Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327

Основания для торга при покупке квартиры в Будапеште и причины поторопиться

На рынке жилой недвижимости Будапешта условия сейчас диктуют покупатели. Размер предложения со стороны продавцов существенно превышает уровень спроса, который генерируют потенциальные покупатели. Ситуация отлично подходит для торга. Но стоит поторопиться. Профессиональные игроки рынка говорят об активизации покупателей из числа как венгров, так и иностранцев. Последних привлекает обновленная венгерская «золотая виза». Эта иммиграционная программа позволяет инвестору получить ВНЖ в Венгрии, покупая жилье в Будапеште ценой от полумиллиона евро.

Основания для торга при покупке квартиры в Будапеште

Аргументы для торга с продавцами жилья в Будапеште

Во многих случаях препятствием для успешной сделки является не только состояние объекта недвижимости, его расположение, но и тот факт, что владелец устанавливает запрашиваемую цену значительно выше среднерыночной. Благо, чем дольше венгерская недвижимость находится на рынке, тем больше вероятность того, что ее можно будет купить со значительной скидкой.

Аналитики венгерской консалтинговой компании Otthon Centrum исследовали взаимосвязь между скоростью продажи и суммой сделки. Главный вопрос заключался в том, как меняется соотношение цены вторички и качества для объекта, находящегося на рынке длительное время, и как изменения двух показателей влияют друг на друга. Были проанализированы объявления за 6-месячный период, предшествовавший апрелю 2024 года.

Дешевизна панельного жилья повышает его ликвидность

В случае квартир в панельных домах запрашиваемая продавцами цена традиционно наименьшая. Во многом благодаря этому данный вид недвижимости представлен на рынке в течение самого короткого времени.

В отчетном периоде квартиры в домах из панелей заводского изготовления продавались в среднем за 1 сотню дней. Покупатели могли рассчитывать на дисконт в размере 7,6% по истечении этого срока (если сравнивать запрашиваемую цену в момент публикации объявления и его деактивации, снятия с публикации на профильных сайтах).

Наименьшие скидки были доступны в случае панельных квартир, которые находились на рынке менее 1 месяца. Собственники таких лотов в отчетном периоде делали дисконт в размере всего 4,1% от начально запрашиваемой цены.

Средней в случае квартир, проданных за два и три месяца, была признана скидка в размере 6,1% и 7,5%, соответственно. Дисконт для лотов, проданных за шесть месяцев, составил уже 9,8%, а для лотов, находившихся на рынке год, — 12%.

Собственники квартир в кирпичных домах делают скидки охотнее

Для квартир в кирпичных домах, которые традиционно обходятся намного дороже панельных аналогов, среднее значение общей скидки составляет 8,9%, а длительность периода продажи в среднем составляет 120 дней. Наименьшую скидку продавцы предлагают при пребывании лота на рынке в течение 1 месяца или менее продолжительного периода — всего 3%. В случае квартир, рекламируемых уже два месяца, средняя скидка составляет 5,5%. Далее картина следующая:

  • 3 месяца присутствия на рынке — средний дисконт = 7,8%;
  • 6 месяцев — 9,6%;
  • 1 год — 14,2%;
  • 1,5 года — 22%.

Покупателям коттеджей приходится мириться с минимальными дисконтами 

На отдельно стоящие дома на одну семью, проданные менее чем за месяц, продавцы давали 5-процентную скидку. Однако после этого скидки увеличились в соответствии с общей тенденцией. При двухмесячном присутствии на рынке дисконт достигал 7,2%, а при трехмесячном присутствии — 12%. Через полгода средняя стоимость сделки уже была на 16,2% ниже первоначальной запрашиваемой цены. Средняя скидка составляла 20,2% при годовом присутствии лота на рынке и 23,4% при продаже спустя полтора года.

sign
Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Аргументы для торга при покупке венгерского жилья

