Недвижимость в Польше: ситуация на рынке и основные тенденции

Цены на недвижимость в Польше продолжали активно расти даже в эпоху пандемии COVID-19. Этот непреложный факт остаётся главным аргументом обеих противоборствующих сторона в споре, несколько выгодны «здесь и сейчас» подобные инвестиции. И в этом нет никакого противоречия – всё зависит от точки зрения и того, насколько многочисленные эксперты и знатоки готовы к длительному присутствию на риелторском рынке, либо же их мотивы лимитированы сиюминутными соображениями.

С одной стороны, изыскать достаточные средства для инвестиций в недвижимость в Польше в ситуации, когда денег и так не хватает, довольно трудно. Поэтому многие специалисты рекомендуют повременить с вложениями до момента стабилизации цен и снижение значения спекулятивного в их формировании. Ничего не скажешь: логичный, сдержанный и достаточно мудрый совет, основанный на фактах.

Но есть и другая точка зрения. Мы не спорим с тем, что стоимость недвижимости в Польше растёт. Следовательно, грамотно вложив в дом, квартиру, апартаменты или любой другой аналогичный объект деньги, Вы через некоторое время сможете гарантированно вернуть их, причём с неплохой прибылью. И чем раньше будет оформлен договор купли-продажи, тем лучше.

Возможно, именно сейчас настал момент, когда недвижимость в Польше покупать особенно выгодно. Дело в том, что цены действительно продолжают расти, но темпы немного снизились. Образно говоря, вместо регулярных спринтерских рывков, динамика цен больше напоминает уверенного в себе бегуна на длинные дистанции, который бережёт силы и уверен в своём превосходстве над соперниками.

Чтобы разобраться в этих вопросах и дать чёткие ответы на вопросы наших читателей, мы подготовили большой обзорный материал по недвижимости в Польше. Мы обсудим цены, основные тенденции, перспективы, динамику спроса и предложения и попробуем выяснить, насколько выгодны сейчас существенные вложения, или же с ними лучше немного повременить.

Вся фактическая информация была актуализирована на момент написания статьи (конец мая 2021 года) и учитывает все основные факторы, влияющие на рынок, в том числе – ситуацию с COVID-19. Просим обратить внимание, что материал не следует расценивать как непосредственное руководство к самостоятельным действиям. Помните о потенциальных рисках и степени ответственности, которые берёте на себя при любых операциях на рынке недвижимости в Польше. Если Вам нужна помощь и поддержка, свяжитесь с нашими экспертами и обсудите подходящие условия индивидуальной консультации (e-mail для связи – info@offshore-pro.info).

Историческая справка

2020 год не стал концом рынка недвижимости в Польше, как ошибочно полагали многие знатоки. Цены выросли в среднем на 5,5% – до 8330 PLN за м2 (1 EUR = 4,49 PLN; 1 USD = 3,68 PLN). Поэтому говорить о том, что рынок замер или оказался в коме преждевременно. Приведённые данные описывают ситуацию в крупных городах (Варшава, Вроцлав, Гданьск, Гдыня, Краков, Лодзь, Познань) и не могут быть экстраполированы на периферию, но в провинции дела идут примерно так же.

Интересно, что темпы роста цен на недвижимость в Польше заметно обгоняют ставки по депозитам (в мае 2021 года она вообще равнялась нулю!). Но при сравнении с 2019 и 2018 годом снижение всё же заметно (10,84% и 10,3% соответственно). И даже если внести поправку на инфляцию, 2,78% – это гораздо лучше, чем ничего. Поэтому говорить о том, что рынок недвижимости в Польше напоминает пациента в коме, никак нельзя.

