Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327

3 причины выбрать офис вместо жилья, получая паспорт Турции за недвижимость под сдачу

Оглавление

С лета 2022 года в Турции действует 25-процентный лимит на повышение ренты при пролонгации договоров о долгосрочной сдаче жилья. В случае коммерческой недвижимости, включая офисы, жесткого лимита нет — размер повышения ренты ограничивается индексом потребительских цен. ИПЦ гораздо выше. Например, в апреле 2024 года лимит для арендодателей, сдающих коммерческие объекты, был установлен на уровне 57,5%. Поэтому инвесторы, включая претендентов на экономическое гражданство Турции, все чаще отдают предпочтение офисам перед жильем, покупая в Турции недвижимость под сдачу. 

Офис в Турции

Это довод №1. Но есть и другие причины, которые вытекают из свежей рыночной статистики. Во-первых, намечающееся падение ренты в сегменте жилья. Во-вторых, все более острый дефицит офисных площадей.  

Следы пандемии стерты: офисы в Турции заполняются

В период пандемии порядок офисной работы в мире изменился. Турция не стала исключением. Сначала «белые воротнички» начали массово работать из дома. Затем широкое распространение получила гибридная модель. На фоне происходящего на первый план вышли мнения о том, что офисы останутся пустыми, и необходимость в них отпадет.

Поначалу арендная плата за офисные помещения в Турции и других регионах действительно снижалась из-за спада спроса. Параллельно многие застройщики отказывались от возведения новых офисных площадей или ставили такие проекты «на паузу».  

Но сегодня офисные здания в Турции вновь заполняются, а доходность инвестиций в этот тип коммерческой недвижимости быстро растет. Этому способствует не только восстановление спроса, но и отсутствие нового предложения на рынке, что обусловлено имевшим место ранее спадом активности застройщиков.

Согласно исследованию консалтинговой компании Cushman & Wakefield TR International, которая работает на рынке консалтинга Турции в сфере коммерческой недвижимости, общий уровень пустующих площадей на рынке офисов класса «А» в Стамбуле в первом квартале пандемийного 2022 года составлял 20,2%. Это было обусловлено влиянием локдаунов. Но уже в первом квартале 2023 года показатель снизился до 14,65%. Спустя год (по итогам января-марта 2024 года) он упал до 10,89%.

По оценкам экспертов, общее предложение арендных площадей на офисном рынке Стамбула существенно увеличилось в третьем квартале 2023 года. Это произошло благодаря открытию части Стамбульского международного финансового центра (тур.: İstanbul Finans Merkezi; IFM), который возводится при поддержке правительства. Власти Турции даже внесли ряд поправок в законы, чтобы сделать бизнес в İstanbul Finans Merkezi привлекательнее. В результате предложение достигло 7,14 млн квадратных метров.

Но в первом квартале 2024 года показатель остался на том же уровне, поскольку практически не было ввода в эксплуатацию новых объектов. На фоне де-факто отсутствие нового предложения спрос на аренду офисов в мегаполисе быстро растет. В первом квартале 2023 года объем новых сделок по аренде офисов класса «А» в Стамбуле составил 29 106 квадратных метров, а год спустя (в первом квартале 2024 года) показатель увеличился почти вдвое, достигнув 56 446 квадратных метров.

sign
Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Ситуация в разных районах Стамбула

Уровень пустующих офисных площадей в разных районах Стамбула существенно различался в отчетном периоде. Доля незанятого арендаторами офисного пространства в Левенте (тур.: Levent), которая составляла 15,66% в первом квартале 2022 года, снизилась до 6,23% в первом квартале 2024 года. В Гайреттепе и Зинджирликую (тур.: Gayrettepe, Zincirlikuyu) уровень снизился с 8,56% до 2,41%, а в Кагитхане (тур.: Kağıthane) — с 37,18% до 19,15%. Другие районы не отставали. Снижение уровня пустующих офисных площадей за два года с 25,54% до 14,56% зафиксировано в Маслаке (тур.: Maslak).

На анатолийской стороне Стамбула значительный спад зафиксирован в Каваджике (тур.: Kavacık) и Умрание (тур.: Ümraniye). За тот же период доля пустующих площадей в Каваджике снизилась с 16,22% до 6,32%, а в Умрание с 14,17% до 8,28%.

