Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327

Недвижимость в Испании на юрлицо: ретроспектива и взгляд в будущее

Потенциальные покупатели испанского жилья часто слышат «недвижимость, принадлежащая компании» / «недвижимость юридического лица» — особенно в случае старых и сравнительно крупных/дорогих объектов. Ниже описаны история и эволюция этой концепции, а также приведены соображения по этому вопросу.

Недвижимость в Испании

История сделок с недвижимостью в Испании, оформленной на юрлицо

Регистрация недвижимости на оффшорную холдинговую компанию часто использовалась покупателями и продавцами местного недвижимого имущества в 70-х, 80-х и даже 90-х. На продажу в данном случае выставлялись компании-собственницы, а не непосредственно недвижимость в Испании.

Первоначально часто использовались компании, домицилированные в Панаме. Потом популярность стали набирать компании из расположенной ближе небольшой низконалоговой юрисдикции Гибралтар, ВНЖ и налоговое резидентство которой оформляются достаточно просто даже сегодня.

Преимущества такой концепции в глазах типичного собственника / продавца:

  • Низкая административная нагрузка: При необходимости продать недвижимое имущество допускалось выведение на рынок акций холдинга – вместо продажи недвижимости компании напрямую. Сделку удавалось закрыть без оформления официальных испанских документов, подтверждающих продажу объекта недвижимого имущества, поскольку использовались ранее оформленные на компанию документы о праве собственности на недвижимость, передаваемые покупателю акций вместе с прочими активами компании.
  • Минимизация налогового бремени: Приобретая акции компании и, следовательно, принадлежащего фирме недвижимого имущества, покупатель принимал обязательство по уплате налога на нереализованный прирост капитала. Но необходимость уплаты этого налога возникала только в случае продажи отдельно взятого недвижимого имущества третьей стороне, поскольку первоначальная балансовая стоимость актива компании оставалась неизмененной в период владения. Ранее сделки такого типа были очень распространены. Налоговая служба Испании не располагала никакой информацией о передаче недвижимости юрлиц.

Потенциальные покупатели также получали много преимуществ. Схема казалась простой и позволяла избежать налогов на передачу права собственности при перепродаже в будущем – очередной покупатель получал пакет акций компании, и сделка с недвижимостью не проводилась.

sign
Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Ужесточение правил продажи недвижимости в Испании через юрлицо

Такая схема работала до «прозрения» испанских налоговых органов. Власти изменили фискальное законодательство, значительно усложнив продажу компаний, владеющих недвижимостью в Испании.

Власти приняли несколько законов о предотвращении налогового мошенничества в 2006, 2010 и 2012, отменив в 2007 налоговые преимущества, предоставляемые холдингами или компаниям по управлению активами / имущественными компаниями (La Sociedad Patrimonial).

Но изменения начались раньше: в 1991 испанская налоговая служба ввела 5-процентный ежегодный «штраф», основанный на кадастровой стоимости, в виде «специального налога» на любое недвижимое имущество, принадлежащее компании, зарегистрированной в одной из стран со статусом «налогового убежища». Позже ставка этого сбора оказалась снижена до 3%.

Чтобы избежать такого «штрафа» владельцы юрлиц-собственников, следуя рекомендациям испанских юристов, стали поручать администраторам компании учреждать капитализированные за счет недвижимости испанские фирмы, акции которых принадлежали офшорным компаниям. Это обеспечивало на 100% законный способ избежать специального налога/штрафа.

Несколько владельцев компании приняли мудрое решение просто ликвидировать юрлица, затем право собственности на недвижимость переходило непосредственно к акционерам ликвидированных компаний.

Испанские налоговики решили, что офшоры – инструмент преступников

На рубеже 90-х годов и «нулевых» испанская налоговая служба фактически «объявила войну» офшорам. По мнению чиновников, за оффшорными компаниями потенциально могут стоять наркокартели, мафиозные группировки и группировки, занимающиеся отмыванием денег.

«Зачем еще использовать компанию из налоговой гавани?», — нередко вопрошали чиновники. И иногда предположения об использовании офшорных компаний в негативном ключе оказывались вполне обоснованными.

Но большинство таких компаний создавались уважаемыми юристами от имени обычных, платящих налоги иностранных клиентов как способ покупки и владения недвижимостью, сокращения налога на наследство на англо-саксонский манер инвестирования.

Холдинговая / имущественная компания в Испании — новый фискальный инструмент

В 2003 налоговая служба страны ввела новый налоговый режим для холдинговых компаний / компаний по управлению активами. Этот режим охватил испанские юридические лица, владеющие в основном недвижимостью.

Этот режим оказался особенно полезен собственникам, чьи компании соответствовали некоторым условиям. В число таких условий вошло, среди прочего, «отсутствие ведения коммерческой деятельности».

