Высокая доходность инвестиций, а также возможность получить Золотую Визу привлекают к португальской недвижимости иностранцев. И кстати, не только из стран Африки и Азии. По данным миграционного ведомства SEF, начиная с 2012 года россияне входят в ТОП-5 иностранцев, получивших вид на жительство в Португалии по программе паспорт за инвестиции. Давайте рассмотрим, какой приятный бонус помимо «ключа» в Европу получают владельцы местной недвижимости, а именно оценим ее доходный потенциал.
Анализ жилой недвижимости – рост цен продолжается
По данным аналитиков портала GlobalPropertyGuide в 2020 году цены на рынке жилья Португалии, невзирая на проблемы, созданные пандемией COVID-19, продолжали расти – до 6,2%. Однако, это ниже показателей 2019 года, когда рост составил – 11,2%. Объем же рынка за прошлый год составил – 24,1 млрд. EUR и это новый рекорд. Такие показатели прямо указывают на устойчивость рынка жилья к кризису, вызванного пандемией.
Рост цен на недвижимость Португалии по регионам за 2020 г.
| Регион | Средняя стоимость за 1 м2, EUR | Динамика |
| Столичный | 1 507 | +5,83% |
| Север | 994 | +6,54% |
| Центр | 833 | +3,87% |
| Алентежу | 833 | +2,84% |
| Алгарви | 1 562 | +7,28% |
| Азорские о-ва | 940 | +3,41% |
| Мадейра | 1 168 | +2,55% |
Внимание!!! Средняя цена на квартиру в Лиссабоне – около 3 830 EUR за м2, доходность же инвестиций в столичное жилье оценивается в 5,45%.
Наибольший рост стоимости в 2020 году продемонстрировало жилье в Алгарви. Это регион на юге Португалии, популярность которому принесли средиземноморские пляжи и поля для гольфа.
Относительно типов недвижимости, то лучший показатель роста продемонстрировали квартиры. Их стоимость за три квартала 2020 года выросла на 7,1%, в свою очередь дома подорожали – на 4,61%.
Коронавирус, в целом, оказал особенно отрицательное влияние на рынок нового жилья. Согласно данным Instituto Nacional de Estatistica в 2020 году количество выданных разрешений выросло только на 2,6% (до 24 663 лицензий), что существенно контрастует с показателями 2019 года (+18,4%) и 2018 года (+43,5%).
Еще прогнозы — как изменятся цены на недвижимость в Португалии в 2021?
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Наиболее и наименее популярные регионы для покупки жилья в Португалии в 2020 году
По данным портала idealista в 2020 году спрос на жилье вырос на 62,3%, однако предложение новых объектов выросло незначительно – всего на 13,6%.
Спрос и предложение жилья в разрезе районов Португалии в 2020
| Район | Динамика спроса | Динамика предложения |
| Авейру | 57,2% | 10,4% |
| Бежа | 54,2% | -4,2% |
| Брага | 85,7% | 23,6% |
| Браганса | 3,4% | 12,1% |
| Каштелу-Бранку | 106,3% | 8,8% |
| Коимбра | 35,9% | 1,3% |
| Эвора | 49,5% | -0,3% |
| Фаро | 36,7% | 13,3% |
| Гуарда | 69,3% | -18,4% |
| Лейрия | 45,2% | -5,2% |
| Лиссабон | 69,0% | 15,0% |
| Порталегри | 40,5% | -9,9% |
| Порту | 83,3% | 20,6% |
| Сантарен | 51,3% | -3,1% |
| Сетубал | 48,6% | 17,8% |
| Виана-ду-Каштелу | 57,1% | 28,4% |
| Вила-Реал | 24,9% | 14,3% |
| Визеу | 23,6% | 8,0% |
| Мадейра | 31,1% | 20,1% |
Как видно с таблицы, в ТОП-5 наиболее популярных регионов Португалии входят Каштелу-Бранку, Брага, Порту, Гуарда и Лиссабон. Ниже среднего по стране спрос на жилье в: Фаро, Коимбра, Мадейра, Вила-Реал и Висеу.
Ситуация на рынке жилой недвижимости Португалии в 2021 году
Согласно данным статистического агентства INE квартиры и дома в Португалии продолжают дорожать практически во всех регионах. В среднем по стране за четыре месяца 2021 года квартиры выросли в цене с 1 284 до 1 314 EUR (+2,3%), дома – с 968 до 1 000 EUR (+3,3%).