Ситуация по крупным городам в 2020 году:

• Варшава. Формальный рост – 2,7%, но с поправочным инфляционным коэффициентом наблюдается минимальное снижение – минус 0,1%, особенно заметное по сравнению с прошлым годом (+6,2%). Но, как будет дальше ясно, Варшава – скорее исключение из правил. И как только пандемия COVID-19 отступит, рынок быстро наверстает упущенное.
• Лодзь. Показатели роста выдающиеся – 13,4% (10,3% с учётом инфляции).
• Краков, Вроцлав. Рост 9,5% и 9% соответственно.
• Гданьск – +7,1%.
• Гдыня – +6,1%.
• Познань. Единственный крупный город, где рынок недвижимости в Польше находится в летаргическом сне – формальный рост 2,2%, а если внести поправку на инфляцию, то мы получим фактическое снижение – до минус 0,5%.

Напомним, что эти данные во многом объясняются пандемией и общим снижением деловой / инвестиционной активности. Если вспомнить о том, что в Европе сейчас активно идёт вакцинация, можно предсказать скорое изменение ситуации. Здесь мы имеем тот случай, когда банальная и набившая оскомину фраза «спешите выгодно вложить деньги» действительно имеет смысл.

Средняя стоимость квадратного метра жилья для вторичного рынка:

• Варшава – 10100 PLN.
• Гданьск – 8880 PLN.
• Краков – 8210 PLN.
• Вроцлав – 7980 PLN.
• Гдыня – 7910 PLN.

Это самые дорогие в плане цены на недвижимость в Польше города. Если не ставить перед собой цель купить жильё именно в них, можно рассчитывать на значительно более выгодные условия покупки. Но здесь следует помнить, что это автоматически снизит доходность в будущем. Иными словами, если Вы хотите купить дом, квартиру или апартаменты для жизни, лучше выбирать небольшие города вне зоны «большой семёрки». Но для реализации инвестиционных проектов рекомендации будут диаметрально противоположными.

На что ещё обратить внимание:

• Наиболее доступная по цене недвижимость в Польше (если говорить о крупных городах) в Лодзе – 5530 PLN за м2.
• Общее число сделок за 2020 год снизилось на 19% (до 53.000). Отметим, что в 2019 году рынок продемонстрировал небольшой рост (0,8%)
• Иностранцы не ограничены в правах при покупке недвижимости в Польше (квартиры в кондоминиуме).
• Правом на покупку земли в коммерческих целях обладают только резиденты Еврозоны (включая Исландию, Норвегию и Лихтенштейн).

Экономический рост как фактор расцвета недвижимости в Польше

На рынок жилья влияют множество факторов, часто являющиеся взаимоисключающими. Но с тем, что его прибыльность и развитие напрямую зависят от уровня экономического развития, не спорят даже скептики. Польша – отличный пример того, насколько рынок недвижимости благосклонен к темпам роста.

Недвижимость в Польше прошла через несколько бумов, проявившихся в конце нулевых – в период с 2005 по 2008 год. Возможно, такая тенденция продолжалась бы и дальше. Но глобальный экономический кризис серьёзно повлиял на все сферы жизни, в том числе – на недвижимость. Зачем об этом говорить, спросите Вы? Причина проста. Стабильно высокий рост цен на жильё – лучшее доказательство того, что инвестиции в недвижимость в Польше были, есть и (внимание!) будут выгодными. Даже если некоторые «диванные эксперты» придерживаются иного мнения. С фактами не поспоришь!

Сравнение цен в 2008 и 2020 годах в нескольких крупных городах:

• Гданьск: +46,7%.
• Вроцлав: +35,9%.
• Лодзь: +37,4%.
• Гдыня: +27,3%.
• Познань: +24,8%.
• Краков: + 24,3%.
• Варшава: + 11,3%.

Интересно и необычно, что менее всего недвижимость в Польше подорожала именно в столице – Варшаве. Мы намеренно акцентируем внимание читателей на этом моменте, так как «на периферии» цены традиционно несколько меньше. А если при этом Вы ещё и получите максимальный доход, миф о недоступности для обычно человека инвестиций в недвижимость Польши можно считать окончательно развенчанным.

