Прежде чем купить недвижимость в Сербии, изучите тренды

Сербские СМИ наперебой сообщают о росте цен на недвижимость в Белграде и других городах балканской страны, поскольку россияне и украинцы, спасающиеся от последствий конфликта в Украине, начали массово скупать местные квартиры и коттеджи, истощая доступное предложение. Но эксперты отмечают, что восходящий ценовой тренд на сербском рынке наметился уже давно и вряд ли исчезнет в обозримом будущем. Тоже решили купить недвижимость в Сербии и хотите узнать больше о местном рынке? Изучите свежую аналитику и проконсультируйтесь у наших экспертов. Это бесплатно!

Общие сведения о ситуации на рынке недвижимости Сербии

В течение последнего четырехлетнего периода рынок недвижимости Сербии демонстрировал расширение и заметный рост по количеству сделок и обороту средств. Даже пандемия коронавируса COVID-19 не оказала ощутимого негативного влияния на данный рынок с точки зрения реализованных сделок купли-продажи.

Свежий отчет о ситуации на рынке недвижимости Сербии, опубликованный Республиканским геодезическим управлением (Републички геодетски завод) балканской страны указывает, что общее количество сделок купли-продажи в 2021 превысило рекордный результат 2020 на 28% и составило 138 180 ед. Причем наибольшее месячное количество сделок закрылось в декабре — 13 628 штук.

Количество продаж жилья (коттеджи и квартиры в жилых домах для коллективного проживания) выросло на 32%. Продажи коммерческой недвижимости в Сербии в количественном выражении выросли на 42%. В случае земли под застройку и земли сельскохозяйственного назначения произошел рост на 40% и 12%, соответственно.

Согласно данным по реализованным контрактам в 2021, оборот рынка недвижимости Сербии достиг суммы 6,1 млрд. €, что является абсолютным рекордом за всю историю наблюдений. Относительно 2020 произошло увеличение на 47%.

Если рассматривать динамику оборота средств на рынке по типам недвижимости в 2021 относительно 2020, объем трат на покупку квартир вырос на 43%. Расходы на приобретение коттеджей, коммерческой недвижимости, земли для строительных проектов и сельскохозяйственных угодий выросли на 50%, 45%, 66% и 14%, соответственно.

Если рассматривать спрос с территориальной точки зрения, следует отметить, что большая часть продаж недвижимости в 2021 оказалась осуществлена на территории Воеводины. Далее следуют Шумадия и Западная Сербия, а также город Белград. Наименьшая часть сделок оказалась закрыта на территории Южной и Восточной Сербии. Однако, как и прежде, наиболее дорогая недвижимость продавалась в Белграде.

Теперь рассмотрим статистику в деталях.

Уровень платежеспособного спроса на недвижимость в Сербии

Ниже показано графическое представление количества договоров купли-продажи по регионам в период с 2018 по 2021, включая данные по месяцам за 2021.

	РеспубликаСербия	Воеводина	Белград	Юг ивосток	Шумадия иЗападная Сербия
2018	103 337	36 689	27 304	15 775	23 569
2019	105 085	37 324	27 489	15 772	24 500
2020	107 588	38 212	26 607	15 923	26 846
2021	138 180	47 843	33 663	20 771	35 903

Количество продаж по регионам в 2018-2021

Динамика продаж в целом по стране в 2018-2021

Количество продаж по регионам в 2018-2021

Количество продаж по регионам и месяцам в 2021

Наибольший рост количества продаж в 2021 относительно 2020 оказался зарегистрирован в регионе Шумадия и западной Сербии (+33,7%). Далее следуют Южная и Восточная Сербия с ростом на 30,4%, город Белград (+26,5%) и Воеводина (+25,2%).

Графическое представление количества договоров купли-продажи по городам и муниципалитетам в 2021 показано на изображении ниже. Чем более темная заливка (больше градиент), тем больше закрытых сделок.

Количество продаж по городам и муниципалитетам в 2021

Финансовые аспекты рынка недвижимости Сербии

Общий объем денежных средств, потраченных в 2021 на недвижимость в Сербии, включая сделки иностранцев под оформление ВНЖ, составил 6,1 млрд. €, что соответствует росту на 47% относительно 2020. Наибольшей долей в объеме инвестированных средств отметился Белград (51%). Далее следуют Воеводина (26%), Шумадия и Западная Сербия (16%), Юг и Восток страны (7%).

