Недвижимость в Белграде vs. альтернативы: сравниваем цены

Сколько квадратных метров можно купить на 1 миллион долларов? В Белграде почти 500! А в Монако? Число поразительно маленькое. Мадрид, Мумбаи и Дубай не отстают — хотя многих, возможно, удивит, что испанский и индийский мегаполисы обходят Дубай с точки зрения цен на недвижимость. Сравниваем сербскую столицу с иными популярными городами, готовясь купить жилье за рубежом с прицелом на возможность инвестиционной иммиграции.

Зачем вообще покупать именно недвижимость в Белграде?

Сербия – традиционно дружественная РФ страна на Балканском полуострове. На севере — равнины, а на юге — горные массивы с горнолыжными курортами. Местная экономика стремительно развивается и по темпам роста входит в число европейских лидеров. Государство серьезно нацелено на евроинтеграцию и активно привлекает транснациональные корпорации вроде Microsoft и Huawei.

В свете эскалации российско-украинского кризиса в феврале 2022 сербские власти отказались присоединяться к антироссийским санкциям, продвигаемым Западом, и продолжили углублять сотрудничество с РФ во всех сферах.

В частности, приветствуется иммиграция состоятельных и предприимчивых россиян. Дружественная россиянам балканская страна предлагает новоприбывшим ВНЖ в Сербии с перспективой оформления гражданства. Соискателям достаточно выполнить одно из следующих условий:

• Открыть компанию в Сербии (дополнительно придется арендовать административные помещения для компании и жилье для собственного размещения);
  • ИЛИ
• Приобрести коттедж / квартиру для собственного проживания.

Второй вариант многим иммигрантам кажется проще и выгоднее. Если входите в число подобных персон, рекомендуем обратить внимание на сербскую столицу. Ведь недвижимость в Белграде стабильно дорожает, позволяя заработать на приросте капитала при гипотетической перепродаже в будущем. Да и за ту же сумму можно купить гораздо больше «квадратов», чем во многих иных мировых столицах.

Сравниваем цены на элитную недвижимость в Белграде и стоимость альтернатив

Эксперты консалтинговой компании Knight Frank опубликовали исследование мирового рынка элитного жилья, позволяющее понять, сколько квадратных метров гипотетический инвестор с капиталом в 1 миллион $ способен приобрести на данную сумму в разных локациях.

Недвижимость в Белграде vs. альтернативы по всему миру

Анализ собранных Knight Frank данных по состоянию на начало 2021 показывает, что вышеуказанной суммы хватит лишь на 15 квадратных метров в Монако или 21 «квадрат» в Гонконге. Европейский и азиатский финансовые центры заняли, соответственно, первое и второе место в списке наиболее дорогих рынков недвижимости. Далее следуют Лондон (31), Нью-Йорк (33), Сингапур (35), Женева (37), Сидней (41), Шанхай, Париж и Лос-Анджелес (по 42).

В Пекине за подобные деньги удастся купить квартиру среднего размера: около 56 квадратных метров, а в Токио – недвижимость площадью 64 «квадрата». Далее идут Берлин (73), Майами (77) и Мельбурн (84). Мадрид, Мумбаи и Дубай предлагают гипотетическому миллионеру 106, 108 и 137 квадратных метров.

Средняя цена квадратного метра жилья в столице Сербии сегодня близка к 2000 € (около 2190 $). Следовательно, долларовому миллионеру, желающему купить недвижимость в Белграде на обозначенную выше сумму, удастся стать собственником жилплощади в размере около 456 квадратных метров! Чем не повод оформить ВНЖ в Сербии при покупке недвижимости?

Недвижимость в Белграде vs. сербские альтернативы

Цены на недвижимость в Сербии продолжают расти. Квадрат дорожает, несмотря на многочисленные сложности, постигшие мировую экономику. Бытует укоренившееся мнение, что недвижимость в Белграде самая привлекательная на сербском рынке. Но периодически иные сербские населенные пункты и муниципалитеты / районы демонстрируют гораздо более интересную ценовую динамику и более высокие уровни спроса, чем в столице.

