Недвижимость Грузии: самый полный обзор процесса покупки

Недвижимость Грузии до 2020 года пользовалась огромной популярностью среди иностранных инвесторов. Особенно из России, Ирана и Украины. Но в текущем году под влиянием пандемии и глобальных ограничений спрос на жилье в стране снизился. Также отрицательно сказалось на рынке недвижимости отсутствие туристов, которые по сути являются его основным драйвером. Однако, как показывает статистика с конца мая рынок начал понемногу восстанавливаться и эксперты стали давать смелые прогнозы. Они ожидают, что падение в 2020 году составит только 15%, а в следующем рынок достигнет показателей 2019 года и начнет расти.

Какая бывает недвижимость в Грузии

В стране принято разделять жилье на несколько категорий в зависимости от площади и стоимости. Так в зависимости от площади квартиры/апартаменты бывают:

• маленькие – до 50 м²;
• средние – от 51 до 80 м²;
• большие – 81 до 150 м²;
• очень большие – от 151 м².

Разделение по стоимости следующее:

• низкий сегмент – 300-600$;
• средний сегмент – 601-1 000$;
• премиальный сегмент – 1 001-2 500$;
• лакшери (luxury) сегмент – от 2 501$.

Внимание!!! По состоянию на 2 квартал 2020 года в Тбилиси самой большой популярностью пользуется жилье средней площади низкого и среднего ценового сегмента.

Основные причины покупки

Обычно иностранные граждане приобретают недвижимость в Грузии с целью дальнейшей сдачи ее в аренду. Этому бизнесу способствовало стремительное увеличение туристического потока, который наблюдался уже более 10 лет. Именно он стал причиной стабильного роста стоимости жилья и увеличения арендной платы, что и привлекло в страну инвесторов.

На сегодняшний день, на рынок оказывает отрицательное влияние коронавирус, но грузинское правительство начало проводить активную маркетинговую компанию в мире направленную на позиционирование Грузии, как самой безопасной страны. Ведь ее успехи в борьбе с COVID-19 были признаны в Европе.

Таким образом, гарантируя безопасность и обеспечивая комфортные условия для жизни, планируется привлечь в Грузию платежеспособных бизнесменов, пенсионеров и других лиц из европейских стран.

Антикризисные меры правительства Грузии:

• въезд по бизнес целям — по состоянию на начало августа грузинское правительство уже запустило в работу программу разрешающую посещение страны иностранцами – въезд по бизнес-целям. Ею уже воспользовались 29 человек и еще 17 запросов одобрены.
• въезд фрилансерам и самозайнятым лицам — на стадии завершения находиться программа разрешающая въезд и проживание иностранным фрилансерам и самозанятым лицам, которые смогут жить и работать в Грузии удаленно в течение как минимум 6 месяцев;
• восстановление авиасообщения с Германией, Францией, Латвией, Литвой и Эстонией – граждане и резиденты этих стран смогут посещать страну без обязательного карантина. Ожидается, что список стран из «зеленой зоны» будут постепенно расширять;
• государственная программа субсидирования процентов по ипотеке – она касается только новостроек стоимостью до 200 000 лари (около 70 000 USD).

Наличие этих факторов «оживит» рынок и снизит отрицательное влияние пандемии на недвижимость Грузии. Уже в следующем году по прогнозам экспертов количество сделок достигнет уровня 2019 года, а потом и вовсе превысить его. Поэтому сейчас может даже и наилучшее время делать инвестиции в грузинскую недвижимость.

Чем интересуются инвесторы?

Самой большой популярностью среди покупателей пользуется недвижимость в Грузии, которая находится в Тбилиси, Батуми, а также курортных городах Гудаури и Бакуриани. Также начинает расти спрос на недвижимость в Кахетии и в Кутаиси.