В разрезе регионов ситуация следующая:
| Регион | Тип жилья | Изменение цены с января по март 2021, EUR за 1 м2 | Динамика |
| Север | Апартаменты | 1084 — 1 110 | 2.40% |
| Дом | 916 – 948 | 3.49% | |
| Центр | Апартаменты | 869 – 903 | 3.91% |
| Дом | 817 – 820 | 0.37% | |
| Столичный регион | Апартаменты | 1 533 – 1 582 | 3.20% |
| Дом | 1 552 – 1 581 | 1.87% | |
| Алентежу | Апартаменты | 864 – 853 | -1.27% |
| Дом | 814 – 859 | 5.53% | |
| Алгарви | Апартаменты | 1 521 – 1 526 | 0.33% |
| Дом | 1 550 – 1 621 | 4.58% | |
| Азорские о-ва | Апартаменты | 1 153 – 1 240 | 7.55% |
| Дом | 887 – 939 | 5.86% | |
| Мадейра | Апартаменты | 1 170 – 1 232 | 5.30% |
| Дом | 1 204 – 1 215 | 0.91% |
Как видно с таблицы, больше всего выросли в цене апартаменты и дома на Азорских островах, а вот в Алентежу апартаменты даже немного подешевели.
Доходность португальского жилья от сдачи в аренду
По данным портала idealista, арендная плата по стране в январе 2021 года немного сократилась (-0,4%). Однако в большинстве регионов все же наблюдался рост. В первом месяце года цены на аренду упали только в Алгарви (-1,6%) и в столичном регионе (-0,6%).
Среди регионов самым дорогим по результатам января стал столичный регион Лиссабона (12,8 EUR за м2), за ним следует Север (9,3 EUR за м2), Алгарви (9 EUR за м2), Мадейра (8,3 EUR за м2), Азорские острова (7,5 EUR за м2), Алентежу (6,5 EUR за м2) и Центр (6,4 EUR за м2).
Аренда жилья в разрезе районов Португалии за результатами января 2021
| Район | Цена за м2, EUR | Динамика цены за январь 2021, % |
| Лиссабон | 13,1 | -0,5 |
| Порту | 9,9 | -0,1 |
| Фаро | 9,0 | -1,6 |
| Сетубал | 8,5 | 0,9 |
| Мадейра (остров) | 8,3 | 3,5 |
| Сан-Мигель (остров) | 7,9 | 2,3 |
| Авейру | 7,2 | 3,8 |
| Коимбра | 6,8 | 2,8 |
| Брага | 6,2 | -0,1 |
| Лейрия | 5,8 | 4,3 |
| Виана-ду-Каштелу | 5,2 | -0,3 |
| Каштелу-Бранку | 5,0 | 2,4 |
| Сантарен | 4,9 | -0,8 |
| Визеу | 4,8 | -3,2 |
В тройку самых дорогих районов входят: Лиссабон, Порту, Фаро, лидеры же среди самых доступных – Визеу, Сантарене, Каштелу-Бранку. Сильнее всего в начале года аренда выросла в районе Лейрия и на Мадейре, а самый большой спад – в районе Визеу.
Доходность инвестиций в жилую недвижимость Португалии: заключение
Как показывают результаты прошлого и начала 2021 года, цена на жилую недвижимость в Португалии продолжает расти практически во всех регионах: от 0,3% (Центр и Алгарви) до 7,5% (Азорские острова). Данные показатели значительно превышают доходность банковских депозитов в евро, что делает инвестиции в португальское жилье еще более интересными. А если к этому добавить возможность получить Золотую Визу, которая открывает значительные перспективы по передвижению в ЕС и мире, тогда вопрос: куда лучше вкладывать деньги – в депозит или португальскую недвижимость, стает, риторическим.
Касательно же дохода от сдачи в аренду, здесь ситуация не так однозначна. Пандемия COVID-19 отрицательно повлияла на спрос, и в части районов Португалии арендные ставки в начале года упали: от 0,1% до 1,6%. Однако на Мадейре, в Лейрия, Авейру, Каштелу-Бранку аренда выросла: от 0,9% до 4,3%.
Следует отметить, что периодические локдауны, связанные с пандемией, способствовали развитию следующих тенденций:
- переезд из крупных городов в пригороды и небольшие городки с хорошей инфраструктурой;
- рост интереса к недвижимости с большей площадью, в частности к домам и виллам с террасами и бассейном.
Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость Португалии
По данным INE индекс цен на коммерческую недвижимость за 2020 год вырос на 1,7%, что немного ниже (на 0,2%) чем в 2019 году. В целом португальский рынок коммерческой недвижимости в прошлом году показал оборот в 2,8 млрд. EUR. Благодаря чему 2020 стал третьим лучшим годом с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость.
