- Что россиянам сулит решение купить недвижимость в Сербии?
- Какие сборы приходится платить россиянам, чтобы купить недвижимость в Сербии?
- Процесс покупки и порядок уплаты сборов
- Насколько сложен процесс покупки недвижимости в Сербии?
- Налоги и сборы с владельцев недвижимости в Сербии
- Налог на недвижимость в Сербии
- Налоговое резидентство и уплата НДФЛ
- Доход от аренды
- Прирост капитала
- Сборы при передаче недвижимости в Сербии по наследству / при дарении
- Экспертная помощь россиянам, желающим купить недвижимость в Сербии
Какими налогами и сборами облагаются покупатели и владельцы сербского недвижимого имущества? Разбираемся, готовясь купить недвижимость в Сербии для собственного проживания / размещения фирмы, чтобы попутно оформить ВНЖ балканской страны.
Что россиянам сулит решение купить недвижимость в Сербии?
Весной 2022 решение купить недвижимость в Сербии стало для россиян одним из наиболее действенных способов защитить себя и близких, а также капитал и бизнес от последствий антироссийских санкций Запада, введенных в ответ на действия Кремля в Украине, равно как и от действий чиновников в РФ, включая борьбу с инакомыслием. Причин сделать выбор в пользу Сербии масса:
- Легкая эмиграция: Релокация в Белград / иной сербский город и открытие местного предприятия либо покупка недвижимости в Сербии произвольной стоимости обеспечивают россиянам право претендовать на резидентство балканской страны. Причем стоимость оформления ВНЖ в Сербии через инвестиции / бизнес является сравнительно низкой.
- Нейтралитет сербов: Благодаря нейтральной позиции официального Белграда по ситуации в Украине, выражающейся нежеланием присоединяться к антироссийским санкциям, Сербия не попала в список недружественных стран, составленный властями РФ. Следовательно, россияне вправе покупать недвижимость в Сербии без ограничений, в отличие от, например, совершения сделок в соседней Черногории, которая антироссийские санкции ввела.
- Непрекращающееся авиасообщение: Самолеты между Москвой и Белградом продолжают летать (пусть цены авиабилетов и выросли), что упрощает жизнь путешественникам из РФ, столкнувшимся в начале марта 2022 с исчезновением возможности совершать перелеты в большинство европейских городов.
- Выгодные инвестиции: Рост цен на недвижимость в Сербии, рассматриваемую в качестве актива-убежища на фоне кризиса в Украине, способствовал восстановлению активности в секторе строительства и экономике в целом после пандемии. Местные власти фиксируют приток прямых иностранных инвестиций. По предварительным официальным оценкам, в 2021 экономика балканской страны выросла на 7,5%. Эксперты Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР) ожидают рост сербского ВВП минимум на 3,3% в 2022 (прогноз недавно был скорректирован в сторону снижения на один процентный пункт вследствие украинского кризиса).
- Второй паспорт Евросоюза: Учитывая нацеленность сербов на скорейшую евроинтеграцию и готовность официального Брюсселя форсировать данный процесс, чтобы воспрепятствовать укреплению влияния Китая и РФ на Балканах, россияне, оформляющие ВНЖ через бизнес / недвижимость в Сербии и решающиеся на переезд в балканскую страну для многолетнего постоянного проживания, получают реальный шанс на второе гражданство страны-члена Евросоюза.
Но, готовясь купить недвижимость в Сербии, россиянам следует учитывать многочисленные налоги и сборы, оплата которых требуется на этапах покупки актива и последующего распоряжения недвижимым имуществом. Рассмотрим соответствующие платежи детальнее.
Какие сборы приходится платить россиянам, чтобы купить недвижимость в Сербии?
Насколько высоки гонорары риелторов и юристов? Как насчет иных расходов на покупку жилья / коммерческого недвижимого имущества? Общее представление о затратах на покупку недвижимости в Сербии позволяет получить приведенная ниже таблица.
| Размер выплат от цены сделки | Кто платит? | |
| Гонорар риэлтерского агента | 3% | Покупатель |
| Юридический сбор | 0,05% — 1% | Покупатель |
| Регистрационный взнос | 0,01% — 0,05% | Покупатель |
| Налог на передачу права собственности | 2,5% | Продавец |
| Размер выплат от цены сделки | |
| Расходы, оплачиваемые покупателем | 3,06% — 4,05% |
| Расходы, оплачиваемые продавцом | 2,5% |
| Общая стоимости осуществления сделки в обоих направлениях (покупка и последующая продажа) | 5,56% — 6,55% |
Некоторые налоги и сборы заслуживают индивидуального рассмотрения.
- Гонорар агента по недвижимости: Данный сбор, рассчитываемый на основе покупной цены недвижимости, как правило, оплачивается покупателем, но в некоторых случаях оплату риэлтерских услуг осуществляет продавец.
