Недвижимость в Чехии – уверенный рост или движение по инерции?

О том, что пандемия COVID-19 сильно ударила по бизнес-активности в мире, слушали многие потенциальные инвесторы. Следствие этого стал глобальный экономический спад, снижение уровня доходов и длительное состояние неопределённости, когда серьёзные проекты на перспективу принято надолго замораживать. Поэтому инвестиции в недвижимость в Чехии многими аналитиками уже не рассматриваются в качестве надёжного и безопасного способа вложения свободных средств.

Эта мысль на первый взгляд может показаться вполне логичной и здравой. Про пандемию слышали все, про глобальный экономический кризис и проблемы у малого бизнеса тоже. Но стала ли недвижимость в Чехии от этого менее прибыльной и перспективной? Мы бы могли ограничиться короткой фразой о том, что она по-прежнему выгодна (быть может, даже более выгодна, чем ещё несколько лет назад!) и призвать не тянуть с практической реализацией инвестиционных проектов. И это был бы правильный и верный совет. Тем более, что он основывается на тщательном мониторинге рынка недвижимости в Чехии, а не выводах «диванных экспертов».

Но по отношению к читателям, которые ищут аргументированные ответы на свои вопросы и склонны просчитывать риски до того, как инвестировать крупные суммы в потенциально убыточные проекты, это будет нечестно. Поэтому мы решили, что тема недвижимости в Чехии достойна отдельного и обстоятельного разговора.

Страна весьма популярна у наших соотечественников. Во многом благодаря схожести менталитетов, тёплых воспоминания о Чехословакии времён построения развитого социализма, благоприятном климате, множестве интересных туристических мест и самом вкусном в мире пиве (личное мнение автора не стоит навязывать читателям – прим. ред.). Поэтому инвестиционные проекты, предполагающие вложения в недвижимость Чехии, были, есть и долго будут выгодными. Даже с учётом глобального спада в экономике, ограничений, вызванных COVID-19, проблемах в бизнесе и повсеместному росту цен.

Мы постараемся доказать Вам, уважаемые читатели, что даже в нынешние непростые времена рынок жилья в Чехии продолжает активно расти. При должной предварительной подготовке неизбежные риски можно существенно минимизировать. Но сразу хотим отметить, что бизнес, связанный с недвижимостью в Чехии, в общем случае не предполагает самостоятельные действия. Даже если Вы находитесь в Чешской Республике достаточно долго и уже успели понять и принять здешние ценности.

Цены на недвижимость в Чехии

Скептики, твердящие с начала пандемии о резком падении выгодности вложений в недвижимость Чехии, напоминают буддистских обезьянок, которые старательно закрывают глаза, рот и уши. На самом деле, цены постоянно и весьма активно растут, причём гораздо быстрее, чем инфляция «отъедает» часть долларовой и евро-кубышки.

Динамика цен по кварталам (без привязки к региону, классу недвижимости в Чехии, количества комнат, технического состояния и других важных характеристик, в скобках указан рост с поправкой на инфляцию):

• Q1 2020 – Q3 2020: 8,37% (4,9%).
• Q2 2020: 7,75%.
• Q1 2020: 8,6%.
• Q4 2019: 8,93%.
• Q3 2019: 8,72%.

Можно было бы «списать» эти данные, сославшись на недостоверный источник. Но цифры, которые мы привели, были обнародованы Центральным банком Чехии (CNB, Czech National Bank), поэтому сомневаться в их истинности не приходится.

Динамика по Q3 2020:

• Новое жильё на первичном рынке: 10% (6,44%). Это самый большой показатель за период роста, начавшийся в далёком 2003 году (Q3). В абсолютном исчислении цены выросли на 65,5%!
• Вторичное жильё подорожало на 8,12% (4,66%), сравнение с аналогичным периодом 2019 года и на 49,3% (пик интереса к недвижимости Чехии – Q3 2008).

