Недвижимость в Лиссабоне: полное руководство

Зачем покупать недвижимость в Лиссабоне? Перспектива получения европейской золотой визы и паспорта Португалии, заработок на аренде, возможность увеличить капитал при перепродаже в будущем – список можно продолжать долго. Узнайте больше про недвижимость в Лиссабоне, изучив данное руководство.

Инвестиции в рынок недвижимого имущества Португалии во втором квартале 2021 выросли более чем в полтора раза, несмотря на коронакризис. Стоимость инвестиционных сделок составила 351 миллион евро (413,8 миллиона $), что на 57 процентов больше относительно предыдущего квартала. Соответствующей информацией поделилось португальское консалтинговое агентство JLL.

В первой половине 2021 размер инвестиций в рассматриваемый сектор достиг 575 миллионов евро. Показатель на 63 процента меньше, чем в первой половине 2020, когда экономические последствия пандемии COVID-19 еще не ощущались.

Учитывая подобную картину, можно констатировать рост активности иностранных игроков, а также местных институциональных и частных инвесторов плюс во втором квартале 2021. Эксперты заявляют о высокой вероятности дальнейшего укрепления тренда. По оценкам консультантов, общий объем инвестиций в 2021 превысит 2,5 миллиарда евро, доказывая привлекательность Португалии как инвестиционного направления даже на фоне некоторой неопределенности в мировой экономике.

Росту способствует высокая активность иностранцев, которых интересует золотая виза Португалии (ВНЖ через инвестиции в приобретение недвижимого имущества / иного актива). Причем лидером предпочтений соответствующих зарубежных инвесторов выступает столичный город.

От богатой культуры и низкого уровня преступности до идеального климата и низкой стоимости проживания относительно остальной Европы – существует множество причин купить недвижимость в Лиссабоне. Но, учитывая языковой барьер и обилие неструктурированной информации в интернете, бывает сложно понять, с чего начать. В данной статье приводятся ключевые факты, которые следует учесть, собираясь купить недвижимость в Лиссабоне.

Обзор актуальной ситуации на рынке недвижимости Лиссабона

Стоимость недвижимости в Лиссабоне и рентабельность инвестиций

Португальская столица является магнитом не только для инвесторов, но и для туристов. В период с 2012 по 2019 количество туристов выросло более чем на 50 процентов. В связи с увеличением числа посетителей, приезжающих в столичный город, соответствующим образом возросла и потребность в жилье для краткосрочной аренды.

Но с точки зрения стоимости недвижимость в Лиссабоне остается относительно доступной. Средняя цена за квадратный метр значительно ниже, чем в иных крупных столицах Европы (см. ниже). Ценник варьируется от 2000 до 7000 евро за «квадрат» в зависимости от района, выбираемого для покупки недвижимости в Лиссабоне.

Португальская столица предлагает высокий арендный доход, обеспечивая превосходные инвестиционные возможности. Стоимость аренды и покупки продолжают расти. Сейчас доходность от инвестиций в арендную недвижимость Лиссабона составляет от 5,4% до 6,2%. Независимо от типа аренды (долгосрочная / Airbnb), инвестор получает достойную прибыль.

Кто из иностранцев покупает недвижимость в Лиссабоне?

Собираясь купить недвижимость в Лиссабоне для переезда, следует учитывать, что на первых порах интегрироваться в местное общество окажется непросто из-за языкового барьера. На помощь придут сообщества экспатов. Благо, местное жилье активно скупают многие иностранцы, включая русскоязычных инвесторов. Но покупатели из Евросоюза все же преобладают.

Согласно свежему исследованию, проведенному специалистами немецкой консалтинговой компании Engel & Völkers, специализирующейся на посредничестве в сфере операций с элитным недвижимым имуществом, французы наиболее активно инвестируют свободный капитал в покупку элитной недвижимости Лиссабона среди всех иностранцев.