В случае всех трех типов жилой недвижимости в Венгрии (коттеджи, квартиры в панельных и кирпичных домах) можно проследить прямую зависимость между сроками продажи и суммой сделки. Но на дисконт влияет не только длительность демонстрации объявления. Хороший переговорщик может снизить цену на несколько процентов, воспользовавшись одним или сразу несколькими из перечисленных ниже аргументов:

  • Интерьер и экстерьер. Внешний вид здания — первое, что бросается в глаза как потенциальному покупателю, так и пешеходам. Скидку можно запросить, указав на запущенность фасада. Интерьер квартиры/коттеджа также может послужить основанием для торга. Например, наличие/отсутствие отделки и ее состояние. Еще один источник аргументов — состояние общего имущества собственников в случае многоквартирного дома.
  • Планировка и расположение внутри здания. Обратите внимание на наличие/отсутствие лифта, если приглянувшаяся квартира находится на одном из верхних этажей в многоэтажке. Расположение в мансарде или на последнем этаже многоэтажки с плоской крышей — не лучший вариант. Равно как и соседство одной из спален с лифтовой шахтой, слишком много наружных стен или слишком низкий/высокий потолок.
  • Технические особенности постройки, инфраструктуры. В эту категорию входят отсутствие центрального отопления в многоэтажке и отсутствие газоснабжения, а также коммунальной инфраструктуры (канализация, водоснабжение) в коттедже. Обратите внимание на наличие/отсутствие поблизости детских садов, школ, магазинов, аптек. Внимания также заслуживает состояние тепловой и звуковой изоляции.
  • Постройки по соседству. Соседство с электроподстанциями, высоковольтным ЛЭП, вышками мобильной связи мало кому понравится. Равно как и близость недавно построенного крупного здания, затеняющего будущее жилье. В случае коттеджа часто требуется достаточное количество прилегающей земли, чтобы возвести дополнительные хозяйственные постройки вроде гаража. Среди собственников жилплощади в многоквартирных домах популярны подземные и многоуровневые парковки, особенно в центральных районах венгерской столицы.
  • История/репутация района и конкретного лота. Запросить скидку стоит, если лот расположен в районе, который печально известен высокой преступностью, риском оползней, наводнениями и техногенными авариями. Коттеджи и квартиры в Венгрии, в прошлом выступавшие местом преступления, также могут быть проданы с большим дисконтом.
  • Дополнительные траты после покупки. Продавцам известно, что многих потенциальных покупателей отпугивает необходимость дополнительных инвестиций, чтобы привести приобретаемый коттедж/квартиру в пригодное для вселения состояние. Например, на замену крыши и обустройство эффективного утепления. Высокие затраты на техобслуживание и эксплуатацию — еще один повод для торга.
  • Юридические вопросы. Запросить сидку можно, например, если выяснится, что жилплощадь была унаследована и теперь разделена между несколькими родственниками. Это создает дополнительные юридические сложности и риски.

Текущие собственники должны хорошо знать о недостатках своей жилплощади. Если указать на минусы, дисконт почти гарантирован. Но выявить такие недостатки самостоятельно сложно. Особенно, если не знаете венгерского. Лучше действовать, заручившись поддержкой профессионалов: оценщиков, риелторов, инженеров.

Стоит поторопиться с закрытием сделки, пока рынок благоволит покупателям

В марте 2024 года на венгерском рынке квартир наблюдалось заметное оживление относительно аналогичного месяца предыдущего года. Согласно данным аналитиков из компании ingatlan, число запросов увеличилось на 16%. Месяцем ранее был зафиксирован 20-процентный рост в годовом сопоставлении.

Рост активности демонстрируют и продавцы — хотя в их случае динамика более умеренная. За март предложение недвижимости расширилось на 8% в годовом сопоставлении. Также зафиксирован рост выставленных на продажу квартир и коттеджей на 40% по сравнению с мартом 2022 года.

По словам экспертов ingatlan, покупатели пока находятся в лучшем положении. Но ситуация меняется. Резкий рост спроса, наблюдаемый в начале 2024 года, несколько замедлился к марту, но его все еще можно назвать значительным. Рост интереса также можно наблюдать в контексте количества продаж в весенние месяцы.