Что ещё принять во внимание при анализе ситуации на рынке недвижимости в Чехии:

• Рост цен на землю: 10,11% (6,58%), за период Q1 – Q3 / 2020.
• Снижение ставок по ипотечным кредитам: до 2% за весь 2020 год. Настолько привлекательные условия получения дополнительного финансирования стали настоящим катализатором рынка, мера полностью компенсировала рост цен на недвижимость в Чехии и снижение активности основных девелоперов (застройщиков).
• В 2020 году одобрение финансовых учреждений получило рекордно количество заявок.
• Цены на квартиры в крупных городах выросли на 15,8% (до 70,3 тыс. CZK / за м2), сравнение с аналогичным периодом прошлого года.
• Цены на недвижимость в Чехии в Праге выросли на 10,4% (до 94,3 тыс. CZK / за м2). Интересно, что столица выступает своеобразным локомотивом рынка – здесь заключено чуть менее половины сделок по всей стране.
• Ещё один интересный факт. Рост цен на недвижимость в Чехии за 5-летний период (примерно 10%) вдвое превышает увеличение средней заработной платы. В результате этого для покупки дома (около 70 м2) понадобится сумма, равная доходу среднего чеха за 11,4 лет.
• Если общая ситуация на рынке недвижимости в Чехии достаточно благоприятная для инвестирования, то в девелоперском секторе дела обстоят не так радужно. Чешское управление статистики (CZSO, Czech Statistical Office) отрапортовало о снижении числа завершённых проектов в 2020 году. Минус 5,4% – вроде бы не настолько критический показатель. Но если учесть, что в предшествующие годы динамика была положительный (+7,6% в 2019 году, +18,5% в 2018, +4,6% в 2017, +8,9% в 2016 и +4,8% в 2015) повод для беспокойства есть.
• По состоянию на 2020 год снизилось и количество сдаваемого в эксплуатацию жилья – на 8,9%. В абсолютном исчислении это 35.254 объекта.

Некоторые аналитики склонны искать причины снижения в общей стагнации экономики страны. Иными словами, в проблемах на рынке недвижимости в Чехии «виновато» снижение темпов развития – на 5,6% в 2020 году (за период 2014–2019 года экономика стабильно росла на 3,5% в год). Но если верить прогнозам, в этом году ситуация начнёт выправляться, и начнётся рост (в зависимости от методологии оценки – на 3,2 или 5,1%).

Обзор цен на недвижимость в Чехии

Статистические выкладки – это одно, а конкретные цифры, которые необходимо потратить, чтобы стать обладателем дома, квартиры или апартаментов, – совсем другое. Важны обе характеристики (особенно, если Вы предпочитаете максимально минимизировать риски). Но в прикладном, «бытовом» плане всех заинтересованных лиц (покупателей, продавцов, арендаторов, арендодателей, инвесторов) интересует всё же второй параметр – цены.

Самое важное по теме:

• Прага. Самые дорогие квартиры в районах Праге 1 и Праге 2 – 148,1 и 137,0 тыс. CZK / м2. Самое доступное жильё (86,6 тыс. CZK / м2) находится в районе Прага 4.
• Брно. Средние цены на квартиры установились на отметке 71,5 тыс. CZK (Q3 2020).
• Среднечешский край – 59,1 тыс. CZK / м2.
• Оломоуце – 48,1 тыс. CZK / м2.
• Острава – 29,6 тыс. CZK / м2.
• Карловы Вары – 27,6 тыс. CZK / м2.
• Усти-над-Лабем (Северная Чехия) – 22,8 тыс. CZK / м2.

Исторический экскурс

Зачем говорить о том, что когда-то было на рынке недвижимости Чехии, если гораздо важнее знать, что происходит на нём «здесь и сейчас»? На самом деле, смысл в этом есть, и проявляется он в расширенных возможности анализа. Что, в свою очередь, позволяет сделать инвестиции менее рискованными. Совсем избежать его не получится, но всё же ещё раз позволим себе напомнить Вам, уважаемые читатели, что успех во многом зависит от того, насколько внимательны Вы были на стадии предварительного планирования.

Основные периоды развития рынка недвижимости в Чехии, новейшее время:

