Обзор рынка жилой недвижимости Португалии 2021: цены, сделки, тренды

Изучаем свежий обзор рынка жилой недвижимости Португалии за 1 квартал 2021 года, готовясь совершить выгодное капиталовложение и оформить золотую визу (ВНЖ за инвестиции) через покупку комфортного жилья у моря в Европейском Союзе. 

Да, Португалия занимает относительно небольшую часть европейской территории, располагаясь на Пиренейском полуострове, но впечатляющие красоты, процветающая экономика, протяженное атлантическое побережье, богатая культура и глубокая история влекут в данное государство многочисленных иммигрантов.

Рассматриваете возможность переезда на португальскую землю? Рекомендуем задуматься о покупке местного недвижимого имущества, дающей право на получение ВНЖ (золотая виза). Взвесить «за» и «против», принимая максимально обдуманное решение, поможет свежий обзор рынка жилой недвижимости Португалии, отражающий ситуацию в 1 квартале 2021 и предыдущей пятилетки.

Официальный ценовой обзор рынка жилой недвижимости Португалии

Согласно данным португальского Национального статистического института (Instituto Nacional de Estatística; INE), в 1 квартале 2021 индекс цен на жилье (Índice de Preços da Habitação; IPHab) увеличился на 5,2% в годовом исчислении. Индекс оказался на 3,4 процентных пункта (п.п.) меньше, чем в предыдущем квартале.

Объективный обзор рынка жилой недвижимости в Португалии от Instituto Nacional de Estatística показывает: в 1 квартале 2021 темп изменения IPHab относительно аналогичного прошлогоднего периода оказался минимальным с 4 квартала 2015. Эксперты заявляют о сохраняющемся влиянии пандемии. Тем не менее, к концу квартала ситуация начала улучшаться, и восходящий тренд сохраняется.

Относительно предыдущего квартала IPHab вырос на 1,6%. В 4 квартале 2020 показатель IPHab увеличился на 2,1% в квартальном исчислении. Если разбивать недвижимое имущество по категориям, вторичка показала темп изменения цены на уровне 1,7%. Результат на 0,1 п.п. выше, чем в случае новых жилищ (1,6%).

График 1. Индекс IPHab, темп изменения в годовом исчислении, 1 квартал 2016 — 1 квартал 2021 (100 = 2015)

Точный обзор рынка жилой недвижимости Португалии демонстрирует, что старые коттеджи и апартаменты дорожают активнее новых. В рассматриваемом периоде темпы роста цен на вторичку и новостройки составили 5,4% и 4,5%, соответственно.

Уровень изменения IPHab за 12-месячный период, закончившийся в 1 квартале 2021, составил 7,1% (на 1,3 п.п. ниже результата предыдущего квартала). В отчетном квартале среднегодовой темп изменения цен на вторичку (7,3%) оказался выше, чем рост стоимости новостроек (6,3%). На следующем графике показаны среднегодовые темпы изменения IPHab за пятилетний период.

График 2. Темп изменения индекса цен в годовом исчислении за 12-месячный период, предшествующий отчетному кварталу, 2016-2021

Статданные INE о количестве и общей сумме сделок

Обзор рынка жилой недвижимости в Португалии в целом по стране

В период с января по март 2021 владельцев сменили 43 757 португальских квартир и коттеджей общей стоимостью в 6,9 миллиарда евро. Число и совокупная сумма сделок увеличились относительно аналогичного периода прошлого года на 0,5% и 2,5%, соответственно.

Помесячный обзор рынка жилой недвижимости Португалии позволяет констатировать: январь и февраль показали сокращение количества / стоимости транзакций на 8,3% / 8,3% и 14,1% / 8,5%, соответственно.

Следует напомнить: начало 2021 отметилось введением ограничений мобильности вследствие обострения пандемии. Причем январь и февраль 2021 сравниваются с первыми двумя месяцами 2020, когда пандемия лишь начиналась.

Напротив, в марте 2021 количество и совокупная стоимость закрытых транзакций увеличились примерно на 27,5% относительно аналогичного периода прошлого года. Данный результат в значительной степени отражает отскок спроса и эффект низкой базы (вследствие сравнения с мартом 2020, когда рыночная активность сильно пострадала от пандемии COVID-19).

В рассматриваемом квартале объектами 37 227 сделок оказались уже введенные в эксплуатацию квартиры и коттеджи, а остальные 6 530 сделок совершались с новостройками. Показатели увеличились на 0,6% и 0,3% в годовом исчислении, соответственно.

Анализ спроса в рамках официального обзора рынка жилой недвижимости Португалии показывает, в период с января по март 2021 большая часть стоимости проданных объектов пришлась на вторичку (5,6 миллиарда евро). На новостройки покупатели потратили гораздо более скоромные 1,3 миллиарда евро. Показатели продемонстрировали рост на 2,5% и снижение на 3,7% в годовом исчислении, соответственно.

Относительно предыдущего квартала объем сделок в 1 квартале 2021 снизился на 8,1%. В анализируемом периоде снижение объема сделок с новым жильем (-12,0%) превысило снижение объема сделок с существующим жильем (-7,1%).

График 3. Индикатор количества и стоимости сделок в целом по стране, вторичка и новостройки (с 2 квартала 2019 по 1 квартал 2021)

Региональный обзор рынка жилой недвижимости в Португалии

В 1 квартале 2021 в столичном регионе (агломерация Лиссабон) продано 14 713 квартир и коттеджей. На долю данного региона пришлось 33,6% от общего числа сделок в целом по стране. Удельный вес региона снизился на -1,9 п.п. Подобный тренд наблюдается третий квартал подряд.

На Север (12 713 сделок) пришлось 29,1% от общего объема транзакций (+1,1 п.п. относительно аналогичного периода прошлого года). Согласно официальному обзору рынка жилой недвижимости в Португалии от INE, в Центральном регионе удалось заключить сделку 8 541 сделку. Данный показатель соответствует относительному весу 19,5% в общестрановом результате. Удельный вес региона увеличивается в течение четырех кварталов подряд.

В Алгарви количество транзакций составило 3 240 единиц. Удельный вес региона снизился на -1,2 п.п., достигнув в общей сложности 7,4%. В Алентежу в рассматриваемом квартале эксперты наблюдали похожий результат (3035 закрытых сделок / 6,9%). Относительная доля данного региона в общестрановой статистике увеличивается пятый квартал подряд. В автономном районе Азорских островов и в автономном районе Мадейра продавцам удалось заключить 606 и 909 сделок, соответственно (1,4% и 2,1% от общего числа, соответственно).

За первые три месяца 2021 на Лиссабонскую агломерацию пришлось 45,6% от общей стоимости проданного жилого недвижимого имущества в целом по стране. Результат уменьшился на 2,2 п.п. относительно аналогичного периода 2020.

В Северном регионе продавцы получили 1,7 миллиарда евро — примерно вдвое больше относительно результата Центрального региона. Удельные веса двух регионов увеличились на 1,8 п.п. и 1,0 п.п. соответственно. Алентежу со стоимостью закрытых сделок в 299 миллионов евро (4,3% от общей суммы) продемонстрировал увеличение доли (+0,8 п.п.) в анализируемом периоде.

На долю Алгарви пришлось 9,4% от общей суммы сделок – на 1,2 п.п. меньше относительно аналогичного прошлогоднего периода. Стоимость сделок в Азорском автономном районе и автономном районе Мадейра составила 0,9% и 2% от общестранового результата, соответственно. В данных регионах зафиксировано уменьшение удельного веса на 0,3 п.п. относительно аналогичного прошлогоднего периода.

График 4. Относительное распределение количества и стоимости сделок на уровне отдельных административно-территориальных единиц (NUTS II), 1 квартал 2021 (разница в процентных пунктах по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом)

Представленный ниже график разделяет регионы страны с учетом темпов изменения количества (горизонтальная ось) и стоимости транзакций (вертикальная ось) в годовом исчислении. Полезный обзор рынка жилой недвижимости в Португалии позволяет оценить индикаторы регионов по отношению к общенациональному показателю на графике (пунктирные полосы синего цвета).

График 5. Темп изменения в годовом исчислении количества и стоимости сделок на уровне отдельных административно-территориальных единиц (NUTS II), 1 квартал 2021

В 1 квартале 2021 четыре из семи регионов показали одновременный рост количества и стоимости сделок относительно аналогичного периода 2020. В Алентежу, Центре, Мадейре и на Севере зафиксирован рост по количеству транзакций на 15,7%, 7. 1%, 6,6% и 4,5%, соответственно, и на 26,8%, 10,8%, 5,9% и 10,6% по сумме транзакций в том же порядке.

Актуальный обзор рынка жилой недвижимости Португалии показывает: в отчетном квартале в остальных регионах наблюдалось рыночное сокращение с отрицательными годовыми темпами изменения количества и стоимости проданных активов. Наибольшее сокращение количества транзакций зарегистрировано в Азорском автономном регионе (-17,6%). Далее следуют Алгарви и Лиссабонская столичная зона (-13,5% и -4,7%, соответственно). В стоимостном выражении темпы изменения составили -18,9%, -9,1% и -2,2% в том же порядке.

Ниже представлены индексы цен за период с 1 квартала 2015 по 1 квартал 2021.

