Иностранцы устроили паническую скупку жилья в Греции из-за «подорожания» ВНЖ

Решение греческих властей удвоить пороговый уровень инвестиций при оформлении иностранцами вида на жительство через покупку недвижимости спровоцировало всплеск интереса к местной «золотой визе». Рекордная активность соискателей фиксировалась в период с сентября, когда власти анонсировали поправки, по начало декабря 2022 года. В октябре даже оказался побит исторический месячный рекорд. Быстрое подорожание недвижимости в Греции заставляет иммигрантов-инвесторов действовать еще более активно.

Исторический рекорд по числу выданных «золотых виз» за октябрь

Согласно данным греческого Министерства иммиграции и убежища, в период с сентября по ноябрь 2022 года иностранные инвесторы подали 256 заявок на получение разрешения на резидентство в Греции. Показатель увеличился более чем в 2 раза в годовом исчислении.

В отчетном периоде было выдано 808 разрешений на резидентство, включая первичный ВНЖ (по заявкам, поданным в отчетном периоде и ранее) и продление выданных ранее «золотых виз» в Грецию. В октябре 2022 года зафиксировано наибольшее количество выдач «золотых виз» в соответствующем месяце за всю историю наблюдений. Показатель достиг 328 единиц.

Официальные цифры показывают, что иностранцы спешат получить ВНЖ за инвестиции «по старой цене». Активизация иммигрантов-инвесторов произошла в преддверии увеличения порога вхождения для оформляющих «золотую визу» за покупку недвижимости с 250 000 евро до 500 000 евро. Причем ажиотажный спрос возник на фоне отсутствия подробностей. В сентябре 2022 года, анонсировав поправки, власти сообщили лишь об удвоении лимита.

Новые правила получения ВНЖ в Греции через покупку недвижимости

Подробности стали известны лишь в конце декабря. Инвестиционный лимит увеличивается 1 мая 2023 года. Рост цен произойдет в столице, северном, центральном и южном пригородах Афин. Нововведения также затронут муниципалитет Салоники и популярные среди туристов острова Миконос и Санторини.

Власти ввели «переходный период». Покупатели смогут завершить свои инвестиции до конца года без переплат, вкладывая в общей сложности не более 250 000 евро. Достаточно внести 10% от цены сделки до 30 апреля 2023 года.  

Эксперты прогнозируют рост активности иностранных покупателей жилья до мая 2023 года

Местные юридические фирмы, специализирующиеся в сфере инвестиционной иммиграции, ожидают, что тенденция роста спроса на греческий ВНЖ через покупку недвижимости и увеличение активности иностранцев на местном рынке жилья будут сохраняться вплоть до конца апреля 2023 года. Подчеркивается, что решение властей ввести «переходный период» сделало греческую программу очень конкурентоспособной.

Всплеск спроса зарубежных инвесторов уже наблюдается в районах, где инвестиционный порог увеличивается с мая 2022 года. Это касается главным образом центра Афин и южных пригородов греческой столицы.

По мнению независимых экспертов, законодательная инициатива по увеличению инвестиционного лимита при оформлении ВНЖ через покупку недвижимости – шаг в правильном направлении. Но введение дополнительных стимулов было бы еще более полезным для рынка недвижимости. В качестве примера приводится установление более низкого лимита инвестиций в слаборазвитых районах при условии покупки жилья для последующего ремонта или модернизации. Подобное уже практикуется в Португалии.

Претенденты на «золотую визу» за один год вложили 490 миллионов евро в недвижимость

За 12-месячный период с ноября 2021 года по ноябрь 2022 года было подано 4887 заявок на «золотую визу». 42% заявок чиновники удовлетворили, выдав вид на жительство 2075 инвесторам. 1 975 заявок касались выдачи первичного ВНЖ. Следовательно, в течение отчетного периода иностранные претенденты на «золотую визу» вложили в греческий рынок недвижимости минимум 490 миллионов евро.

Число ожидающих рассмотрения заявок на «золотую визу» к концу отчетного периода достигло 8 918. 73% нерассмотренных заявок касались выдачи первичного ВНЖ, 27% — продления. Большинство заявок (71%) поступило от китайских инвесторов. Далее следуют граждане Турции (5%) и Ливана (3,4%).

Подавляющее большинство объектов недвижимости, которые приобретают под оформление «золотой визы», находится в районе Аттики (75,7%). Большое число сделок происходит на Крите и в районе Пелопоннеса, Западной Греции и на побережье Ионического моря.