Динамика арендной платы в офисном сегменте

В Cushman & Wakefield TR International отметили, что арендная плата в офисном сегменте в долларовом выражении, которая снизилась в 2022 году, в 2023 году быстро выросла. В первом квартале 2022 года арендная плата за офисы снизилась в годовом исчислении во многих районах. Например, снижение на 14%, 8% и 6% было зафиксировано в Гайреттепе, Левенте, Козятаги (тур.: Kozyatağı), соответственно. В Маслаке, Алтунизаде (тур.: Altunizade) и Умрание цены не выросли.

Но в 2023 году картина изменилась. В первом квартале 2023 года годовой рост арендной платы в долларовом выражении составил 108% в районе Гайреттепе Зинджирликую, 61% в Левенте, 47% в Маслаке и 30% в Кагитхане. В частности, средняя цена аренды в Левенте в первом квартале 2024 года составила $ 38 за квадратный метр (по сравнению с $ 23 за тот же период 2022 года), а в Гайреттепе Зинджирликую цены выросли с $ 12 до $ 28.

На анатолийской стороне самый высокий рост наблюдался в Алтунизаде — 25% и в Кавачике (тур.: Kavacık) — 20%. Хорошая причина инвестировать в офисные площади на территории одного из этих районов. Но и другие локации не нужно сбрасывать со счетов. Например, пересечение районов Картал и Малтепе, где можно купить офис в Стамбуле в Deluxia Park Business.

Самый высокий рост в первом квартале 2024 года был отмечен в Кагитхане на европейской стороне — 38%. Увеличение составило 18%, 12% и 3% в Маслаке, в Гайреттепе и в Левенте, соответственно. На анатолийской стороне, в Умрание, где арендная плата долгое время оставалась стабильной, годовой рост ренты в долларовом выражении в первом квартале 2024 года составил 42%. Увеличение на 28% и 20% зафиксировано в Козятаги и в Алтунизаде, соответственно.

Застройщики не спешат возвращаться на рынок, что сулит дефицит и дальнейший рост ренты

Спрос на новые офисные помещения в Стамбуле существует и увеличивается, местные застройщики не спешат возвращаться на рынок. Долгое время компании в Турции, занимающиеся операциями с недвижимостью и строительством, держались подальше от рынка офисов.

Эксперты Cushman & Wakefield TR International считают, что строительные компании ожидают продолжения повышения арендной платы. И рост ренты, вероятно, продолжится на фоне дефицита новых проектов. Аналитики отмечают, что спрос на новые офисные проекты увеличивается — особенно в локациях, предпочитаемых технологическими компаниями и стартапами.

Причем спрос генерирует не только местный бизнес. Также растет интерес к аренде офиса и юридического адреса для компаний в Стамбуле со стороны иностранных предпринимателей, включая российские, украинские и белорусские компании.

Хотя проект Стамбульского международного финансового центра дал новый импульс развитию сектора, потребность в дополнительных офисных помещениях все еще сохраняется. Аналитики ожидают, что рост арендной платы на рынке офисов продолжится в 2024 и 2025 гг. Они также полагают, что улучшение кредитного рейтинга Турции международными организациями, рост интереса иностранных инвесторов и процесс нормализации мировой экономики положительно повлияют на спрос и цены на рынке офисной недвижимости в Стамбуле и Турции в целом.

Темпы роста ренты с поправкой на инфляцию снижаются в сегменте жилья

На рынке арендного жилья ситуация гораздо менее радужная. По крайней мере, если верить отчету «Sahibindex — обзор рынка арендного жилья за апрель 2024 года» (тур.: sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü — Nisan 2024). Документ подготовили консалтинговая компания Sahibinden и Центр экономических и социальных исследований при Бахчешехирском университете (тур.: Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi; BETAM).

Из отчета следует, что по всей Турции и в трех крупных городах реальные (с учетом индекса потребительских цен, с поправкой на инфляцию) цены на аренду с февраля по март 2024 года выросли, и темп их роста превысил месячную инфляцию. С другой стороны, в марте 2024 года средняя по стране арендная плата в реальных ценах снизилась на 8% в годовом выражении. Показатель также снизился на 6,6% в Стамбуле. В Анкаре и Измире реальная арендная плата оказалась в среднем на 6,7% и на 7,1% выше, чем годом ранее, соответственно.

