Для жителей стран СНГ приобретение недвижимости всегда заключалось в передаче денежных средств с одновременным вступлением в право владения объектом сделки. Однако Уругвай применяет еще одну интересную методику, которая позволяет купить дом или апартаменты за меньшие деньги, но использовать объект через установленный временной промежуток.
Новую модель приобретения недвижимости в Уругвае можно назвать как право узуфрукта. Согласно Ст. 467 уругвайского Гражданского Кодекса: «Узуфрукт дает право пользоваться имуществом других лиц с обязательством сохранять его форму и содержание, если его конституция или закон не разрешают иное».
Углубляемся в виды узуфрукта при приобретении недвижимости в Уругвае
При применении данной методики, собственность делится на две части – голая собственность и право узуфрукта. Это разделение предусмотрено в гражданском кодексе Уругвая и позволяет продавать только одну из сторон. Как правило, в стране продается полная стоимость недвижимости, привычная нам, однако, в последнее время, метод с правом узуфрукта набирает обороты, делая покупку недвижимости в Уругвае более выгодной.
Продажа голого имущества означает передачу право на имущества через определенное время с моментальным получением материальной выручки. То есть, человек продает свой дом, но остается в нем жить на определенный период времени, и после этого собственность становится полностью принадлежащей покупателю.
Расчет стоимости голого имущества основан на типе узуфрукта. Он бывает временным или пожизненным, который устанавливается продавцом. Также, на стоимость голого имущества влияет форма платежа (денежные или иные средства), первичного и налога на имущество.
Временной узуфрукт
В случае выбора временного узуфрукта его стоимость будет рассчитываться по ставке 2% от общей стоимости недвижимости в Уругвае за каждый 1 год. Это значение не должно превышать 70%, не считая временной доли менее года. В случае если узуфруктция временная и составляет период менее 1 года, ставка будет составлять 2% от общей стоимости. Поэтому наибольшая ценность временного узуфрукта достигается в том случае, когда его продолжительность составляет 35 лет, поскольку эта продолжительность достигает предела в 70%, который не может быть превышен.
Допустим, необходимо вычислить стоимость временного узуфрукта в течение 5 лет и 6 месяцев на недвижимость в 150000 долларов США.
Значение узуфрукта будет рассчитываться путем умножения периодов в один год (не считая долю менее 1 года) на 2% от стоимости объекта.
5 х 2% = 10%
150000$ х 10% = 15000$
Таким образом, получается, что голая стоимость объекта продажи составит порядка 135000 долларов США.
Например, квартира в Пунта-дель-Эсте с рыночной стоимостью в 175000 долларов США. Цена голой недвижимости составляет 81000 долларов США с 10-летним узуфруктом или 122000 USD с пятилетним узуфруктом.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Пожизненный узуфрукт
Значение пожизненного узуфрукта равняется 70% от общей стоимости недвижимости. Если узуфруктуар составляет менее 20 лет, уменьшаясь на 1% по мере увеличения возраста, имея при этом минимальный лимит в 10%.
Формула для вычисления пожизненного узуфрукта следующая: Usufruct = 89 – age. Стоит помнить, что минимальное значение узуфрукта жизни составляет 10%.
Допустим, нам нужно рассчитать значение на 32 года для недвижимости в Уругвае стоимостью 150000 долларов США.
U = 89 – 32 = 57%
150000$ x 57% = 85500 долларов США.
Например, квартира в Пунта-Карретас с двумя спальнями с рыночной ценой в 180000 долларов США, в которой будет проживать 65 летняя женщина, имеющая пожизненный узуфрукт, составит 60000 USD.
Следующий вариант – трехкомнатная квартира с двумя санузлами в Мальвине, чья ориентировочная цена составляет 250000 долларов США. Для приобретения этой недвижимости потребуется 106000 USD, с условием, что в этой квартире живут 69 летняя женщина и 75 летний мужчина.
Недвижимость в Уругвае и причины исчезновения узуфрукта
На сегодняшний день, существуют 6 причин, по которым действия узуфрукта прекращается:
- Смерть узуфруктуария. Когда происходит смерть узуфруктуария, объект не будет передан его наследникам, если только они не были установлен законом, или это не было прямо согласовано на сделке.
- Истечение срока, в течение которого оно было составлено или выполнение всех условий узуфрукта.
- Отказ от узуфруктуария. Отмена приведет к тому, что владелец восстановит право использования объекта. Если отказ не причинит вред третьей стороне, узуфрукт будет погашен. Следует внимательно подходить к этому пункту при составлении сделки.
- Полная утрата объекта недвижимости в Уругвае. Узуфруктция погашается в случае полной потери объекта, указанного в сделке, поскольку узуфруктуар не может продолжать свои обязанности. Эта потеря может иметь как фактическое, так и юридическое происхождение.
- Исчезновение узуфрукта происходит при невыполнении общих правил, прописанных при заключении сделки. Для движимого имущества срок не соблюдения составляет 6 лет, для недвижимости в Уругвае – 30 лет.
- Если объект узуфрукта будет экспроприирован по соображениям общественной полезности, владелец будет обязан либо суброгировать с другим равным значением и аналогичными условиями, либо уплатить узуфруктуарию юридическую заинтересованность в размере компенсации за все время действия сделки. Если владелец выбирает последний вариант, он должен обеспечить оплату доходов.
Недвижимость в Уругвае. Еще немного полезной информации по такому праву владению
Использование объектом узуфрукта в течение установленного периода времени должно обуславливаться тем, что имущество возвращается владельцу в идеальном состоянии. Это подразумевает, что узуфруктуар должен правильно и бережно использовать объект, а также выполнять необходимое техобслуживание и ремонт в случае необходимости.
Узуфруктуар может использовать объект по своему усмотрению. В его власти сдать в аренду или передать свое право на пользование объектом третьим лицам. Однако это право будет погашено, когда действие основного узуфрукта будет завершено. Лицо, заключившее договор с будущим владельцем, будет нести ответственность за состояние недвижимости в Уругвае, вред которой может быть причинен лицами-арендаторами или теми, кому были переданы права на проживание.
Обязательно стоит провести инвентаризацию объекта и вещей до заключения сделки. Это позволит создать гарантии на получение вещей или недвижимости в том состоянии, в котором они находились на момент заключения сделки.
Что дает продавцам и инвестору сделка по приобретению недвижимости в Уругвае методом узуфрукта?
Продажа голого имущества может быть хорошим решением для пожилых людей, которые не имеют наследников или решили получить деньги за свой дом. Основной массой людей, которые выбирают узуфрукт – пожилые люди. Это связано с тем, что человек, при выходе на пенсию, теряет основную часть заработка и не имеет возможности поддерживать прежний уровень жизни. Также, такой метод применяется в случае срочного получения денег на развитие бизнеса, решения проблем или оплату долгожданного путешествия.
Бывают случаи, когда молодые люди решают продать не голую собственность, а узуфрукт на 10 или 15 лет. Фактически, все это время владельцы жилья остаются прежними, а вот право жить в нем или сдавать в аренду переходит владельцу узуфрукта.
Для инвесторов, этот вид сделки несет не только экономическую выгоду. Узуфрукт выступает в роли своеобразного помощника для человека, который хочет продать недвижимость, но по каким-то причинам не решается осуществить сделку. Если вы решили приобрести недвижимость путем заключения сделки через узуфрукт, рекомендуем воспользоваться нашей услугой: «Риелторская услуга подбора и сопровождения покупки недвижимости в Уругвае — от 1000 USD».
Приобретение недвижимости в Уругвае путем заключения сделки через узуфрукт – долгосрочная перспектива, которая сможет окупить себя по завершению всех условий договора. Да, может этот вид инвестиций и не является краткосрочным, но он надежен и поможет более выгодно приобрести уникальные лоты для обеспечения беззаботной старости или наследования имущества детьми.