Оборот рынка недвижимости в Сербии за последний 4-летний период (млрд. €)

Оборот рынка недвижимости в Сербии по регионам с 2018 по 2021 (млрд. €)

Размер денежных средств, вложенных в сделки с недвижимостью в Белграде в 2021, составил 3,109 млн €. Информация о вложениях на рынке недвижимости по белградским районам и иным сербским городам в 2021 представлена на диаграммах ниже.

Оборот в 2021 по районам Белграда (млн. €)

Оборот в 2021 по сербским городам (млн. €)

Оборот рынка недвижимости Сербии по регионам в 2021, тыс. €

Город Белград отметился наибольшей долей в общем объеме поступлений от продаж квартир, получив 63-процентную долю. Помимо квартир, Белград получил наибольшую долю в стоимости продаваемых отдельно стоящих объектов недвижимости коммерческого назначения (59%), коммерческих помещений (48%), гаражей (79%) и земли под застройку (39%).

За регионом Воеводина закрепилась наибольшая доля в объеме оборота отдельно стоящих жилых зданий (коттеджей и многоквартирных жилых домов), равная 39%, и земель сельскохозяйственного назначения (83%) по отношению к общей стоимости недвижимого имущества подобного типа/подвида, проданного в Республике Сербия. Регион Шумадия и западная Сербия имеют наибольшую долю в количестве проданных лесов (66%) по отношению к общей стоимости продаваемых лесов на территории страны.

Динамика оборота рынка недвижимости Сербии по типам недвижимости в 2018-2021, млн. €

	Прирост оборота	Прирост количества сделок
Квартиры	43%	28%
Коттеджи	50%	32%
Коммерческие помещения	45%	42%
Земля под застройку	66%	40%
Сельскохозяйственная земля	14%	12%

Изменение оборота и числа сделок в 2021 относительно 2020 по наиболее распространенным типам недвижимости в Сербии

Метод оплаты сделок с недвижимостью в Сербии

Исходя из собранных данных по закрытым сделкам купли-продажи, кредитные средства использовались при оплате 15% покупок недвижимости в Сербии в 2021. Показатель увеличился на 1% относительно 2020. Жилье также стало чаще оплачиваться с привлечением кредитов. В 2021 34% квартир и коттеджей в Республике Сербия оказались оплачены кредитными средствами (+1% относительно 2020).

Период	Доля покупок недвижимости в Сербии всех типов с использованием кредитов	Доля покупок жилья через ипотеку
2018	12%	26%
2019	14%	28%
2020	14%	33%
2021	15%	34%

Доля кредитуемых сделок в 2018-2021

В 2021 наибольшей долей кредитного финансирования жилья (47%) отметился город Кралево (+ 5% относительно 2020). Еще в 4 городах доля кредитного финансирования сделок с жильем оказалась выше 40%. Речь о городах Вране, Нови-Сад и Чачак, где показатель составил 46%, 46% и 42%, соответственно.

Период	Земля	Отдельно стоящие объекты	Помещения внутри зданий	Смешанныеконтракты	Все виды сделок(в целом)
2018	1%	9%	24%	5%	12%
2019	1%	10%	25%	4%	14%
2020	1%	9%	29%	4%	14%
2021	1%	9%	30%	3%	15%

Доля сделок с привлечением кредита по видам недвижимости в 2018-2021

Наиболее часто используемые валюты в договорах купли-продажи

В договорах купли-продажи по сделкам с недвижимостью в Сербии в основном фигурируют 2 валюты: динар (RSD) и евро (EUR). Доля иных валют составляет 0,1%. Эксперты наблюдали в 2018-2021 рост количества договоров купли-продажи, выраженных в €, по отношению к доле договоров в сербской национальной валюте.

