Недвижимость в Испании на юрлицо: ретроспектива и взгляд в будущее

Потенциальные покупатели испанского жилья часто слышат термины «недвижимость, принадлежащая компании» / «недвижимость юридического лица» — особенно в случае старых и сравнительно крупных/дорогих объектов. Ниже описаны история и эволюция данной концепции, а также приведены актуальные соображения по рассматриваемому вопросу.

История сделок с недвижимостью в Испании, оформленной на юрлицо

Концепция регистрации недвижимости на оффшорную холдинговую компанию часто использовалась покупателями и продавцами местного недвижимого имущества в 70-х, 80-х и даже 90-х. На продажу в данном случае выставлялись соответствующие компании-собственницы, а не непосредственно недвижимость в Испании.

Первоначально часто использовались компании, домицилированные в Панаме. Впоследствии популярность стали набирать компании из расположенной гораздо ближе небольшой низконалоговой юрисдикции Гибралтар, ВНЖ и налоговое резидентство которой оформляются достаточно просто даже сегодня.

Данная концепция обладала очевидными преимуществами в глазах типичного собственника / продавца:

• Низкая административная нагрузка: При возникновении необходимости продать недвижимое имущество допускалось выведение на рынок акций холдинга – вместо продажи недвижимости компании напрямую. Сделку удавалось закрыть без оформления каких-либо официальных испанских документов, подтверждающих продажу объекта недвижимого имущества, поскольку использовались ранее оформленные на компанию документы о праве собственности на недвижимость, передаваемые покупателю акций вместе с прочими активами компании.
• Минимизация налогового бремени: Приобретая акции компании и, следовательно, принадлежащего фирме недвижимого имущества, покупатель принимал обязательство по уплате налога на нереализованный прирост капитала. Но необходимость уплаты данного налога возникала лишь в случае продажи отдельно взятого недвижимого имущества третьей стороне, поскольку первоначальная балансовая стоимость актива компании оставалась неизмененной в течение периода владения. Ранее сделки данного типа являлись крайне распространенными. Налоговая служба Испании не располагала никакой информацией о передаче недвижимости юрлиц.

Потенциальные покупатели также получали массу преимуществ. Схема казалась достаточно простой и позволяла избежать налогов на передачу права собственности при перепродаже в будущем – очередной покупатель получал пакет акций компании, и сделка с недвижимостью фактически не проводилась.

Ужесточение правил продажи недвижимости в Испании через юрлицо

Подобная схема работала до момента «прозрения» испанских налоговых органов. Власти изменили фискальное законодательство, значительно усложнив продажу компаний, владеющих недвижимостью в Испании.

Власти приняли несколько законов о предотвращении налогового мошенничества в 2006, 2010 и 2012, отменив в 2007 особые налоговые преимущества, предоставляемые холдингами или компаниям по управлению активами / имущественными компаниями (La Sociedad Patrimonial).

Но изменения начались гораздо раньше: в 1991 испанская налоговая служба ввела 5-процентный ежегодный «штраф», основанный на кадастровой стоимости, в виде «специального налога» на любое недвижимое имущество, принадлежащее компании, зарегистрированной в одной из стран со статусом «налогового убежища». Позже ставка данного сбора оказалась снижена до 3%.

Во избежание подобного «штрафа» владельцы юрлиц-собственников, следуя рекомендациям испанских юристов, стали поручать администраторам компании учреждать капитализированные за счет недвижимости испанские фирмы, акции которых принадлежали офшорным компаниям. Подобные действия обеспечивали на 100% законный способ избежать специального налога/штрафа.

Несколько владельцев компании приняли мудрое решение просто ликвидировать юрлица, после чего право собственности на недвижимость переходило непосредственно к акционерам ликвидированных компаний.