Анализ статистических данных за 2020 показал: 35 процентов инвестиций в недвижимость Лиссабона в прошлом году были осуществлены с привлечением иностранного капитала, причем 21 процент подобного зарубежного капитала принадлежал французским клиентам. Следующими по уровню активности группами иностранных покупателей элитной недвижимости в Лиссабоне оказались британцы (18 процентов), бразильцы (18 процентов), немцы (9 процентов) и китайцы (7 процентов).

Исследование Engel & Völkers дополнительно показало, что представители разных национальностей демонстрируют разные предпочтения – особенно в части выбора района португальской столицы при инвестировании. Большинство французских инвесторов купили элитную недвижимость в Лиссабоне с видом на Тежу (наиболее часто приобретались активы в районах Эштрела, Белен, Санта-Мария-Майор и Мизерикордия, где стоимость способна достигать 9000 евро за квадратный метр).

Бразильские инвесторы, с иной стороны, больше заинтересованы в элитной недвижимости Лиссабона в районе Санту-Антониу (где стоимость квадратного метра достигает 7000 евро) и в районе Граса (где цена за квадратный метр способна достигать 5000 евро). Между тем, британские и немецкие клиенты демонстрируют повышенный спрос на активы в исторических районах португальской столицы.

Эксперты Engel & Völkers отметили, что цены на элитную недвижимость в Лиссабоне по-прежнему остаются умеренными относительно иных крупных европейских городов, демонстрируя позитивную динамику, несмотря на пандемию. Так, в прошлом году цены в данном сегменте выросли на 5,9 процента.

Текущая инвестиционная привлекательность относительно иных европейских столиц

Рассматриваемый португальский город оказался на втором месте в свежем рейтинге столиц Западной Европы с точки зрения отношения средней стоимости жилья к доходам горожан. По крайней мере, согласно данным британской компании CIA Landlord Insurance, проранжировавшей крупные европейские столичные города соответствующим образом.

В столице Португалии средняя стоимость апартаментов составляет 227 751 евро при средней стоимости жизни 1048 евро в месяц на человека. Доступнее лишь Брюссель: жилье обойдется в бельгийском городе в 221 073 евро, а средняя стоимость жизни составляет 1255 евро в месяц.

Говоря о португальской столице, важно отметить, что, согласно отчету, покупка жилья в центре города стоит 4 547 евро за квадратный метр. Однако доступны и более дешевые активы на окраинах, где средняя цена падает до 2653 евро за квадратный метр. Еще один важный момент, заслуживающий внимания при покупке недвижимости в Лиссабоне, заключается в следующем: покупатели, пользующиеся ипотекой, тратят в среднем 58 лет на выплату займа. Данный показатель является наиболее высоким среди проанализированных стран.

Касательно стоимости аренды лиссабонских квартир, эксперты CIA Landlord Insurance называют среднюю цифру 860 евро в месяц. Достаточно высокий показатель для страны, где среднемесячная чистая зарплата составляет 848 евро. Эксперты отмечают, что пандемия коронавируса слегка повлияла на стоимость португальского жилья, однако в столице эффект оказался менее выражен, и в некоторых случаях цены выросли.

Возвращаясь к рейтингу наиболее дешевых столиц для покупки жилья в Европе, отметим, что Мадрид замыкает подиум наиболее доступных мест. В испанской столице покупателю приходится платить в среднем 246 752 евро (4965 евро за квадратный метр в центре города и 3065 евро на окраине).

На другом конце рейтинга (во главе списка наиболее дорогих городов в Западной Европе) находится Париж, где покупатели платят в среднем 620 809 евро. Апартаменты в центре французской столицы стоят в среднем 13 710 евро за квадратный метр, а в пригороде цены падают лишь до 10 380 евро за квадратный метр. В Париже средняя стоимость жизни составляет 1762 евро, а среднемесячная чистая зарплата жителей составляет 2870 евро.

