Оправдана ли покупка греческой недвижимости в 2021?

Стоит ли инвестировать в приобретение греческой недвижимости, учитывая динамику цен и доступные бонусы (золотая виза, налоговые льготы)? Разбираемся, изучая факты и реально доступные лоты, предлагаемые партнером InternationalWealth.

Стоимость греческой недвижимости растет после достижения рынком исторических ценовых минимумов. Подобная смена тренда отчасти обусловлена успешностью программы «Золотая виза Греции», предполагающей получение вида на жительство за инвестиции в греческую недвижимость. Схема, введенная правительством в 2013, сегодня привлекает многочисленных состоятельных китайцев, русских и иных иностранцев.

Смена правительства после выборов 2019 и либеральная экономическая политика новых властей дополнительно способствовали росту рынка. Премьер-министр Мицотакис, не теряя времени, ввел эффективные поправки в законодательство ради привлечения иностранных инвестиций.

В таблице выше представлен индекс стоимости греческой недвижимости жилого назначения, подготовленный специалистами местного Центробанка. В третьем квартале 2008 показатель находился на рекордно высоком уровне: 102,2 пункта. В результате экономического кризиса индекс снизился более чем на 40% и достиг рекордно низкой отметки в 58,9 пункта в третьем квартале 2017.

Греция успешно вышла из экономического кризиса, завершив использование программы финансовой помощи Евросоюза / МВФ в августе 2018. После укрепления восходящего экономического тренда местные и иностранные инвесторы начали активнее вкладываться в местный рынок жилья. Данная активность практически незамедлительно оказала положительное влияние на экономику, способствуя дальнейшему росту цен на греческую недвижимость.

С тех пор стоимость греческой недвижимости стабильно демонстрирует тенденцию к росту. Но значения, достигнутые в 2020, все еще на 35% ниже исторического максимума и на 14% ниже среднего индекса (77,59) в период с 2006 по 2020.

Инвесторы зарабатывают и приумножают состояния, совершая покупки и выходя из капиталовложений в оптимальный момент. Покупая на растущем рынке, получите выгоду от прироста капитала. Приведенная выше таблица показывает, именно такая ситуация сейчас установилась на рынке Греции.

Обозначенный тренд очевиден не только дипломированным риелтором. Но распространяется ли описанная выше ценовая тенденция однородно по всей Греции? Как кризис затронул разные уголки страны?

Фактически цены в разных сегментах рынка греческой недвижимости менялись неодинаково. Тенденции различались по регионам, что наглядно демонстрирует индикатор Spitogatos Price Index (SPI), публикуемый одной из наиболее популярных риэлтерских онлайн-платформ Греции.

Важно: индекс SPI отражает лишь тенденции цен предложения. Иными словами, индекс SPI — полезный инструмент для сравнительного анализа, но он не обязательно является предельно точным с точки зрения конечных значений. Базой выступает стоимость жилья в Греции в 2011, где значение индекса установлено на уровне 10 000. 

Какие направления популярны среди иностранцев, покупающих греческую недвижимость?

Ниже речь пойдет о направлениях, привлекавших наибольшее число иностранных инвесторов. Греческая столица Афины находится на вершине списка, предлагая быстроразвивающуюся инфраструктуру, высококачественные международные школы и множество бонусов для экспатов. Трудно превзойти полноценный европейский мегаполис, позволяющий жителям наслаждаться красивыми пляжами после долгого рабочего дня.

За Афинами следуют популярные острова Киклад, включая, например, Миконос и Санторини. Крит, являющийся наиболее крупным греческим островом в юго-восточной части территориальных вод Греции, привлекает туристов и иностранцев, ценящих уединение. Корфу, к западу от Греции и недалеко от Италии, — еще один красивый греческий остров, привлекающий внимание иностранцев, готовых купить греческую недвижимость.

Давайте углубимся в Афины и проанализируем динамику цен на греческую недвижимость в центре столичного города.

Греческая недвижимость в центре Афин

Если в 2011 значение индекса SPI для Греции в целом установлено на уровне 10 000, то для центра Афин показатель немного ниже: на уровне 9 409. В тот период экономический кризис уже начался, но находился на ранних стадиях. Столичный город ощутил кризисные явления одним из первых.