Испанские налоговики решили, что офшоры – инструмент преступников

На рубеже 90-х годов прошлого века и «нулевых» испанская налоговая служба фактически «объявила войну» офшорам. Согласно мнению чиновников, за оффшорными компаниями потенциально способны стоять наркокартели, мафиозные группировки и группировки, занимающиеся отмыванием денег.

«Зачем еще использовать компанию из налоговой гавани?», — нередко вопрошали чиновники. И в ряде случаев предположения об использовании офшорных компаний в негативном ключе оказывались вполне обоснованными.

Но на самом деле большинство подобных компаний создавались уважаемыми юристами от имени обычных, платящих налоги иностранных клиентов как удобный способ приобретения и владения недвижимостью, сокращения налога на наследство на англо-саксонский манер инвестирования.

Холдинговая / имущественная компания в Испании — новый фискальный инструмент

В 2003 налоговая служба рассматриваемой страны ввела новый налоговый режим для холдинговых компаний / компаний по управлению активами. Данный режим охватил испанские юридические лица, владеющие в основном недвижимостью.

Данный режим оказался особенно полезен собственникам, чьи компании соответствовали определенным условиям. В число данных условий вошло, среди прочего, «отсутствие ведения коммерческой деятельности».

Ставка налога на прирост капитала при продаже недвижимого имущества, принадлежащего компаниям по управлению активами, отвечающим необходимым критериям, составляла 15 процентов. Сами испанцы быстро начали использовать подобные компании, поскольку в соответствующем периоде прирост капитала в случае физлиц облагался налогом по штрафным ставкам.

Подобные юрлица дополнительно идеально подходили иностранцам, позволяя легально избежать штрафного 35% налога на прирост капитала при продаже недвижимости для нерезидентов. Следовательно, у нерезидентов появилась сильная мотивация покупать у испанских компаний недвижимость, принадлежащую последним напрямую, а не через какую-либо иностранную холдинговую компанию.

Как указывалось ранее, в 2007 специальный налоговый режим для холдинговых компаний оказался отменен. После отмены льгот на любого собственника, решавшего продать недвижимое имущество компании третьей стороне, возлагалось обязательство по уплате 35-процентного корпоративного налога, действовавшего в рассматриваемом периоде. Альтернативой выступала ликвидация холдинговой компании в течение определенного периода.

Однако в качестве компенсации власти, наконец, ввели налог на прирост капитала в размере 18% для владельцев-нерезидентов, продававших недвижимость, принадлежащую им напрямую. Ставка данного фискального сбора сегодня установлена на уровне 19% для резидентов Евросоюза (и 24% для прочих нерезидентов Испании).

Подобная давно назревшая «нормализация» налогового режима для испанских нерезидентов ускорила процесс исчезновения печально известных «денег второго сорта» (наличных) при проведении сделок с недвижимостью.

Собственников холдингов постепенно «загнали в угол»

Вследствие вышеописанных нововведений персоны, все еще владеющие недвижимостью через компании, стали постепенно «загоняться в угол». Большинство местных юристов сегодня рекомендуют потенциальным покупателям избегать приобретения активов внутри структуры компании, кроме как при определенных условиях.

Особенно часто юристы отговаривают от покупки чужой компании, находящаяся в собственности которой недвижимость характеризуется низкой балансовой стоимостью. Ведь при покупке юрлица, владеющего экстремально дешевыми активами, новый собственник принимает налоговые обязательства по «нереализованному приросту капитала», как упоминалось ранее.

Сегодня положение вещей следующее:

• Большинство обывателей предпочитают покупать недвижимость в Испании в качестве физлиц, оформляя имущество на себя.
• Реже сделки проводятся через вновь созданную компанию с оформлением недвижимости по актуальной балансовой стоимости. Если данный вариант Вас интересует, предлагаем воспользоваться бесплатной консультацией о том, как открыть бизнес в Испании иностранцу.