Стоимость жилья в Аттике выросла на 44% за 4 года, остальные регионы Греции не отстают

Рынок жилья Аттики, укрепляемый интересом иммигрантов-инвесторов, демонстрирует позитивную динамику. Но остальные греческие регионы не отстают. Согласно данным Центробанка Греции (греч.: Τράπεζας της Ελλάδος), за период с 2018 года и по начало ноября 2022 года стоимость жилой недвижимости выросла на 40-44% в Аттике и на 30-32% в Салониках. В прочих городах и регионах темп роста достигает 20%.

Регулятор сообщает, что в третьем квартале 2022 года годовой темп изменения цен на квартиры и коттеджи в целом по стране составил 11,2%. В первом и втором кварталах 2022 года, исходя из уточненных данных, показатель повышался на 9,8% и 10,1% в годовом исчислении соответственно. За 2021 год в целом цены на греческое жилье выросли в среднем на 7,6% в годовом исчислении. Экстраполируя имеющиеся данные, эксперты регулятора прогнозируют темп роста на уровне 10,4% по итогам 2022 года.

Новостройки дорожают быстрее

За январь-сентябрь 2022 года цены на новую недвижимость (не старше 5 лет) росли в годовом исчислении активнее, чем на старое жилье (11,4% против 9,6%, соответственно). Рост стоимости новостроек в годовом исчислении был наиболее явным в Афинах (12%). Далее следуют Салоники (10,6%), другие крупные города (9,4%) и прочие регионы (7,5%).

Цены на жилье в отдельных греческих регионах на ноябрь 2022 года. Источник: Центробанк Греции

7 причин роста цен на жилье в Греции

Согласно мнению экспертов, продолжающийся рост цен на рынке недвижимости Греции обусловлен следующими причинами:

• Увеличением стоимости строительства. Логистические сложности и инфляция, обусловленные пандемией и событиями в Украине, привели к удорожанию строительных материалов. Повышение себестоимости возведения жилья за счет удорожания материалов привело к росту конечной стоимости новой недвижимости. В ряде случаев рост стоимости строительства уже достигает 40% относительно 2018 года.
• Увеличением цен продажи земли / компенсации. За последнюю пятилетку значительно увеличились как запрашиваемые цены продажи земли, так и размер компенсаций собственникам участков, изымаемых под застройку.
• Высоким спросом при низком уровне предложения. После мирового финансового кризиса 2007-2008 гг. в Греции фактически прекратилось возведение нового жилья. Активность застройщиков находилась на минимуме в течение почти десятилетия. Сейчас рынок нового жилья восстанавливается благодаря усилиям девелоперов и государства. Но дефицит сохраняется. По данным греческого Статистического управления (ELSTAT), инвестиции в строительство нового жилья упали на 95% в период с 2007 года по конец второго квартала 2016 года. Падение активности индивидуальных застройщиков в период с 2005 года по конец первого полугодия 2016 года достигло 93%. Инвестиции в жилье в процентах от ВВП снизились с 10,8% в 2007 года до 0,8% в 2015 году. В 2016 году было построено почти в 15 раз меньше коттеджей и квартир, чем в 2007 году, когда строительная активность находилась на пике. За первые восемь месяцев 2016 года было построено всего 4 853 новых дома, тогда как за соответствующий период 2007 года, по данным ELSTAT, застройщики ввели в эксплуатацию 71 936 единиц жилья.
• Интересом инвесторов. Внимание местных и иностранных инвесторов к греческому рынку недвижимости остается неизменно высоким. Согласно оценкам Центробанка, количество поступившего в страну иностранного капитала для целей приобретения недвижимости в 2021 году увеличилось до 1,17 млрд евро (с 875 млн евро в 2020 году). Но уровень оказался ниже результата допандемийного 2019 года. Тогда в страну поступил 1,45 млрд евро. Согласно предварительным оценкам экспертов, в 2022 году удалось привлечь порядка 1,5 млрд евро. Превзойти допандемийный результат, как ожидается, поможет увеличение порогового размера инвестиций для получения «золотой визы» до 500 000 евро.  
• Туризмом. Восстановление туристической индустрии в Греции после пандемии в сочетании с гибким подходом греческого правительства к противоэпидемиологическим ограничениям привели к притоку инвесторов. Речь идет об иностранцах, нацеленных на покупку жилья под сдачу туристам и на курортную недвижимость.
• Минимальной доходностью депозитов. Доходы по срочным депозитам остаются близкими к нулю. В сочетании с быстрым ростом инфляции, достигшей в Греции в 2022 году 10% (данные Еврокомиссии), это обстоятельство способствовало оттоку капитала греков с депозитов. Снятые со счетов деньги использовались с целью последующего инвестирования в более доходную и, как считается, безопасную недвижимость.
• Ипотекой. Возобновление греческими банками выдачи ипотечных кредитов в нормальном режиме привело к росту числа сделок, финансируемых с использованием заемного капитала. Это также обернулось увеличением общего количества закрываемых сделок купли-продажи недвижимости. С 2019 года ежегодно наблюдается тенденция к увеличению ипотечного кредитования. Теперь греки все чаще отдают предпочтение покупке собственного жилья в ипотеку. Выбору в пользу ипотечных сделок способствует и рост стоимости арендного жилья на фоне восстановления туризма.

