам семьи подобного физлица подвергнется пересмотру» .

Аналогичный пересмотр случится, если «иностранец, получивший турецкое экономическое гражданство, отзовет обязательство-дополнение к предварительному договору купли-продажи о неперепродаже в течение трехлетнего периода из записи земельного кадастра и продаст актив третьему лицу».

Согласно предположениям экспертов, опрошенных командой InternationalWealth, инициатива относительно внесения вышеперечисленных изменений в официальные правила, вероятно, исходит от турецкой налоговой службы.

Налоговики получили сведения о множестве случаев многократной перепродажи объектов недвижимости в ряде девелоперских проектов гражданам одной и той же страны, имевших место при содействии определенных застройщиков, предлагающих льготные условия финансирования и получающих взамен рост продаж. Следствием выступает ограничение объема иностранных инвестиций, фактически поступающих в турецкую экономику.

Спрос россиян на турецкую недвижимость не ослабевает в 2021

Аналитики не исключают, что упразднение возможности продать турецкую недвижимость после оформления экономического гражданства данной страны новому кандидату на инвесторский паспорт Турции, негативно скажется на привлекательности программы в целом и ликвидности соответствующих активов.

Но прямо сейчас спрос иностранцев, включая россиян, казахстанцев, иранцев и китайцев, на турецкую недвижимость находится на достаточно высоком уровне, несмотря на коронакризис, спровоцировавший спад в индустрии путешествий и туризма, от которой существенно зависит экономика рассматриваемой страны.

Согласно официальной статистике местного статистического ведомства TurkStat, в 2020 продажи объектов недвижимого имущества жилого назначения выросли на 11,2% относительно предыдущего года, достигнув почти 1,5 млн. сделок купли-продажи.

Однако пандемия ударила по интересу иностранцев: число сделок с участием зарубежных покупателей сократилось на 10% в годовом исчислении. В 2020 иностранцы купили 41,3 тысячи объектов недвижимого имущества жилого назначения, включая коттеджи и квартиры.

Покупатели с Ближнего Востока закрыли более половины сделок с турецкой недвижимостью, заключенных инвесторами-иностранцами, причем иранцы стали лидерами среди иностранных покупателей впервые с 2015.

Анализ данных Турецкого статистического института (TurkStat) показывает, что наиболее сильный спад продаж жилого недвижимого имущества иностранцам случился весной 2020, когда рассматриваемая страна закрыла границу в рамках противопандемийных мер. Следовательно, многие иностранцы не смогли приехать в Турцию, чтобы выбрать недвижимость и подписать договор. Благо, летом границы частично открылись, авиаперелеты возобновились, и продажи практически вернулись к прежнему уровню.

Иранцы обошли иракцев по уровню покупательной активности среди иностранных покупателей впервые за последние пять лет, заключив в рассматриваемом периоде 17% соглашений купли-продажи в отношении турецкой недвижимости, приобретенной нетурецкими покупателями. Турция — ближайшая и наиболее «безопасная гавань» для иранцев, желающих инвестировать средства в чужую страну и уклониться от санкций Запада. Причем сделки с участием иранцев заключаются в основном с использованием биткойнов / иных криптовалют.

Иракцы, отметившиеся наибольшим количеством покупок за предыдущие годы, заняли второе место с 6 674 сделками. Россияне стали третьими, сгенерировав 7,5% от общего числа продаж иностранцам. Далее следуют афганцы, азербайджанцы и немцы.

Иракцы, афганцы и немцы всегда являлись одними из наиболее активных иностранных граждан на рынке недвижимого имущества жилого назначения рассматриваемого государства, часто получая разрешения на проживание / работу на турецкой территории. Пандемия серьезно сказалась как на количестве иммигрантов в Турции, так и на вносимых подобными персонами инвестициях в недвижимость.

Один из противоположных примеров — граждане Казахстана. Вопреки общему снижению активности иностранных инвесторов, казахстанцы купили на 50% больше турецких объектов недвижимого имущества жилого назначения, чем в 2019, попав в ТОП-10 наиболее активных иностранных покупателей.

