Если Вы собираетесь переезжать в Панаму на ПМЖ, то наверняка задумывались о том, стоит ли покупать квартиру или дом в закрытом сообществе? Несмотря на то, что закрытое сообщество имеет много преимуществ, есть также и определённые ограничения, на которые нужно обратить внимание перед покупкой.
Недвижимость Панамы: Значение стоимости
Закрытое сообщество в Панаме представляет собой объединение собственников жилья под управлением кондо-ассоциации (Condo & Homeowners Associations (CHA)), которая обеспечивает предоставление определённых жилищных услуг домовладельцам.
Обычно организация, построившая здание, создаёт строительную ассоциацию, которая обязана первый год заниматься обслуживанием здания. После этого срока домовладельцы на общем собрании избирают президента, казначея и секретаря правления. В большинстве случаев в Панаме, в администрацию кондоминиума привлекается организация со стороны.
При покупке недвижимости в закрытом сообществе Вы должны проанализировать стоимость недвижимости в данном районе на предмет колебаний цены с учётом общего состояния здания, близости расположения транспортных развязок и других факторов.
Если кондо-ассоциация плохо выполняет свои функции, и жильцы дома недовольны, то квартиры в таком доме не будут пользовать спросом, а стоимость квартир в данном кондоминиуме будет падать.
В другом случае, когда функции выполняются качественно и всё делается правильно, то естественно цены на недвижимость в таком кондо-комплексе только растут, а это значит, что:
- Жильцам предоставляется полный комплекс услуг.
- Обеспечивается надёжная безопасность проживающим.
- Владельцы недвижимости ощущают спокойствие и удовлетворённость.
В то же время, делая выбор на закрытом сообществе, Вы должны быть готовы оплачивать более высокие коммунальные платежи, чем те, которые существуют в обычных панамских домовладеньях. Однако это того стоит, если стоимость недвижимости со временем увеличивается.
Важность понимания оценочной стоимости, понравившейся Вам квартиры или дома, состоит в том, чтобы разобраться, соответствует ли данная недвижимость текущим требованиям рынка.
Если же Вы узнаёте, что стоимость недвижимости не совсем разумна, то есть цена её завышена, это даёт Вам возможность торговаться с продавцом и заключить максимально-выгодную для себя сделку.
Недвижимость Панамы: Поинтересуйтесь Вашими соседями
Закрытое сообщество не означает, что в нём проживают исключительно одни иностранцы. Если для Вас важен вопрос проживания в конкретном национальном сообществе, Вы можете заранее поинтересоваться.
Например, в Панама Сити, в кондоминиумах таких городских районов, как Санта-Мария (Santa Maria) и выше Коста-дель-Эсте (Costa del Este), Вашими соседями будут не только иностранцы из разных стран, но и большое количество коренных панамцев.
Впрочем, если выбрать для проживания кондо-отели на курорте популярного в Панаме пляжа Playa Blanca, в провинции Кокле (Coclé), точно также среди Ваших соседей будут как иностранцы, так и состоятельные панамские граждане.
В то же время, если Вы выбираете, например, закрытое сообщество в кондо-отеле «Valle Escondido» в провинции Чирики (Chiriquí) города Бокет (Boquete), то жильцами этого отеля будут преимущественно иностранцы.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Недвижимость Панамы: Наличие ограничений и качество правил закрытого сообщества
Покупая недвижимость в CHA или в каком-либо другом жилом комплексе закрытого типа, необходимо понимать, что преимущества проживания в закрытом сообществе базируются на определённых правилах, которые необходимо будет Вам выполнять.
Первое, что рекомендуется сделать перед покупкой недвижимости – это попросить копию договора CHA (устава), ознакомиться и убедиться, что данный договор вполне Вас устраивает, и Вы готовы соблюдать установленные правила.
Некоторые владельцы недвижимости в кондоминиуме ошибочно считают, что купив недвижимость и став членом данного сообщества, они смогут со временем изменить устав, рассчитывая на поддержку соседей. Но как показывает практика, изменение положений устава CHA, довольно трудная задача, которая часто невыполнима по причине отсутствия легитимного кворума.