Позволим себе ещё один неочевидный вывод. Цены на недвижимость достаточно жёстко привязаны к регулярным всплескам покупательского интереса (бумам), и более всего растут именно в этот период. Мы могли наблюдать это в 2005 году (+23%), 2006 году (+28%), 2007 году (+45%), 2008 году (+13%) – все примеры касаются Варшавы. Но здесь следует понимать, что глобальные экономические спады способны нарушить стройность таких логических конструкций. Поэтому, планируя покупку недвижимости в Польше, следует быть максимально осторожным.

Так, в период с 2008 по 2013 годы цены стабильно снижались, в среднем они просели на 13,8% (25,3% с учётом поправочного инфляционного коэффициента). Но ситуации, когда плохо везде и у всех, случаются довольно редко. Поэтому не стоит опасаться, что инвестиции в недвижимость Польши окажутся невозвратными. Возможно, Вас просто нужно будет немного подождать.

Рост квартальных продаж

Аналитики, которые предсказывали рынку недвижимости Польше переход в коматозное состояние во время 2 и 3 волн COVID-19, по итогам 2020 года были вынуждены изобретать новые объяснения, почему собственно прогнозируемое падение так и не случилось. И, более того, рынок новых квартир показал небольшой, но стабильный рост – около 5% по сравнению с Q3 2020 (всего 14 тыс. квартир).

Данные по 6 крупным городам (Q4):

• Tri-City (агломерат Гданьска, Сопота, Гдыни и нескольких небольших городов): +16%.
• Лодзь: +13%.
• Вроцлав, Варшава: +6%.
• Краков: +2%.
• Познань: –15%.

Жилищное строительство

Ситуация на девелоперском рынке неоднозначная. С одной стороны, ожидаемого многими экспертами коллапса на фоне пандемии COVID-19 так и не произошло. «Нулевая» недвижимость в Польше строилась не так активно, как несколько лет назад, но рост, пусть и небольшой, в этой сфере всё же наблюдался.

Данные по 2020 году (официальная статистика Центрального статистического управления Польши, для сравнения указан рост / снижение относительно 2019 года):

• Количество разрешений на строительство, выданных частным лицам и бизнесу: 275.938 (+2,8%).
• Количество реально начатых / запущенных девелоперских проектов: 223.842 (–5,7%).
• Количество успешно завершённых проектов: 221.978 (+7%).

Несложно заметить, что государство активно стимулирует недвижимость в Польше и интерес к ней инвесторов, причём без приоритетной «зелёной линии» для состоятельных лиц с тугим кошельком. Это, безусловно, радует. Но, если Вы действительно хотите прикупить дом, квартиру или апартаменты, лучше всё же иметь некоторые финансовые резервы.

А вот с чем в Польше действительно неважно, так это с качеством всего жилищного фонда. Если, прочитав эту фразу, Вы подумаете о классических советских «хрущёвках», то будете не сильно далеки от истины. Особенно, при прямом и непредвзятом сравнении с другими странами Евросоюза.

Статистика по недвижимости в Польше показывает, что 72% объектов (то есть, условно говоря, 3 дома из 4) были построены до 1989 года, ещё во времена построения развитого социализма. Практически все такие дома имеют сборную конструкцию и качество, которое можно описать тремя словами «лишь бы было». Поэтому, подбирая дом или квартиру на вторичном рынке, нужно быть не просто осторожным, а предельно внимательным. Интересно, что сами поляки прекрасно осведомлены об этом моменте. Поэтому, если Вы планируете инвестировать в недвижимость в Польше на вторичном рынке, рассчитывать на быструю окупаемость не приходится. Как минимум, если не планируется капитальный ремонт и доведение объекта до актуального технического состояния.

Современные дома и квартиры уровня «почти как новые» в Польше есть, но их относительно немного – не более 12%. И почти все они сконцентрированы в одном из городов «большой шестёрки» – в Варшаве, Кракове, Познани, Вроцлаве, Лодзи и Трай-сити.