Казахстанцы оказались первыми иностранными туристами, прибывшими на турецкую землю после карантина в июне 2020. Еще одной причиной подобного роста интереса является община казахстанских экспатов. По состоянию на 2020 на турецкой территории проживало более 23 тыс. граждан Казахстана. Причем показатель увеличился на 12% в годовом исчислении.

Интересно, что активность китайских покупателей турецкого жилья в 2020 удвоилась относительно результата 2019 – во многом благодаря программе экономического гражданства. Одновременно саудовцы, некогда являвшиеся активными игроками турецкого рынка, сократили инвестиционную активность на 70% в 2020.

Привлекательность паспорта Турции для россиян, покупающих иностранную недвижимость

В 2018 турецкие власти снизили инвестиционные критерии для иностранцев, желающих получить экономическое гражданство страны, стремясь увеличить приток инвестиций в экономику и, в частности, в сделки с недвижимостью.

Теперь иностранец вправе претендовать на статус гражданина, покупая недвижимое имущество ценой 250 000 $+ и обязуясь владеть активом в течение трехлетнего периода (ранее приходилось платить от 1 млн $).

Падение стоимости турецкой лиры относительно доллара США / евро дополнительно повысило привлекательность местного рынка недвижимости для иностранцев и привело к увеличению на 78% общего количества объектов недвижимого имущества жилого назначения, проданных иностранным инвесторам в 2018.

Многие иностранные покупатели вкладывают средства в турецкую недвижимость, стремясь получать пассивный круглогодичный доход, сдавая приобретенные активы в аренду. Например, двухкомнатную квартиру площадью 50 «квадратов» в новостройке в Аланье. Подобный актив способен приносить собственнику 250-300 евро ежемесячно. Если учесть все расходы, включая налог на доход от аренды, годовой налог на недвижимость и расходы на содержание квартиры, доходность составит около 4%.

Эксперты отмечают, что благодаря данным обстоятельствам интерес русскоязычных инвесторов к покупке недвижимости в ряде регионов Турции более чем утроился в 2020 относительно 2019. Фетхие стал лидером с 217-процентным ростом, Бодрум занял второе место (200%), а Махмутлар занял третье место (150%). Стамбул занимает четвертое место с ростом 133%. Активность русскоязычных инвесторов в популярных курортных направлениях (Аланья и Анталия) почти удвоилась.

Касательно цен на недвижимость, то Бодрум — наиболее дорогое место в стране, предлагая ценник на уровне в среднем 1350 евро за квадратный метр. На втором месте Мармарис с 1000 евро за квадратный метр. Фетхие занимает третье место с 800 евро за квадратный метр. Четвертое и пятое места делят Стамбул и Аланья — 650 евро за квадратный метр. Наиболее дешевую недвижимость следует искать в Анкаре (350 евро за квадратный метр).

Экспертная поддержка желающих получить паспорт Турции, покупая гражданство за недвижимость

Многие считают Турцию идеальным местом для проживания ввиду целого ряда достоинств, включая следующее:

• Наличие в стране ряда известных университетов, предлагающих качественное высшее образование;
• Развитая курортная инфраструктура, протяженное побережье Средиземноморья, приятный климат;
• Удачное географическое расположение;
• Относительно низкая стоимость товаров / услуг;
• Обилие красивых прибрежных городов.

Интересно, что получить гражданство и паспорт Турции через инвестиции в покупку недвижимости можно без проживания в данном государстве – достаточно однократного визита для получения карты резидента и выполнения ряда иных формальностей.

Независимо от цели, читатели InternationalWealth вправе рассчитывать на экспертную консультацию относительно инвестиций в турецкое гражданство и иных иммиграционных маршрутов.

Обладая обширным опытом работы, русскоговорящие эксперты портала оперативно ответят на ключевые вопросы и помогут разработать персонализированную инвестиционную стратегию, учитывая потребности и возможности конкретного клиента.