Прогнозы на 2023 год

• Рост спроса на арендное жилье. За 3 года (2019-2021 гг.) доля собственников жилья, занимающих свои квартиры и дома, снизилась на 2,1 процентных пункта. Это соответствует примерно 83 тысячам объектов жилой недвижимости. Это обстоятельство вместе с восстановлением туризма станут стимулами спроса на арендное жилье.
• Стабилизация цен. Эксперты ожидают, что в ближайшем будущем произойдет рационализация запрашиваемых цен. Этого следует ожидать в районах, где недавно наблюдался быстрый и нерациональный рост цен, не поддерживаемый восстановлением жилфонда / джентрификацией, инфраструктурными проектами и/или вводом в эксплуатацию новых станций метро (актуально для Афин).
• Подорожание новостроек замедлится. Положительная динамика сохранится, но цены будут расти более медленными темпами. Дальнейшее повышение цен в этом сегменте, вероятно, будет связано не с увеличением спроса, а с удорожанием строительства, что отразится и на цене продажи.
• Подорожание «золотой визы» привлечет внимание инвесторов к периферии.  Выборочное двукратное увеличение инвестиционного порога может привлечь соискателей в города и регионы, где лимит в 250 000 евро будет сохранен. Эксперты ожидают новую «волну» иностранных инвесторов, которая приведет к подорожанию жилья на периферии.
• Увеличение ипотечных ставок. По мнению аналитиков, темп роста процентных ставок по кредитам на жилье в первые месяцы 2023 года достигнет 6%. Это приведет к снижению спроса на покупку коттеджей / квартир через ипотеку. В свежем тематическом докладе Европейского Центробанка (ЕЦБ) отмечается, что повышение ипотечных процентных ставок на 1% в течение двухлетнего периода вызывает падение цен на недвижимость на 9% и 15-процентное сокращение инвестиций в рынок. Возможно, в Греции этот эффект будет «мягче» из-за большой доли сделок с жильем, финансируемых за счет собственных денежных средств покупателей. Но подорожание ипотеки, несомненно, приведет к замедлению рыночной динамики.
• Рост числа «плохих» кредитов и интенсификация продаж с аукциона, способная обвалить цены. Многих физлиц, ранее использовавших заемный капитал для решения «жилищного вопроса», также ожидают неприятности. Постоянно растущая стоимость жизни, увеличение затрат на энергоснабжение, негативные политические события как внутри страны, так и на международном уровне могут спровоцировать новую волну банкротств домохозяйств. Это приведет к увеличению портфеля «плохих» кредитов в собственности банковских учреждений. Только в первой половине 2022 года было проведено более 17,5 тыс. аукционов по продаже изъятого жилья, а цель на весь год — 40 тыс. продаж. Эксперты ожидают, что значительная часть изъятой ранее недвижимости постепенно будет выставляться на продажу. Сегодня соответствующий портфель включает 700 тыс. объектов. Быстрая распродажа столь крупного пула недвижимости, несомненно, обвалит рынок.

Экспертная помощь с выбором и покупкой жилья в Греции под «золотую визу»

Греческая «золотая виза» стала еще более популярной на рубеже 2022 и 2023 гг. на фоне новостей о повышении инвестиционного порога. Но не стоит поддаваться «эффекту толпы» и использовать все возможные способы для оформления заветной карты резидента на основании инвестиций до наступления дедлайна. Возможно, альтернативный продукт вам больше подойдет. Например, получение вида на жительство в Греции для финансово независимых лиц. В других странах возможностей для инвестиционной иммиграции также достаточно.