Авторы документа констатируют, что темпы роста номинальных цен предложения в годовом выражении продолжают снижаться. Годовой темп роста средней рекламируемой цены метра квадратного арендного жилья по Турции снизился в марте 2024 года до 55,1%. Средняя цена в объявлении о сдаче жилья по стране в отчетном месяце составила 150,4 ₺ за «квадрат». Годовой темп роста арендной платы снизился до 57,3% в Стамбуле, 79,8% в Анкаре и 80,5% в Измире. Средние цены в рекламе арендного жилья за составили 192,3 ₺ в Стамбуле, 139,4 ₺ в Анкаре и 168 ₺ в Измире за квадратный метр.

Показатель спроса на арендное жилье увеличился на 4,8% по сравнению с февралем 2024 года, но снизился на 20,2% по сравнению с мартом 2023 года. Отношение количества сдаваемых единиц жилья к количеству объявлений об аренде, которое эксперты Sahibinden и BETAM используют в качестве индикатора состояния рынка арендного жилья в Турции, немного увеличилось по всей стране и в трех мегаполисах. Количество арендных лотов выросло по стране в целом и в трех крупных городах, но число объявлений об аренде снизилось по всей стране, а также в Стамбуле и Анкаре (показатель увеличился только в Измире).

Срок сдачи (период с момента публикации до закрытия объявлений, который показывает, как долго арендодатель ищет квартиросъемщика) снизился по всей стране по сравнению с предыдущим месяцем. Показатель увеличился только в Стамбуле.

Изменение реальной ренты в месячном сопоставлении в целом по Турции

При расчете индекса реальной арендной платы в качестве базы авторами отчета используются данные на сентябрь 2017 года. Если текущее значение больше (меньше) 100, это означает, что реальные цены на аренду выросли (уменьшились) по сравнению с базисным периодом.

Индекс по Турции начал снижаться после достижения пика на отметке 216,2 в июне 2023 года (см. график ниже). Вопреки этой тенденции, средние цены на аренду выросли на 4,8% в реальном выражении в марте 2024 года по сравнению с февралем 2024 года. Для сравнения: индекс потребительских цен увеличился на 3,2% за тот же период.

Индекс арендной платы в Турции

Индекс арендной платы в Турции в реальном выражении (сентябрь 2017 года = 100 / база). Источник: Sahibinden, BETAM

Динамика реальной арендной платы на рынке съемного жилья в целом по Турции

В феврале 2024 года индекс несколько снизился в Стамбуле и Измире, что соответствует общей тенденции, в Анкаре он увеличился. В марте наблюдался ограниченный рост в Стамбуле и значительный рост в Анкаре и Измире. В феврале индекс арендной платы в реальном выражении составил 171,3 в Стамбуле, 237,2 в Анкаре и 193,6 в Измире.

Индекс реальной арендной платы

Индекс реальной арендной платы в трех крупных провинциях (сентябрь 2017 года = 100 / база). Источник: Sahibinden, BETAM

Изменение реальной ренты в годовом сопоставлении в целом по Турции

Рост арендной платы с поправкой на инфляцию по всей Турции в годовом сопоставлении замедляется в течение длительного времени. За исключением роста с мая по июнь 2023 года, динамика показателя замедлялась после достижения пика в 86,6% в феврале 2023 года (см. график ниже). В конечном итоге средняя реальная арендная плата снизилась на 1,1% в годовом исчислении в феврале 2024 года. Более того, в марте 2024 года она упала на 8% ниже уровня марта 2023 года.

Изменение реальных цен на аренду

Изменение реальных цен на аренду в Турции (%) в годовом сопоставлении. Источник: Sahibinden, BETAM

Годовое изменение реальной ренты в Стамбуле, Анкаре и Измире

Тренд к повышению реальной арендной платы в годовом сопоставлении в Стамбуле начал формироваться в январе 2023 года (пик 55,8%), но уже в июне 2023 года стала прослеживаться отрицательная динамика. Смена тренда привела к уходу темпа изменения ренты в годовом сопоставлении в отрицательную зону (на графике ниже обозначено красным) в феврале 2024 года.

В Стамбуле реальная арендная плата, которая в феврале 2024 года снизилась на 4,9% в годовом исчислении, в марте упала на 6,6%. Эта ситуация свидетельствует о том, что покупка жилья в Стамбуле с целью получения дохода от аренды больше не является привлекательной инвестиционной опцией.