Примечание: (*) базовый индекс 100 = 2015.

Таблица ниже показывает стоимость и количество проданных активов за период с 1 квартал 2015 по 1 квартал 2021, охватывая страну в целом, а также следующие регионы: Север, Центр, Лиссабон.

В представленной ниже таблице отражены стоимость и количество проданных активов за период с 1 квартала 2015 по 1 квартал 2021 для следующих регионов: Алентежу, Алгарви, Азорские о-ва, Мадейра.

Рыночная статистика от Idealista в контексте оформления золотой визы

Рассмотрим обзор рынка жилой недвижимости Португалии от экспертов крупнейшего регионального риэлтерского агентства Idealista. Статистика компании приводится в контексте оформления золотой визы. Напомним, что европейская страна предлагает иностранцам ВНЖ взамен на инвестирование в жилье / коммерческое недвижимое имущество от 500 000 евро или 350 000 евро (если актив старше 3 десятилетий) и требует ремонта. Дополнительно предусмотрен дисконт размером 20%, доступный при инвестировании в регионы с низким ВВП / малонаселенные территории.

Эксперты проанализировали данные по доступным для покупки лотам, чтобы понять, где проще найти актив под оформление португальской золотой визы. Цифры из свежего обзора рынка жилой недвижимости в Португалии, продублированные в таблице ниже, показывают: 36,1% объектов жилого назначения, выставленных на продажу, стоят 350 000 евро / меньше. Лиссабон предлагает наиболее обширный ассортимент активов в данном ценовом диапазоне (58% от общего числа). Фаро (52,5%) и Сетубал (33%) также заняли высокие позиции.

Лишь 20,9% жилья, выставленного сегодня на продажу, соответствуют инвестиционному порогу в 500 000 евро. Лиссабон снова лидирует с результатом в 39,4%. Фаро на втором месте (32,3%). Эвора замыкает тройку лидеров (18,4%).

Справедливости ради следует отметить, что португальский ВНЖ через инвестиции в недвижимость выдается и при покупке нескольких активов, если совокупная стоимость соответствующих сделок равна пороговому значению / превышает данное значение.

Эксперты Idealista добавили в собственный обзор рынка жилой недвижимости Португалии сведения об актуальных ценах продажи с разбивкой по отдельным административно-территориальным единицам. Соответствующая информация доступна в таблице ниже.

Обзор рынка жилой недвижимости Португалии от Banco de Portugal

Отчет о рыночной динамике недавно опубликовал и португальский Центробанк (Banco de Portugal; BdP). Приводя цифры INE, эксперты регулятора утверждают, что возможное завышение цен на жилье требует более активного мониторинга ключевых индикаторов.

В Отчете о финансовой стабильности за июнь 2021 отмечается: «актуальность данного рынка требует отслеживания признаков возможного завышения цен, продолжающих расти в жилищном сегменте, несмотря на замедление развития экономики в целом в контексте пандемии».

Авторы документа предупреждают о риске «корректировки цен, способной возникнуть, среди прочего, из-за потенциального снижения спроса со стороны нерезидентов в связи с ухудшением условий заемного финансирования сделок». Также отмечается возможность дополнительного падения цен и в сегменте коммерческого недвижимого имущества, ранее отметившегося ослаблением некоторых сегментов в 2020 (розничная торговля и отели).

Однако в BdP подчеркнули, что возможная коррекция цен на недвижимое имущество жилого назначения не окажется слишком значительной, поскольку в последние годы произошло снижение коэффициента долга домашних хозяйств, а также улучшение кредитного профиля заемщиков.

Экспертная поддержка инвесторов, изучивших обзор рынка жилой недвижимости в Португалии

Релокация в государство с более высоким уровнем жизни / экономическим потенциалом, комфортный переезд к теплому морю после выхода на пенсию или желание выгодно инвестировать средства в иностранную экономику – независимо от причины покупки португальского недвижимого имущества, для достижения успеха требуется тщательное исследование.

Представленный выше обзор рынка жилой недвижимости Португалии в 1 квартале 2021 поможет взвесить «за» и «против», анализируя ценовые тренды, востребованность активов на территории отдельных городов / регионов и иные факторы.

Но не стоит сбрасывать со счетов экспертную поддержку. Команда портала InternationalWealth готова поделиться многолетним опытом работы, предоставляя читателям еще более актуальную информацию, рыночные инсайды и стратегические рекомендации, а также помогая обойти потенциальные ловушки.

Свяжитесь с командой InternationalWealth прямо сейчас, чтобы узнать больше про покупку португальской недвижимости, а также переезд в Португалию для пенсионеров, инвесторов и лиц, заинтересованных в золотой визе и втором гражданстве.