Недвижимость за границей: какие налоги должны платить россияне в 2022 году

Покупка недвижимости за рубежом является популярной инвестицией среди российских бизнесменов и простых граждан. Особенно если учесть низкие процентные ставки по депозитам, налоги на вклады и высокие риски потери накоплений. Однако делая покупку заграничных вилл, земельных участков, апартаментов, любой другой жилой или коммерческой недвижимости не нужно забывать о налогах. Последние оказывают прямое влияние на эффективность инвестиций. Давайте же рассмотрим какие же налоги платят россияне с зарубежной недвижимости в 2022 году.

Покупка недвижимости за границей россиянами: свежая аналитика

Россияне невзирая на пандемию и закрытие границ стали больше вкладывать в покупку иностранной недвижимости. Особенно привлекательны для инвестиций страны Европы и Турция. Наиболее высокий спрос в прошлом году зафиксирован на объекты во Франции, Португалии, Испании, Италии, Швейцарии, Великобритании. В Турции же россияне вообще вошли в ТОП-3 иностранцев, покупающих жилье. Только с мая по октябрь 2020 года гражданами РФ было куплено 1 105 объектов.

По данным портала Tranio, количество заявок россиян на покупку зарубежной недвижимости в 2020 году по сравнению с 2019 годом выросло на 47%. Причем как утверждают эксперты, иностранными объектами интересуются не только жители столицы, а и других регионов: Санкт-Петербурга и области, Краснодарского края, Красноярского края. Именно эти регионы стали лидерами по приросту количества заявок за последние 3 года.

Россияне также увеличили на 20% спрос на недвижимость в Греции, Испании, Португалии. В этих странах инвестиции в жилье привлекательны благодаря возможности получить второй паспорт. А это в условиях пандемии достаточно весомый аргумент в пользу покупки. Наличие паспорта европейской страны значительно увеличивает мобильность упрощая пересечение границ, которые то закрываются, то открываются, в зависимости от карантинных требований.

Основные причины приобретения иностранной недвижимости россиянами

Эксперты рынка выделяют следующие основные причины инвестиции в зарубежную недвижимость гражданами РФ:

• получение еще одного паспорта или ВНЖ – упрощает пересечение границ, когда действуют карантинные ограничения;
• покупка с целью сдачи в аренду для получения дополнительного или основного дохода либо с целью перепродажи – дает возможность организовать еще один источник дохода, причем в валюте;
• переезд на постоянное место проживания – многие россияне, работающие за границей, имея там хороший доход переезжают туда по причине наличия там более качественного уровня жизни;
• с целью обеспечить наличие центра жизненных интересов – упрощает решение вопроса резидентности при определении более выгодной фискальной нагрузки.

Кроме вышеуказанного, покупка жилья осуществляется для обеспечения комфортного проживания в течение длительного периода. Подобные сделки популярны среди студентов, получающих образование за рубежом или фрилансерам, желающим пожить год или более в определенной стране.

Иностранная недвижимость: какую больше предпочитают россияне

Выбор объекта для инвестирования прямо зависит от целей, которые преследуют покупатели:

• программы получения гражданства и/или ВНЖ устанавливают конкретные параметры покупаемого жилья;
• при покупке объекта для собственного проживания выбор будет сделан в пользу комфортного жилья в районе с развитой социальной и транспортной инфраструктурой;
• для инвестиций в недвижимость с целью получения дохода от сдачи в аренду предпочтение получат объекты в странах, где высокий спрос на съем жилья.

Какие налоги на недвижимость обязаны платить россияне в 2022 году

НК РФ обязывает всех российских резидентов платить налоги с мирового дохода. Это значит, если гражданин РФ получает доход от сдачи недвижимости за границей или получил прибыль от перепродажи объекта он обязан его задекларировать и уплатить налог.

Исходя из вышеизложенного, чтобы избежать налоговых обязательств россиянину достаточно прожить на территории другой страны более 183 дней в течение 12 месяцев подряд или другим образом получить иностранное налоговое резидентство. Однако не нужно забывать, что смена налогового резидентства автоматически увеличивает налоги на доход, полученный из российских источников (до 30%).