В марте выросла активность даже среди покупателей, пользующихся программами государственной поддержки и ипотекой, несмотря на подорожание последней. Ожидается, что новые меры поддержки будут способствовать оживлению на рынке жилья.

Покупатели, выходящие на рынок прямо сейчас, получают шанс воспользоваться выгодной ситуацией, заключающейся в комбинации следующих факторов:

  • они пока могут выбирать из более широкого диапазона предложений, чем в марте 2023 года;
  • продавцы активнее идут на уступки;
  • процентные ставки по жилищным кредитам существенно ниже, чем годом ранее;
  • финансовое положение покупателей жилья укрепляется за счет того, что они могут с большей легкостью продать уже имеющуюся недвижимость (чтобы получить деньги на новую покупку) по сравнению с прошлым периодом.

Динамика спроса и предложения в столице и регионах

Авторы исследования отмечают, что рост активности покупателей характерен не только для Будапешта. Аналогичные тренды фиксируются в других частях страны. Среди венгерских вармедье с этой точки зрения выделяется Чонград-Чанад: в марте почти на 50% больше потенциальных покупателей интересовались жилой недвижимостью, выставленной на продажу в этом регионе. С другой стороны, предложение не поспевало за резким ростом: в марте 2024 года на продажу там было выставлено на 10% меньше жилой недвижимости по сравнению с аналогичным месяцем предыдущего года.

В отчетном месяце в вармедье Бач-Кишкун, Боршод-Абауй-Земплен, Дьер-Мошон-Шопрон, Хевес, Комаром-Эстергом и Сабольч-Сатмар-Берег также было зарегистрировано значительное увеличение спроса — более чем на 22–28%. Одновременно количество размещенной рекламы снизилось на 2% по сравнению с мартом 2023 года. По мнению экспертов, снижение нового предложения можно частично объяснить влиянием национальных праздников и пасхальных торжеств.

Согласно анализу ingatlan, в марте 2024 года в вармедье Ноград, Яс-Надькун-Сольнок и Ваш было зарегистрировано наибольшее количество жилой недвижимости, выставленной на продажу на рынке. Эти локации отметились ростом на 15–43% в годовом сопоставлении. Спрос там увеличился на 5–11%.

В Будапеште в марте 2024 года поступило на 16% больше запросов на продажу жилой недвижимости по сравнению с аналогичным месяцем годом ранее. Владельцы и риелторы разместили более 12 тысяч объявлений о продаже квартир в столице. Это на 8% меньше, чем годом ранее.

Перспективы

Ожидается значительный рост спроса. Эксперты, исходя из текущих данных, ожидают, что в 2024 году будет закрыто до 120 тысяч сделок купли-продажи в целом по стране. Это будет на 15–20% выше уровня 2023 года, когда рынок показал девятилетний минимум. Важно, что рост спроса пока не сопровождается существенным ростом цен. Это создает идеальную ситуацию для выхода на рынок покупателей жилья.

Венгерские строители наращивают оборот, наблюдая усиление спроса

Венгерская строительная отрасль начала високосный год более уверенно. Количество новых контрактов резко возросло. Данными о строительном секторе поделился Центральный статистический офис Венгрии (венг.: Központi Statisztikai Hivatal; KSH)/

По оценкам ведомства, в феврале 2024 года объем производства в строительной отрасли увеличился на 3,2% по сравнению с аналогичным месяцем предыдущего года, но снизился на 8,5% по сравнению с предыдущим месяцем.

Тем не менее количество новых контрактов резко возросло, превысив результат февраля предыдущего года на 84,1%. При этом контрактов на строительство зданий оказалось на 30,1% больше, чем годом ранее, а контрактов на строительство других сооружений — на 150,9%. Чем это обусловлено? Помимо низкой базы, значительный рост в последнем случае был вызван контрактами на строительство ряда дорог.

Согласно отчету KSH, объем производства в строительной отрасли увеличился на 9,5% за первые два месяца 2024 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.