Ставка налога на прирост капитала при продаже недвижимого имущества, принадлежащего компаниям по управлению активами, отвечающим необходимым критериям, составляла 15 процентов. Сами испанцы быстро стали использовать такие компании, поскольку в соответствующем периоде прирост капитала в случае физлиц облагался налогом по штрафным ставкам.

Такие юрлица хорошо подходили иностранцам, позволяя легально избежать штрафного 35% налога на прирост капитала при продаже недвижимости для нерезидентов. У нерезидентов появилась сильная мотивация покупать у испанских компаний недвижимость, принадлежащую им напрямую, а не через какую-либо иностранную холдинговую компанию.

Как указывалось ранее, в 2007 специальный налоговый режим для холдинговых компаний был отменен. После отмены льгот на любого собственника, решавшего продать недвижимое имущество компании третьей стороне, возлагалось обязательство по уплате 35-процентного корпоративного налога, действовавшего в рассматриваемом периоде. Альтернативой выступала ликвидация холдинговой компании.

Однако в качестве компенсации власти, наконец, ввели налог на прирост капитала в размере 18% для владельцев-нерезидентов, продававших недвижимость, принадлежащую им. Ставка фискального сбора сейчас установлена на уровне 19% для резидентов Евросоюза (и 24% для других нерезидентов Испании).

Такая давно назревшая «нормализация» налогового режима для испанских нерезидентов ускорила исчезновение печально известных «денег второго сорта» (наличных) при сделках с недвижимостью.

Собственников холдингов постепенно «загнали в угол»

Вследствие описанных нововведений персоны, все еще владеющие недвижимостью через компании, стали постепенно «загоняться в угол». Местные юристы рекомендуют потенциальным покупателям избегать покупки активов внутри структуры компании, кроме как при определенных условиях.

Особенно часто юристы отговаривают от покупки чужой фирмы, в собственности которой недвижимость характеризуется низкой балансовой стоимостью. Ведь при покупке юрлица, владеющего экстремально дешевыми активами, новый собственник принимает налоговые обязательства по «нереализованному приросту капитала».

Сейчас положение вещей следующее:

Одним из результатов такой эволюции стало следующее: продавцы недвижимости в Испании, все еще принадлежащей компаниям, вынуждены продавать недвижимость компании третьим лицам (не путать с продажей компании, владеющей недвижимостью) и платить «штрафные» налоги после заключения сделок.

Владельцам недвижимости, оформленной на компанию, пока еще доступны некоторые лазейки

Персонам, продолжающим владеть недвижимостью в Испании через оффшорные компании (напрямую / через испанскую дочернюю компанию / через испанскую компанию, акциями которой они владеют), пока доступны некоторые инструменты минимизации потерь.

Несколько юристов и бухгалтеров в области налогового законодательства Европейского сообщества, способные предложить выход в форме перемещения места резидентства испанской / материнской компании в иную страну. Рекомендации готовятся после анализа ряда факторов, включая, среди прочего, следующие:

  • Текущая структура собственности недвижимости;
  • Национальная принадлежность компании;
  • Место налогового резидентства.

Изменение национальной принадлежности компании / другие корректировки в отношении юрлица могут привести к существенному снижению налога на прирост капитала. Необходимые действия выполняются прозрачным и законным образом.

Для безопасности такие изменения нужно реализовывать до принятия решения о продаже. Если налоговая инспекция установит связь между изменениями, касающимися компании, и фактом продажи, произошедшей вскоре после имплементации изменений, и придет к выводу, что единственной причиной изменений было уклонение от уплаты налогов, чиновники получат возможность оспорить законность действий продавца и попытаться аннулировать заявленные налоговые льготы.

Вкратце и подробно о покупке недвижимости, находящейся в собственности компании

а) Недостатки покупки испанской компании

1. Налоги: Когда покупаются акции холдинговой компании, покупатель дополнительно берет обязательство по уплате нереализованного налога в будущем – после продажи недвижимого имущества компании третьему лицу, как указано выше. Пример:

В 2012 акции испанской компании, владеющей недвижимостью, куплены по цене 1 000 000 евро. Первоначально недвижимость куплена компанией в 1997 за 400 000 евро (плюс расходы на переоформление права собственности на объект недвижимости), став частью уставного капитала компании, включающего также любые акционерные займы. Недвижимое имущество дополнительно подвергалось амортизации в бухгалтерских книгах компании в соответствии с налоговым кодексом Испании на общую сумму, скажем, 300 000 евро.