Налог на недвижимость за границей: что подлежит налогообложению

На резидентов ложатся фискальные обязательства в РФ со следующего дохода:

• выгода от экономии на процентах по займу/кредитах, если сделка купли иностранной недвижимость была осуществлена с привлечением заемного капитала;
• доход от сдачи в аренду;
• доход от перепродажи недвижимости (прирост капитала).

Налог на имущество, как и на наследство с зарубежной недвижимости россияне в РФ не платят, однако подобные фискальные обязательства могут существовать в стране расположения объекта. 

Налог от экономии на процентах по займу/кредиту

Делая покупку жилья за границей за счет кредитных средств, у россиян могут возникнуть налоговые обязательства. Речь идет о кредитах, полученных во взаимозависимых лиц (ст. 105.1 НК РФ):

• прямое или косвенное участие в капитале организации в размере более 25%;
• подчинение одного физлица другому по должностному положению;
• наличие семейных или родственных связей;
• физлицо выполнять функции единоличного исполнительного органа компании;
• одни и те же физлица вместе с родственниками составляют более 50% коллегиального исполнительного органа или совета директоров или же оказывают влияние на избрание не менее 50% членов исполнительного органа компании.

Если резидент РФ взял кредит у такого взаимозависимого лица для покупки зарубежной недвижимости и ставка по договору составляет: менее 9% годовых в валюте или менее 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ в рублях (по состоянию на март 2021 года ключевая ставка ЦБ РФ – 4,5%), тогда у него возникает налогооблагаемая выгода – разница между фактическими процентами и процентами рассчитанными исходя из порогового значения.

Заем на покупку жилья за границей может выдать как российская компания, тогда она и будет выступать налоговыми агентом, так и КИК – в таком случае покупатель сам должен задекларировать доход и уплатить налоги.

Материальная выгода, подлежит налогообложению только если выполняются одновременно следующие условия:

• заемщик и кредитор – взаимозависимые лица;
• экономия на процентах представляет собой материальную помощь или встречное исполнение компанией обязательств перед заемщиком.

Налог от сдачи зарубежной недвижимости в аренду

Россияне могут владеть иностранной недвижимостью непосредственно как физлица или же через компании. В зависимости от избранного варианта прямо зависит налоговая нагрузка на доход от сдачи объекта в аренду.

Зарубежная недвижимость принадлежит физлицу: налоги и применение международных налоговых соглашений

Приобретая недвижимость в другой стране и оформляя право собственности на себя, физлицу-резиденту РФ следует обратить внимание на следующие моменты:

• налог на доходы физических лиц от аренды недвижимости, облагается по ставке 13%;
• использование договоров об избежании двойного налогообложения позволяет учитывать налоги, уплаченные в иностранных юрисдикциях;
• для сдачи иностранной недвижимости в аренду физлицу не обязательно регистрироваться частным предпринимателем в РФ. Однако, если количество объектов огромное и их сдача в аренду является основным источником дохода, тогда все же следует подумать над легализацией бизнеса в России – зарегистрировать ФОПа или открыть компанию;
• во многих странах есть свои национальные налоги, связанные с куплей-продажей, владением недвижимостью и получаемыми доходами от ее сдачи в аренду.

Налогообложение дохода ФОПа от сдачи в аренду иностранной недвижимости

Использование такой формы ведения бизнеса как индивидуальное предпринимательство дает инвестору определенные преимущества. В частности, возможность пользоваться льготными налоговыми режимами. Однако следует учесть, что на подобные сделки действия соглашений об избежании двойного налогообложения не распространяются и с большой вероятностью придется платить налоги с дохода как в стране расположения недвижимости, так и в РФ. Хотя в некоторых случаях это может быть и выгоднее.

Например, ставка налога от сдачи жилой недвижимости в аренду в Грузии составляет 5%, а ставка налога по упрощенке 6% — вместе получается 11%, что меньше чем ставка по НДФЛ (13%).