Подиум замыкают Лондон (Великобритания) и Люксембург (Люксембург), занимающие второе и третье места на пьедестале почета, соответственно. В двух мегаполисах покупка жилья стоит в среднем 581 395 и 557 825 евро в указанном порядке. Если недвижимое имущество находится в центре города, выплачиваемая сумма составляет 12 890 и 11 247 евро за квадратный метр, соответственно.

В пятерку наиболее дорогих городов вошли Стокгольм (Швеция) и Берн (Швейцария) со средней ценой 426 051 и 410 435 евро, соответственно. Покупка жилья в центре шведской столицы стоит около 9847 евро за квадратный метр, а центре швейцарского города придется заплатить 7187 евро за квадратный метр.

Почему стоит поторопиться с покупкой недвижимости в Лиссабоне?

Важным мотивирующим фактором при покупке лиссабонских коттеджей, вилл и апартаментов выступает возможность оформить ВНЖ за инвестиции. Подобным персонам следует поторопиться. С 2022 иностранные инвестиции в недвижимость Лиссабона перестанут являться основанием для оформления золотой визы, поскольку местные власти решили перенаправить иностранные инвестиции из популярных мест, включая густонаселенную столицу и прибрежные города, в удаленные от океана районы и островные регионы, включая Азорские острова и Мадейру.

Изменения вступят в силу 1 января 2022, затрагивая сделки с недвижимым имуществом минимальной стоимостью 350 000 евро и 500 000 евро (старое и новое жилье, соответственно). Причем власти изменили и иные финансовые маршруты. Так, минимально допустимый размер капиталовложения в фонд прямых инвестиций повышен до 500 000 евро (с 350 000 евро).

Поскольку новые правила вступят в силу менее чем через 5 месяцев, эксперты ожидают резкого увеличения числа инвесторов, надеющихся воспользоваться последней возможностью и купить недвижимость в Лиссабоне. Потенциальным инвесторам необходимо действовать быстро, чтобы воспользоваться моментом и купить первоклассный актив под золотую визу до истечения крайнего срока.

Новые правила помогут Португалии решить две проблемы: перераспределение полученных инвестиций и развитие рынка недвижимого имущества в малонаселенных регионах. Из-за пандемии и важности золотых виз для рынка жилья правительство решило не принимать новые правила сразу же, а ввести переходный период, помогая сектору адаптироваться. Отметим, что чиновники планировали изменить правила в начале 2021.

Все заявки на золотую визу при покупке недвижимости в Лиссабоне, поступающие до 31 декабря 2021, будут приняты и рассмотрены по старым правилам. Изменения не повлияют на держателей карты резидента, обновляющих вид на жительство / присоединяющих к заявке родственников через механизм воссоединения семьи.

Фундаментальные причины купить недвижимость в Лиссабоне

Зарубежный спрос на недвижимое имущество в португальской столице дополнительно стимулируют многочисленные фундаментальные факторы, включая следующие:

Рай для инвестора

История португальской экономики наполнена взлетами и падениями, но, похоже, сейчас она находится на подъеме. Рынок недвижимости Лиссабона неуклонно растет благодаря новой политике стимулирования инвестиций и восстановления инфраструктуры, превращающей город в утопию для бизнесменов и простых обывателей. Позитивная динамика очевидна благодаря появлению новых предприятий и проектов по обновлению городской среды – в том числе и благодаря увеличению иностранных инвестиций. Инвесторы из Китая и Бразилии вкладывают огромные деньги в крупные проекты в португальской столице и лиссабонских пригородах.

Развитие IT-сектора и высокотехнологичного производства

Город стремится оставаться конкурентоспособным относительно иных европейских столиц с точки зрения развития IT-сектора и высокотехнологичного производства, привлекая растущее число передовых предприятий. Например, Volkswagen и Mercedes-Benz открыли в городе технологические центры.

Благодаря одному из крупнейших в мире стартап-хабов Hub Criativo Beato португальская столица скоро станет домом для новых инновационных компаний и стартапов со всей Европы и мира. В городе уже открыли офисы крупные интернет-корпорации вроде Amazon и Google, что увеличило популярность португальской столицы среди высококвалифицированных IT-работников. В городе наблюдается стабильный приток молодежи, наполняющей рынок труда и снимающей местное жилье, ввиду чего цены на недвижимость в Лиссабоне растут.

Налоговые льготы

Сильная и растущая лиссабонская экономика многим обязана благоприятной налоговой системе. В 2004 Португалия отменила налог на наследство и предложила местным и иностранным пенсионерам, а также обладателям стабильного дохода из зарубежных источников серьезные налоговые льготы в случае перемещения в страну налогового резидентства.

Подобные льготы привели к формированию иммиграционного потока нового типа в направлении данной страны, включающего пенсионеров и высококвалифицированных профессионалов, желающих наслаждаться фантастическим качеством жизни при разумном инвестировании.

Программа налоговых льгот для физлиц, перемещающих налоговое резидентство в Португалию, получила название RNH. Сегодня данная схема продолжает пользоваться популярностью и стимулирует приток покупателей недвижимости в Лиссабоне, поскольку новым фискальным резидентам требуется качественное жилье.

Европейское гражданство через золотую визу

Программа «Золотая виза Португалии» — один из наиболее простых и быстрых способов получить ВНЖ в Европе за счет инвестиций в недвижимость в Лиссабоне или ином португальском населенном пункте.

Дополнительным преимуществом является возможность получения гражданства по истечении пятилетнего периода, проживая на португальской территории по одной неделе ежегодно. Иными словами, инвесторы «одним выстрелом попадают в двух зайцев»: вкладывают средства в растущий рынок недвижимости Лиссабона, попутно обеспечивая себе и близким светлое будущее в Европе.

Качество и стоимость жизни

Сразу несколько заманчивых программ стимулирования иммиграции и процветающая деловая среда, привлекающая новые предприятия дополняются низкой стоимостью жизни в Португалии без ущерба для качества товаров и услуг.

Португальская столица — очаровательный город с богатой историей, доброжелательными жителями и великолепными видами. Благодаря легкому доступу к пляжу и 3 сотням солнечных дней ежегодно данное место превосходно подходит для отдыха. Добавьте бурную ночную жизнь и множество ресторанов с максимально свежими морепродуктами, и португальская столица станет еще привлекательнее.

На что обращать внимание при покупке недвижимости в Лиссабоне

Перед инвестированием следует учесть определенные моменты, включая перспективы для дальнейшего роста цен, типы доступных активов, наиболее популярные районы, процесс покупки и затраты на приобретение.

Перспективы для роста цен на недвижимость в Лиссабоне

Рынок недвижимости Лиссабона ежегодно становится более зрелым благодаря вливаниям местного и иностранного капитала покупателями-физлицами. Но именно государственные инвестиции и капиталовложения компаний выводят город на новый уровень. В течение следующего десятилетия 40 миллиардов евро государственных и частных инвестиций будут вложены в деловой сектор, инфраструктуру и восстановление. Данные инвестиции преобразят португальскую столицу, повышая стоимость недвижимости в Лиссабоне и вызывая рост арендной платы.