Одним из результатов подобной эволюции стало следующее: продавцы недвижимости в Испании, все еще принадлежащей компаниям, зачастую вынуждены продавать недвижимость компании третьим лицам (не путать с продажей компании, владеющей недвижимостью) и платить «штрафные» налоги после заключения сделок.

Владельцам недвижимости, оформленной на компанию, пока еще доступны некоторые лазейки

Персонам, продолжающим владеть недвижимостью в Испании через оффшорные компании (напрямую / через испанскую дочернюю компанию / через испанскую компанию, акциями которой они владеют), пока доступны некоторые инструменты минимизации потерь.

Несколько юристов и бухгалтеров, специализирующихся в области налогового законодательства Европейского сообщества, способные предложить выход в форме перемещения места резидентства испанской / материнской компании в иную страну. Рекомендации готовятся после анализа ряда факторов, включая, среди прочего, следующие:

• Текущая структура собственности недвижимости;
• Национальная принадлежность компании;
• Место налогового резидентства.

Иными словами, изменение национальной принадлежности компании / иные корректировки в отношении юрлица способны привести к существенному снижению налога на прирост капитала. Причем необходимые действия выполняются абсолютно прозрачным и законным образом.

Справедливости ради следует отметить: в целях безопасности подобные изменения надлежит реализовывать до принятия решения о продаже. Если налоговая инспекция установит связь между изменениями, касающимися компании, и фактом продажи, произошедшей вскоре после имплементации подобных изменений, и придет к выводу, что единственной причиной изменений являлось уклонение от уплаты налогов, чиновники получат возможность оспорить законность действий продавца и попытаться аннулировать заявленные налоговые льготы.

Вкратце и подробно о покупке недвижимости, находящейся в собственности компании

а) Недостатки покупки испанской компании

1. Налоги: Когда покупаются акции холдинговой компании, покупатель дополнительно берет обязательство по уплате нереализованного налога в будущем – после продажи недвижимого имущества компании третьему лицу, как указано выше. Рассмотрим пример:

В 2012 акции испанской компании, владеющей недвижимостью, куплены по цене 1 000 000 евро. Первоначально недвижимость куплена компанией в 1997 за 400 000 евро (плюс расходы на переоформление права собственности на объект недвижимости), став частью уставного капитала компании, включающего также любые акционерные займы. Недвижимое имущество дополнительно подвергалось амортизации в бухгалтерских книгах компании в соответствии с налоговым кодексом Испании на общую сумму, скажем, 300 000 евро.

В 2016 принадлежащая фирме недвижимость оказалась перепродана стороннему покупателю за 1 400 000 евро. Согласно сегодняшним актуальным нормативно-правовым актам, оговаривающим ставки корпоративного налога, уплате подлежат 25% от разницы между первоначальной балансовой стоимостью недвижимого имущества с учетом амортизации (и с индексацией) и полученной при продаже суммой (цена сделки). Дополнительно уплате подлежат налоги на дивиденды, если/когда средства от продажи недвижимости окажутся выведены из компании. В конце концов, налог, уплачиваемый с части прибыли, не полученной продавцом, представляет собой финансовое фиаско.

2. Расходы на управление компанией: Размер соответствующих издержек способен составлять от 2500 до 4000 евро ежегодно. Сумма может показаться несущественной. Но при осуществлении выплат в течение, например, 15-летнего / более длительного периода владения юрлицом, положение вещей изменится. Плюс назначение управленцев, ведение бухгалтерского учета, ежегодное заполнение и подача налоговых форм также влетают копеечку.

3. Риски, связанные с непрофессионализмом управленцев: Очевидно, что при обсуждении владении недвижимостью в Испании через юрлицо речь идет о покупке компании, не осуществлявшей никакой коммерческой деятельности. Единственная цель подобной фирмы состоит во владении недвижимостью (возможна сдача в аренду) и оплате текущих расходов на эксплуатацию подобной недвижимости. Такова суть холдинговой компании.

