Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых

Ограничения на повышение ренты при продлении долгосрочного соглашения в Дубае

Планируете купить недвижимость в Дубае под сдачу на долгий срок? Узнайте, насколько, не нарушая законы, разрешено повышать ренту в эмирате при пролонгации арендного соглашения, заключенного ранее.

Ограничения на повышение ренты в Дубае

В условиях значительного всплеска спроса под влиянием сочетания нескольких факторов, включая приток иммигрантов, рынок недвижимости Дубая переживает беспрецедентный рост. Доступного предложения недостаточно. Поэтому цены быстро повышаются. Как в случае сделок купли-продажи, так и в арендном сегменте. Неуклонно дорожают и съемные виллы, и апартаменты. Ожидается, что восходящий тренд будет сохраняться минимум до конца 2024 года.

Домовладельцам, планирующим воспользоваться этим трендом, а также потенциальным арендаторам стоит знать, насколько по закону разрешено повышать арендную плату при пролонгации соглашения о долгосрочной сдаче. Агентство по регулированию рынка недвижимости (далее — Агентство) и Земельный департамент Дубая установили четкие правила и рекомендации, которые регулируют справедливость и прозрачность изменения арендной платы.

Местные юристы сообщают, что все больше арендаторов изучают эти правила и собственные права, чтобы оспаривать решения арендодателей, когда происходит отклонение от разрешенного законом порога повышения ренты.

Как рассчитывается допустимое повышение арендной платы?

Установлен 20-процентный порог повышения ренты. Увеличение показателя зависит от ситуации на рынке и текущего размера арендной платы.

УсловиеРазмер допустимого повышения ренты
текущая арендная плата на 10% ниже рынкаповышение не происходит
рента на 11-20% ниже рыночноймаксимальное увеличение может составить до 5%
арендная плата на 21-30% ниже рыночнойпорог повышения — 10%
арендная плата на 31-40% ниже рынкамаксимальное увеличение может составить до 15%
рента на 40%+ ниже среднерыночнойпорог повышения — 20%

Заинтересованным сторонам рекомендуется использовать калькулятор арендной платы, доступный на официальном сайте Земельного департамента. Этот инструмент, в частности, можно использовать для разрешения споров между арендодателями и арендаторами по поводу повышения ренты. Чтобы рассчитать допустимое повышение на калькуляторе:

  • посетите официальный сайт Земельного департамента (https://dubailand.gov.ae/en/#/);
  • перейдите в раздел электронных услуг и выберите ссылку «Inquiry about the rental index»;
  • в новом окне выберите тип недвижимости и заполните необходимые данные, включая дату окончания контракта, тип недвижимости, площадь, количество спален и текущую годовую арендную плату;
  • нажмите «Calculate».

Местные риелторы поделились с арендаторами рядом лайфхаков, касающихся использования калькулятора. Эту информацию следует учитывать и потенциальным арендодателям, собирающимся купить недвижимость в Дубае под сдачу.

В частности, в локациях, где много таунхаусов с 4 спальнями и отдельно стоящих вилл с 4 спальнями, такое жилье можно сгруппировать вместе в настройках калькулятора. Поэтому при выборе более дорогой виллы калькулятор будет производить расчеты в пользу квартиросъемщика, учитывая стоимость съема таунхаусов при оценке средней цены. Это сведет на нет вероятность увеличения ренты при пролонгации контракта.

Арендаторам и квартиросъемщикам также следует учитывать недопустимость повышения ренты или изменения условий съема жилья в течение первых 2 лет действия договора долгосрочной аренды (при условии заключения достаточно длительного соглашения). Арендодатели должны предоставить уведомление за 90 дней до истечения срока аренды, если желают внести какие-либо изменения в арендную плату и/или условия договора.

В случае возникновения споров по поводу сумм повышения ренты при продлении договора арендаторы могут воспользоваться помощью Центра разрешения арендных диспутов. Потребуется предоставление оригинального договора аренды, нового договора, чеков с более поздними датами и копий всей переписки с арендодателем. Судья рассмотрит документы и вынесет решение.