Эти регионы достаточно интересны тем, что привлекают наибольшее число туристов. Например, Аджарию и Батуми за 2019 год посетило более 2 млн. иностранцев, а в Тбилиси – только пассажиропоток в аэропорту составил 3,7 млн. человек. Гудаури и Бакуриани – это зимние курорты с длинным сезоном, которые активно развиваются. Кахетия интересна, как родина вина с красивыми видами на горы и Алазанскую долину, Кутаиси – исторический центр Имеретии с интересными храмами и памятниками, Рустави – город который располагается рядом со столицей (расстояние до Тбилиси всего 30 км).

Внимание!!! Закрытое предложение – элитные виллы с виноградниками от Wine Village in Chateau Schuchmann в Кахетии.

ТОП-5 регионов по количеству сделок на рынке недвижимости Грузии за 1 полугодие 2020 г.:

• Тбилиси – 17 069;
• Кахетия (Телави) – 5 350;
• Аджария (Батуми) – 3 599;
• Имеретия (Кутаиси) – 3 381;
• Квемо Картли (Рустави) – 3 356.

В Тбилиси и Аджарии – одни из самых высоких цен на недвижимость в Грузии, стоимость в Кахетии – немного ниже, но имеет все предпосылки для роста. В Кутаиси и Рустави жилье дешевле. Так по данным отчета ISET во 2 квартале 2020 года средняя цена 1 м² в Кутаиси составила 473 USD. Для сравнения в Тбилиси средняя цена за квадратный метр в 2 раза выше – 957 USD.

Но ведь начиная поиск объекта для покупки необходимо обращать внимание, где находиться недвижимость в Грузии, какой район города. Ведь это играет очень важную роль в формировании цены.

Какие районы Тбилиси наиболее популярные среди покупателей недвижимости.

Столица Грузии разделена на 10 районов: Сабуртало, Ваке, Мтацминда, Крцаниси, Чигурети, Диди Дигоми, Дидубе, Исани, Самгори, Надзаладеви. Часть из них условно разделяется еще на несколько, но вышеуказанные районы являются действующими административными единицами в столице.

Сабуртало

По статистике самый популярный район в Тбилиси среди покупателей – это Сабуртало. Он самый крупный в столице и обладает очень хорошей инфраструктурой. Здесь есть все для длительного или временного проживания: супермаркеты, школы, детские садики, университеты, разнообразные магазины, кафе, рестораны, офисы компаний. Однако следует отметить, что район активно расстраивается на запад, и там пока что значительно меньше объектов социальной инфраструктуры.

Внимание!!! За 1 полугодие 2020 года в Сабуртало было заключено 4 046 сделок, а средняя стоимость 1 м² во 2 квартале составила – 949 USD.

Предлагаем вашему вниманию интересные объекты с высоким доходным потенциалом в Сабуртало:

• апартаменты премиум-класса для личного проживания или сдачи в аренду в визитной карточке Тбилиси в King David Residences;
• действующий отель в центре Тбилиси Rustaveli N26 Hotel Apartments;
• апартаменты в элитном комплексе Alliance Highline.

Ваке

Центральный и самый престижный район Тбилиси, известный своим парком, большим количеством посольств, элитных бутиков и магазинов. А еще здесь в большом количестве находятся офисы крупных грузинских и иностранных компаний. В Ваке очень хорошо развита социальная и транспортная инфраструктура. Но в свою очередь Ваке – один из самых дорогих районов Тбилиси.

Внимание!!! За 1 полугодие 2020 года в Ваке было заключено 2 708 сделок, а средняя стоимость 1 м² во 2 квартале составила – 1 051 USD.

Предложения для желающих получить не только недвижимость, но и ВНЖ Грузии:

• квартира в Ваке на проспекте Чавчавадзе;
• квартира в Ваке.

Мтацминда

Самый дорогой район в Тбилиси, благодаря расположению в исторической части города. Здесь много кафе и ресторанов, есть парк с аттракционами, фуникулеры, и очень много исторических достопримечательностей. Мтацминда идеальный район для сдачи недвижимости в аренду туристам. Но нужно учесть, что здесь практически не ведется строительство нового жилья, а то что есть на вторичном рынке может иметь проблемы с коммуникациями (старые трубы, плохое состояние коммуникаций).