Информация о состоянии подобных компаний в разные моменты, очевидно, подлежит агрегации. Компания обязана периодически подвергаться профессиональному аудиту, проходить стандартные тесты и комплексную проверку. Обычно проблем не возникает. Но при выявлении каких-либо обязательств, принятых компанией и не задекларированных официально, возможны неприятные сюрпризы.

Благо, большинство владельцев компаний передают контроль профессиональным управленцам, ведущим бухгалтерский учет, а также способным обеспечить гарантии и заверения относительно надлежащего функционирования компании.

При покупке недвижимого имущества, принадлежащего компании, следует проявлять осторожность и убедиться в прозрачности бизнеса продавца и его платежеспособности. В дополнение к эффективному аудиту следует запросить заявление об ответственности как у администратора компании, так и у реального владельца.

Проблема возникает, когда продавцом выступает персона, распоряжающаяся имуществом по доверенности, и трудно выяснить, кем является и чем занимается подобный продавец, и как он использовал доверенность ранее. Подобной ситуации следует избегать.

4. Трудности при использовании актива: Использование принадлежащей компании жилой недвижимости в Испании владельцем соответствующего юрлица ранее было признано местной налоговой службой как действие, приводящее к необходимости уплаты налога.

Вследствие данного ограничения, многие владельцы арендуют недвижимость у компании с использованием справедливой рыночной цены. За счет полученной арендной платы компания способна оплачивать текущие расходы на недвижимость с намерением уменьшить полученную прибыль и, следовательно, соответствующие корпоративные налоги, подлежащие уплате. Подобную арендную плату, уплачиваемую собственником, может оспорить налоговая инспекция как нерыночную ренту.

б) Преимущества покупки испанской компании

Прочитав вышеизложенное, большинство скажет: «Есть ли вообще какие-либо плюсы?» Плюсы существуют. Но покупатель обязан соответствовать определенным критериям.

1. Конфиденциальность: Многие состоятельные персоны располагают активами в разных уголках мира, желая упростить управление имуществом и максимизировать конфиденциальность, избегая упоминаний в публичном поле информации о связях между подобными активами и их реальными собственниками по соображениям осторожности.

Нет ничего противозаконного во владении испанской компанией с трастом / любой иной иностранной компанией, базирующейся в низконалоговом офшоре или нет, при условии прозрачности в отношении полной идентификации бенефициарного владельца и оплаты покупок с использованием законных источников денежных средств, которые подлежат декларировании и подвергаются налогообложению.

Когда несколько персон являются бенефициарными владельцами компании-покупателя, идентификация не требуется в случае физлиц, владеющих (прямо / косвенно) менее чем 25% компании.

2. Избежание налога на нереализованный прирост капитала: Если интересующее потенциального покупателя недвижимое имущество находится в собственности уже существующей корпоративной структуры, и если покупная цена завышена, покупатель может забыть о проблеме нереализованного прироста капитала. Данная проблема дополнительно отпадает, если покупатель не намерен перепродавать актив в будущем.

По мнению многих инвесторов из соответствующей категории, даже при возникновении необходимости продать актив в будущем, консультанты смогут решить проблему нереализованного прироста капитала. Важно учитывать, что возможность избежать проблем возникает лишь в случае достаточно дорогих объектов недвижимости премиум-класса и наиболее состоятельных покупателей. Специально для подобных персон разработана услуга подбора и оформления объектов недвижимости в Испании.

3. Избежание налога на передачу права собственности: При особых обстоятельствах дополнительно возникает возможность сэкономить на налоге на передачу права собственности при перепродаже, упраздняя данный сбор на законных основаниях. Критерии следующие:

• Акции испанской компании покупают 2+ физлица, причем ни одному физлицу не принадлежит более половины компании, и более 50% активов компании составляют недвижимость;
• Компания активно занимается торговлей.

