Недвижимость Греции растет в цене, несмотря на пандемию

II полугодие 2021 г. принесет рост стоимости квартир и домов Греции на 6,4%, о чем свидетельствует статистика Европейского Союза по условиям жизни и доходам. Несмотря на серьезные экономические последствия, вызванные пандемией, в 2021 г. рынок греческого жилья показывает устойчивость и рост цен. Согласно показателям жилищного индекса Банка Греции, рекордно низкий уровень достигнут в III квартале 2017 г., а после выхода государства из программы финансовой помощи ЕС/МВФ (2018 г.) серьезные инвестиции в греческую экономику оказали немедленное положительное влияние на рынок недвижимости. 

Недвижимость является основной составляющей благосостояния домохозяйств в Греции, поэтому доля владения в размере 73,5% здесь выше среднего показателя в пределах Еврозоны 66%. 

Спады и подъемы: краткая история стоимости греческой недвижимости 

Очень многие инвесторы хорошо помнят, мягко говоря, слишком тяжелые времена греческой недвижимости. На данном этапе этот рынок, похоже, приходит в норму, чему немало способствовала программа экономического гражданства «золотая виза», работающая с 2013 г. Она привлекла немало инвестиций со стороны иностранцев, которые активно скупали недвижимость для оформления вида на жительство. