Нужно ли декларировать недвижимость за границей резидентам России, Украины, Казахстана и Белоруссии?

На сегодняшний день приобрести квартиру, дом или другой объект за рубежом не очень-то просто. Постоянно меняющеюся законодательство не дает расслабится, полностью насладится покупкой и спокойно зарабатывать на сдаче в аренду. Помимо подтверждения источников дохода, которые потребуют иностранные банки, покупателю нужно еще изучить ряд организационных вопросов, а именно — что нужно декларировать при покупке недвижимости за границей.

В статье будут проанализированы обязательства по декларированию и уплате налогов, которые возникают у резидентов Украины, России, Казахстана и Белоруссии при покупке и владении недвижимости за рубежом.

Кто обязан отчитываться за покупку иностранной недвижимости

Покупка иностранной недвижимости – популярный способ диверсификации инвестиций. Сделав правильный выбор, инвестор не только сохраняет капитал, а и увеличивает свое благосостояние. Определенная недвижимость в определенных регионах даже в период пандемии и закрытых границ пользовалась огромной популярностью и за 2020 год выросла в цене от 3-8% (например, новостройки в Берлине), что заметно выше дохода который предлагают банки за размещение средств на депозитах.

Однако многие жители России, Украины, Казахстана, Белоруссии желающие приобрести квартиру или дом за рубежом, колеблются перед покупкой. Конечно, приобретение недвижимости за границей, совсем не то, что покупка бытовой техники. К выбору объекта нужно подходить осознанно, тщательно изучив все плюсы и минусы приобретения. Однако помимо самой покупки следует еще изучить вопрос администрирования сделки и новых обязательств, возникающих у владельца. Причем не только перед иностранной юрисдикцией, а и перед родной страной.

Законодательство Украины, России, Белоруссии, Казахстана не запрещает своим гражданам приобретать недвижимость в других странах. Однако следует учесть о наличии ограничений для отдельных категорий граждан. Речь идет о чиновниках, госслужащих, людей, работающих в органах правопорядка, здравоохранения и всех других кто связан с государственной казной. Им также не запрещено делать покупки за границей, однако они и их родственники обязаны все свои активы, в том числе заграничные, указывать в декларациях. Данное требование касается чиновников как из России, так и Украины, Белоруссии, Казахстана. Для них, ответ на вопрос: нужно ли сообщать о приобретении недвижимости за рубежом звучит утвердительно.

Что нужно для покупки недвижимости за границей

Для покупки понравившейся квартиры, апартаментов, виллы на берегу моря или перспективного магазинчика в центральной части столицы европейского государства необходимо иметь не только нужную сумму денег. А решить еще ряд важных вопросов:

• способ владения недвижимостью;
• как осуществить оплату;
• как будет использоваться недвижимость.

Способ решения указанных вопросов ведет к возникновению различных обязательств, как перед иностранной, так и родной страной.

Владение недвижимостью

Стать собственником домика за рубежом можно, используя местное или иностранное юрлицо, либо записав имущество на себя. В зависимости от структуры владения возникают различные обязательства. Особо следует изучить момент декларирования недвижимости за границей, которой владеют через иностранное юрлицо.

Способ оплаты

Понятно, что наличными никто не будет платить за покупку жилого или коммерческого объекта за границей. С большой вероятностью сделка пройдет с использованием банковских счетов. Покупатель может осуществить оплату как непосредственно со своего счета в родной юрисдикции на счет продавца в иностранном банке, так и открыть специальный счет для покупки за границей и уже оттуда делать оплату.

Часто для обеспечения безопасности сделки используют такие банковские инструменты, как гарантии, аккредитивы, эскроу-счета, банковские ячейки.

Трансграничные переводы и использование валюты при осуществлении платежей подлежит регулированию с точки зрения валютного контроля. И на это следует обращать внимание, планируя покупку недвижимости за рубежом.

Использование недвижимости

Можно ли покупать недвижимость за границей с целью получения прибыли? Ответ утвердительный – да. И это одна из самых популярных причин инвестиций. Однако, если недвижимость используется с целью получения дохода, тогда где-бы она не находилась ее владельцу необходимо платить налоги в соответствии с налоговым законодательством той страны, налоговым резидентом которой он является.

Покупка же апартаментов, квартиры, виллы в другой стране для личного проживания не обязывает их владельцев нести какие-либо обязательства в родных юрисдикциях. Даже при наличии налога на имущество, собственники активов будут его оплачивать в иностранную казну по месту расположения объекта. 

Что обязаны декларировать россияне при покупке недвижимости за рубежом

Итак, если было принято решение о покупке недвижимости в другой стране, тогда следует учесть наличие следующих важных моментов, которые сопровождают или могут сопровождать сделку:

• открытие счета в иностранном банке, платежной системе или другой финансовой организации;
• регистрация иностранной компании (в случае владения недвижимостью с использованием юрлица или организации без образования юрлица: фонды, трасты и т.д.);
• получение дохода (если недвижимость используется для бизнеса).

А теперь рассмотрим, что нужно декларировать гражданам РФ, владеющих иностранной недвижимостью, более подробно:

Использование недвижимости в личных целях

Самый простой вариант, если россиянин приобретает недвижимость:

• для себя;
• как физлицо;
• не планирует использовать ее для сдачи в аренду.

В таком случае, владелец недвижимость обязан только выполнять требования валютного законодательства:

• уведомить ФНС в течение 1 месяца об открытии (закрытии/изменении реквизитов) счета в иностранном банке;
• физлица — ежегодно до 01.06 подавать отчет о движении средств по иностранных счетах, компании и ИП — ежеквартально.

Если счет открыть в государстве-члене ЕАЭС или в стране, которая обменивается с РФ финансовой информацией в автоматическом режиме, плюс остаток/поступления по счету не превышают 600 000 рублей (~ 8 000$), тогда обязательства по отчете о движении средств снимаются.

Владение недвижимостью через юрлицо

Использование юрлица или фонда для владения недвижимостью обязывает граждан РФ не только выполнять требования валютного законодательства, а и соблюдать требования налогового законодательства о КИК. Речь о необходимости декларировать:

• своего участия (изменении доли/прекращении участия) в КИК – в течение 90 дней;
• информации о КИК – ежегодно до 20 марта для юрлиц/30 апреля для физлиц.

Владение иностранной недвижимостью с целью сдачи в аренду

В соответствии с НК РФ прибыль, полученная из иностранных источников, подлежит декларированию с целью налогообложения. Таким образом, сдача недвижимости за рубежом в аренду обязывает владельцев выполнять следующие правила:

• физлица – не позднее 30 апреля подать декларацию, а заплатить налог на доход – не позднее 15 июля;
• юрлица – не позднее 28 марта подать отчетность и заплатить налог.

Что нужно декларировать при покупке недвижимости гражданам Украины

Украинское законодательство менее требовательное к своим резидентам, чем российское. Так, украинцам не нужно никого уведомлять об открытии счетов для покупки недвижимости в иностранных юрисдикциях. Однако требования касательно КИК и уплате налогов с доходов они обязаны выполнять.

И еще необходимо учитывать наличие ограничений на операции по переводу денег за границу. В рамках E-лимита физлица-резиденты Украины могут осуществлять переводы в пределах до 200 000 EUR, юрлица – 2 000 000 EUR в год (по состоянию на 2021 год). 

Наиболее простой вариант владения недвижимостью за границей

Покупка недвижимости физлицами-резидентами Украины для личных целей (отдых, проживание) не предусматривает никаких обязательств перед контролирующими органами. Они не должны отчитываться об открытии счетов и ничего не обязаны декларировать (за исключением чиновников). 

Владение зарубежной недвижимостью через юрлицо

Тема КИК для Украины относительно новая. Законодательные требования касательно владения иностранными компаниями частично вступили силу в 2021 году, частично вступят только с 2022 года. Однако уже сейчас следует изучить вопрос владения иностранной недвижимостью используя иностранную компанию через «призму» нововведений. Речь идет о следующих обязательствах:

• подача уведомления о регистрации/прекращения участия/изменения доли КИК – в течение 60 дней;
• информация о КИК и отчетность (первая подача в 2022 году) – ежегодно: физлица — до 30.04, юрлица – в течение 60 дней после окончания отчетного года. 

Иностранная недвижимость для получения дохода

Часто основной целью приобретения недвижимости за границей является сдача ее в аренду. Получение дохода накладывает конкретные фискальные обязательства (декларирование дохода и оплата налогов) на владельца имуществом:

• физлица – подача декларации до 30.04, оплата налогов – до 31.07; 
• юрлица – подача декларации в течение 60 дней после окончания отчетного года, оплата налога на прибыль – через 10 календарных дней после подачи декларации.

Нужно ли декларировать зарубежную недвижимость резидентам Казахстана

С 01.01.2021 года в Казахстане стартовала реформа, которая вводит поэтапное декларирование доходов и имущества. С текущего года отчитаться о наличии имущества за рубежом, в том числе недвижимости, нужно чиновникам и госслужащим. В будущем подобная обязанность станет нормой для всего населения страны. Так, с 2024 года подавать декларации о доходах и имуществе станут руководители и учредители юрлиц и их супруги, а с 2025 года — абсолютно все категории населения Казахстана.

Валютный контроль в Казахстане

Валютное законодательство Казахстана достаточно либеральное: 

• физлица не обязаны никого уведомлять об открытии иностранных счетов, а также оформлять разрешения на валютные операции в Нацбанке;
• юрлица-резиденты Казахстана обязаны только уведомлять регулятор об открытии счета.

Таким образом, покупка апартаментов, земли, вилл, коммерческих объектов в других странах не обязывает резидентов Казахстана подавать декларации или брать разрешения в местном Нацбанке. Все предельно просто, есть деньги – можно покупать недвижимость за границей.

Использование иностранной компании для владения недвижимостью за рубежом

Резиденты Казахстана обязаны выполнять требования местного законодательства о КИК. То есть, в случае использования иностранной фирмы для владения имуществом за границей им нужно:

• в течение 60 рабочих дней уведомить налоговые органы о создании фирмы за границей;
• ежегодно до 31 марта предоставлять информацию о КИК.

Обязательства по декларированию дохода от сдачи иностранной недвижимости в аренду

Если резидент Казахстана получает доход от сдачи заграничной недвижимости – он обязан его задекларировать и заплатить налоги. Сроки выполнения обязательств:

• физлица – подача декларации по индивидуальному подоходному налогу до 31 марта, а уплата налога – до не позднее 10 календарных дней после сдачи декларации;
• юрлица – условия аналогичны, как и для физлиц. 

Обязанности по декларированию для владельцев недвижимости из Белоруссии

Нужно ли декларировать недвижимость за рубежом для резидентов Беларуси? Ответ, аналогичен, как и для граждан из вышеуказанных стран. Чиновники и госслужащие, а также члены их семьи – обязаны указывать в декларациях наличие квартир, домов, апартаментов за рубежом. Для остальных граждан подобных требований не существует.

Особенностью Белоруссии является отсутствие законодательства о КИК. Это с одной стороны снижает административную нагрузку на местных бизнесменов, владеющих недвижимостью за границей через юрлицо. Им не нужно ничего декларировать и никого уведомлять о создании иностранной фирмы. Однако с другой стороны – для создания иностранной компании бизнесмену необходимо получить разрешение Нацбанка на проведение валютной операции, связанной с движением капитала (формирование уставного капитала).

Валютный контроль в Белоруссии

Местное валютное законодательство активно движется в сторону либерализации, но с определенными оговорками. Так с 09.07.2021 года резиденты Белоруссии получают право открывать счета в иностранных финансовых учреждениях для покупки недвижимости без разрешения Нацбанка. Однако:

• валютные договора должны обязательно регистрироваться в уполномоченных банках;
• Нацбанк и правительство страны могут вводить валютные ограничения в любой момент (в случае угрозы экономической безопасности страны).

Что это значит? Белорусам не придется ничего декларировать, осуществляя покупку недвижимости за границей, но нужно внимательно следить за новостями, так как власти могут в любой момент ввести ограничения.

Декларирование доходов от операций с иностранной недвижимостью

Белорусы, получающие доход от сдачи в аренду квартир, домов или другой недвижимости за рубежом обязаны отчитываться в налоговой и платить налоги. Подать декларацию следует до 31 марта, а выполнить фискальные обязательства – до 1 июня.

Заключение

Остались вопросы, и вы хотите узнать больше об обязательствах, возникающих у владельцев жилых и коммерческих объектов в других странах, обращайтесь к нам. Наши эксперты подробно расскажут об особенностях владения недвижимостью в разных странах, а также помогут провести сделки на высшем уровне. Пишите нам на e-mail: info@offshore-pro.info, в онлайн-чат или звоните на контактные телефоны.