Тип актива/валюта	2018	2019	2020	2021
Помещения внутри зданий	%	%	%	%
EUR	93%	95%	95%	94%
RSD	7%	5%	5%	6%
Иные валюты	0,15%	0,13%	0,13%	0,13%
Отдельно стоящие здания	%	%	%	%
EUR	80%	85%	88%	88%
RSD	20%	15%	12%	12%
Иные валюты	0,24%	0,17%	0,23%	0,23%
Земля	%	%	%	%
EUR	61%	64%	70%	72%
RSD	39%	36%	30%	28%
Иные валюты	0,09%	0,08%	0,06%	0,08%
Итого
EUR	79%	82%	84%	85%
RSD	21%	18%	16%	15%
Иные валюты	0,14%	0,12%	0,12%	0,12%

Валюты, используемые в договорах купли-продажи в 2018-2021

Наиболее продаваемые виды недвижимости в Сербии

В 2021 наибольшей долей в общем количестве закрытых сделок на рынке недвижимости Сербии отметились квартиры (29%; показатель остался без изменений относительно предыдущего года). Далее следуют земли под застройку, земли сельскохозяйственного назначения и коттеджи, доли которых составили 20%, 14% и 14%, соответственно (рост на 2%, 2% и 0% по отношению к 2020). В отчетном периоде на территории Сербской Республики продано 50 275 квартир, 34 640 участков земли под застройку, 24 920 коттеджей и 23 810 участков сельскохозяйственных земель.

Квартиры в новостройках vs. вторичка

Доля продаж квартир в новостройках по отношению к общему количеству продаж квартир в отчетном периоде составила 42% (+3% относительно 2020). Статистика за последний 4-летний период демонстрирует быстрый рост платежеспособного спроса на квартиры в новостройках по регионам и по Республике в целом, исключая Белград, где наблюдается стагнация показателя.

	2018	2019	2020	2021
Воеводина	31%	35%	37%	39%
Белград	37%	42%	39%	41%
Юг и Восток	27%	30%	34%	38%
Шумадия и Западная Сербия	36%	40%	44%	48%
Сербская Республика в целом	34%	38%	39%	42%

Доля новостроек в общем числе закрытых сделок купли-продажи квартир

Гаражи и помещения для бизнеса

В отчетном периоде закрыто 14 567 контрактов с гаражными помещениями (рост на 54% относительно предыдущего года). Оборот помещений для бизнеса увеличился на 42% на государственном уровне относительно 2020, что объясняется частичным снятием противоэпидемиологических ограничений, введенных после объявления пандемии коронавируса COVID-19.

Наиболее высокие цены на недвижимость в Сербии

Наиболее дорогая квартира из расчета на квадратный метр в 2021 оказалась продана в столичном районе Савски-Венац. Владельца сменил объект площадью 144 квадратных метра (цена 10 068 € за «квадрат» ). Речь идет о квартире в новостройке.

В случае вторички наиболее высокая цена за квадратный метр составила 4 615 €. Данный ценник установил продавец квартиры площадью 26 квадратных метров в белградском районе Врачар. Наиболее дорогой квартирой в 2021 стал объект в новостройке ценой 1 888 614 € и площадью 399 квадратных метров, находящийся в районе Нови Белград.

Наиболее дорогим коттеджем стал объект в белградском районе Савски-Венац, проданный за 5 000 000 €. Наиболее дорогим «квадратом» офисных помещений отметился белградский район Чукарица, где объект площадью 26 квадратных метров продавался по цене 11 538 € / кв. м. Сделка с офисными помещениями с наиболее высокой ценой (2 500 000 €) реализована в Нови-Белграде.

Наиболее дорогое гаражное место (40 000 €) оказалось продано в ЖК Београд на Води. Наиболее дорогой квадратный метр сельхозземли продали в поселке Яково (муниципалитет Сурчине) – цена составила 24,9 € / квадратный метр за участок 59 соток. Наиболее дорогим лотом в случае сельскохозяйственной земли в 2021 стал участок в муниципалитете Зитиште, проданный по цене 3,5 млн. € (за 303 га).

Статистика цен на квартиры: количество комнат, география спроса, цены, популярные ЖК

Средняя цена квартиры на вторичке в целом по территории Республики в 2021 составила 1 104 €/кв. метр (медиана 1 000 €/»квадрат»; 24 183 точек данных), что соответствует росту на 10% относительно 2020. Средняя цена новой квартиры составила 1 450 €. €/кв. метр (медиана 1 265 €/кв. метра; 18 377 точек данных), увеличившись на 9% относительно 2020.

Средняя площадь квартиры на вторичке – 53 квадратных метра (в случае 89% точек данных показатель колебался от 25 до 85 кв. метров). Средняя площадь квартир в новостройке – 58 кв. метра (в случае 89% точек данных показатель колебался от 25 до 80 кв. метров).