В 2016 принадлежащая фирме недвижимость оказалась перепродана стороннему покупателю за 1 400 000 евро. По актуальным нормативно-правовым актам, оговаривающим ставки корпоративного налога, уплате подлежат 25% от разницы между первоначальной балансовой стоимостью недвижимого имущества с учетом амортизации (и с индексацией) и полученной при продаже суммой (цена сделки). Дополнительно уплате подлежат налоги на дивиденды, если/когда средства от продажи недвижимости окажутся выведены из компании. Налог, уплачиваемый с части прибыли, не полученной продавцом, представляет собой финансовое фиаско.

2. Расходы на управление компанией: Размер соответствующих издержек способен составлять от 2500 до 4000 евро ежегодно. Сумма может показаться несущественной. Но при осуществлении выплат в течение, например, 15-летнего / более длительного периода владения юрлицом, положение вещей изменится. Плюс назначение управленцев, ведение бухгалтерского учета, ежегодное заполнение и подача налоговых форм также влетают копеечку.

3. Риски, связанные с непрофессионализмом управленцев: При обсуждении владения недвижимостью в Испании через юрлицо речь идет о покупке компании, не осуществлявшей никакой коммерческой деятельности. Единственная цель такой фирмы состоит во владении недвижимостью (возможна сдача в аренду) и оплате текущих расходов на эксплуатацию подобной недвижимости. Такова суть холдинговой компании.

Информация о состоянии таких компаний в разные моменты, подлежит агрегации. Компания обязана периодически подвергаться профессиональному аудиту, проходить стандартные тесты и комплексную проверку. Обычно проблем не возникает. Но при выявлении обязательств, принятых компанией и не задекларированных официально, возможны неприятные сюрпризы.

Благо, владельцы компаний передают контроль профессиональным управленцам, ведущим бухгалтерский учет, а также способным дать гарантии и заверения относительно надлежащего функционирования компании.

При покупке недвижимого имущества, принадлежащего компании, следует проявлять осторожность и убедиться в прозрачности бизнеса продавца и его платежеспособности. В дополнение к эффективному аудиту нужно запросить заявление об ответственности как у администратора компании, так и у реального владельца.

Проблема возникает, когда продавцом выступает персона, распоряжающаяся имуществом по доверенности, и трудно выяснить, кто и чем занимается такой продавец, и как он использовал доверенность ранее. Такой ситуации нужно избегать.

4. Трудности при использовании актива: Использование принадлежащей компании жилой недвижимости в Испании владельцем соответствующего юрлица ранее было признано местной налоговой службой как действие, приводящее к уплате налога.

Из-за этого ограничения, многие владельцы арендуют недвижимость у компании с использованием справедливой рыночной цены. За счет полученной арендной платы компания способна оплачивать текущие расходы на недвижимость с намерением уменьшить полученную прибыль и, следовательно, соответствующие корпоративные налоги, подлежащие уплате. Подобную арендную плату, уплачиваемую собственником, может оспорить налоговая инспекция как нерыночную ренту.

б) Плюсы покупки испанской компании

Прочитав изложенное, кто-то скажет: «Есть ли вообще какие-либо плюсы?» Плюсы есть. Но покупатель обязан соответствовать критериям.

1. Конфиденциальность: Многие состоятельные персоны располагают активами в разных уголках мира, желая упростить управление имуществом и максимизировать конфиденциальность, избегая упоминаний в публичном поле информации о связях между подобными активами и их реальными собственниками по соображениям осторожности.

Нет ничего противозаконного во владении испанской компанией с трастом / любой иной иностранной компанией, базирующейся в низконалоговом офшоре или нет, при условии прозрачности в отношении полной идентификации бенефициарного владельца и оплаты покупок с использованием законных источников денег, которые подлежат декларированию и налогообложению.

Когда несколько персон являются бенефициарными владельцами компании-покупателя, идентификация не требуется в случае физлиц, владеющих (прямо / косвенно) менее чем 25% компании.

2. Избежание налога на нереализованный прирост капитала: Если интересующее потенциального покупателя недвижимое имущество находится в собственности уже существующей корпоративной структуры, и если покупная цена завышена, покупатель может забыть о проблеме нереализованного прироста капитала. Такая проблема дополнительно отпадает, если покупатель не намерен перепродавать актив в будущем.

По мнению многих инвесторов из соответствующей категории, даже при возникновении необходимости продать актив в будущем, консультанты смогут решить проблему нереализованного прироста капитала. Избежать проблем можно только в случае достаточно дорогих объектов недвижимости премиум-класса и наиболее состоятельных покупателей. Специально для таких персон разработана услуга подбора и оформления объектов недвижимости в Испании.

3. Избежание налога на передачу права собственности: При особых обстоятельствах дополнительно можно сэкономить на налоге на передачу права собственности при перепродаже, упраздняя этот сбор на законных основаниях. Критерии следующие:

  • Акции испанской компании покупают 2+ физлица, причем ни одному физлицу не принадлежит более половины компании, и более 50% активов компании составляют недвижимость;
  • Компания активно занимается торговлей.