При этом, прописанные правила CHA, могут включать положения, касающиеся содержания домашних животных, включая разрешающий вид животных и их допустимое количество.
Помимо этого, также существуют отдельные правила, касающиеся проведения общих собраний, дополнительные для арендаторов и посетителей или положения, уточняющие цвет краски для фасада здания или цвет сайдинга, ограждений во дворе и многое другое.
Недвижимость в Панаме для проживания или сдачи в аренду?
Если для Вас важен вопрос сдачи квартиры или дома в аренду на период Вашего отсутствия в Панаме, Вы должны знать, что в стране есть много CHA, которые ограничивают право сдачи в «Краткосрочную аренду».
То есть в таком случае Вам необходимо уточнить все подробности сроков аренды, например, определения срока от 6 до 12 месяцев, и как трактуются положения при аренде на срок менее 6 месяцев.
Недвижимость в Панаме: Можно ли квартиру или дом выставлять на Airbnb?
Если Вы собираетесь часто отсутствовать в Панаме и хотите сдавать свою квартиру или дом на сайте Airbnb, то заранее следует узнать о наличии или отсутствии такого запрета в данном закрытом сообществе.
Нередко в Панаме можно встретить закрытые сообщества, правила которых полностью запрещают использование посредством Airbnb, где позиция CHA обусловлена следующими причинами:
- Отсутствие возможности идентификации личности гостя охраной на входе в здание.
- Неправомерный допуск гостя к использованию общих удобств, таких как пляжный клуб, бассейн и многое другое.
- Нарушение прав остальных участников закрытого сообщества, вследствие несоблюдения одним владельцем основных правил кондо-ассоциации.
Недвижимость Панамы: Состояние активов, пассивов и резервного фонда закрытого сообщества
Одним из самых важных моментов при рассмотрении покупки недвижимости в закрытом сообществе – это иметь полную информацию о состояние бюджета CHA, а в частности: о текущем балансе, объёме средств, хранящихся в резервном фонде, планах о ремонте и обслуживании.
Дело в том, что важно не только знать общее состояние резервного фонда CHA, но и понимать ситуацию по каждой статье расходов, на которые будут направлены средства. Поэтому нужно быть в курсе того, сколько средств откладывается на текущий и капитальный ремонт, ремонт бассейна, ремонт прилегающих дорог, благоустройство территории и на восстановление территории в случае чрезвычайных ситуаций (ураганы или наводнения).
Если информация показывает, что средств на счёте недостаточно и фактические расходы закрытого сообщества не согласуются с принятым бюджетом, то это значит, что данный жилой комплекс испытывает финансовые трудности, и покупка недвижимости в такой кондо-ассоциации довольно рискованна.
Недвижимость Панамы: Что Вы знаете о разработчике или администрации CHA?
Кроме всего вышесказанного, нужно также поинтересоваться о репутации обслуживающей кондо-ассоциации или о разработчике, который отвечает за текущее администрирование.
Такую информацию можно узнать от проживающих владельцев, и уточнить: случались ли беспорядки, в полном ли объёме оказываются обещанные услуги, и насколько они довольны работой обслуживающей компании?
Если жилой комплекс не зависит уже от разработчика, и кондо-ассоциация управляет делами уже несколько лет – Случались ли какие-либо конфликты между владельцами квартир за весь период?
Все эти вопросы помогут Вам понять, соответствуют ли люди, проживающие в данном закрытом сообществе Вашим ожиданиям, убеждениям и уровню культуры.
Недвижимость Панамы: Какие услуги Вы получаете, и что входит в оплату?
Следующий важный аспект касается Ваших ежемесячных расходов на оплату коммунальных платежей. Если Вы попросите посмотреть квитанции об оплате, Вы увидите в расчётах все тарифы и перечень оказываемых услуг. Также в квитанции должны быть указаны и дополнительные расчёты на оплату зарплат обслуживающего персонала, как здания, так и территории.
По итоговой ежемесячной сумме расчёта, Вы сможете понять во сколько Вам обойдётся проживание в данном CHA, и сможете ли Вы оплачивать жильё.