• Транспорт: Названный «Зеленой столицей Европы 2020», португальский город активно улучшает общественный транспорт. Запланирован ввод в эксплуатацию двух новых станций метро, ​​пары новых железнодорожных станций, нескольких автобусных и трамвайных маршрутов. Столичный город способен похвастать наличием 1,5 тыс. пунктов байк-шеринга и процветающей сети велосипедных дорожек совокупной протяженностью почти 200 км. Стабильно вносимые государством инвестиции в расширение метро, ​​автобусные маршруты, связывающие отдаленные районы с центром города, повышают транспортную доступность и комфорт горожан / гостей столицы.
• Искусство и культура: Сфера искусства и культуры стабильно развивается. Мэрия объявила об инвестициях в размере более 80 миллионов евро в новые объекты искусства. Расширяются Культурный центр Белен (CCB) и Международный выставочный центр Лиссабона (FIL).
• Новые бизнес-центры: Располагая процветающей экономикой и одним из наиболее низких уровней безработицы в Европе, столичный город становится площадкой для размещения новых деловых центров, включая, помимо упомянутого выше Hub Criativo Beato площадью 100 тыс. кв.м. , иные крупные площадки вроде комплекса Alcântara, кампуса Exeo и строящейся высотки K-Tower. Данные объекты, как ожидается, создадут 100 тыс. рабочих мест.
• Здравоохранение: Обойдя Великобританию и Испанию, Португалия заняла 13-е место в рейтинге систем здравоохранения Европы в 2018. Юрисдикция вкладывает значительные средства в новые медицинские учреждения. Столица вскоре получит две новые больницы и крупный центр исследования рака стоимостью более 480 миллионов евро.
• Новый аэропорт: После десятилетнего исследования и планирования в городе появится новый аэропорт. Строительной площадкой выбраны окрестности в Монтижу. Ожидается, что к 2023 инвестиции в проект составят более 1 миллиарда евро. Ввод транспортного хаба в эксплуатацию, как ожидается, позволит удвоить пропускную способность городских воздушных гаваней до 43 миллионов пассажиров ежегодно.

Типы недвижимости в Лиссабоне

Португалия предлагает множество объектов недвижимости разных типов и размеров, начиная от студий, способных стать идеальным вариантом жилья для отдыха рядом с одним из потрясающих пляжей, до коттеджей с четырьмя+ спальнями, способными вместить большую семью и гарантировать комфортное проживание. Ниже приведены наиболее распространенные типы недвижимости в Лиссабоне, доступные инвесторам:

• Аpartamento – квартиры;
• Terrano – земельные участки;
• Quintas – пригородные коттеджи и фермы;
• Condos – кондоминиумы;
• Casa Geminada – Таунхаус;
• Moradia – классические отдельно стоящие коттеджи.

Наиболее популярные районы португальской столицы

Ниже приведены наиболее изысканные районы португальской столицы, заслуживающие пристального внимания перед покупкой.

• Алфама: Старейший сохранившийся район. Если ищете аутентичный португальский образ жизни, Алфама способен стать идеальным выбором. Доступны преимущественно старые здания, требующие ремонта. Парковка авто способна оказаться проблемой. Но благодаря близости к центру и растущей популярности среди туристов Алфама является многообещающим вариантом.
• Авенидас Новас: Оптимальный вариант для проживания близко к центру города, но вдали от толп туристов. Данный район предлагает доступные магазины, школы и больницы, что позволяет избежать переплат за продукты и услуги. Но учтите: любителей ночной жизни район вряд ли удовлетворит.
• Байша: Один из наиболее оживленных лиссабонских районов. Место расположения знаменитых достопримечательностей Лифт Санта-Хуста (Elevador de Santa Justa) и Площадь Коммерции (Praça do Comércio). Покупка недвижимости в Лиссабоне на территории данного района считается надежным вложением средств, поскольку стоимость съема местного жилья является достаточно высокой.
• Баррио Альто: Являясь одним из наиболее знаменитых и старейших районов португальской столицы, Байрру-Алту отличается живописными панорамами и древней архитектурой, привлекающей творческих персон: журналистов, писателей и художников. Причудливые мощеные улочки усеяны ресторанами в типичном португальском стиле и живописными барами, позволяющими насладиться вкусной едой и напитком, прежде чем отправиться в следующее приключение.
• Белен: Хотя Белен находится за пределами центральной части горда, данное место превосходно известно благодаря памятникам культуры, ресторанам и садам. Белен дополнительно является излюбленным местом для серфингистов ввиду наличия сразу нескольких серф-спотов в непосредственной близости от города. Район известен шикарными пентхаусами с видом на реку.
• Граса: Один из старейших районов, предлагающих хорошее сообщение с центром и эффективную инфраструктуру. На территории Граса периодически появляются новые девелоперские проекты. Стоимость местного жилья ниже, чем в соседнем районе Алфама.
• Принсипи-Реал: Если ищете модный район, выбирайте Принсипи-Реал. Находясь недалеко от центра и характеризуясь достойной транспортной инфраструктурой, район  находится рядом со знаменитой улицей Авенида да Либердаде. Приготовьтесь к более высоким ценам относительно остальной части португальской столицы.