В 2017 цены достигли минимума. Значение индекса SPI Афин упало до 4632: более чем на 50% за шестилетний период. По состоянию на 2020 индекс скорректировался до отметки 7015. Произошла существенная коррекция по сравнению со значением 2017. Но показатель все еще ниже на 25% пикового уровня девятилетней давности. Иными словами, столичный рынок по-прежнему обладает солидным потенциалом в плане дальнейшего роста.

Греческая недвижимость на островах

В Греции более 6 тыс. островов. Около половины пригодны для комфортного проживания. Некоторые из подобных участков суши в Средиземном море являются важными рынками греческой недвижимости, пользующимися большим спросом, помимо прочего, у состоятельных американцев и европейцев. Последние часто выбирают жилье на островах в качестве места для организации летнего отдыха.

Ниже рассмотрены некоторых из наиболее популярных островов, предлагающие международные аэропорты, дополняемые путями следования регулярного морского транспорта. Следовательно, инвесторы вправе рассчитывать на высокую транспортную доступность. К рассматриваемым островам относятся Крит (Ираклион), Корфу, Киклады (включая Миконос и Тинос и некоторые другие) и Лефкас.

Крит (Ираклион)

Тенденция к снижению стоимости греческой недвижимости на Крите продолжалась до 2019. В период с 2011 по 2019 значение индекса SPI снизилось на 40% с 9 677 до 5645. В 2020 показатель восстановился лишь на 1,3%. Текущие цены находятся практически на наиболее низком уровне с 2011. Рекомендуем обратить пристальное внимание на следующие активы на Крите, предлагаемые партнером портала InternationalWealth:

Вилла в Ретимно (Крит), построенная в 2005 – € 680 000

Здание общей площадью 290 «квадратов» располагается на участке площадью в 2500 кв.м. в местечке Ретимно, предлагая 3 жилых комнаты, 2 туалета и 2 ванные комнаты, а также открытый бассейн. Идеально подходит желающим забыться и расслабиться после шумного мегаполиса, находясь посреди рощи древних дубов – в тишине и спокойствии.

Будьте готовы испытать подлинный критский опыт, сочетающийся с комфортом и расслабляющей атмосферой. Данный «замок» спрятан высоко на горе, предлагая захватывающие пейзажи. Например, вид на горы, сельскую местность и морское побережье.

Вилла в городе Ханья (Крит) — € 1 380 000

Вилла площадью в 300 кв.м на участке размером в 4000 «квадратов» располагается в городе Ханья — всего в 50 метрах от средиземноморского побережья. Здание 2004 года постройки прилагает необычный дизайн.

Вилла состоит из 4 спален, 2 ванных комнат, гостиной, кухни, мансарды, кладовой, места для парковки, террас с беспрепятственным видом на море и сада с различными декоративными растениями и деревьями. Остекление с алюминиевыми рамами. Огороженная территория. Автономное отопление. Барбекю на открытом воздухе. Отлично подходит в качестве источника пассивного дохода от сдачи в аренду туристам.

Особняк / мини-отель в городе Ханья (Крит) — € 310 000

Недавно отреставрированное историческое здание (1800го года постройки) с прекрасным видом. Идеально подходит как для частного, так и для коммерческого использования (сдача в аренду). Аэропорт находится в 65 километрах, а пляж – в 5 км. В непосредственной близости (2 км.) располагается пристань для яхт. Здание включает 9 жилых комнат, а также по 3 кухни, ванных комнаты и туалета.

Стоимость представленных выше объектов греческой недвижимости намного выше порогового значения, преодоление которого необходимо для получения золотой визы Греции (ВНЖ за инвестиции). Речь о сумме в 250 000 евро.

Корфу

Греческий остров Корфу, расположенный на Ионическом море — недалеко от границ с Италией и Албанией, в период с 2011 по 2018 продемонстрировал падение индекса SPI на 24% с 8 880 до 6 774. После 2018 стоимость греческой недвижимости на Корфу скорректировалась на 9% в сторону увеличения. Значение показателя по итогам 2020 по-прежнему на 16% ниже, чем в 2011.

