Недвижимость в Польше: полное руководство

Экономическая неопределенность побуждает растущее число россиян, украинцев и белорусов приобретать жилье за рубежом, готовя «запасной аэродром». Оптимальным выбором часто становится недвижимость в Польше ввиду культурной и географической близости. Изучите данное руководство, чтобы узнать, как выбрать и купить недвижимость в Польше, какие налоги придется оплатить, и кто поможет со сделкой.

Инвестиции в землю и недвижимое имущество популярны повсеместно по вполне понятным причинам. Крыша над головой – основная потребность человечества. Недвижимое имущество дополнительно считается прибыльным инвестиционным объектом и часто выступает местом размещения основных средств производства.

Покупка подобных активов за рубежом является весьма популярным способом потратить свободный капитал, поскольку обеспечивает географическую диверсификацию рисков и упрощает иммиграцию в понравившееся государство. Какую страну выбрать, совершая подобную сделку? Эксперты рекомендуют россиянам, украинцам и белорусам обратить внимание на недвижимость в Польше.

Почему стоит купить недвижимость в Польше?

От рекордно высокого уровня безработицы среди молодежи в Испании (около 50%) до обвала российского рубля – пока большая часть Европы борется с кризисными явлениями в экономике, данное государство остается одной из немногих стран на континенте, предлагающих действительно достойные перспективы.

«Защищенной от рецессии» страны не существует. Но полякам удалось максимально приблизить родное государство к данному статусу. Темп роста ВВП не опускался ниже 2,5% даже в период глобального финансового кризиса 2007–2008. Причем с фактической рецессией польская экономика не сталкивалась с 1991, когда страна совершила переход к демократии.

С рынком недвижимости Польши дело обстоит иначе. Несмотря на крепкое положение польской экономики, данный рынок рухнул примерно в 2007 году и все еще не вернул позиции: цены ниже максимумов, зафиксированных перед спадом в некоторых крупных городах, примерно на 30%. Данное обстоятельство обеспечивает огромный потенциал с точки зрения прироста капитала, делая недвижимость в Польше выгодным приобретением.

Даже без учета потенциальной недооцененности активов , недвижимость в Польше крайне привлекательна. Рассматриваемое государство предлагает отдачу от инвестиций под сдачу на уровне около 7%. Сложно найти более высокую отдачу в данной части мира.

В дополнение к высокой доходности от сдачи в аренду и перспективам с точки зрения прироста капитала юрисдикция предлагает превосходные условия для продолжительного проживания. Просто открыв собственный бизнес, иностранец вправе получить вид на жительство и, возможно, гражданство (см. ниже). Покупка недвижимости в Польше привлекает многих иностранцев с разными целями, представленная ниже информация пригодится потенциальному инвестору.

Сколько сейчас стоит недвижимость в Польше?

Стоимость жилой недвижимости в Польше продолжает расти, хотя и гораздо более медленными темпами, чем до пандемии. Согласно данным местного центрального банка NBP (Narodowy Bank Polski), средняя цена квартир на вторичке в 7 крупнейших польских городах (Варшава, Гданьск, Гдыня, Краков, Лодзь, Познань, Вроцлав) выросла на 5,6% в 2020 до 8325 злотых (1819 евро) за квадратный метр.

Аналогичный показатель в 2019 и 2018 составил 10,84% и 10,3%, соответственно. С поправкой на инфляцию цены жилой недвижимости в Польше выросли в 2020 на 2,78%. Если рассматривать отдельные города, картина окажется следующей:

• В Варшаве средняя цена вторички выросла на скромные 2,7% в течение 2020 (и фактически немного снизилась на 0,1% с поправкой на инфляцию). Данный результат свидетельствует о некотором замедлении роста относительно предыдущего года (в 2019 зафиксирован рост на 6,2%).
• Лодзь показала наиболее высокий рост цен среди семи крупнейших польских городов. Местный рынок продемонстрировал увеличение среднего ценника на 13,4% (10,3% с учетом инфляции) в годовом выражении в 2020. Далее следовали Краков и Вроцлав с ростом цен на 9,5% и 9 %, соответственно.
• Другие польские крупные города Гданьск (7,1%) и Гдыня (6,1%) также демонстрировали высокие темпы роста цен.
• Среди 7 крупных городов Познань отметилась наиболее низким ростом цен (2,2%) в течение 2020. Ценник с поправкой на инфляцию в данном населенном пункте и вовсе упал на 0,5%.