Процесс покупки недвижимости в Лиссабоне

Процесс покупки недвижимости в Лиссабоне относительно прост. В плане ассортимента и сложности процедур португальская столица соответствует иным крупным европейским странам. Затраты на приобретение, без учета налогов и помощи юристов составляют около 8% от покупной стоимости недвижимости.

При покупке незавершенного строительства приготовьтесь заплатить 30% от суммы при подписании контракта, а остальную часть — в рассрочку на этапе строительства, а последний взнос будет выплачен при подписании акта приема-передачи имущества.

Допускается покрытие около 70% стоимости актива заемными средствами — независимо от национальности или страны проживания покупателя. Доступна ипотека с низкими ставками (от 1,75% до 2,9%) на период до 4 десятилетий. При покупке недвижимости в Лиссабоне под золотую визу минимум 350 000 / 500 000 евро (старые / новые активы) необходимо покрыть за счет собственных средств.

Процесс выглядите следующим образом:

• Выберите актив;
• Проведите предварительную проверку;
• Зарезервируйте готовый к эксплуатации актив / подпишите договор о покупке строящегося актива и оформите рассрочку на период строительства;
• Подпишите договор купли-продажи и произведите окончательный платеж;
• Наймите управляющую компанию для сдачи актива в аренду и техобслуживания, если применимо.

Сколько времени обычно занимает покупка недвижимости в Лиссабоне? В среднем сделка отнимает от квартала до полугодия, включая два-три месяца для поиска подходящего актива и еще один-два месяца на оформление документов.

Затраты на приобретение

• Налог на передачу права собственности IMT: До 6% от продажной цены или 7,5% на недвижимость в Лиссабоне стоимостью от 1 млн евро. Возможность освобождения в случае покупки для постоянного проживания (при определенных условиях).
• Гербовый сбор: 0,8% от продажной цены.
• Сборы за услуги юриста, нотариуса и оценщика: 1% от стоимости.

Текущие расходы

• Налог на недвижимое имущество IMI: 0,3-0,45% от рыночной стоимости. Возможность освобождения в случае покупки для постоянного проживания (при определенных условиях).
• Сборы за обслуживание (кондоминиум): € 1-2 за кв.м. ежемесячно.  

Расходы на продажу

• Налог на прирост капитала: 21-28% от цены сделки. Продавец освобождается от уплаты сбора при реинвестировании полученных средств в иное португальское недвижимое имущество в течение 3-летнего периода.

Экспертное сопровождение покупателей недвижимости в Лиссабоне

Если хотите инвестировать в недвижимость Лиссабона, попутно оформляя золотую визу Португалии с прицелом на получение европейского гражданства, советуем проконсультироваться со специалистом, который поможет сэкономить бесценное время и деньги, а также сохранить нервы.

Опытная команда профессионалов портала, располагая разветвленной сетью португальских партнеров и обширными знаниями в сфере юриспруденции, инвестиционной иммиграции, банкинга, налогообложения и инвестиций, поможет разобраться в рынке недвижимости Лиссабона и станет сопровождать клиента на протяжении всего процесса приобретения.