Уточните вопросы по поводу: возможности оплаты On-line, ежемесячной или ежегодной оплаты, а также нужно ли обязательно оплачивать банковским переводом из местного банка?
Помимо подробностей оплаты счетов, поинтересуйтесь тем, когда в последний раз повышались внутренние тарифы CHA. Проводилась ли администрацией CHA внеочередная (специальная) или плановая переоценка собственности по результатам проведённых улучшений?
Какая цель проведения специальной переоценки и ожидается ли повышение тарифов в ближайшее время? Кто устанавливает цены на тарифы CHA?
Как правило, в расчёт сборов ассоциаций кондоминиумов входят: оплата за содержание мест общего пользования, поддержание стандартов по уходу за общим состоянием здания и прилегающих дорог.
Между тем тарифы в разных CHA Панамы могут отличаться друг от друга, так как они формируются, исходя из установленной ставки конкретной строительной ассоциации.
Расчёт тарифов включает в себя размер отдельной квартиры, умноженной на установленную ставку. Обычно размер ставки в CHA может колебаться, начиная от 0,80 USD до 3,50 USD за квадратный метр.
При этом на формирование размера тарифа будут влиять такие факторы, как: общее количество квартир (единиц) в здании, наличие ассортимента удобств, количество обслуживаемых лифтов, численность персонала и другое.
Например, размер тарифа в кондоминиуме со стандартным уровнем комфорта при наличии бассейна, тренажёрного зала и круглосуточной охраны, может составлять от 1,00 USD до 1,80 USD за метр квадратный.
Также кондо-ассоциации могут применять так называемые «экстраординарные взносы», которые взимаются один раз в несколько лет, и предназначены для покрытия непредвиденных расходов. К таким непредвиденным расходам чаще всего относят, например, ремонт здания, замена мебели в вестибюле, установка бассейна или его капитальный ремонт.
Недвижимость Панамы: Какие требования к обслуживанию и архитектурным стандартам в закрытом сообществе?
Если Вы прогуляетесь по прилегающей территории жилого комплекса и посмотрите на зоны общего пользования, Вы сможете оценить в каком состоянии находятся детские площадки, вода в бассейне, пляжный клуб (при наличии) и другие социальные объекты.
В том числе и в каком порядке содержаться тротуары, дороги с дорожными знаками, и кто их обслуживает, так как все подобные мелочи и детали, будут говорить о том, насколько в перспективе Вы сможете комфортно проживать.
Что касается стандартов и рекомендаций относительно архитектурных стандартов, то этот вопрос будет важен в случае, если Вы со временем захотите провести ремонт в своей квартире или доме.
Дело в том, что выполнение каких-либо ремонтных работ по улучшению вашей собственности или перепланировки не должно идти в разрез с установленными закрытым сообществом стандартами. Допустимые ошибки в этом плане могут привести к судебным тяжбам между соседями и администрацией здания, и влекут за собой высокие материальные потери.
Например, администрация закрытого сообщества может установить ограничения на цвет краски (или диапазон цветов) фасада здания, декора или кровельного материала в том случае, если владелец решил провести ремонт.
Также если Вы захотите на крыше своего дома установить солнечные батареи, этот вопрос нужно предварительно выяснять в администрации CHA. Такие правила обычно устанавливаются для того, чтобы не нарушался общий ансамбль экстерьера зданий жилого комплекса.
Недвижимость Панамы: Уровень стандартов безопасности закрытого сообщества
Прогуливаясь по территории закрытого жилого комплекса, Вы можете обратить внимание на наличие современных камер видеонаблюдения и на присутствие охранных патрулей.
В том числе Вы должны поинтересоваться, как осуществляется порядок пропуска на территорию обслуживающего персонала и гостей, посещающих жильцов дома.
То есть какой принцип идентификации гостей на входе применяется охраной, и каким способом владельцы квартир (домов) оповещаются о приходе гостей? Как охрана относится к неожиданным визитам гостей, если Вы, например, никого не ждёте?
Поинтересуйтесь вопросом наличия случаев криминальных происшествий на территории закрытого сообщества, а также уровнем преступности в районе, в котором находится данное сообщество.