Внимание!!! За 1 полугодие 2020 года в Мтацминда было заключено 948 сделок, а средняя стоимость 1 м² во 2 квартале составила – 1 240 USD.

Кстати, здесь начинается строительство прямого конкурента отелей Marriott, Biltmore, Radisson Blue — отеля Kings Garden Hotel.

А также можно приобрести готовые апартаменты в исторической части города.

Крцаниси

Один из популярных районов Тбилиси. Отличается своей тишиной и спокойностью, а также очень высоким уровнем безопасности. В нем находятся практически все силовые ведомства Грузии, а еще любят селиться крупные бизнесмены. В районе не особо развита социальная инфраструктура, но его преимуществом является близкое расположение к Старому городу, где очень много различных супермаркетов, кафе, ресторанов.

Внимание!!! В Крцаниси средняя стоимость 1 м² во 2 квартале составила – 916 USD.

Исани

Пригородный район Тбилиси, в последнее время набирающий все большую популярность. Находиться он в южно-восточной части города. Исани – бюджетный спальный район, здесь есть автовокзал, магазины, супермаркеты, а также отсюда относительно близко к международному аэропорту.

Внимание!!! По количеству продаж недвижимости Исани во 2 квартале с результатом 886 сделок занял второе место после Сабуртало. Здесь средняя стоимость 1 м² жилья составила 818 USD.

Самыми доступными районами Тбилиси являются Надзаладеви (609 USD), Самгори (606 USD) и Глдани (645 USD). Последний кстати, стал активно застраиваться новостройками.

Пригород Тбилиси

Покупателям следует обратить внимание на пригород Тбилиси. Ведь там спрос на жилье стремительно растет. Это районы: Цхнети, Коджори, Цавкиси, Окрокана, Табахмела, Кикети, Шиндиси и Сагурамо. Коронавирус оказал положительное влияние на вышеуказанный сегмент. Многие грузины поняли, что находится во время жесткого карантина в квартире достаточно некомфортно и поэтому занялись активными поисками жилья недалеко от города, желательно с небольшим земельным участком.

Большинство пригородных районов, если не все, имеют статус климатических курортов. Они находятся в горах и там обычно прохладней, чем в самом Тбилиси, а еще там много природы и леса.

Внимание!!! По данным риэлторов самая дорогая аренда дач и частных домов в Коджори – от 6000 лари в месяц, в Окрокане и Цхнети – цены могут доходить до 6 000 лари. Наиболее доступное жилье в Сагурамо и Кикети. Там снять домик удастся за 2 500 – 3 000 лари в месяц.

Районы Батуми

Недвижимость в Грузии, а именно в Батуми пользуется очень большой популярностью среди иностранных инвесторов. До 2020 года здесь 64% покупок осуществлялись иностранцами и только 36% — грузинами.

Больше всего инвесторов в Батуми привлекало жилье на первой линии на променаде. Здесь построено очень большое количество новостроек, и их строительство продолжается и дальше. Это самый дорогой район, особенно в начале приморского бульвара – стоимость 1 м² жилья стартует от 1 000 USD.

За первой линией до Чаоби – расположился исторический центр Батуми. Здесь в большинстве находиться жилье в среднем ценовом диапазоне – от 700 до 1 000 USD за 1 м².

Самые же доступные цены на недвижимость в Батуми – это в пригороде и периферии. Речь идет о районах: Чаоби, Чакви, Махинджаури, Гонио и Квариати. Здесь мало новостроек, в основном старое жилье, которое относится к дешевому сегменту – менее 700 USD за 1 м².

При покупке недвижимости в Батуми следует обратить внимание на следующие моменты:

• в городе активно ведется застройка и поэтому вид на море с квартиры может очень скоро закрыть новый дом. Избежать подобных неприятностей поможет сотрудничество с профессиональными риэлторами, которые подскажут где лучше покупать жилье;
• в Батуми набирает популярности такой сегмент недвижимости, как коттеджные поселки. Подобные объекты пока еще редкость для региона, но с учетом увеличения спроса их строительство становиться все более актуальным и востребованным;
• огромного внимания заслуживают пригородные районы Батуми – Чакви, Махинджаури и Гонио и Квариати, а также поселок Кобулети. Они очень перспективные в плане развития и уже в скором времени здесь будет построено огромное количество отелей и гостиниц, кафе и ресторанов. Поэтому земельные участки в Чакви, в Кобулети, а также возле Ботанического сада являются привлекательным активом для инвестирования.