Изменение реальных цен на аренду в Стамбуле

Изменение реальных цен на аренду в Стамбуле (%) в годовом сопоставлении. Источник: Sahibinden, BETAM

В Измире тренд к повышению реальной ренты в годовом сопоставлении сменился нисходящей тенденцией в сентябре 2023 года. Темп изменения ренты пока не перешел в красную зону, но все к тому идет. Годовой реальный рост арендной платы в Измире, составивший 13,2% в феврале 2024 года, в марте снизился до 7,1%.

Изменение реальных цен на аренду в Измире

Изменение реальных цен на аренду в Измире (%) в годовом сопоставлении. Источник: Sahibinden, BETAM

В Анкаре темп роста ренты замедляется с мая 2023 года (пик 109,3%). Динамика ренты в годовом сопоставлении в столице Турции также стремительно приближается к красной зоне. Годовой реальный рост арендной платы в Анкаре, составивший 29,7% в феврале 2024 года, в следующем месяце уже был 6,7%.

Изменение реальных цен на аренду в Анкаре

Изменение реальных цен на аренду в Анкаре (%) в годовом сопоставлении. Источник: Sahibinden, BETAM

Цены в номинальном выражении

Годовой темп изменения номинальных (без учета инфляции) цен на аренду в целом по Турции с сентября 2023 года снижается. Показатель составил 65,2% в феврале 2024 года, но в марте снизился до 55,1%. Средняя цена аренды 1 кв. м жилплощади в целом по Турции, которая за тот же период прошлого года составляла 97 ₺, в марте 2024 года достигла 150,4 ₺.

Изменение цен на аренду в Турции в целом и трех крупных провинциях

Изменение цен на аренду в Турции в целом и трех крупных провинциях по сравнению с тем же месяцем предыдущего года (%) в номинальном выражении. Источник: Sahibinden, BETAM

Темпы повышения/снижения арендной платы в номинальном выражении в марте 2024 года различались в разных регионах. Провинции с самым высоким ростом цен: Эрзурум (168,4%), Диярбакыр (155,5%), Ван (152,9%), Шанлыурфа (145,7%) и Мардин (144,5%).

Провинции с самым низким ростом арендной платы: Стамбул (57,3%), Мерсин (46,7%), Малатья (39,4%), Мугла (25%) и Анталья (19,2%). По данным за март 2024 года, годовой темп роста цен на аренду в номинальном выражении в этих пяти регионах оказался ниже годового уровня инфляции ИПЦ (68,5%). Таким образом, можно сказать, что покупка жилья для получения дохода от аренды в этих провинциях больше не является привлекательной инвестиционной опцией, даже если ориентироваться на динамику цен в лирах.

РегионыРегионы (название на турецком)Цена 1 кв. м арендного жилья на март 2023 годаЦена 1 кв.м арендного жилья на март 2024 годаИзменение арендной платы в номинальном выражении (%)
Средний уровень по ТурцииTürkiye Ortalaması97150,455,1
ЭрзурумErzurum23,563,1168,4
ДиярбакырDiyarbakır37,194,7155,4
ВанVan36,091,0152,9
ШанлыурфаŞanlıurfa34,985,7145,7
МардинMardin28,168,8144,5
Стамбулİstanbul122,2192,357,3
МерсинMersin83,3122,246,7
МалатьяMalatya47,265,839,4
МуглаMuğla176,5220,625,0
АнталияAntalya129,0153,919.2

Провинции с самым высоким и самым низким годовым повышением арендной платы в номинальном выражении за март 2024 года. Источник: Sahibinden, BETAM

Анализ спроса и предложения на рынке арендного жилья в Турции и в 3 крупных городах

Снижение количества объявлений об аренде жилья по всей стране и в трех крупных провинциях, наблюдавшееся в период с октября 2023 года, похоже, приостановилось в январе 2024 года. Но уже в феврале количество рекламы снизилось как в Турции, так и в Стамбуле и Анкаре. Тенденция к снижению продолжается. Исключение — Измир. С февраля 2024 года по март 2024 года количество рекламных объявлений снизилось на 3% по стране (с 295 727 до 286 936), на 3,1% в Стамбуле (с 96 881 до 93 844) и на 5,1% в Анкаре (с 21 354 до 20 270). В Измире количество объявлений увеличилось на 2,8% (с 22 055 до 22 681).

