Вопреки угрозе запрета на покупку жилья со стороны властей и присвоению Черногории статуса недружественной страны Кремлем, россияне активно скупали жилье в балканской юрисдикции в 2022 году. По объему средств, вложенных в местный рынок в январе-октябре прошлого года, граждане РФ попали на второе место среди иностранных покупателей, уступив только немцам. Одна из причин – возможность получить гражданство через покупку жилья.
Динамика спроса
Согласно статистике Центрального банка Черногории (черног.: Centralna Banka Crne Gore; CBCG), в период с января по октябрь 2022 года иностранцы и зарубежные компании купили в балканской стране недвижимость на сумму €370 млн. Это значительно больше, чем по итогам аналогичного периода годом ранее.
Официальные данные о продажах за ноябрь и декабрь прошлого года станут известны только в марте 2023 года. Но, согласно ожиданиям рыночных аналитиков, оборот в эти месяцы может составить около €60-70 млн. Следовательно, общая стоимость недвижимости, проданной иностранцам по итогам 2022 года в целом, может достичь суммы от €430 млн до €440 млн.
Этот результат можно назвать рекордным на фоне предыдущей пятилетки. Согласно официальной статистике, за последние пять лет иностранцы купили черногорскую недвижимость на общую сумму около €1,2 млрд. Разбивка иностранных инвестиций по годам:
- 2021 год — €278 млн;
- 2020 год — €116 млн;
- 2019 год — €178 млн;
- 2018 год — €182 млн.
География спроса
Согласно данным CBCG, больше всего недвижимости в январе-сентябре 2022 года купили граждане Германии и компании из этой страны (на сумму €57 млн). Далее следуют россияне, вложившие €50 млн. Нередко граждане РФ заключали сделки с целью получения иммиграционных льгот. Например, ради оформления ВНЖ Черногории через покупку жилья.
Список стран происхождения иностранных граждан и компаний в порядке убывания размера инвестиций в отчётном периоде:
- Сербия — €42 млн;
- Соединенные Штаты Америки — €32 млн;
- Турция — €30 млн;
- Украина и Швейцария — по €15 млн;
- Босния и Герцеговина — €14 млн;
- Великобритания — €12 млн;
- Австрия и Объединенные Арабские Эмираты — по €8 млн;
- Канада — €6,7 млн;
- Франция — €6,3 млн;
- Польша — €5,3 млн;
- Хорватия и Косово — по €5,2 млн;
- Чехия — €5 млн;
- Нидерланды — €4,2 млн;
- Словения — €3,1 млн;
- Люксембург — €2,9 млн;
- Сингапур — €2,8 млн.
Секретные цифры по инвестициям из Азербайджана, Италии, Кипра
У черногорского Центробанка есть правило: исключать данные по источникам прямых иностранных инвестиций из публикуемых таблиц с рыночной статистикой, помечая их как секретные. Достаточно выполнения одного условия: инвестиции определенной категории (касающиеся, например, покупки недвижимости) должны вносить не более трех иностранных компаний / физлиц из определенной страны.
Именно поэтому информация о том, сколько граждан и компаний из Азербайджана приобрели недвижимость в Черногории в отчетном периоде, секретная. Общие инвестиции из этой страны составили €28 млн.
Деньги вносились для двух целей:
- покупки недвижимости;
- кредитования аффилированных компаний.
Инвестиции из Италии в размере €46 млн также отнесены к категории секретных. Они связаны с покупкой недвижимости и возвратом капитала. Кроме того, секретными признаны финансовые потоки из Кипра в размере около €6 млн, также направленные на покупку недвижимости и возврат капитала.
Есть секретные данные примерно по 15 другим странам и территориям, но они касаются гораздо менее существенных сумм.
Причины роста иностранных инвестиций
- Экономическое гражданство. На рост продаж недвижимости иностранцам в прошлом году, по словам экспертов, наибольшее влияние оказало известие о завершении реализации программы экономического гражданства. Получение гражданства за инвестиции ранее допускалось на основании покупки квартир за € 450 тыс. и за € 250 тыс. в предварительно утверждённых властями туристических комплексах на курортном юге и в слаборазвитых муниципальных на севере соответственно. Черногорские власти пообещали закрыть эту программу с наступлением 2023 года.
- Хеджирование рисков через покупку актива-убежища. Другая причина заключается в том, что в периоды инфляции и геополитической нестабильности, к которым можно отнести прошлый год, многие люди решают купить недвижимость как безопасный актив-убежище. Предполагается, что это позволит избежать обесценения накоплений. Черногория была интересна иностранцам как развивающаяся страна с большим туристическим потенциалом и значительным количеством эксклюзивных туристско-жилых девелоперских проектов. Например, Porto Montenegro, Portonovo, Luštica Bay (черног.: Порто Монтенегра, Портоновог, Луштица Бэй). Покупатели ожидают, что цены на местную недвижимость не упадут, а будут только расти по мере развития соответствующих проектов.
Иностранцы предпочитают дорогие лоты и часто «маскируют» сделки
Согласно наиболее свежим годовым данным черногорского статистического управления MONSTAT, общая стоимость сделок с местными объектами недвижимости в 2021 году составила €400 млн. По подсчетам CBCG, иностранцы в этом периоде купили активы на сумму €278 млн. Это составляет 69% от общего рыночного оборота.
Столь высокая доля иностранцев в общем объеме сделок объясняется тем, что компании и физлица из-за рубежа в основном покупают роскошные апартаменты и виллы. Каждый подобный актив стоит столько же, сколько десять обычных черногорских квартир.
Часть подобных инвестиций скрыта от официальной статистики, поскольку строители часто вносят строящуюся квартиру в уставный капитал компании, а затем продают последнюю иностранцам. Таким образом, покупатель косвенно является собственником недвижимости через эту компанию, а сделка формально касается не условной квартиры, а передачи бизнеса. Открыть компанию в Черногории для выгодной покупки / быстрой продажи недвижимости или решения иных задач помогут наши эксперты!
Поможем купить жилье и открыть бизнес в Черногории, получая иммиграционные льготы
Получить в Черногории иммиграционные льготы на основании покупки недвижимости или регистрации компании непросто. Задачу усложняют специфика местного законодательства и языковой барьер. Чтобы избежать «подводных камней», ускорить и упростить процедуры, потребуется квалифицированная помощь. Наши эксперты готовы помочь с решением этих и иных задач, включая регистрацию счета в черногорском банке, налоговое планирование и организацию переезда.
Свяжитесь с командой экспертов прямо сейчас, обратившись за консультацией посредством формы обратной связи (справа) или одного из контактных телефонов! Вводная персональная консультация бесплатна.