Выясните вопрос эффективности коммуникации с государственными аварийными службами, скорой помощи и полиции. Какие существуют временные стандарты реагирования на вызов службы «911»? Насколько легко скорой помощи прибыть на вызов в данный район, и за какое время обычно она приезжает? Данный вопрос особенно актуален для тех, кто планирует проживать в закрытом сообществе, расположенном в отдалённом районе пляжного курорта.
Недвижимость Панамы: Роскошные апартаменты в новой башне «La Maison»
Наша компания Offshore Pro Group имеет честь Вам представить апартаменты в башне «La Maison», расположенной в престижном жилом районе столицы Панамы – Santa Maria.
Это уникальное здание разрабатывалось под управлением компании «Fendi Casa» от эксклюзивного итальянского бренда «Fendi», и представляет собой произведение современной архитектуры и дизайна.
Жилой комплекс «La Maison» находится в загородном клубе «Santa Maria Golf & Country Club» в Панама Сити, является закрытым сообществом и известен своим 18-луночным полем для гольфа, которое разработал Джек Никлаус.
Уникальность месторасположения башни «La Maison» заключается в том, что жилой комплекс расположен в непосредственной близости к торговым центрам, бутикам, супермаркетам, банкам, больницам, престижным школам и ресторанам.
Также жители комплекса «La Maison» могут располагать удобной транспортной развязкой, имея лёгкий доступ к автостраде «South Corridor», позволяющей за несколько минут на автомобиле добраться до Международного аэропорта «Токумен».
На 65-ти этажах небоскрёба расположены апартаменты площадью: 318 м2, 362 м2, 410 м2. На этаж приходится по две квартиры, из них каждая имеет свой отдельный вход. Также есть стильный пентхаус 672 м2 и суперсовременный пентхаус площадью 971 м2 с частным бассейном.
Впечатляющий вестибюль жилого комплекса «La Maison» имеет стойку регистрации, а также два отдельных холла, расположенных среди пышной зелени. Администрация здания обеспечивает круглосуточную охрану и в течение 24 часов в сутки может предоставлять консьерж-сервис. В том числе здание имеет такие общественные социальные зоны, как:
- Бизнес-центр.
- СПА-салон.
- Бассейн с видом на Панамский залив.
- Солярий.
- Фитнес-центр
- Корт для сквоша.
- Поле для гольфа.
- Тренажёрный зал.
- Детские площадки
- Эксклюзивный сигарный бар «Cigar & Cognac Lounge».
- Винный бар» Champagnerie».
Наша компания своим клиентам предлагает самые лучшие и эксклюзивные объекты недвижимости в Панаме, Вы также можете обратиться к нам за помощью, чтобы купить престижное жильё в Панама Сити.
Наши сотрудники уже много лет проживают в столице Панамы, хорошо знают национальное законодательство, говорят на русском, английском и испанском языке. Они помогут Вам в выборе недвижимости, и окажут квалифицированную помощь во всех вопросах. Напишите нам письмо на электронный адрес: info@offshore-pro.info и мы выйдем с Вами на связь.
Покупая панамскую недвижимость Вы не только выгодно инвестируете свои капиталы в международный актив, но и можете сразу начать оформление разрешения на проживание в стране.
Для этого нужно выбрать одну из нескольких визовых программ, где панамская недвижимость будет являться инвестиционным вкладом. К таким программам относятся:
Если Вам нравится тёплый тропический климат и близость к двум океанам: Тихому и Атлантическому, то Панама единственная страна в мире, которая предоставляет такую возможность проживания.
Панаму нельзя назвать страной, где за 500 долларов в месяц можно чувствовать себя «как король», но тот высочайший уровень роскоши и комфорта, за который Вы заплатите в Панаме, обойдётся Вам в несколько раз дешевле, чем в любой другой развитой стране мира.
Предлагаем Вам записаться на бесплатную консультацию к нашим специалистам по вопросам получения ПМЖ в Панаме. Также Вы можете задать нам вопрос, написав письмо на электронную почту по адресу: info@offshore-pro.info.