Количество объявлений о сдаче в аренду жилья

Количество объявлений о сдаче в аренду жилья в целом по Турции и в трех крупных провинциях. Источник: Sahibinden, BETAM

Одновременно спрос на арендное жилье рос, как показано на графике ниже. Индикатор спроса на аренду жилья оценивается путем объединения следующих источников данных:

  • количество просмотров рекламы;
  • количество добавлений объявлений в избранное;
  • общее количество отправленных рекламодателям сообщений;
  • общее количество телефонных звонков, совершенных через приложения рекламных платформ.
Индикатор спроса на арендное жилье в целом по Турции

Индикатор спроса на арендное жилье в целом по Турции (февраль 2020 г. = 100). Источник: Sahibinden, BETAM

Хотя индикатор спроса на аренду жилья снизился в период с августа по ноябрь 2023 года, он немного увеличился в декабре и январе 2024 года. Показатель остался практически на том же уровне в феврале. В марте индекс спроса на арендное жилье увеличился на 4,8% в месячном выражении (с 172,7 до 181), но в годовом исчислении спрос на арендное жилье снизился на 20,2%.

Анализ скорости сдачи жилья в Турции с учетом опубликованной и удаленной рекламы

В марте 2024 года соотношение количества сдаваемых единиц жилья к количеству объявлений об аренде увеличилось на 0,6 процентного пункта (с 14,5 до 15,1%). Если количество сдаваемых в аренду лотов сократилось на 3% (с 295 727 до 286 936), то число фактически сданных объектов выросло на 1,1% (с 42 871 до 43 332). Этот показатель, снижавшийся во второй половине 2023 года, с начала 2024 года растет с небольшими колебаниями, как видно на графике ниже.

Динамика количества объявлений

Динамика количества объявлений об аренде (левая ось) и фактически сдаваемых в аренду единиц жилья (правая ось). Источник: Sahibinden, BETAM

Длительность размещения объявлений о сдаче жилья в аренду продолжает расти

Среднее количество дней, в течение которых объявление остается активным, — важный индикатор того, насколько легко или сложно сдать жилье в Турции в аренду. Увеличение этого показателя свидетельствует, что сдача происходит сложнее или медленнее, тогда как обратное свидетельствует о том, что квартиры и коттеджи сдаются легче или быстрее.

Помесячная динамика срока размещения объявлений о сдаче

Помесячная динамика срока размещения объявлений о сдаче в Турции в целом, а также в Стамбуле, Анкаре и Измире. Источник: Sahibinden, BETAM

В марте 2024 года показатель в целом по стране снизился на 0,3 дня по сравнению с предыдущим месяцем, достигнув 26 дней. «Возраст» закрытых объявлений составил 25 дней (+0,1) в Стамбуле, 23,5 дня (-0,3) в Анкаре и 28,4 дня (-0,6) в Измире.

РегионыРегионы (название на турецком)Средний срок размещения объявления, февраль 2024 годаСредний срок размещения объявления, март 2024 годаИзменение в  месячном сопоставлении, дней
Средний уровень по ТурцииTürkiye Ortalaması26,3        260,3
МалатьяMalatya26,920,9-6,0
КоньяKonya23,919,4-4,5
ЭскишехирEskişehir32,928,5-4,3
СакарьяSakarya26,823,0-3,8
ШанлыурфаŞanlıurfa25,021,4-3,6
ТрабзонTrabzon33,134,00,9
БалыкесирBalıkesir29,531,41,9
МерсинMersin22,924,81,9
БурсаBursa22,424,82,3
СамсунSamsun27,733,25,5

Провинции, в которых срок размещения объявления о сдаче в аренду жилья увеличивался и снижался быстрее всего по сравнению с предыдущим месяцем. Источник: Sahibinden, BETAM

В таблице выше показаны 10 провинций, где срок закрытия объявлений об аренде увеличился и снизился больше всего по сравнению с прошлым месяцем по итогам марта 2024 года. Показатель снизился больше всего в провинциях Малатья (6 дней), Конья (4,5 дня), Эскишехир (4,3 дня). Провинции, где срок размещения рекламы увеличился больше всего, — Самсун (5,5 дней), Бурса (2,3 дня), Мерсин (1,9 дня).

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.