В столичной Варшаве сегодня продается наиболее дорогая жилая недвижимость в Польше. Согласно данным NBP, средняя цена сделки с варшавской вторичкой составляла 10 072 злотых (2198 евро ) за «квадрат» по состоянию на конец 2020. Жилье является достаточно дорогим в Гданьске (средняя цена составляет 8 874 злотых / 1936 евро за квадратный метр), Кракове (8 118 злотых / 1771 евро), Вроцлаве (7 973 злотых / 1740 евро) и Гдыне (7 906 злотых / 1 725 евро). Среди 7 крупных городов Лодзь предлагает наиболее дешевые активы, привлекая инвесторов средней ценой 5 522 злотых (1205 евро) за «квадрат».

Эксперты объясняют прошлогоднее проседание темпов роста ценника локдаунами, введенными вследствие пандемии и существенно усложнившими выбор активов / совершение сделок. Согласно отчету консалтинговой компании JLL, в 2020 общее количество новых квартир, проданных в шести крупных городах страны, упало до 53 тыс. единиц или на 19% относительно предыдущего года (в 2019 показатель продемонстрировал небольшой рост — на 0,8%). Предложение новостроек дополнительно упало на 24% в 2020 из-за «заморозки» ряда девелоперских проектов под влиянием пандемии.

Справедливости ради следует отметить, что рынок недвижимости Польши отметился одним из наиболее крупных бумов в жилищном сегменте в Европе до 2008 вследствие быстрого экономического роста. Глобальный финансовый кризис привел к спаду, после которого цены еще не успели вернуться к пиковым уровням, как отмечалось выше. Тем не менее, позитивная динамика очевидна. Так, к началу 2021 цены жилья в крупнейших городах страны выросли относительно 2008 следующим образом:

• Гданьск + 46,7%;
• Вроцлав + 35,9%;
• Лодзь + 37,4%;
• Гдыня + 27,3%;
• Познань + 24,8%;
• Краков + 24,3%;
• Варшава + 11,3%.

По данным консалтинговой компании REAS, цены в Варшаве резко росли в период бума, увеличившись на 23% в 2005, 28% в 2006, невероятные 45% в 2007 и 13% в 2008. В иных крупных городах вроде Вроцлава цены выросли еще больше. За подобным бумом стоял сильный экономический подъем. Однако в период кризиса 2008-2009 курс польского злотого резко упал, и многие ипотечные кредиты, номинированные в иностранной валюте, перешли в категорию невозвратных. Затем цены падали в течение шестилетнего периода, сменившегося периодом роста.

Почему цены на недвижимость в Польше продолжат расти?

Главный катализатор стоимости товара / услуги – правильное соотношение спроса и предложения. Необходим избыток первого и недостаток второго. В результате коронакризиса активность в строительном секторе в прошлом году снизилась. Параллельно рос интерес к загородной недвижимости в Польше, оказавшейся дефицитным товаром.

Нехватка жилья стимулирует внутренний спрос на недвижимость в Польше

Согласно официальной информации польского Центрального статистического управления, на одного поляка сегодня приходится чуть более 29 квадратных метров общей площади недвижимого имущества жилого назначения. Данный результат является одним из самых низких в Европейском Союзе. Ситуация хуже лишь в Румынии, где в 2012 (более новые данные отсутствуют) на одну персону приходилось 17 квадратных метров.

По данным Евростата, жителям некоторых стран Евросоюза доступно вдвое больше жилплощади. Среднестатистический европеец волен использовать около 40 «квадратов» площади. Схожие с польским результаты демонстрируют Литва, Болгария и Словения. Лидирует Дания. В распоряжении среднестатистического датчанина более 60 квадратных метров площади.

Спрос на недвижимость в Польше подпитывается интересом иммигрантов

Согласно данным польского Управления по делам иностранцев, сегодня полмиллиона иностранных граждан располагают документами, дающими право на длительное пребывание на территории рассматриваемой страны. Подавляющее большинство подобных персон — выходцы из иных стран Восточной Европы. В частности, более половины являются гражданами Украины. Белорусы и россияне также активно переселяются на польскую землю.