- Регистрационный сбор: Заявка на перерегистрацию собственника подается в Земельный Кадастр. Рассмотрение заявки требует оплаты административного сбора, размер которого составляет 3 120 динаров (26 евро).
- Налог на передачу права собственности: Передача права собственности облагается налогом по ставке 2,5%. При продаже актива путем передачи акций стороны сделки освобождаются от уплаты налога на передачу права собственности.
- НДС (не включен в таблицу, т.к. не распространяется на вторичку): Базовая ставка налога на добавленную стоимость (НДС) составляет 20%. Пониженная ставка НДС составляет 10%. Налог на добавленную стоимость применяется при первой передаче права собственности на вновь построенные здания и сооружения, вводимые в эксплуатацию после 1 января 2005. Жилые здания облагаются НДС по сниженной ставке. Прочие здания облагаются НДС с использованием базовой ставки.
- Юридические сборы: Суммы сборов к уплате устанавливаются в соответствии с официальной таблицей. Максимальный размер ограничен отметкой в 39 000 динаров (325 евро).
| Стоимость приобретаемой недвижимости в Сербии (в динарах / RSD) | Юридические сборы к уплате (в RSD / % от суммы сделки) |
| До 10 000 (83 евро) | 980 динаров (8 евро) |
| 10 000–100 000 (833 евро) | 1% |
| 100 000–1 миллион (8 333 евро) | 0,50% |
| Более 1 миллиона (8 333 евро) | 0,25% |
Процесс покупки и порядок уплаты сборов
Выбрав оптимальный лот, покупатель делает предложение продавцу. После принятия продавцом предложения обе стороны подписывают предварительный договор купли-продажи и заверяют документ у нотариуса. При подписании предварительного договора покупатель, как правило, вносит залог в размере 10%. Залог не подлежит возвращению в случае, если покупатель передумает и откажется от сделки.
Юрист, нанятый покупателем, приступает к изучению документа о праве собственности и истории обременений, а также прав продавца на распоряжение активом. Процесс, как правило, занимает около шести недель. Если проблемы отсутствуют, назначается дата закрытия сделки.
Окончательный договор подписывается в присутствии нотариуса. Заключенный и заверенный договор устанавливает юридическое право собственности на недвижимость в Сербии. После подтверждения права собственности налоговая инспекция определяет стоимость имущества. Оплачивается сбор за передачу права собственности. Процесс покупки завершается после полной оплаты продавцу согласованной ранее цены.
Насколько сложен процесс покупки недвижимости в Сербии?
Иностранные физические и юридические лица способны с легкостью приобрести недвижимое имущество в балканской стране, если актив необходим для бизнеса. Иностранцы-физлица дополнительно вправе легко приобретать коттеджи и квартиры, даже если не занимаются предпринимательской деятельностью.
Однако иностранцы сталкиваются с ограничениями и запретами, пытаясь купить активы вблизи военных баз и участков, застраиваемых государственными учреждениями. Иностранные физлица вправе обходить подобное ограничение, зарегистрировавшись в Сербии в качестве резидентов.
Городская (и прочая доступная для застройки) земля принадлежит исключительно государству. Однако городская земля сдается в аренду на срок от 5 до 30 лет. При возведении зданий для коммерческих целей инвесторы вправе приобретать права собственности на возводимые активы / права на использование земли без оформления ее в собственность. Право собственности на отдельно стоящие здания, включая коттеджи и квартиры внутри многоквартирных домов, не ограничено.
Налоги и сборы с владельцев недвижимости в Сербии
В данном разделе, помимо, непосредственно, налога на недвижимость в Сербии, уплачиваемого ежегодно, дополнительно рассмотрим иные фискальные сборы с физлиц, являющихся собственниками активов в балканской стране и получающих доходы из местных источников. Данная информация будет полезна при оформлении сербского ВНЖ через открытие бизнеса.
Налог на недвижимость в Сербии
Сбор взимается с «каталожной стоимости» недвижимого имущества с использованием прогрессивной ставки, варьирующейся в диапазоне от 0,3% до 2% — в зависимости от типа и места расположения актива.
Налоговое резидентство и уплата НДФЛ
Сербские фискальные резиденты облагаются НДФЛ на мировой доход, нерезиденты облагаются НДФЛ только на доход из сербских источников. Физлицо считается резидентом для целей налогообложения, если располагает местом проживания либо центром (жизненных) бизнес-интересов в Сербии или находится в балканской стране минимум 183 дня в течение 12-месячного периода, совпадающего с налоговым годом (= календарному). Супружеские пары облагаются налогом отдельно.
Для целей расчета подоходного налога доход физлица классифицируется с использованием разных категорий: доход от занятости, от сельского и лесного хозяйства, от предпринимательской и профессиональной деятельности, от роялти, от инвестиций (дивиденды, проценты), от недвижимого имущества (сдача в аренду), от прироста капитала (см. выше), иные доходы.