Статистика популярного тематического сербского портала Nekretnine показывает продолжение роста средних цен за квадратный метр в марте 2022 практически во всех уголках Сербии, где отслеживаются соответствующие тенденции. Наибольшим месячным ростом (относительно февраля 2022) средних цен отметился район Пантелей города Ниш (+13,95% / + 150 € за квадратный метр). В целом картина следующая:

• Белград: Центр столицы по-прежнему предлагает наиболее высокие цены на недвижимость в целом по Сербии. Стоимость квадратного метра местного жилья в марте 2022 увеличилась на 2,84% и поднялась до уровня 2755 €. На втором месте в Белграде и в Сербии в целом по средним ценам находится столичный район Врачар . В данном районе цены выросли на 1,92% и сейчас составляют около 2600 €. В Нови Белграде в марте зафиксирован рост на 1,3%, а средняя цена составила ровно 2100 €. Квартиры / коттеджи в столичном районе Вождовац подорожали примерно на 1,44%. Средняя цена за квадратный метр в Вождоваце теперь составляет 2045 €. В Палилуле «квадраты» подорожали незначительно, (на 0,76%, до 1985 €). Наибольший рост в марте в Белграде был зафиксирован в Мириево, где «квадрат» стал на 4,2% дороже, чем месяцем ранее, достигнув ценовой отметки 1413 €.
• Нови-Сад: Наибольшим ростом цен в Нови-Саде в отчетном периоде отметился центр города (+ 5,49%, где квадратный метр в марте стоил около 2000 €. На втором месте по темпам роста в Нови-Саде находится район Подбара со средней ценой за квадратный метр около 1945 € (рост на 4,85% ). В районе Нови-Населье «квадрат» подорожал до 1644 €. Темп роста по сравнению с февралем 2022 составил 3,72%. В Грбавице квадратный метр в марте стоил 1875 € (рост на 2,74%).
• Крагуевац и Панчево: В обоих городах цены в марте существенно выросли. В Крагуеваце «квадрат» подорожал до 917 € (т.е. рост на 4,68%), а в Панчево зафиксировано подорожание жилплощади на 6,88% относительно февраля до 1200 €.
• Ниш: Ниш в очередной раз оказался городом с самыми высокими темпами роста средней стоимости квадратного метра. Наибольший темп месячного роста в марте, как отмечалось выше, зафиксирован в районе Пантелей. Сильный рост также зафиксирован на бульваре Неманича (7,53%), где квадратный метр стоил в марте 1613 €, и в Палилуле (6,56%), где средняя цена «квадрата» достигла 1300 €.
• Дурлан: Цены в данном сербском городе застопорились на отметке 1167 €.

Продолжающееся удорожание жилья в Европе – повод не откладывать покупку недвижимости в Белграде

Обладая статусом страны-кандидата на евроинтеграцию, Сербия неразрывно связана с геополитическим блоком, в который стремится вступить в максимально сжатые сроки. И если уже сейчас цены на сербскую недвижимость повышаются достаточно «бодро», то после успешного вступления в ЕС скорость повышения ценника способна оказаться гораздо более впечатляющей. Чем не повод купить недвижимость в Белграде прямо сейчас, чтобы в отдаленном будущем не жалеть об упущенной возможности сэкономить!?

Чтобы не быть голословными, приведем официальную статистику по динамике цен на недвижимость в Евросоюзе. Согласно данным Евростата, за 11-летний период с 2010 по четвертый квартал 2021 стоимость жилья в ЕС выросла на 42%, а арендная плата увеличилась на 16%.

В отчетном периоде цены на жилье в Эстонии, Венгрии, Люксембурге, Латвии, Чехии, Австрии продемонстрировали более чем двукратный рост. Цены выросли в 24 странах-членах Евросоюза и снизились в трех государствах ЕС. В топ-3 наиболее быстрорастущих вошли рынки Эстонии (+ 156%), Венгрии (+ 128%) и Люксембурга (+ 124%). Снижение наблюдалось в Греции (-23%), Италии (-12%) и на Кипре (-9%).

Активизация нового строительства в Белграде поможет удовлетворить спрос, но есть одно «но»

Официальная статистика дополнительно свидетельствует о концентрации строительной деятельности в Белграде. С одной стороны, активизация нового строительства в столичном сербском городе, несомненно, поможет удовлетворить спрос. С другой стороны, интересные локации быстро застраиваются – лишний повод не откладывать покупку до лучших времен

Согласно отчету о разрешениях на строительство за февраль 2022 от сербского Республиканского бюро статистики, в отчетном периоде в стране выдано 1995 разрешений на строительство. Показатель продемонстрировал рост на целых 31,6% относительно прошлогоднего февраля.

78,5% разрешений относились к строительству зданий, остальные 21,5% — к возведению инженерных сооружений. Если говорить лишь о зданиях, то 72,8% соответствующих проектов приходится на жилые постройки, а 27,2% — на нежилые. В случае возведения инженерных сооружений наибольшее количество приходится на трубопроводы, линии связи и электропередачи (64,3%).