Сдача недвижимости в Польше в наём

Неплохой вариант для создания и поддержания в надлежащем состоянии финансовой подушки безопасности. На слишком уж большой доход рассчитывать не стоит (особенно с учётом налогов). Но если у Вас несколько квартир, то ежемесячно будет «капать» довольно неплохая сумма. Тема слишком сложная для выбранного нами формата статьи, поэтому всем, кто интересуется подробностями, мы порекомендуем связаться с нашими менеджерами для дополнительных уточнений.

Самое важное по теме (на примере Варшавы):

• Усреднённая доходность от аренды (помните о таком «важном» и «информативном» показателе, как «средняя температура по больнице»!) в Варшаве – 5,5%-6,75%, в Кракове – 5,55%-6,47%. Это относительно немного, но проценты по депозитам всё равно ниже (часто – даже ниже нуля!).
• Квартира в районе Мокотов (бизнес-центр Варшавы, здесь расположены офисы крупнейших компаний и даже посольства) будет приносить примерно 6,61% в год.
• Квартиры в Средместье (исторический район Варшавы, здесь концентрация точек интереса для туристов близка к максимуму) и Новом городе «дают» 5,5%-6,75%.
• В других статусных районах Варшавы средняя доходность равна 5,82%-6,38%.
• Сдача внаём недвижимости в Польше в ряде городов вполне может стать основным источником дохода. Рынок постоянно растёт и ещё весьма далёк от насыщения.

Интересные факты:

• Не менее 21% всех домохозяйств в Польше снимают / арендуют квартиры, из них половина – в дешёвом, социальном жилье, где главный критерий выбора – минимальная месячная плата.
• Большая часть жилой недвижимости в различных ценовых категориях принадлежит частным лицам.
• Действительно низкие ставки аренды присущи только 10,7% жилого фонда. Примерное распределение следующее: 5,7% – коммунальное / субсидируемое / социальное жильё, 2,1% – кооперативная аренда, 1,2% – государственные компании и государственная собственность, 0,5% – строительные общественные товарищества (public building societies).

Ипотека

Условия, предлагаемые банками, постепенно становятся всё более привлекательными. Поэтому интерес к рынку недвижимости в Польше проявляют даже те инвесторы, которые не обладают значительными финансовыми резервами. Однако сложившаяся ситуация благоприятствует и частным лицам. Они смогут приобрести дом или квартиру в Польше, используя заёмные средства, на гораздо более выгодных условиях, чем ранее.

На что стоит обратить внимание (приведены данные по 2020 и 2021 году соответственно):

• Средневзвешенное значение падение процентов по непогашенным жилищным займам снизилась с 3,68% до 2,27%.
• По «коротким» кредитам, имеющим срок погашения не более 5 лет, ставки в среднем составили 4,02% и 2,29%.
• По «длинным» кредитам – 3,67% и 2,27%.
• По новым кредитам в PLN – 4,35% и 2,83%.
• По новым кредитам в EUR – 3,75% и 3,58%.

Несколько слов о политики Центрального банка Польши. Она является лучшей иллюстрацией того, что государство должно поддерживать своих граждан и бизнес в непростые времена, когда снижение доходов и рост неопределённости становятся особенно заметными. Как Вы, наверное, догадались, мы сейчас говорим о пандемии COVID-19.

Её проявления последствия оказались гораздо более серьёзными, чем предполагалось ранее. Поэтому NBP (Narodowy Bank Polski) сохранил предельно низкую величину ключевой ставки на уровне 0,1%. Без каких-либо изменений остались и две другие ключевые ставки – переучёта и депозитная (0,11% и 0%). Также были уменьшены нормы обязательного резервирования – с 3,5% до 0,5%. Ещё один факт, подтверждающий факт разумной государственной политики, – активная скупка государственных облигаций на вторичном рынке.

Если эти шаги и не уберегли от серьёзного «проседания» рынок недвижимости Польши, то значительно снизили риски для его участников. Поэтому Вы можете без большого риска задумываться об инвестициях и быть уверенным в безопасности вложений, как минимум – в краткосрочной и среднесрочной перспективе. 