Учтите, что в апреле 2021 правительство испанского автономного сообщества Андалусия пересмотрело правила расчета налога на передачу недвижимости, установив фиксированную ставку сбора на уровне 7% (действует с 28 апреля 2021), независимо от обстоятельств.

3. Компании освобождаются от уплаты вновь (и временно) восстановленного налога на богатство (но не акционеры компаний): Персоны, оформляющие недвижимость в Испании на себя, вынуждены платить налог на богатство. Сбор основан на скользящей шкале. Ставка определяется в зависимости от стоимости недвижимости, варьируясь в следующем диапазоне: от 0,2% (до 167 129 евро) до 2,5% (более 10 695 996 евро).

Излишне говорить: лазейка в виде освобождения компаний от налога на богатство способна в любой момент исчезнуть по решению налоговой инспекции. Хотя большинство экспертов не считают вероятным развитие событий в подобном ключе в будущем.

4. Дисконты продавцов: Проблема одного обывателя часто становится источником выгоды для другого. Владельцы недвижимости в Испании, пытающиеся сегодня продать оформленные на компании активы, сталкиваются с очевидной в свете вышесказанного проблемой. Покупатели больше не желают возлагать на себя налоговые обязательства компаний, возникающие, если и когда новые собственники решат продать компании стороннему лицу.

Но если стоимость акционерного капитала не смехотворно низка, как в примере, упомянутом выше, иногда появляется сообразительный покупатель (пользующийся услугами не менее сообразительных агентов / юристов), демонстрирующий намерение купить недвижимость у компании продавца по согласованной цене.

Затем, в качестве второго шага, установив базовую цену, потенциальный покупатель и продавец могут рассчитать налоги, которые последнему придется заплатить (налог на компанию, и налог на дивиденды, если деньги выведены из компании), и сравнить полученную сумму с налогом на прирост капитала в размере 23%, который продавцу пришлось бы заплатить при продаже акций компании (21% за первые 50 000 € ).

Затем потенциальный покупатель волен рассмотреть возможность приобретения компании (особенно если не собирается продавать принадлежащую компании недвижимость когда-либо) и разделить сэкономленные средства с продавцом.

5. Возможность минимизировать проблему низкой балансовой стоимости активов компании собственными силами: Некоторые покупатели, мастерски владея инструментами преобразования компаний / слияния / прямого поглощения сторонних компаний собственными юрлицами иными компаниями , обладают достаточным опытом и эффективными механизмами, чтобы со временем ослабить / размыть проблему низкой первоначальной балансовой стоимости активов приобретаемой компании.

Подводим итоги и консультируемся с экспертами, если остались / возникли вопросы

Подходы к оптимизации налогообложения в Испании, являвшиеся актуальными 20 / 30 / 40 лет назад, сегодня использовать невозможно в силу специфики действующего налогового законодательства.

Сейчас большинство инвесторов не заинтересованы покупкой испанской недвижимости в рамках холдинговой компании по следующей причине: оформляя актив на себя, при продаже недвижимости придется уплатить лишь налог на прирост капитала в размере 19% (если собственник / продавец не является резидентом Испании).

В некоторых случаях целесообразно рассмотреть возможность приобретения недвижимости вместе с компанией-нерезидентом, для которой налог на прирост капитала также установлен на уровне 19% (актуально для компаний, зарегистрированных в Евросоюзе).

Сравните подобное с необходимостью платить корпоративный налог в размере 25% — вдобавок к налогу на дивиденды при ликвидации компании. В большинстве случаев подобное просто не станет иметь финансового смысла.

Но любое правило имеет исключения, как указано выше. В ряде случаев, учитывая индивидуальные обстоятельства конкретного покупателя, эксперты способны наглядно продемонстрировать выгодность покупки компании, владеющей недвижимостью в Испании.

Рекомендуем читателям, действительно заинтересованным приобретением испанской недвижимости проконсультироваться с авторитетным экспертом, специализирующимся на подобного рода сделках.