Использование оффшорных схем при совершении сделок купли-продажи недвижимости в Украине стало популярным благодаря внесению изменений в систему налогообложения в 2007 года. Многие владельцы объектов недвижимого имущества, в частности крупных строений или участков, начали задумываться, а не слишком ли велико налоговое бремя?
Итак, что же это за изменения?
ДО: Владелец недвижимости – физическое лицо – гражданин страны. При заключении договора покупки-продажи в нотариальной конторе владелец должен был заплатить 5% с суммы сделки. Плюс 1% от стоимости недвижимого имущества перечисляется в Пенсионный фонд, правда, в большинстве случаев эту сумму перечисляет покупатель.
ПОСЛЕ: При продаже недвижимости необходимо будет заплатить 15% с разницы между ценой покупки и ценой продаже. Владелец недвижимости – физическое лицо-гражданин Украины.
Использование оффшорной компании в сделках купли-продажи недвижимости существенно облегчает данный процесс. Во-первых, физическому лицу не придется представлять какие-либо документы, подтверждающие легальность и источник средств на покупку недвижимости, плюс, существенно экономится на уплате налогов.
Оффшорные схемы для купли-продажи недвижимости в Украине
Начнем с рассмотрения самой простой и распространенной схемы.
Гражданин Украины – Учреждение оффшорной компании. Оффшорная компания – Учреждение компании в Украине и внесение необходимой суммы в уставный фонд. Компания Украины – Приобретение объекта недвижимости. Покупатель – гражданин Украины – Приобретение по рыночной цене оффшорной компании, владеющей украинским объектом недвижимости.
В некоторых странах мира нет ограничений на владение землей и строениями иностранными компаниями, к примеру, в США, поэтому, учреждение компании в стране покупки недвижимости становится не актуальным. Схема принимает следующий вид:
Гражданин страны – Учреждение оффшорной компании. Оффшорная компания — Приобретение объекта недвижимости. Покупатель – гражданин той же страны – Приобретение по рыночной цене оффшорной компании, владеющей объектом недвижимости.
Законодательство некоторых юрисдикций не требует заключать сделки покупки-продажи недвижимости именно на территории страны. Также для анонимности можно использовать услуги адвокатов, действующих согласно заключенному договору в ваших интересах и от вашего имени. Помимо этого, они оказывают услуги по доверительному управлению недвижимым имуществом.
Смысл использования упрощенной схемы заключается в том, что владелец недвижимости получает на руки договор купли-продажи акций компании оффшорной компании – владельца объекта недвижимости, который подписан продавцом и имеет открытую дату. Заверять у нотариуса такие договора не обязательно. Сумма сделки – чисто символическая цифра, которая может совершенно не соответствовать стоимости недвижимости. Новый владелец лишь вписывает свои данные и ставит подпись.
Налоговые службы должны быть проинформированы только после подписания контракта купли-продажи новым владельцем. Однако о данном факте известно лишь держателю договора на предъявителя. При необходимости недвижимость можно продать и передать договор на предъявителя уже другому владельцу недвижимого имущества.
Если нужно провести полную сумму сделки, то оффшор может выступать не только в качестве продавца, но и в роли покупателя.
Однако в Украине такой способ потребует регистрации дополнительного юридического лица – владельца объекта недвижимости на территории страны, так как совершить сделку купли-продажи недвижимости в этой стране без представительства довольно сложно и порою невозможно. С другой стороны учреждение представительства требует гораздо больших затрат, нежели регистрация компании-резидента. Поэтому используется последний вариант.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Легальность и безопасность использования простейшей оффшорной схемы для работы с недвижимостью Украины
Если гражданин Украины не оформляет лицензию, он должен отказаться от заключения контракта, являющимся официальным доказательством приобретения акций зарубежной компании, и тем более, не заверять этот контракт у нотариуса. Однако в других странах нотариальное заверение договора купли-продажи акций компании не требуется, так как это совершенно добровольная процедура, которая осуществляется по желанию владельцев компаний. Сам факт заключения подобного договора нигде не отражается, а сведения о смене владельца лишь передаются в обслуживающую компанию, в реестрах и иных документах можно не отражать изменение состава акционеров.
Что мы получаем? С одной стороны обеспечение конфиденциальности, с другой же стороны риск, ведь не каждый украинец будет готов и уверен в совершаемой сделке, когда в обмен за денежные средства (притом не малые) на руки он получит договор купли-продажи на предъявителя или вовсе генеральную доверенность.
Следовательно, при использовании самой простейшей оффшорной схемы гражданин Украины становится перед дилеммой. Либо подписать официальный договор и отдать нотариусу для заверения, чем нарушить законодательство страны. Либо купить недвижимость, используя генеральную доверенность, и нигде никаким образом не фиксировать сумму сделки. Либо же поступить как законопослушный гражданин и получить лицензию Национального банка Украины на инвестирование средств в оффшор, но столкнуться с негативным мнением государственных органов страны относительно целесообразности подобных инвестиций.
Продолжение следует…
