Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327

Ограничение посуточной сдачи жилья в Испании

Планировали купить жилье в курортной части Испании для посуточной сдачи туристам? Плохие новости. Центральное правительство призвало регионы ограничить посуточную аренду. Соответствующее заявление 11 апреля 2024 года сделала глава Министерства жилищного строительства и городского развития Испании Исабель Родригес (на фото ниже). Цель — гарантировать коренным жителям курортных регионов доступ к жилью на родине.

Исабель Родригес

Предложение Родригес

«Там, где наблюдается большая концентрация квартир для посуточной сдачи в аренду туристам, существует и давление на рынке недвижимости», — заявила Родригес журналистам на пресс-конференции. Чиновница добавила, что ограничительные меры должны быть реализованы «с военной точностью», чтобы гарантированно избавить испанцев от необходимости тратить значительную часть зарплат на аренду или ипотеку.

Для этого Родригес призвала все региональные и муниципальные органы исполнительной власти использовать собственные полномочия для ограничения практики посуточной сдачи в городах, поселках и районах Испании, где цены на недвижимость вышли из-под контроля. Такие локации чиновница назвала «зонами напряжения» (исп.: zonastensadas). По определению испанского правительства, zonastensadas — это рынки, где испанцы тратят более 1/3 ежемесячных доходов на жилье.

«В планах встречи с правительствами автономных сообществ, чтобы обсудить этот вопрос. […] Я не хочу посягать на их полномочия, но это меня беспокоит, поскольку они [прим.: арендодатели-посуточники] оказывают давление на рынок жилья», — заявила Родригес.

Какие регионы относятся к категории zonastensadas?

На данный момент Каталония — единственный испанский автономный регион, официально отнесший собственные рынки недвижимости и аренды к «зонам напряжения». Это в теории обеспечит каталонцам больше возможностей для рыночного регулирования в будущем, учитывая позицию центрального правительства. Включая повышенный контроль над тем, сколько арендодатели могут взимать за посуточную аренду.

Разного рода законы, ограничивающие посуточную аренду через Airbnb и аналогичные платформы, в последние годы уже были введены во многих испанских городах. В список входят Валенсия, Пальма, Севилья, Тарифа, Мадрид, Барселона и Сан-Себастьян.

В 2021 году Барселона получила статус первого европейского города, администрация которого запретила посуточную сдачу частных комнат. Домовладельцам отныне запрещена сдача комнат менее чем на 1 месяц. Сформирована специальная группа чиновников, члены которой проверяют объявления на предмет законности и при необходимости обязывают рекламные площадки их удалять. Сдача отдельностоящих домов целиком или квартир в Барселоне все еще разрешена, если у собственников на руках соответствующие лицензии и разрешения.

В администрации Пальмы (столица Майорки) запретили сдавать посуточно квартиры в многоэтажках и таунхаусах. Домовладельцам не запрещена посуточная сдача через сервисы вроде Airbnb только 2 типов жилья. Это изолированные дома на одну семью и виллы.

Астурия и Канарские острова — два автономных сообщества, которые сейчас активно готовятся к введению аналогичных ограничений на региональном уровне.

Реализация этих ограничительных законов осуществлялась с разной степенью успеха. Одного лишь наличия нормативных правил и положений в законах для регулирования этой относительно новой формы размещения квартиросъемщиков, пребывающих в Испанию преимущественно для отдыха, оказалось недостаточно, чтобы предотвратить чрезмерный приток гостей и отбить у ряда местных домовладельцев желание обогатиться на этом тренде.

Результатом стало снижение доли местных жителей в таких локациях, как центр Малаги при одновременном увеличении процента туристов, живущих там временно в посуточных квартирах. Неудивительно, что условные квартиры-студии у моря в Малаге в последние годы активно раскупались в инвестиционных целях.

Причины недовольства электората, из-за которого власти уже объявили о прекращении выдачи ВНЖ за недвижимость

Даже несмотря на обещание социалистического правительства предоставить 184 тыс. единиц доступного жилья в долгосрочную аренду коренным испанцам (для сравнения: количество легально зарегистрированных объектов для посуточной аренды в Испании намного выше — 340 тыс. единиц), последние все чаще не могут обзавестись крышей над головой. Особенно часто страдает молодежь.

По оценкам Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) за 2023 год, молодые испанцы подложат жить с родителями в среднем до 30 лет. Для сравнения: средний показатель по странам Евросоюза составляет 26 лет. Эксперты ОЭСР пришли к выводу, что за последнее десятилетие зарплаты молодых людей (до 35 лет) в Испании выросли менее чем на 10%, тогда как долгосрочная аренда жилья подорожала в среднем на 40%.

Эти молодые испанцы и их родители имеют право голоса. И они готовы демонстрировать недовольство на очередных выборах. Чтобы «задобрить» эту немалую часть электората, испанское правительство в апреле 2024 года уже объявило об урезании схемы по выдаче «золотой визы».

Объявлено об упразднении возможности претендовать на испанский ВНЖ взамен на покупку местной недвижимости ценой от 500 000 евро. Слова Родригес прозвучали вскоре после встречи Кабинета министров Испании, по итогам которой об урезании «золотой визы» объявил лично премьер-министр Педро Санчес.

Опыт других стран и регионов

Мадридские чиновники сейчас сильно отстают от коллег из многих стран ЕС, когда речь идет о контролируемом государством социальном жилье. В Испании на долю таких единиц жилья приходится 2,5% от общего числа эксплуатируемых объектов жилой недвижимости. Во многих европейских странах показатель в десять раз больше. Примеры — Нидерланды (30%), Австрия (24%) и Дания (20,9%).

Испанские власти надеются, что ограничения для посуточников заставят их перевести жилфонд на рынок долгосрочной сдачи. Аналогичные ограничения ранее приняли некоторые соседние страны и государства за пределами Старого света. Но где Airbnb ограничен/запрещен, и как именно работают ограничительные меры? Рассмотрим примеры.

Европа

  • Австрия. Венские власти объявили об ограничении допустимого периода посуточной сдачи квартир 90 днями в году. Ограничения в масштабе всей столицы вводятся в июле 2024 года. Аналогичные меры были введены в некоторых районах Вены в рамках пилотного проекта еще в 2018 году. Опыт оказался успешным.
  • Великобритания. Лондонские власти разрешили домовладельцам сдавать недвижимость в посуточную аренду не более 90 ночей в разрезе года без оформления специального разрешения. В Шотландии необходимо получать лицензию, прежде чем принимать бронирования. В Эдинбурге ситуация аналогичная. Причем в планах полный запрет на краткосрочную аренду. В Северной Ирландии любой домовладелец, превращающий посуточную сдачу в полноценный бизнес, обязан получать сертификат соответствия в туристическом ведомстве.
  • Германия. Ранее берлинская администрация вводила полный запрет на Airbnb, впоследствии сделав ограничения менее строгими. Ограничения подкреплены крупными штрафами. Домовладельцы, практикующие посуточную сдачу коттеджей или квартир в Берлине, обязаны оформлять спецразрешение. Недвижимость, выступающую неосновным местом жительства для собственника, разрешено сдавать посуточно не более 3 месяцев в году. В Мюнхене посуточная сдача коттеджей/квартир целиком ограничена 8 неделями в году. Если нужно снять ограничение, придется получать разрешение. В Штутгарте домовладельцы, которые сдают посуточно более ½ конкретного объекта жилой недвижимости, могут делать это легально 10 недель в течение года.
  • Италия. Флорентийские власти переняли опыт коллег из Рима, имплементировав ограничения на посуточную сдачу. На очереди Венеция и Милан. Тенденция крепнет. Эксперты не исключают возможность введения общенациональных ограничений. Работу ведет Министерство туризма Италии, нацеленное на содействие в урегулировании жилищного кризиса путем борьбы с чрезмерной сдачей туристам частного жилфонда. Рекомендуем следить за ситуацией, если планируете покупку апартаментов в итальянском Сан-Ремо (ЖК Vistamar) или другого жилья в Италии под сдачу.
  • Нидерланды. Амстердамские чиновники ограничили возможности для заработка через сервисы вроде Airbnb. Домовладельцу разрешена посуточная сдача в течение максимум 30 ночей в разрезе года. Нужно снять лимит? Потребуется специальное разрешение.
  • Португалия. Португальские власти приостановили выдачу новых лицензий на посуточную сдачу. Исключение — жилье в сельских регионах. Выданные ранее лицензии подлежат пересмотру раз в 5 лет. Внедряется новый механизм контроля уровня ренты. Владельцам посуточного жилья предлагаются налоговые льготы взамен на согласие отказаться от этого бизнеса в пользу долгосрочной сдачи.
  • Франция. Парижские домовладельцы, которые хотят заработать на посуточной сдаче, обязаны регистрироваться в мэрии. Разрешено сдавать только свое основное место жительства и только на 120 суток в разрезе года. Чтобы сдавать посуточно неосновное жилье в Париже (второй дом/квартиру) или снять 120-дневный лимит, придется официально преобразовать такую недвижимость в меблированное туристическое жилье. Это влечет рост административного и налогового бремени. Подобно барселонским коллегам, парижане сформировали спецподразделение, отвечающее за выявление нелегального посуточного жилья и штрафы в отношении нарушителей закона.