• Бум 1998-2003 годов. В преддверии вступления Чехии в Евросоюз цена на недвижимость росли как на дрожжах. Усреднённый индекс за 5 лет буквально взлетел на 64%, так как инвесторы спешили вложить деньги в активы, которые совсем скоро гарантированно вырастут в цене. Цены на многоквартирные дома подскочили на 118%, на квартиры – на 91%, на частные дома – на 58%, на участки под застройку – на «скромные» 31%. Ожидания инвесторов оправдались, общую картину немного «подпортил» достаточно высокий показатель дефицита бюджета (точнее, темы его роста). Из-за этого страна так и не присоединилась к Еврозоне, оставив в обращении национальную валюту – чешскую крону.
• Рецессия на рынке недвижимости в Чехии 2004-2005 годов. Застой стал неприятной неожиданностью для многих инвесторов, ожидающих продолжения роста стоимости недвижимости после присоединения страны к Евросоюзу. Однако этого не произошло, в основном – из-за введённого запрета для граждан ЕС покупать недвижимость в Чехии в течение 7-летнего периода – до 2009 года. Ещё одним фактором, сыгравшим против ожиданий инвесторов – меры по сокращению бюджетного дефицита.
• Ренессанс 2006-2008 годов. Локомотивом роста цен стало ожидаемое повышение НДС (с 5% до 19%). В 2006 году они выросли в среднем на 8,4%, в 2007 – на 31%. Но инвесторы, которых интересовала недвижимость в Чехии, ещё не знали, что совсем скоро мировую экономику отправит в глубокий нокдаун глобальный кризис.
• Стагнация 2009-2013 годов. Она негативно повлияла на все сферы бизнеса, в том числе – на недвижимость в Чехии. После активного роста в 2008 году (+17,1%) цены надолго погрузились в анабиоз – падение на 12,3% в 2009 году и на 14% (в среднем) на временном отрезке 2010–2013 годах.
• Возрождение рынка. Ждать стабилизации ситуации на рынке недвижимости в Чехии пришлось довольно долго. Усреднённые показатели 2014–2019 годов внушают осторожный оптимизм – рост на 13%, и этот факт во многом объясняется структурными улучшениями в экономике страны.

Какие предварительные выводы можно из всего этого сделать? В первую очередь – это грамотно выбрать время для инвестиций в недвижимость Чехии. Если Вы не связаны фактором времени, делать это лучше всего во времена спада, когда цены снижаются, либо же растут не так активно. В этом отношении нынешние ограничения, связанные с пандемией COVID-19, можно воспринимать как своеобразное приглашение на активные инвестиции. Они гарантированно окупятся и начнут приносить прибыль, как только вирус отступит. По мнению многих учёных, это случится совсем скоро – в 2022 или 2023 году. А значит времени на раздумья у Вас не так много.

Спрос на рынке недвижимости в Чехии

В 2020 году он оставался на стабильно высоком уровне, хотя многие аналитики предрекали спад, вызванный пандемией COVID-19. И это, безусловно, хорошо. Поэтому особого смысла ждать нет – когда вирус возьмут под контроль, цена гарантированно взлетят, и Ваши инвестиции будут уже далеко не такими выгодными.

Сводка по стране:

• Застройщики, девелоперы («нулевая» недвижимость в Чехии). Общее число завершённых проектов – 2600, относительно прошлого года наблюдается незначительное снижение на 2,7%. А вот фактический объём продаж существенно вырос – на 21,2% (14,3 млрд CZK).
• Кирпичные дома. Наблюдается рост как объёма сделок (на 22,4%, 7,1 млрд CZK), так и продаж (1611 сделок).
• Многоквартирные дома. Привычная для рынка недвижимости в Чехии последних лет ситуация – незначительное снижение числа сделок (–0,3%, до 2073 единиц) и рост их объёма (+18,5%, 6,4 млрд CZK).

Аналогичная сводка по Праге:

• Застройщики, девелоперы («нулевая» недвижимость в Чехии). Рост продаж (+8,4%, 1446 сделок) и фактического объёма (+28%, 9,6 млрд CZK).
• Кирпичные дома. Продажи +2,7% (650 единиц), объём сделок +20% (4,2 млрд CZK).
• Многоквартирные дома. Продажи +11,1% (650 единиц), объём сделок +26,1% (2,9 млрд CZK).

Жилищное строительство

С ним всё довольно предсказуемо. Падение этого сектора недвижимости в Чехии не произошло, а снижение активности, ожидаемое фона пандемии COVID-19, бизнес воспринял достаточно спокойно. Приводимые ниже статистические данные были обнародованы CZSO, поэтому сомневаться в их истинности не приходится.

Активность застройщиков по годам:

• 2020 год – снижение на 5,4% (34432 объектов).
• 2019 год – рост 7,6%.
• 2018 год – рост на 18,5%.
• 2017 год – рост 4,6%.
• 2016 год – рост 8,9%.
• 2015 год – рост 4,8%.

Самое важно по теме:

• Общее снижение темпов вывода на рынок недвижимости в Чехии – на 8,9% (32254 объекта) при том, что рост за период 2014–2019 годы составил почти 10%.
• В 2020 году в Праге стартовало 60 новых девелоперских проектов (5180 квартир, рост 3% по отношению к прошлому году). В 2021 году по оценкам аналитиков количество квартир вырастет до 5600.

Ипотека и рынок недвижимости в Чехии

«Закручивание гаек» в банковском сектор приведёт к существенному сужению рынка, и это понимают все. Поэтому имеющий место в других странах рост ставок в Чехии отсутствует. И даже более – проценты за ипотечные кредиты снижаются, что не может не радовать.  Усреднённое снижение процентной ставки по кредитам – с 2,55% в 2019 году до 2,07% в 2020 году.