И, кстати, в Батуми застройщики начали предлагать новую услугу для рынка недвижимости Грузии – покупка жилья с гарантированной доходностью. Идея заключается в том, что если владелец апартаментов за год не получает конкретный доход от сдачи их в аренду, ему выплачивается определенный процент от стоимости покупки.

Интересные и высокодоходные объекты в Батуми:

• элитные апартаменты на первой линии в PORTA TOWER;
• апартаменты у моря в Al Mare;
• инвестиции в отель Hilton Garden Batumi.

Как купить недвижимость в Грузии: описание процесса

В Грузии все сделки на рынке недвижимости фиксируются в Публичном реестре, доступ к которому есть у каждого желающего. Информация в нем защищена надежно, так как он для хранения данных использует блокчейн-технологию.

1 этап – подбор недвижимости

Следует отметить, что в Грузии очень мало профессиональных риэлторских компаний. Для многих риэлторов является нормальной практикой опаздывать на встречи или вообще на них не приходить. Поэтому при поиске недвижимости рекомендуется обратиться к проверенной компании с положительными отзывами (желательно среди иностранцев). С помощью такой компании удастся не только подобрать хороший объект для инвестирования, но и получить скидку от застройщика или более выгодные условия покупки (рассрочка, кредит).

2 этап – проверка

Покупателю перед заключением сделки обязательно следует проверить наличие обременения на недвижимость в Публичном реестре. Причем это нужно сделать не только на этапе подбора объекта, а и непосредственно перед заключением договора. Получить выписку с реестра можно онлайн на сайте Публичного реестра. Рекомендуется, чтобы в разделе обременения не было никаких записей.

Нужно учесть, что делать запрос придется на грузинском языке, а еще на нем будет полученная выписка. Поэтому без переводчика самостоятельно справится с проверкой имущества сложновато.

3 этап – подготовка договоров

Обычно готовые шаблоны договоров купли-продажи уже есть у застройщика. Но все же рекомендуется их взять на вычитку опытному юристу и если необходимо внести соответствующие правки.

Также следует учесть, что с иностранцами заключаются 3 экземпляры договоров: 2 на грузинском языке и 1 на родном для покупателя.

Внимание!!! Перед подписанием всех экземпляров необходимо проверить их на идентичность перевода, так как в реестре первым регистрируется экземпляр на грузинском языке. Поэтому если в текстах на разных языках будут расхождения, то это чревато большими проблемами.

4 этап – регистрация договоров в Публичном реестре

После подписания договора купли-продажи, его регистрируют в Публичном реестре. Покупатель должен также подать заявление на грузинском языке (заполняется оператором) и документ удостоверяющий личность (заграничный паспорт, грузинскую ID-карту и т.п.).

Регистрация осуществляется в ускоренной процедуре в течение дня и обходится в 200 лари. Если покупатель не спешит, то можно получить выписку на следующий день – за 150 лари или через 4 рабочих дня – за 50 лари.

О готовности выписки покупателя известит SMS, где будет ссылка на скачивание документа.

Внимание!!! Госпошлина удерживается за каждый объект недвижимости, которому присвоен кадастровый номер. Поэтому если приобретается частный дом с земельным участком и гаражом, то необходимо проверить все три объекта в реестре на наличие обременений и за все три объекта нужно будет заплатить пошлину.