Чистый доход рассчитывается отдельно для любой категории. В зависимости от вида дохода / источника дохода применяются разные налоговые ставки.
| Вид дохода | Ставка налога |
| Трудовые доходы | 10% |
| Доход от бизнеса | 10% |
| Дивиденды | 20% |
| Процентный доход * | 20% |
| Роялти * | 20% |
| Сборы за технические услуги * | 20% |
| Прирост капитала | 15% |
| Рентный доход | 20% |
| Иной доход | 20% |
* Ставка увеличивается до 25% в случае осуществления выплат лицу-резиденту юрисдикции с льготным налоговым режимом.
Годовой подоходный налог с резидентов Сербии с чистого мирового дохода, превышающего установленный порог, взимается по прогрессивной ставке от 10% до 15%. Установленный порог составляет три среднегодовых зарплаты.
| База налогообложения | Ставка налога |
| До 3-х среднегодовых зарплат | 0% |
| 3 — 6 среднегодовых зарплат | 10% |
| > 6 среднегодовых зарплат | 15% |
Доход от аренды
Доход от аренды, полученный резидентами, облагается предварительным налогом у источника по фиксированной ставке 20%. В отношении расходов, связанных с эксплуатацией недвижимости в Сербии, приносящей арендный доход (например, расходы на ремонт и модернизацию), предусмотрен фиксированный единовременный вычет в размере 25% от валового дохода. Если арендная плата выплачивается авансом на период более 1 года, доход для целей налогообложения разрешается распределять равными частями на максимальный период в 5 лет.
Прирост капитала
Сбор уплачивается, помимо прочего, физлицами, продающими недвижимость в Сербии. Прирост капитала, полученный резидентами от продажи сербского недвижимого имущества, облагается налогом по фиксированной ставке 15%. Налогооблагаемая прибыль представляет собой цену продажи за вычетом цены приобретения (переоцененной по индексу потребительских цен) и амортизационных отчислений.
Передача недвижимого имущества между родственниками освобождается от налога на прирост капитала. Если денежные средства, заработанные через прирост капитала, реинвестируются в новый объект жилой недвижимости в Сербии в течение 60-дневного периода после продажи предыдущего объекта, прирост капитала дополнительно освобождается от налога. Освобождению от налога дополнительно подлежат доходы, полученные от продажи активов, которыми налогоплательщик владеет минимум 10-летие.
Сборы при передаче недвижимости в Сербии по наследству / при дарении
Налог на недвижимое имущество, передаваемое в наследство / в дар, взимается с рыночной стоимости актива за вычетом долгов и расходов, связанных с унаследованным имуществом. Расчет производится с использованием ставок 1,5% / 2,5% — в зависимости от степени родства наследополучателя / дарителя и наследодателя / получателя подарка.
Однако налог на наследство / дарение не взимается с бенефициаров, связанных с наследодателем / дарителем родством первой степени (супруга, дети и родители). Бенефициары, связанные с наследодателем / дарителем родством второй степени и проживавшие с ним в одном домохозяйстве в течение минимум годичного периода , непосредственно предшествовавшего дате получения наследства / подарка, также освобождаются от налога.
| Отношение к наследодателю / дарителю | Ставка налога |
| Родственники первой степени родства (супруга, дети, родители) | 0% |
| Родственники второй степени | 1,5 |
| Родственники третьей степени родства и иные бенефициары | 2,5% |
Экспертная помощь россиянам, желающим купить недвижимость в Сербии
Россиянам, белорусам и иным читателям нашего портала предлагается экспертное сопровождение при выборе и покупке недвижимости в Сербии под ВНЖ, а также многочисленные сопутствующие услуги, включая решение налоговых вопросов, открытие банковских счетов и организации переезда.
Чтобы обратиться к экспертам за индивидуальной консультацией прямо сейчас, достаточно направить запрос на один из указанных выше телефонных номеров / через форму обратной связи справа!
Сколько нужно заплатить вдобавок к цене сделки, покупая недвижимость в Сербии?
Транзакционные затраты помимо, непосредственно, цены актива включают гонорары юристов, нотариусов, регистрационные сборы, налоги, гонорары агентов и т. д. Как правило, покупателю требуется заплатить 3% — 4% вдобавок к цене сделки.
Какими налогами облагаются владельцы сербского жилья?
Собственнику придется платить ежегодный налог на недвижимость по ставке от 0,3% до 2%. Если актив сдаётся в аренду, ставка НДФЛ составляет 20%. Возможны вычеты, связанные с ремонтом. В случае перепродажи придется платить налог на прирост капитала по ставке 15%. Освобождению от данного налога подлежат доходы от продажи активов, которыми налогоплательщик владел минимум 10-летие до момента смены собственника.
Какие сборы уплачиваются при передаче недвижимости в Сербии по наследству?
В подобном случае требуется оплатить налог на наследство, рассчитываемый с использованием рыночной цены и ставок от 0% до 2,5% — в зависимости от степени родства наследополучателя и наследодателя.