Средние ставки по вновь выдаваемым ипотечным кредитам (Q4 2020, в скобках – сравнение с 2019 годом):

• IRF (interest rate fixation) до 1 года: 1,95% (2,85%).
• IRF от 1 года до 5 лет: 2,19% (2,56%).
• IRF от 5 лет до 10 лет: 2,07% (2,32%).
• IRF более 10 лет: 2,33% (2,42%).

По уже выданным ипотечным займам средняя ставка (Q4 2020) также снизилась – до 2,36% (2,64% за 2019 год). Средние ставки по уже имеющимся долговым ипотечным обязательствам (Q4 2020, в скобках – сравнение с 2019 годом):

• IRF до 1 года: 2,21% (3,28%).
• IRF от 1 года до 5 лет: 2,43% (2,43%).
• IRF от 5 лет до 10 лет: 2,32% (2,35%).
• IRF более 10 лет: 2,9% (3,08%).

Особенности нового закона о потребительском кредитовании (вступил в силу 1 декабря 2016 года):

• Ограничение величины штрафных санкций за досрочное погашение ипотечных займов.
• Обязательное информирование заёмщиков о вариантах пролонгации ипотечных кредитов (если срок погашения фиксированный). Срок – начиная с 3 месяцев и до конца срока погашения.
• Обязательное информирование клиента о реальной стоимости ипотечного кредита (APR – Annual Percentage Rate).

Эти меры привели к повышению действующих процентных ставок по ипотечному кредитованию на рынке недвижимости в Чехии примерно на 0,5%.

Центробанк стремится предотвратить формирование «мыльного пузыря», поэтому всем заинтересованным лицам следует изучить и принять новые правила работы:

• Обязательные требования к уровню доходов потенциального заёмщика.
• Долги не должны превышать 9-кратный размер чистого годового дохода (DTI – debt-to-income ratio).
• Максимальная долговая нагрузка – не более 45% чистого ежемесячного дохода (DSTI – debt servicing to income).
• В апреле 2020 года был введён мораторий для всех индивидуальных и корпоративных заёмщиков. Он легализует понятие налоговых кредитных каникул и определят минимальный их срок – 6 месяцев. Обращаем Ваше внимание, что это правило действует только в условиях пандемии COVID-19. О дальнейших планах правительства по этому вопросу достоверной информации пока нет.

На что ещё мы рекомендуем обратить внимание:

• Ипотечный рынок недвижимости в Чехии активно растёт. Его общий объём в 2020 году составил более 25% ВВП. Ранее этот показатель был существенно ниже: 23,1% в 2019 году, 19,8% в 2012 году, 15,2% в 2008 году и 4,2% в 2002 году.
• Общая сумма задолженности по ипотеке также увеличивается. В 2020 году она выросла на 8% – до 1,44 трлн CZK.
• Общий объём жилищного кредитования на рынке недвижимости в Чехии за период 2019-2020 год показал уверенный рост в 7%. Показатель неплохой, но при прямом сравнении с прошлыми годами он весьма скромный – 30% рост за 2003–2009 годы.
• Все большую популярность на рынке недвижимости в Чехии приобретают «короткие» кредиты (плавающий процент, фиксация начальной ставки IRF на период менее 1 года). Их общая доля в 2020 году превысила 35%. Чуть меньшей популярностью пользуются займы с IRF от 1 года до 5 лет (33,5%).
• Типичные условия ипотечного кредитования – 20 лет, LTV max (loan-to-value – отношение размера кредита к стоимости залогового имущества) равно 85%.

Аренда и доходность вложений

Структура рынка недвижимости в Чехии такова, что иностранцы чаще всего приобретают жильё с целью его последующей сдачи в аренду. Аналитики утверждают, что эта схема в последние годы становится всё менее доходной, поэтому, если Вы планируете инвестиции именно с этой целью, стоит ещё раз всё тщательно продумать и просчитать.

На что ещё мы рекомендуем обратить внимание:

• Средняя валовая арендная доходность в Праге равна 4%. Она чуть ниже в Праге-1 (3,2%) и выше – в Праге-5 (5,3%).
• Доходность от аренды значительно упала по сравнению с периодом 2005-2008 годов. Тогда она равнялась 6,8% в Праге, 10,8% – в Остраве и Усти-над-Лабем, и примерно 7,8% – по всей Чехии.
• Средняя стоимость аренды в Праге, если говорить о квартирах, лежит в диапазоне от 10,5 EUR / м2 до 17,5 EUR / м2.
• Самые высокие цены на аренду недвижимости в Чехии (если говорить именно о Праге) сложились в районах Мала Страна, Йозефов, Новое Место, Старое Место и Винограды.
• Большая часть инвесторов, которых интересует элитная недвижимость, – чехи (75%) и русские (12,5%).