Моменты, на которые следует обратить внимание, покупая недвижимость в Грузии

Иностранцу, покупающему жилье в Грузии, следует знать о следующем:

• все цены на недвижимость в Грузии устанавливаются в USD;
• вариант оплаты за объект следует заранее обговорить с продавцом и потом вписать в договор – оплата наличными, банковский платеж на конкретный счет, рассрочка и т.д.;
• покупая апартаменты в недостроенном доме, следует обязательно уточнить сроки сдачи объекта в эксплуатацию. При этом нужно быть готовым, что в договоре будут указаны другие даты, а сам дом построен еще на несколько месяцев позже;
• обычной практикой среди застройщиков является продажа жилья в беспроцентную рассрочку, сроком до окончания строительства. При этом цена не объект не всегда выше;
• TBC Bank активно кредитует иностранцев на покупку недвижимости в новостройках;
• состояние квартиры на момент продажи: «черный» или «белый» каркас или ремонт и комплектация «под ключ». Первый вариант означает, что продается квартира, где есть только стены, коммуникации подведены только до входной двери, внутри могут быть, а может и не быть гипсокартонных перегородок. «Белый каркас» — это означает, что стены оштукатурены, внутри есть коммуникации, черновая стяжка. То есть по сути жилье подготовлено к ремонту. Ну и последний вариант, апартаменты «под ключ». Этот вариант стал популярен в последнее время, когда застройщик за дополнительную плату делает дизайнерский ремонт и полностью укомплектовывает жилье мебелью и бытовой техникой. Покупка апартаментов «под ключ» дает возможность владельцу сэкономить на ремонте и покупке мебели и получить сразу в свое распоряжение уже готовое жилье;
• при покупке жилья у физического лица необходимо обязательно удостоверится, что это действительно владелец недвижимости. Имя собственника указывается в выписке из Публичного реестра;
• нужно обязательно сделать выписку из реестра перед регистрацией недвижимости. Обходится услуга всего 10 лари (около 3$), но она позволит сохранить нервы;
• многие новостройки в Грузии возводятся в форме многофункциональных комплексов, где есть магазины, рестораны, бассейны, фитнес-залы, отели. При покупке апартаментов в подобных объектах необходимо обращать внимание на инфраструктуру и наличие опытной управляющей компании;
• во многих новостройках предоставляются услуги управления недвижимостью. Управленческие компании берут на себя обязательства по поиску клиентов на аренду апартаментов, а также присматривают за апартаментами. С одной стороны этот вариант хорош, так как собственник недвижимости получает доход от недвижимости, практически ею не занимаясь, а с другой – подобные административные услуги могут обходиться достаточно дорого. Поэтому перед заключением договора следует обратить внимание на процент комиссии и на принцип распределения бронирования;
• покупая недостроенное жилье нужно обязательно зарегистрировать документ в Публичном реестре, как покупку прав на будущую собственность. Таким образом, удастся избежать манипуляций с недвижимостью со стороны застройщика. Ведь в Грузии нередко апартаменты в недостроенных домах продавались по несколько раз;
• перед заключением договора о покупке имущественных прав на апартаменты в недостроенном доме следует обязательно проверить документы застройщика: наличие разрешения на строительство, посмотреть нет ли в выписке из Публичного реестра обременений на землю, лично посмотреть на темпы работ;
• при покупке недвижимости многие продавцы просят указать в договоре сумму покупки ниже фактической. Таким образом, они хотят снизить базу налогообложения. Ведь если жильем владели менее 2 лет, продавцу нужно оплатить 20% подоходного налога с разницы между суммой покупки и продажи. Конечно, можно пойти на риск, если есть уверенность в добропорядочности продавца. Но, нужно помнить, что когда дело дойдет до суда покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая указана в договоре.

Нюансов, с которыми придется столкнуться желающим купить недвижимость в Грузии, достаточно много. Особенно необходимо обратить внимание на грузинский язык и ментальность. Поэтому, рекомендуется не принимать самостоятельных решений, а обратиться к профессионалам. Они не только помогут приобрести объект, который оптимально соответствует критериям, но и смогут добиться более выгодных условий покупки (получить скидку, сделать покупку в рассрочку и т.д.).

Если вы интересуетесь недвижимостью и грузинское направление вам интересно, напишите нам info@offshore-pro.info и мы подберем недвижимость и организуем качественное юридическое сопровождение сделки.