На долю двухкомнатных квартир / евротрешек (двухкомнатная квартира с кухней-гостиной) пришлось 38% продаж. Далее следуют однокомнатные (29%) и трехкомнатные (12%) квартиры, а также студии (7%). В случае 10% сделок данных по числу комнат нет.

В случае новостроек доминируют двухкомнатные квартиры (29%). Наиболее высокая стоимость новых квартир — в ЖК Београд на Води (от 2600 до 10068 €/м2). В Белграде популярностью пользуются жилые комплексы West65, Нови Дорћол, K district, New Minel, Meril Hill, Вождове Капије, Green Residence, Плато Бежанија. Наиболее высокие цены квартир на вторичке зафиксированы в районах Стари Град, Врачар, Савски-Венац и Нови Белград.

Цены квартир в старых домах и новостройках в 2021

* В 2021 данные по сделкам отсутствовали

ПРИМЕЧАНИЕ: Расчет средней цены квартир выполнен после усреднения данных. Усреднение достигнуто за счет исключения сделок, в рамках которых очевидным является влияние на цену обстоятельств, не являющихся следствием рыночных механизмов.

Цены на квартиры в жилых комплексах в 2021

Квартиры на сербских курортах

Общее количество квартир в сербских туристических направлениях (горнолыжные и спа-курорты), выставленных на продажу в 2021 и сменивших владельца, оказалось небольшим: Каэтина – 1232 сделок, Копаоник — 331, Дивчибаре — 134, Бжече — 45, Врнячка Баня — 35. Данные рынка квартир показывают однородность по всем направлениям.

Цены квартир на сербских курортах (вторичка и новостройки) в 2021

* В 2021 данные по сделкам отсутствовали

Коммерческие помещения

В 2021 зарегистрировано 3 462 сделки купли-продажи коммерческих помещений (магазины, офисы, служебные помещения, склады и т.д.) на территории Республики (рост на 42,4% относительно 2020). Большая часть сменивших владельца коммерческих помещений располагалась на территории следующих муниципалитетов: Нови-Сад — 430, Рашка — 368, Каэтина — 223, Нови Белград — 209, Врачар — 136, Ниш — 102, Воздовац — 98, Стари град (Белград) — 93, Звездара — 84, Валево — 73, Суботица — 72, Крагуевац- 70.

Стоимость сменивших владельца коммерческих помещений варьировались от 20 €/квадратный метр до 11 538 €/»квадрат». Наиболее «ходовыми» стали объекты площадью до 30 квадратных метров (33% об общего числа точек данных), 30-60 квадратных метров (36%), 60-150 квадратных метров (21%). Динамика цен на коммерческие помещения в 2021 на территории Республики по районам представлена в таблице ниже.

Стоимость коммерческих помещений в 2021 в Республике Сербия по районам (€ / квадратный метр)

Коттеджи с приусадебными участками

Стоимость проданных в 2021 на территории Республики отдельно стоящих коттеджей с участком, на котором могут располагаться иные постройки / сад и т.д., варьировалась в широком диапазоне: от минимум 400 € до 5 млн. € (рекордным ценником отметился муниципалитет Савски-Венац).

Диапазон цен (€) коттеджей с приусадебными участками в Республике в 2021

Наиболее широко были представлены коттеджи площадью 70-120 квадратных метров (с 49-процентной долей в общем обороте). Далее следуют коттеджи площадью 20-70, 120-170 и 170+ квадратных метров (27%; 17%; 7%, соответственно). Наиболее часто встречались земельные наделы площадью свыше 12 акров (36%). Динамика цен на коттеджи с участками в муниципалитетах с наибольшим оборотом в 2019, 2020 и 2021 представлена в таблице ниже.

Динамика цен на коттеджи с приусадебным участком в муниципалитетах с наибольшим оборотом

Экспертная помощь при выборе и покупке недвижимости в Сербии

Присматриваетесь к съемному сербскому жилью, готовясь к иммиграции в данное государство? Или, возможно, желаете купить недвижимость в Сербии, подбирая максимально привлекательный актив для собственного проживания / заработка на сдаче в аренду / перепродажи в будущем? Независимо от поставленной цели, экспертное сопровождение придется весьма кстати!