Сегодня ВНЖ обладают почти 280 тыс. украинцев, 34 тыс. граждан Беларуси и 20 тыс. выходцев из Германии. Четвертой по величине группой иностранцев выступают россияне. Далее следуют вьетнамцы, граждане Индии, Грузии, Италии, Китая и Великобритании. Лишь в первом полугодии 2021 количество иностранцев с польским ВНЖ увеличилось почти на 42 тысячи. Наибольший прирост эксперты зафиксировали в случае граждан Украины (+ 30 тысяч) и Беларуси (+ 4,5 тысячи). В основном иммигрирует молодежь. Почти 70 процентов иностранцев с польским ВНЖ – персоны моложе 40. Чуть более 25 процентов приходится на долю персон в возрастной группе 40-59.

Иностранцы предпочитают селиться в регионах с крупными городскими центрами, предлагающими высокооплачиваемую работу / учебу. Многие неплохо зарабатывают, демонстрируя желание долго оставаться на польской земле и купить недвижимость в Польше. Благо, доходы вполне позволяют. Так, в первом квартале 2021 иммигранты отправили за границу 5 млрд. злотых. Показатель стал рекордным. Причем тенденция к росту объема переводов лишь усиливается. Относительно первого квартала 2020 показатель увеличился больше чем на треть (+ 35 процентов).

Рыночные вливания фондов стимулируют цены на жилую недвижимость в Польше

Иностранные инвестиционные фонды также охотно скупают недвижимость в Польше. «Оптовые» закупки стимулируют повышение цен. На рубеже июня и июля 2021 датский фонд Nordic Real Estate Partners (NREP) купил 1000 квартир в Варшаве, заплатив рекордные 100 миллионов евро или примерно 450 миллионов злотых. Это не первая подобная сделка.

Раньше аналогичные сделки случались достаточно часто – пусть и в несколько меньшем масштабе. В начале 2021 года другой иностранный фонд приобрел 300 квартир во Вроцлаве. Ранее один из крупнейших местных девелоперов Marvilop сообщил о продаже 650 объектов недвижимости в Польше другому иностранному фонду. Между тем, фонд Nordic Real Estate Partners планирует к 2025 купить 10 000 польских квартир.

Поскольку застройщики не успевают возводить жилую недвижимость в Польше, власти решили снизить бюрократическое бремя

По данным консалтинговой компании Ernst and Young, сегодня качество польского жилищного фонда является достаточно низким относительно средних показателей по Западной Европе. Из 13,8 миллиона жилых единиц около 72% построены до 1989 (в коммунистическую эпоху) с использованием быстросборных конструкций (панелей), как правило, отличаясь крайне низким качеством.

На долю относительно современных построек, возведенных в 2000 и позже, приходится лишь около 12% от общего жилфонда. Причем подобные постройки сосредоточены в основном в шести районах: Варшава, Краков, Познань, Вроцлав, Труймясто и Лодзь. Как показывают представленные выше статданные, сегодня поляки и иммигранты готовы платить за качественное жилье, но девелоперы не успевают за спросом.

В 2020 на фоне пандемии COVID-19 активность в сфере жилищного строительства сократилась. По данным Центрального статистического управления, количество разрешений на возведение объектов недвижимого имущества жилого назначения достигло 275 938 единиц, увеличившись на скромные 2,8% в годовом исчислении. Началось строительство 223 842 единиц (снижение на 5,7%). Завершено строительство 221 978 единиц (рост на 7%).

Поскольку строители не успевают удовлетворять спрос, власти решили упразднить разрешения на возведение отдельностоящего жилья, снизив бюрократическую нагрузку на строительные компании и частных застройщиков-физлиц. Проект внесения поправок в закон «О строительстве» и закон «О территориальном планировании и развитии» предполагает возможность строительства коттеджа площадью до 70 «квадратов» без разрешения на строительство. Документ отправлен на общественное обсуждение в августе 2021.

Авторы поправок дополнительно предусмотрели ограничения: общая полезная площадь коттеджа не должна превышать 90 «квадратов», а минимальная площадь выделенного для застройки участка должна составлять 1000 квадратных метров. Поправки, как ожидается, облегчат инвесторам строительство небольших частных односемейных коттеджей и построек для индивидуального отдыха.