Киклады

Киклады — группа островов в Эгейском море к юго-востоку материковой Греции, включающая Миконос, Андрос, Тинос, Наксос, Парос, Сирос, Санторини, Сифнос, Иос и несколько небольших участков суши, омываемых водами Средиземного моря. Излишне говорить, что наиболее популярными являются следующие острова: Миконос, Наксос, Парос и Санторини. В последние годы популярность также набирает Тинос.

Приведенная выше диаграмма показывает: стоимость греческой недвижимости на Кикладских островах сохраняла относительную устойчивость и оставалась высокой на протяжении кризисного периода.

Данное обстоятельство объясняется влиянием Миконоса и Санторини — всемирно известных и сверхпопулярных курортных островов, даже в кризисные годы привлекающих состоятельных местных и иностранных инвесторов в большом количестве.

Ниже представлен интересный лот на острове Санторини, предлагаемый проверенным партнером портала InternationalWealth.

Мини-гостиница в Акротири (Санторини) — € 1 060 000

Здание 2004 года постройки расположено неподалеку от ряда иных жилых построек. Тем не менее, оно предлагает высокий уровень приватности за счет отдельного входа и удачной планировки. Присутствует открытый бассейн с подогревом. Постройка общей площадью в 112 квадратных метров занимает земельный участок в 150 «квадратов».

На нижнем уровне расположена главная спальня с ванной комнатой, вторая гостиная с дополнительным диваном-кроватью и полностью оборудованная кухня рядом со вторым входом в дом.

Вторая кухня, а также основная гостиная и просторная ванная комната занимают основной уровень, из которого можно попасть на большую веранду с обеденной зоной на открытом воздухе и небольшим бассейном, где можно комфортно загорать. Наконец, на верхнем уровне виллы находится третья отдельная спальня с двуспальной кроватью. Пляж располагается всего в трехстах метрах.

Лефкас

Часто сравниваемый с островами Карибского бассейна, греческий Лефкас расположен в «сердце» Ионического моря, соединяясь с материком небольшим мостом. Значение индекса SPI на местном рынке снизилось с 10 901 до 8 143 в период с 2011 по 2019, а затем выросло до 8640 в 2020. Хотя цены, похоже, выросли в 2020, изменение оказалось незначительным, и текущие цены по-прежнему примерно на 20% ниже, чем в 2011.

Греческая недвижимость на юге Афин (Афинская Ривьера)

Отдельного упоминания заслуживает греческая недвижимость на юге Афин, входящая в состав престижной Афинской Ривьеры. В 2011 значение индекса SPI для данного рынка составило 13 047 — намного выше, чем в среднем по стране и в центре Афин. В период с 2011 по 2017 значение показателя снизилось на 26%, а к 2020 восстановилось на 23%. Текущее значение по-прежнему на 10% ниже, чем десятилетие назад.

Справедливо резюмировать: юг Афин обладает серьезным потенциалом и весьма интересен, если сравнивать с центром города. Однако следует отметить: проект Эленикон принесет много шума в данный район. Речь про крупнейший проект реконструкции в Греции, предполагающий превращение старого аэропорта в элитный комплекс недвижимости смешанного назначения. В состав комплекса войдут гостиница, торговый центр, жилые дома и яхтенная пристань.

Проект, возможно, поднимет цены на греческую недвижимость в окрестностях Афин до рекордно высокого уровня. В этом контексте рекомендуем обратить внимание на лот от партнёра InternationalWealth на расположенном неподалеку от столицы острове. 

Земельные участки в городе Батси (Саламин) — € 85 000

Земельный участок с множеством оливковых деревьев и панорамным видом находится на Саламине в заливе Сароникос, предлагающем регулярное сообщение с континентом через порт Пирея. Важно: начались работы по строительству моста, соединяющего остров с Пиреем.

Общая площадь участка составляет 25 068 кв.м. На территории участка находится здание площадью 60 квадратных метров. Допускается строительство зданий с общей площадью застройки в 8000 «квадратов». Остальная часть участка попадает в лесную зону.