Ипотечный рынок

Говорить, что недвижимость в Польше становится всё более востребованной, нельзя. Рынок не просто растёт, а делает это очень стремительно и активно, становясь всё более привлекательным для инвесторов. К чему это приведёт в итоге, мы предсказать не берёмся. Возможно, хотя и крайне маловероятно, он со временем «схлопнется», как это случилось в США в 2007 году. Но большинство аналитиков сходятся на том, что «запас прочности», потенциал у рынка недвижимости в Польше ещё далеко не исчерпан. А значит новые проекты будут вполне успешными и выгодными.

На что стоит обратить внимание:

• Ипотечный рынок в Польше вырос почти в 17 раз за период с 2000 до 2020 годы – с 1,3% ВВП до 21,7% ВВП. И это ещё далеко не предел.
• Общее число кредитов, которые в какой-то момент перешли в категорию непогашенных, увеличилось на 6,1%, сумма задолженности – 494,4 млрд PLN (110,2 млрд EUR). Сумма относительно небольшая (по соответствующим меркам), но для страны с населением около 38 млн человек показатель настораживающий.
• Непогашенная задолженность по кредитным программа, по которым приобреталась недвижимость в Польше, выросла до 375.4 млрд PLN (83,7 млрд EUR).
• Доля кредитов, выданных заёмщикам в иностранной валюте, снизилась на 3,2% (119 млрд PLN, или 26,53 млрд EUR).
• Наблюдается тенденция к постепенному снижению числа ссуд в иностранной валюте. Максимальный показатель – 69% всех кредитов – был достигнут в 2008 году. В 2020 году он равнялся уже 24,5%.

Вывод, который напрашивается даже после поверхностного анализа этих данных, обнадёживает. Рынок недвижимости в Польше «выздоравливает» после кризиса 2008 года. Наиболее существенная проблема – рост просрочек по кредитным программам и проблемных (в плане вероятности возврата) заимствований. Но, к счастью, говорить о системности процесса пока не приходится. Оптимизма добавляет снижение зависимости от иностранных валют и стабильно высокие прогнозы по поводу доходности этого сектора рынка.

Программа MdM

С момента введения в 2014 году она дала надежду молодёжи (MdM – Mieszkanie dla Mlodych) обрести собственное жильё через покупку квартиры. Схема не гарантировала, что купить жильё могли бы все желающие (определённые требования по уровню доходов и фактической кредитоспособности существовали). Но даже такой вариант был более предпочтительным, чем традиционные программы банковского кредитования.

Почему она была отменена, нам остаётся только гадать. Но критики правительства (конкретно – консервативной Партии закона и справедливости, Prawo i Sprawiedliwość – PiS) не учли, что вместо неё была начала Национальная жилищная программа с несколько иными приоритетами. В частности, акцент был смещён с молодёжи на категории лиц с низкими и очень низкими доходами.

Рынок недвижимости в Польше отнёсся к нововведению весьма благосклонно, так как количество людей, готовых арендовать / приобрести собственное жильё, значительно увеличилось. Строительство многоквартирных домов по программе стартовало в 2018 году, причём предлагаемые условия оказались весьма привлекательными. Арендная плата – от 10 PLN до 20 PLN с правом последующего выкупа.

Если учесть, что около 40% граждан Польши не могут себе позволить по финансовым соображениям даже снимать жильё (не говоря уже о его приобретении), новая программа представляется крайне перспективной. Неочевидный, но весьма «полезный» бонус – снижение градуса социальной напряжённости в стране. Станет ли недвижимость в Польше доступной для всех желающих? Вероятно, в ближайшие годы этого не случится, но такая цель и не ставилась.