Где купить недвижимость в Польше иностранцу?

Учитывая упомянутые выше ограничения для покупателей без гражданства Евросоюза, иностранные инвесторы обычно сосредотачиваются на рынках квартир крупных городов, зачастую отдавая предпочтение старой и новой столицам.

Варшава – столица, крупнейший польский город и развивающийся деловой центр. Ранее на местном горизонте преобладали многоквартирные панельные высотки коммунистической эпохи, но сегодня на первый план выходят современные здания из стекла и металла.

Краков, являясь бывшей польской столицей, не подвергался бомбардировкам в период Второй мировой войны, что позволило городу сохранить большую часть очарования. Сегодня Краков также активно застраивается современными новостройками, но обилие старых кварталов привлекает толпы туристов, делая покупку недвижимости в Польше под сдачу достаточно выгодной.

Выбор между Варшавой и Краковом часто зависит от целей и намерений. Доходность инвестиций в квартиры столицы под сдачу в целом выше, достигая 8% годовых. Большинство покупателей, ищущих квартиры в столице, — местные жители, иностранные эмигранты и бывшие долгосрочные арендаторы.

Однако Краков не следует сбрасывать со счетов. Сейчас в городе не хватает квартир для краткосрочной аренды. Учитывая высокий поток туристов, данное обстоятельство создает широкие возможности для получения прибыли, сдавая квартиру в аренду через Airbnb.

Транзакционные издержки и процесс покупки недвижимости в Польше

Для совершения сделки понадобится личный банковский счет в Польше. Дополнительно потребуется оплатить ряд административных сборов, налогов и гонораров специалистов, рассчитываемых на основе цены сделки / кадастровой стоимости актива. Транзакционные издержки при покупке недвижимости в Польше являются относительно низкими.

Транзакционные издержки, ложащиеся на покупателя
Налог на добавленную стоимость (НДС) *	23%
Гонорар риэлтерского агента	3% (ориентировочно)
Налог на гражданские сделки *	2%
Регистрационный взнос	0,10%
Нотариальный сбор	0,25% — 3%
Общий размер издержек, оплачиваемых покупателем	5,35–8,10%

* Налог на гражданские сделки уплачивается при сделках на вторичке (здания и земля), НДС взимается с новостроек.

Насколько сложен процесс покупки недвижимости в Польше? Исключая ограничения для иностранцев, проблем, как правило, не возникает. Цена согласуется покупателем напрямую с владельцами (обычная практика) / через риэлтерского агента.

После согласования сторонами условий надлежит оформить официально и заверить с привлечением польского нотариуса предварительный договор купли-продажи недвижимости в Польше, охватывающий детали / условия, подлежащие выполнению до закрытия сделки. Устанавливается дата завершения, и покупатель вносит залог размером, как правило, 20%.

Продавец обязан предоставить документ, подтверждающий отсутствие обременений (включая кредиты, обеспеченные соответствующим объектом недвижимости в Польше). Нотариус проводит дополнительные проверки. Если проблемы отсутствуют, необходимо оплатить остаток покупной цены и подписать окончательный договор с нотариальным заверением. Желательно привлечь русскоговорящего нотариуса или, по крайней мере, воспользоваться услугами переводчика, поскольку документы оформляются на польском языке. Оформление покупки недвижимости обычно занимает месяц.

Сборы нотариуса не превышают 10 000 злотых (2 222 евро). Нотариальные сборы рассчитываются в зависимости от суммы сделки, исходя из следующих тарифов:

Нотариальные сборы при покупке недвижимости в Польше
Цена покупки, PLN (€)	Сборы
До 3 000 (667)	100 злотых (22 €)
3 000–10 000 (2222)	3%
10 000–30 000 (6 667)	2%
30 000–60 000 (13 333)	1%
60 000–1 000 000 (222 222)	0,40%
1 000 000–2 000 000 (444 444)	0,20%
Более 2 000 000 (444 444)	0,25%

Налоги на недвижимость в Польше

Согласно правилам определения польского налогового резидентства, физлицо становится резидентом для целей налогообложения, создавая в стране центр личных / экономических интересов либо проводя на польской территории более 183 суток в течение налогового года (правила способны меняться в соответствии с некоторыми налоговыми соглашениями). Резиденты облагаются налогом со своего мирового дохода. Нерезиденты облагаются налогом только с доходов из польских источников. Супружеские пары облагаются налогом отдельно.