Стимулы для иностранцев, инвестирующих в греческую недвижимость

Дистанционное получение временного резидентства

В декабре 2020 правительство приняло законодательную поправку, позволяющую подавать заявки на получение золотой визы удаленно. Раньше на инвестора и иждивенцев, включаемых в заявку, возлагалось обязательство посетить Грецию перед подачей заявления.

Теперь законные представители кандидатов / иждивенцев кандидатов в Греции обладают способностью подать заявление от имени подобных персон по доверенности и получить карты резидента для последующей пересылки курьером / по почте на домашний адрес в любой точке мира.

Налоговые льготы для пенсионеров, не являющихся гражданами Греции

Правительство Греции издало новые налоговые регулирующие нормы, вступившие в силу в 2020 налоговом году и распространяющиеся на физлиц, получающих пенсионные доходы за пределами Греции.

Согласно новым правилам, пенсионеры, не являющиеся гражданами Греции, переезжая в данную страну и становясь ее налоговыми резидентами, получают право платить налог на доход, полученный за границей, с использованием фиксированной ставки в размере 7%. Для получения налогового резидентства придется проводить в Греции более полугода. Решение данной задачи упростят инвестиции в покупку греческой недвижимости!  

Кандидаты обязаны подтвердить отсутствие статуса налогового резидента Греции в течение предыдущей пятилетки. Существует дополнительное условие: у страны происхождения дохода должно быть соглашение об избежании двойного налогообложения с Грецией.

Введение данной фискальной льготы уже начало оказывать положительное влияние на рынки греческой недвижимости на популярных островах, где европейские пенсионеры стремятся обосноваться и наслаждаться хорошей погодой. В частности, эксперты наблюдают растущий интерес со стороны иностранных пенсионеров к Криту и Корфу, а также к некоторым островам Киклады.

Налоговые льготы для «цифровых кочевников»

Правительство Греции работает над специальными налоговыми льготами и условиями выдачи виз для «цифровых кочевников» (Digital Nomads). Однако по состоянию на первую половину 2021 детали пока неясны.

Ходят слухи, что самозанятые экспаты получат 50-процентную скидку от суммы подоходного налога к уплате, если решат переехать в Грецию, становясь местными фискальными резидентами. Схема, возможно, позволит получать налоговые льготы в течение семилетнего проживания.

Пандемия сделала удаленную работу весьма распространенной. И подобная инициатива является весьма своевременной. По мнению экспертов, данная схема привлечет внимание экспатов к Афинам, являющимся городом с атмосферой мегаполиса, предлагающим легкий доступ к пляжам и невысокую стоимость проживания (для европейской столицы).

Внедрение Интернета 5G в 2021, возможно, сыграет значительную роль в привлечении «цифровых кочевников» в Афины, способствуя росту стоимости столичной греческой недвижимости за счет дополнительного спроса.

Ключевые выводы и экспертная поддержка

Согласно исследованию Национального института культуры ЕС (EUNIC), когда среднестатистический человек думает о Греции, мысли сразу же обращаются либо к природной красоте, либо к древней истории и культуре. «Раскрученный» страновой бренд позволяет греческой недвижимости сохранять популярность, несмотря на кризисы.

Афины остаются первоклассным местом для инвестиций в греческую недвижимость, являясь наиболее ликвидным рынком в стране, сердцем деловой активности и социальной атмосферы. Рынок аренды столичного города развивается очень активно. Налоговые льготы для «цифровых кочевников» и самозанятых экспатов, как ожидается, существенно повлияют на стоимость аренды в Афинах.

Популярные греческие острова вроде Крита, Лефкаса и Корфу испытали лишь короткий и небольшой спад цен во время экономического кризиса. Оставаясь популярными направлениями для отдыха и инвестиций, они по-прежнему предлагают высокий потенциал роста в 2021 году. Налоговые льготы для пенсионеров, не являющихся греческими гражданами, вызвали рост запросов относительно греческой недвижимости на островах много запросов со стороны американских, канадских и британских пенсионеров.

Инвесторы из государств постсоветского пространства, в свою очередь, стремятся купить греческую недвижимость, чтобы оформить золотую визу и получить право на свободное перемещение по Евросоюзу.