Статистические данные, выводы

Рынок жилья всегда был интересен для инвесторов и частных лиц. Первые хотели приобщиться к выгодному в средне- и долгосрочной перспективе бизнесу, а вторые стремились улучшить жилищные условия. Чтобы проанализировать динамику цен на недвижимость в Польше, мы подготовили для Вас сводку статистических данных по стоимости квадратного метра жилья по данным на конец 2019 и 2020 годов.

Стоимость квадратного метра жилья в Польше:

Город	Q4 2019, PLN (м2)	Q4 2020, PLN (м2)	Изменения (%%, PLN)
Белосток	5 948	6 494	9,2% (+546)
Быдгощ	5 760	6 179	7,3% (+419)
Гданьск	9 474	10133	7,0% (+659)
Гдина	8 453	8 835	4,5% (+382)
Гожув-Велькопольски	4 398	4 640	5,5% (+242)
Катовице	5 781	5 915	2,3% (+134)
Кельце	5 056	5 648	11,7% (+592)
Краков	9 321	9 995	7,2% (+674)
Люблин	6 282	7 113	13,2% (+831)
Лодзь	5 508	5 873	6,6% (+365)
Ольштын	5 792	6 147	6,1% (+355)
Ополе	5 553	5 980	7,7% (+427)
Познань	7 230	7 448	3,0% (+217)
Жешув	6 482	7 152	10,3% (+670)
Сопот	13 480	14 253	5,7% (+773)
Щецин	6 084	6 687	9,9% (+603)
Варшава	10 918	11 726	7,4% (+808)
Вроцлав	8 027	8 521	6,2% (+494)

Требования по размеру собственного вклада в разных банках при реализации ипотечных программ за 2020 год:

Банк	До пандемии	После первой волны COVID-19 (январь 2020)	После второй волны COVID-19 (декабрь 2020)
Alior Bank	10%	10%	10%
BNP Paribas	20%	20%	20%
BOS Bank	20%	30%	20%
BPS	10%	30%	10%
Citi Handlowy	15%	20 % (30%)	20%
ING BankSlqski	20%	30%	20%
mBank	10%	10 % (20%)	10 % (20%)
Millennium Bank	10%	10 % (20%)	10 % (20%)
Pekao Bank Hipoteczny	10%	20%	20%
Pekao SA	10%	15% (20%)	15% (20%)
PKO BP	10%	20%	20%
Bank Pocztowy	20%	20%	20%
Santander Bank	10%	20 % (10%)	20 % (10%)
Alior Bank	10%	10%	10%

Анализ первой таблицы не требует особых комментариев. Со второй ситуация несколько интереснее. Большинство банков подняли минимальный порог вложения собственных средств заёмщика при реализации ипотечных программ с 10% до 15%-20%. Только отдельные финансовые учреждения не стали менять этот важнейший для клиентов параметр.

Это говорит о том, что рынок недвижимости в Польше так же зависим от ситуации с пандемией COVID-19, как и любая другая сфера экономики. Но говорить о том, что получить «длинный» заём по ипотеке стало невозможно, не приходится. Поэтому отдельные аналитики, предрекающие «схлопывание» рынка жилья, сильно сгущают краски.

Как следует поступить, если Вы хотите купить жильё в Польше? Для начала определитесь с целями. Одно дело – инвестиционные проекты на перспективу (безусловно выгодные, но, когда закончится пандемия, никто не знает). И совсем другое – недвижимость в Польше для личного пользования или последующей сдачи в аренду. Но в любом случае начинать какие-либо действия можно только после тщательного планирования. Свяжитесь экспертами портала International Wealth для получения дополнительной информации.

Услуги, которые Вам могут понадобиться в первую очередь:

• Получение паспорта Польши.
• Визы в Польшу (категория D, категория C, рабочая).
• Открытие личного счёта в банке (на примере ING Bank, удалённо).
• Регистрация ООО в Польше (часть 1, часть 2).

Мы расскажем о том, как устроен рынок недвижимости в Польше, подготовим все необходимые документы, возьмём на себя юридическое сопровождение сделки и все административные хлопоты. Оставайтесь с нами – будет ещё много интересного!