Особенности налогообложения компаний, владеющей зарубежными объектами

Перед тем, как зарегистрировать компанию для владения иностранной недвижимостью российскому резиденту следует внимательно изучить следующие моменты:

• стандартная ставка налога на прибыль юрлиц в РФ – 20%, в некоторых странах прибыль юрлиц освобождаются от фискальной нагрузки;
• использование иностранной компании в качестве собственника активов может повысить их уровень защиты;
• признание иностранной компании как КИК, обязывает резидента выполнять обязательства по декларированию и уплате дохода (если нераспределенная прибыль более 10 млн. рублей);
• возможность использовать соглашения об избежании двойного налогообложения позволяет оптимизировать фискальную нагрузку, как и трансформация прибыли иностранной организации в выплату дивидендов.

Налог при продаже недвижимости за границей

В соответствии с НК РФ доход российского резидента, полученный от продажи иностранной недвижимости, освобождается от налогообложения при условии, что он владел объектом более (ст.217.1 НК РФ):

• 3 лет – если недвижимость получена в порядке дарения или в наследство от члена семьи или близкого родственника; право собственности получено в порядке приватизации; имущество передано по договору пожизненного содержания с иждивением; в собственности продавца больше нет жилья.
• 5 лет – во всех остальных случаях.

Если физлицо владело недвижимостью менее указанного периода, тогда при наличии дохода необходимо заплатить налог по ставке НДФЛ.

НК РФ позволяет снизить налоговую нагрузку если документально подтвердить наличие расходов на содержание зарубежной недвижимости. Это могут быть расходы на коммунальные услуги и ремонт. Также продавцу-резиденту РФ разрешается применить налоговый вычет до 1 млн. рублей (если недвижимость жилая) или до 250 тыс. рублей (иная недвижимость).

Налогообложение продажи иностранной недвижимости, которая находится в собственности юрлиц зависит от структуры сделки:

• прибыль от продажи выплачивается в форме дивидендов;
• право собственности на объект недвижимости переходит вместе с правами на акции/доли в капитале компании (то есть фактический владелец-юрлицо не меняется).

Декларирования дохода от иностранной недвижимости

Если физлицо-резидент РФ получает доход от зарубежной недвижимости, он обязан его задекларировать до 30 апреля и заплатить налог в размере 13% (или 15% если доход более 5 млн. рублей). При наличии между странами соглашений об избежании двойного налогообложения россиянин вправе зачесть сумму налога с дохода, уплаченного в иностранной юрисдикции. Чтобы избежать повторной уплаты налога уже в РФ ему понадобится предоставить в ФНС следующие документы:

• квитанцию или платежное поручение об уплате налога;
• налоговую декларацию иностранной юрисдикции;
• справка с местного налогового органа.

Ответственность за неуплату налога с недвижимости

К физлицам применяются следующие штрафы за нарушения требований декларирования и уплаты налога с дохода, полученного от сделок с иностранной недвижимостью:

• неподача декларации – 5% от суммы неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и менее 1 000 рублей;
• неуплата или неполная уплата налога – 20% от суммы неуплаченного долга;
• пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки.

Помимо вышеперечисленного не нужно забывать о валютном контроле, который обязывает уведомлять об иностранных счетах и движениях по ним, о законодательстве о КИК (важно для лиц, где право собственности на недвижимость принадлежит иностранным компаниям).

Налогообложение дохода россиян от сделок с недвижимостью за границей достаточно разносторонняя задача, которая имеет несколько решений в зависимости от целей, стоящих перед покупателями или продавцами. Обратившись к нам, вы сможете не только получить ответ на все ваши вопросы по организации оптимальной структуры сделки, а и зарегистрировать компанию и открыть счет в зарубежной юрисдикции, если это необходимо для купли-продажи. Наша компания организует полный цикл сделки: от непосредственного подбора объекта до сопровождения непосредственной купли-продажи недвижимости.

Мы ждем ваших обращений на почту: info@offshore-pro.info, в онлайн-чат или же звоните нам на контактные номера телефонов.