США и Канада

  • Гавайи (США). Гавайская администрация запретила посуточную сдачу жилья на 90+ ночей в год на острове Оаху, где расположен известный на весь мир пляж Вайкики. Местным органам власти разрешено вводить собственные ограничения.
  • Мемфис, штат Теннесси (США). Власти региона, известного как родина певца Элвиса Пресли и место кончины Мартина Лютера Кинга, в июле 2023 года обязали новых арендодателей-посуточников получать лицензию. Одно из условий — обеспечение страхового покрытия размером от $ 1 млн и постоянное присутствие собственника в радиусе 80 км от сдаваемого объекта. Последнее нужно, чтобы домовладелец в случае нарушения квартиросъемщиками городских постановлений (например, превышения допустимого уровня шума) мог быстро отреагировать на ситуацию.
  • Нью-Йорк (США). Летом 2023 года компания Airbnb подала в суд на администрацию города Нью-Йорк из-за де-факто запрета на посуточную аренду. Перед этим в силу вступил закон, устанавливающий строгие правила регистрации, зонирования и содержания арендного жилья. Домовладельцев обязали доказывать факт проживания в сдаваемом жилье вместе с гостями при сдаче на срок менее 30 дней. Также разрешено сдавать жилье максимум двум гостям. В сентябре 2023 года чиновники обязали хозяев регистрировать объявления в мэрии. За нарушение предусмотрен штраф размером до $ 5 тыс.
  • Штат Калифорния (США). На курорте Палм-Спрингс посуточная сдача ограничена 26 ночами. Есть еще один лимит — сдавать можно не более 20% жилья в отдельных районах. В Сан-Франциско действует 90-дневный лимит на посуточную сдачу и строгие правила, соответствие которым необходимо для размещения жилья на платформах вроде Airbnb.
  • Монреаль и Квебек (Канада). Власти некоторых монреальских и квебекских районов прекратили регистрацию нового посуточного жилья, чтобы обеспечить достаточное количество недвижимости для коренных канадцев. Максимальный срок сдачи — 31 ночь ​​подряд.
  • Британская Колумбия и Онтарио (Канада). В Ванкувере действует ограничение в 30 ночей подряд. Сдаваемая квартира или коттедж должны выступать основным местом жительства собственника. В Торонто домовладельцы могут принимать гостей только 180 дней в году.

Азия и Австралия

  • Австралия. В Сиднее хозяева могут сдавать жилье посуточно не более 180 дней в разрезе года. При бронировании на 21+ ночь подряд ограничение не действует.
  • Малайзия. Малазийский остров Пенанг на северо-западе страны пользуется популярностью среди туристов. Но в мае 2023 года, стремясь обуздать асоциальное поведение ряда гостей, местные власти ввели запрет на посуточную сдачу жилья. Исключение — объекты коммерческой недвижимости. Например, апартаменты с обслуживанием. Их владельцы по-прежнему могут принимать гостей. Но не более чем на 3 ночи. Более того, придется регистрироваться в местных органах власти, уплачивать специальный сбор раз в год и получать одобрение минимум ¾ людей, живущих в соответствующем доме (если это не отдельно стоящий коттедж).
  • Сингапур. Технически сдача жилья в Сингапуре через Airbnb не считается незаконной деятельностью. Но есть ограничения. Минимальный срок сдачи — 3 месяца (или 6 месяцев для государственного жилья). Поэтому легальная посуточная аренда де-факто невозможна.
  • Япония. Ужесточение правил в 2018 году обернулось резким сокращением числа доступного посуточного жилья в Токио. Сдавать можно не больше 180 ночей в году. В том же здании, жилье в котором сдается посуточно, должен проживать либо домовладелец, либо нанятый администратор. Хозяевам также надлежит собирать информацию о гостях местным органам власти для отчетности перед чиновниками. В ряде районов Токио посуточная сдача допускается только в определенное время года.

Что дальше? Мрачные перспективы арендодателей и иммигрантов-инвесторов в Испании

Растущая стоимость жизни и жилья в Испании в сочетании с ростом числа туристов, цифровых кочевников и состоятельных иммигрантов-инвесторов вызывает беспокойство среди испанцев, которые чувствуют, что качество их жизни ухудшается. В ответ центральное правительство начало «закручивать гайки».

Официальный Мадрид уже решил отказаться от практики предоставления «золотых виз» гражданам стран, не входящих в Евросоюз, которые покупали испанскую недвижимость стоимостью от 500 000 евро. Теперь центральное правительство ополчилось против арендодателей-посуточников.

Неясно, когда именно будут реализованы новые ограничения. Учитывая традиционную медлительность испанской бюрократической машины, эксперты заявляют о горизонте в 6–12 месяцев. Они также отмечают, что в случае посуточной аренды национальное правительство Испании просто перекладывает ответственность на регионы за решение жилищного кризиса в стране из-за гигантского объема этой задачи.

Независимо от сроков реализации новых ограничительных мер испанскими властями, перспективы арендодателей и иммигрантов-инвесторов в Испании сейчас далеко не самые радужные. Эксперты рекомендуют поторопиться с оформлением «золотой визы». Но получать ВНЖ за покупку жилья под посуточную сдачу в текущих реалиях — не лучшая идея. 

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.