Учтите, что в апреле 2021 правительство испанского автономного сообщества Андалусия пересмотрело правила расчета налога на передачу недвижимости, установив фиксированную ставку сбора на уровне 7% (действует с 28 апреля 2021), независимо от обстоятельств.

3. Компании освобождаются от уплаты вновь (и временно) восстановленного налога на богатство (но не акционеры компаний): Персоны, оформляющие недвижимость в Испании на себя, вынуждены платить налог на богатство. Сбор основан на скользящей шкале. Ставка зависит от стоимости недвижимости, варьируясь в следующем диапазоне: от 0,2% (до 167 129 евро) до 2,5% (более 10 695 996 евро).

Излишне говорить: лазейка в виде освобождения компаний от налога на богатство способна в любой момент исчезнуть по решению налоговой инспекции. Хотя эксперты не считают вероятным развитие событий в подобном ключе в будущем.

4. Дисконты продавцов: Проблема одного часто становится источником выгоды для другого. Владельцы недвижимости в Испании, пытающиеся сегодня продать оформленные на компании активы, сталкиваются с очевидной в свете вышесказанного проблемой. Покупатели больше не желают возлагать на себя налоговые обязательства компаний, возникающие, если и когда новые собственники решат продать компании стороннему лицу.

Но если стоимость акционерного капитала не смехотворно низка, как в примере, упомянутом выше, иногда появляется сообразительный покупатель (пользующийся услугами не менее сообразительных агентов / юристов),с намерением купить недвижимость у компании продавца по согласованной цене.

Затем, в качестве второго шага, установив базовую цену, потенциальный покупатель и продавец могут рассчитать налоги, которые последнему придется заплатить (налог на компанию, и налог на дивиденды, если деньги выведены из компании), и сравнить полученную сумму с налогом на прирост капитала в размере 23%, который продавцу пришлось бы заплатить при продаже акций компании (21% за первые 50 000 € ).

5. Возможность минимизировать проблему низкой балансовой стоимости активов компании собственными силами: Некоторые покупатели, мастерски владея инструментами преобразования компаний / слияния / прямого поглощения сторонних компаний собственными юрлицами иными компаниями , обладают достаточным опытом и эффективными механизмами, чтобы со временем ослабить / размыть проблему низкой первоначальной балансовой стоимости активов приобретаемой компании.

Подводим итоги и консультируемся с экспертами, если остались / возникли вопросы

Подходы к оптимизации налогообложения в Испании, актуальные 20 / 30 / 40 лет назад, сегодня использовать невозможно в силу специфики действующего налогового законодательства.

Сейчас инвесторы не заинтересованы покупкой испанской недвижимости в рамках холдинговой компании по следующей причине: оформляя актив на себя, при продаже недвижимости придется уплатить лишь налог на прирост капитала в размере 19% (если собственник / продавец не является резидентом Испании).

В некоторых случаях лучше обдумать приобретения недвижимости вместе с компанией-нерезидентом, для которой налог на прирост капитала также установлен на уровне 19% (для компаний, зарегистрированных в Евросоюзе).

Сравните это с необходимостью платить корпоративный налог в размере 25% — вдобавок к налогу на дивиденды при ликвидации компании. В большинстве случаев подобное просто не станет иметь финансового смысла.

Но любое правило имеет исключения, как указано выше. В ряде случаев, учитывая индивидуальные обстоятельства конкретного покупателя, эксперты способны наглядно продемонстрировать выгодность покупки компании, владеющей недвижимостью в Испании.

Какие иммиграционные преимущества дает покупка недвижимости в Испании?

Вкладывая от 0,5 млн. евро в рынок недвижимости Испании, иностранец, не обладающий гражданством Евросоюза, вправе претендовать на испанский ВНЖ через инвестиции (золотая виза). Данный иммиграционный маршрут россиянам недоступен. Проконсультируйтесь с нашими экспертами, если желаете узнать об альтернативах.

Стоит ли оформлять недвижимость в Испании на юрлицо?

Лучше оформить приобретаемую недвижимость на вновь сформированную компанию, чем покупать уже существующую чужую компанию, владеющую недвижимостью. Но из данного правила бывают исключения. Проконсультируйтесь с нашими экспертами, чтобы узнать больше!

Кто поможет оформить недвижимость в Испании на компанию / на себя?

Воспользуйтесь помощью нашей команды, чтобы закрыть сделку максимально быстро и выгодно, избегая «подводных камней». Располагая глубокими знаниями рынка и соглашениями о партнерстве с лучшими испанскими юристами, мы готовы обеспечить комплексную поддержку на каждом этапе пути к цели: от выбора оптимального актива до получения правоустанавливающих документов.

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.