Налогооблагаемый доход обычно рассчитывается путем вычета расходов, связанных с получением дохода, из валового дохода. Налогооблагаемый доход из всех источников агрегируется и облагается налогом по прогрессивной ставке. Данное правило распространяется на доход от сдачи недвижимости в Польше в аренду.

Подоходный налог
Налогооблагаемый доход, PLN (€)	Ставка налога
До 85 528 (19 006)	18%
Свыше 85 528 (19 006)	32% на весь доход свыше 19 006 евро

Прирост капитала от продажи недвижимости в Польше не облагается налогом, если физлицо владело активом не менее пяти лет до момента продажи. Прирост капитала, полученный от недвижимости, проданной в течение пяти лет с момента приобретения, облагается налогом на прирост капитала по фиксированной ставке 19%. Цена приобретения и затраты по сделке вычитаются из цены продажи с целью оценки налогооблагаемой прибыли.

К налогоплательщикам, купившим жилую недвижимость в Польше до 1 января 2007, применяются иные правила. Фиксированная ставка в размере 10% взимается с выручки от продажи за вычетом транзакционных издержек.

НДС с недвижимости в Польше обычно взимается по фиксированной ставке 23%. В некоторых сделках может применяться льготная ставка в размере 8%. Аренда недвижимого имущества для проживания (не для коммерческих целей) не облагается НДС. Продажа земли и зданий, как правило, облагается НДС в размере 23%. Льготная ставка 8% может применяться, если площадь жилых помещений не превышает 150 квадратных метров.

Домовладельцы обязаны платить налог на недвижимость в Польше. Ежегодные налоговые обязательства по данному сбору зависят от местонахождения и типа актива. Ставки налога следующие:

Налог на недвижимость в Польше
Тип актива	Размер налога на квадратный метр, PLN (€)
Земля, используемая в бизнесе	0,90 (0,20)
Иная земля	0,47 (0,11)
Жилища	0,75 (0,17)
Здания, используемые в бизнесе	23,13 (5,13)
Прочие постройки	7,77 (1,73)

Оформляем европейское резидентство и гражданство, купив недвижимость в Польше

Польское законодательство не позволяет иностранцам получать экономическое гражданство или даже вид на жительство через инвестиции в жилье (золотая виза). Соответствующих программ инвестиционной иммиграции в данном европейском государстве нет, в отличие от, например, Греции, Испании и Португалии.

Но практически любой иностранец вправе проживать на польской территории на долгосрочной основе и наслаждаться купленной недвижимостью в Польше. Владельцы бизнеса и сотрудники польской компании вправе подать заявление на получение вида на жительство данного государства. Затраты на регистрацию компании в Польше невысоки, процесс открытия бизнеса прост, а низкие налоги делают юрисдикцию еще более жизнеспособным выбором для предпринимательства.

Срок действия временного ВНЖ составляет три года. Доступно продление на дополнительный трехлетний период. Продления разрешается выполнять последовательно, если кандидат способен показать соответствие первоначальным критериям.

Прожив на польской земле пять лет непрерывно, иностранец вправе претендовать на постоянное место жительства. Проживание в течение дополнительного трехлетнего периода и изучение польского языка (язык достаточно простой) позволяет натурализоваться и стать гражданином Польши.

Восемь лет – достаточно большой срок. Но многие европейские страны выдают гражданство лишь персонам, готовым ожидать десятилетие. Гражданство Евросоюза, очевидно, является крайне ценным инструментом. Упростить процедуру получения польского паспорта и гражданства Евросоюза поможет экспертная помощь в оформлении паспорта Польши через прошение президенту.

Экспертное сопровождение сделок с недвижимостью в Польше

Привлекая иностранцев низкими налогами, открытой экономикой, здоровой деловой средой, простыми требованиями к получателям резидентства / гражданства и недооцененным рынком недвижимости, Польша остается магнитом для украинцев, россиян и белорусов.

Предлагая читателям комплексную поддержку при выборе и покупке недвижимости в Польше, осуществлении сопутствующих банковских и налоговых процедур, а также при решении иммиграционных вопросов, портал InternationalWealth гарантирует качество и скорость.