Наиболее востребованными среди застройщиков оказались проекты по возведению больших многоквартирных ЖК. Власти выдали разрешениям на строительство ряда жилых комплексов общей вместимостью в 3 434 квартир и коттеджей средней площадью 68,9 квадратных метра. 8,4% объектов – отдельно стоящие коттеджи средней площадью 144,2 м². 90,4% — жилые помещения в трехквартирных и более крупных домах со средней площадью 60,6 м².

Количество утвержденных девелоперских проектов в феврале 2022. Бирюзовым обозначено строительство зданий, фиолетовым – возведение инженерных сооружений. 

Белград ожидаемо оказался на первом месте по доле в общем количестве утвержденных властями девелоперских проектов (73,1%). На втором месте городок Рашка (17,4%), где сейчас активно застраиваются 5 районов: Кралево, Нови-Пазар, Рашка, Тутин и Врнячка-Баня. Далее следуют Мачванский (9,5%), Сремский (7,8%) и Южнобачский районы (6,8%).

Ценность недвижимости в Белграде вырастет благодаря развитию транспорта: метро и «речных трамваев»

Дополнительной причиной внести инвестиции в рынок недвижимости Белграда выступает развитие транспортной инфраструктуры столичного города. Местные власти обещают скорое внедрение 2 новых видов транспорта: метро и «речных трамваев».

Ожидается, что запуск белградского метрополитена состоится в январе 2028. Протяженность первой линии метро, прокладка которой ведется в данный момент, составит 22,3 километра. Данная ветка охватит целых 22 станции.

Способствовать развитию белградской транспортной инфраструктуры призвана и новая сеть речного транспорта. Недавно столичный муниципалитет открыл тендер на выбор подрядчика для развертывания очередного понтонного причала. Инфраструктурный объект разместится на правом берегу Дуная в общине Стари Град. В прошлом августе столичная мэрия провела тендер на возведение аналогичного понтона. Оба понтона станут принимать пассажирские туристические корабли — так называемые «речные трамваи».

Борьба с отмыванием денег – повод доверить сделку экспертам 

Фиксируя большое количество сделок с недвижимостью в Белграде и прочих городах Сербии с оплатой наличными, местные власти в лице Управления полиции по предотвращению отмывания денег, опасаясь возможного отмывания полученных незаконным путем денежных средств, решили сформировать экспертную группу для минимизации соответствующих рисков.

Новая экспертная группа станет заниматься исключительно сектором недвижимого имущества, охватывая все процессы и процедуры: от строительства жилых и коммерческих зданий до фактической продажи новостроек и вторички. Борьба с мошенничеством станет осуществляться при содействии сербского Национального банка (Народне банке Србије).

По словам чиновников, на сербском рынке недвижимого имущества ежегодно заключается около 80 тыс. сделок купли-продажи. Небольшой процент кредитов на покупку квартир свидетельствует о высокой вероятности незаконного финансирования многих сделок.

Обслуживающие сделки банки обязаны проверять происхождение выплаченных денег при каждом платеже на сумму более 10 000 евро. На практике подобные операции обычно не контролируются: банкиры просят клиентов подписать простое заявление о происхождении денег при оплате размером более 15 000 евро, где клиент теоретически может написать что угодно (например, описать денежные средства как семейные сбережения / наследство), не представляя документов, четко подтверждающих законное происхождение денег.

На сербском рынке банковских услуг сегодня действуют 22 коммерческих банка. Банкиры вправе отказать в платеже / открытии счета для клиента. При возникновении сомнений в законности использования уже открытого счета, банк, согласно действующему регламенту, обязан проинформировать Управление по борьбе с отмыванием денег.

Сербские власти отмечают, что в интересах банков и их клиентов, а также акционеров банков и государства предотвратить отмывание денег. С 2018 в отношении 66 граждан возбуждено уголовное дело за отмывание денег, 11 осуждены. Незаконно нажитые деньги часто вкладывались в строительство зданий.

Учитывая вышесказанное, на этапе подготовки к сделке с недвижимостью в Белграде следует обеспечить законность источников инвестируемых денежных средств, а также заручиться поддержкой опытных экспертов, способных ускорить банковские процедуры и свести к нулю риски, обусловленные комплаенсом.

Экспертная помощь с выбором и покупкой недвижимости в Белграде 

В постоянно меняющемся мире решение купить жилье в мирной и гостеприимной стране вроде Сербии, попутно оформляя резидентство, обеспечивает столь желанное душевное спокойствие и крайне необходимый сегодня план «Б» / «запасной аэродром». Наши эксперты готовы организовать оформление сделки с недвижимостью в Белграде и выполнение иммиграционных процедур.