Дерегулирование арендной платы

Государство отказалось от жёсткого контроля в этой сфере ещё в 2006 году. Скептики утверждали, что Закон о дерегулировании (№107/2006) вызовет коллапс рынка недвижимости в Чехии, так как арендаторов после скачка цен станет намного меньше, и многие инвестиционные проекты, которые строились на получении пассивного дохода, станут убыточными.

Этого, однако, не произошло. К 2011 году, когда все организационные стадии были в основном завершены, рынок недвижимости уже перестроился под новые правила, и сколько-нибудь существенных деструктивных изменений не произошло. Государство перестало контролировать арендные выплаты примерно по 80% объектов (750 тыс. квартир). Интересно, что только 300 тыс. из них находилось в частной собственности, ещё 450 тыс. юридически принадлежали муниципалитетам.

Сейчас недвижимость в Чехии можно сдавать без каких-либо ограничений по стоимости, но ожидаемого аналитиками критического роста цен не случилось. Рынок самостоятельно определил оптимальный уровень цен, но отмена закона дала владельцам квартир дополнительное пространство для манёвра.

Экономическая ситуация в Чехии

Мы изначально не планировали обсуждать этот вопрос, так как к теме статьи – недвижимость в Чехии – он имеет опосредованное отношение. Но потом стало ясно, что затратные инвестиционные проекты, рассчитанные на много лет, требуют более глубокого просчёта. Поэтому было решено кратко, в формате короткой строки, поговорить о ситуации в Чехии и моментах, которые непосредственно влияют на бизнес.

Самое важное по теме:

• Статистика фиксирует экономический спад – сокращение на 5,6% по сравнению с 1019 годов. Основная причина – пандемия COVID-19.
• В 2020 году зафиксирован дефицит бюджета на уровне 367,5 млрд CZK (самый высокий показатель с момента получения Чехией независимости). Это примерно 7,3% ВВП. Интересно, что в 2019 году бюджет был профицитным (0,3%). На 2021 год изначально заложен ещё больший дефицит – 500 млрд CZK.
• В 2021 году ожидается рост ВВП на 5,1% (оценка МВФ). Но если ситуация с пандемией не улучшится и будут введены дополнительные ограничения или локдаун, реальные показатели могут быть скромнее – 3,2%, но со знаком «+».
• Примерный уровень инфляции – 4,3% (данные на февраль 2021 года, самый высокий показатель с 2017 года).

Темпы роста экономики Чехии в новейшей истории:

• 2004-2007 годы средние темпы роста равнялись 4,8%
• 2009 год: падение на 4,8%.
• 2010 и 2011 годы: восстановление (2,3%, 1,8%)
• 2012-2013 годы: общая рецессия.
• 2015 год: +5,4%.
• 2016 год: +2,5%.
• 2017 год: +5,2%.
• 2018 год: +3,2%
• 2019 год: +2,3%.

Что делать дальше?

Если Вы, уважаемые читатели, планируете запустить реальный инвестиционный проект по недвижимости в Чехии, хотите обеспечить для себя и своей семьи «запасной аэродром», или же рассматриваете идею с иммиграцией, понадобится тщательная предварительная подготовка. В рамках индивидуальной консультации Вы сможете обсудить все вопросы с экспертами портала International Wealth и вместе выработать тактику и стратегию дальнейших действий.

Чем мы Вам можем помочь (примеры наших услуг по Чехии, полный перечень смотрите в соответствующем разделе нашего сайта):

• Регистрация АО в Чехии.
• Регистрация компании в Чехии.
• Бухгалтерское обслуживание, аутсорсинг.
• Регистрация ИП в Чехии.

Интересная и познавательная информация по Чехии:

• ВНЖ в Чехии.
• Налоги в Чехии для юридических и физических лиц.
• Коммерческая недвижимость в Чехии.
• Как открыть фирму в Чехии – самая полная инструкция.

Интересует рынок недвижимости в Чехии? Мы готовы Вам помочь с подбором объекта, подготовкой документов, оформлением сделки. Также мы будем рады предложить Вам эффективные решения по защите и диверсификации активов. Оставайтесь с нами, будет ещё много интересного!