Абсолютным лидером по объемам продаж стал сектор торговой недвижимости (1,115 млрд. EUR), за ним следует офисная недвижимость (1,02 млрд. EUR), а на третьем месте с огромным отставанием находится отельная недвижимость (490 млрд. EUR).
Прогноз инвестиций на 2021 год от аналитиков Prime Yield – 3 млрд. EUR. И достичь указанного результата вполне реально. Так как объемы инвестиций в коммерческую недвижимость Португалии в 1 квартале 2021 года превысили 221 млн. EUR, что практически в 2,5 раза больше за аналогичный период прошлого года.
Больше всего инвестиций, с начала года, было направлено в сектор офисной недвижимости (70% всех). Эксперты прогнозируют, что именно этот сегмент будет наиболее интересен для инвесторов в 2021 году.
На торговые и гостиничные объекты приходится около 15% всех инвестиций. Уменьшение интереса к отелям, торговым центрам и магазинам связано с продолжением действий ограничений. Однако положительные новости касательно вакцинации удерживают спрос на указанные объекты на высоком уровне.
Доходность объектов недвижимости по секторам:
- офисы – 4%;
- розничная торговля – 4,5%;
- логистика – 5,75%.
Офисы
Заполняемость офисов в первом квартале 2021 года составила 29 тыс. м2, что на 34% меньше аналогичного периода прошлого года. На снижение спроса повлияла неопределенность, связанная с вводом новых ограничений. Многие сделки были перенесены или отменены. Однако в марте активность на рынке заметно возросла. Наиболее популярным объектом для офисной аренды стал Parque das Nações. На него пришлось 35% всех сделок по аренде.
В 2021 году планируется ввести в эксплуатацию 10 зданий общей площадью 148,2 тыс.м2 из которых 35% уже сданы в аренду.
Арендная плата в офисах Лиссабона не изменилась и составляет в среднем 25 EUR за м2.
Торговые объекты
Сектор розничной торговли является одним из наиболее пострадавших от действий ограничений. Однако магазины в пешей доступности, супермаркеты, магазины товаров для дома и украшений продолжали пользоваться высоким спросом в 1 квартале 2021 года.
Арендная плата в торговой недвижимости премиум-класса в Лиссабоне – 115-130 EUR за м2.
Логистика
Увеличение объемов онлайн-продаж повысила спрос на складские помещения в пригородах крупных городов. Особенно высокий спрос на объекты площадью 2 тыс. – 5 тыс. м2.
В среднем арендная плата в складах в Лиссабоне и Порту – 3-4 EUR за м2 с высокой перспективой роста.
Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость Португалии: заключение
В 2021 году прогнозируется увеличение инвестиций в коммерческую недвижимость Португалии. Это связано с постепенным восстановлением экономики, а также активной вакцинацией в ЕС. Последнее повышает интерес к объектам гостиничной недвижимости. Ожидается «взрывной» рост спроса на отели в регионе Алгарви, который известен своим пляжным отдыхом и гольф-туризмом.
Также следует отметить, высокую активность покупателей складских помещений. Этот сектор имеет все перспективы показать самую высокую доходность в 2021 году.
Как видно, прогнозы экспертов и актуальная статистика, указывает на высокую доходность инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость Португалии. Это связано с относительно невысокой ее стоимостью, а также высоким туристическим потенциалом страны и возможностью получить Золотую Визу. Последнее играет важную роль для бизнесменов из стран СНГ, Африки, Азии, так как ВНЖ Португалии упрощает передвижение по Европе.
Если у вас есть желание приобрести недвижимость в Португалии и оформить Золотую Визу обращайтесь к нам на электронную почту: info@offshore-pro.info, пишите в онлайн-чат или звоните на контактные телефоны.
Какой налог на доход от аренды недвижимости в Португалии?
Доход от аренды в Португалии облагается налогом по ставке 28% и удерживается арендатором. Расходы на ремонт, техническое обслуживание, местные налоги разрешается вычитать из общей арендной платы.
Какая доходность инвестиций в жилую недвижимость Португалии?
В течение 1 квартала 2021 года цены на недвижимость в Португалии выросли до 7,5% в зависимости от регионов, а вот доход от аренды во многих районах сократился от 0,1% до 1,6%. Однако на Мадейре, в Лейрия, Авейру, Каштелу-Бранку аренда выросла: от 0,9% до 4,3%.
Какая доходность инвестиций в коммерческую недвижимость Португалии?
В зависимости от сектора доходность колеблется от 4% до 5%. Лучше всего рост наблюдается в секторе логистики.