Факторы, способствующие росту арендной платы в Дубае

Целый ряд обстоятельств «подогревает» дубайский рынок арендного жилья, включая:

  • Приток иммигрантов. Ожидается приток сотен тысяч иностранцев в Дубай в ближайшие годы, которые создадут дополнительную нагрузку на жилфонд. Этому способствует:
    • растущий интерес профессионалов к развивающемуся бизнесу в ОАЭ за счет корпоративных налоговых льгот в свободных экономических зонах, транспортной доступности, удачного расположения и других обстоятельств;
    • растущая привлекательность Дубая для состоятельных персон;
    • Генеральный план развития города Дубай до 2040 года, предполагающий превращение мегаполиса в одно из лучших мест для жизни за счет дальнейшего развития транспорта, увеличения площади общественных пляжей и расширения площади зеленых насаждений, выделения дополнительных участков под отели и иные туристические объекты, а также под площадки для торговли и коммерции;
    • эмиратская «золотая виза» и многое другие иммиграционные льготы;
    • Lifestyle-факторы, включая низкий уровень преступности и погоду.
  • Нехватка жилья. Рыночные аналитики ожидают передачу от 30 тыс. до 40 тыс. объектов недвижимости арендаторам в 2024 году. Этого недостаточно, учитывая приток иммигрантов в страну. Преобладающий дефицит предложения, как ожидается, будет сохраняться в течение всего 2024 года, способствуя росту цен на аренду. Дефицит арендного жилфонда усиливается и за счет того, что многие экспаты покупают жилье в Дубае для себя — не под сдачу. Особенно четко этот тренд прослеживается среди состоятельных частных лиц, которые нацелены на долгосрочное проживание в Дубае.
  • Переход домовладельцев на краткосрочную сдачу. Чем ближе сдаваемое жилье к знаковым достопримечательностям и транспортным хабам, тем выше вероятность перевода его из сегмента долгосрочной сдачи в посуточную. Это ведет к истощению предложения жилья, сдаваемого на длительный срок в соответствующих районах, способствуя росту ренты. Ситуацию усугубляет восстановление туризма после пандемии. Объединенные Арабские Эмираты вошли в мировой топ-10 наиболее быстрорастущих туристических направлений в 2023 году по данным аналитической компании ForwardKeys. В соответствующих странах наблюдался самый большой рост числа иностранных посетителей по сравнению с допандемийным 2019 годом. ОАЭ заняли 8-е место в списке: количество туристов, прибывших в Эмираты в 2023 году, оказалось всего на 7% меньше уровня, зафиксированному до Covid. Все благодаря притоку туристов из США и России, а также хорошему воздушному сообщению, которое помогло привлечь в страну больше китайских путешественников.

Сочетание этих обстоятельств, по мнению экспертов, будет способствовать повышению арендной платы минимум в среднесрочной перспективе.

Районы, которые выбирают арендаторы, чтобы минимизировать последствия роста ренты

На фоне повышения арендной платы потенциальные квартиросъёмщики демонстрируют растущую избирательность при подборе района, чтобы минимизировать последствия восходящего ценового тренда. Это стоит учитывать читателям, планирующим купить недвижимость в Дубае под сдачу. Нужно помнить и о том, что для ускорения процесса покупки лучше заранее открыть личный счёт в банке Дубая.

Рыночные аналитики отмечают, что в Дубае есть районы, которые могут продемонстрировать большую устойчивость к повышению арендной платы. Ожидается, что кластеры вилл с ограниченным количеством доступных объектов в меньшей степени пострадают от роста цен на аренду. Арендаторы, которым нужна большая стабильность и разумные арендные ставки, могут счесть эти районы предпочтительным выбором.

Районы, которые по-прежнему гораздо более доступны по цене, чем другие, включают локации вдали от центра и знаковых достопримечательностей. В список таких районов входят:

  • Дубай Интернешнл Сити;
  • Арьян;
  • Ремраам;
  • Джумейра Виллидж Серкл;
  • Джумейра Виллидж Триангл;
  • Дейра;
  • Дубай Спорт Сити;

Аналитики также отметили, что в районах с перенасыщенным рынком арендного жилья, включая Даунтаун или Марину, где у арендаторов есть множество вариантов, рента, как правило, растет медленнее. Ликвидные лоты в этих и других дубайских локациях представлены в подборке предложений от партнеров портала:

Квартиросъёмщики стремятся согласовать выгодные условия с арендодателями

Рыночные аналитики также выделили еще одну новую тенденцию: квартиросъёмщики все более активно стремятся договориться с арендодателями о более выгодных условиях аренды, отдавая предпочтение домовладельцам, которые готовы демонстрировать гибкость.

Арендаторы также стали чаще заключать многолетние контракты с арендодателями. Такой подход позволяет квартиросъемщикам зафиксировать арендную плату на 2–3 года. Это дает уверенность в будущем и стабильность.

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.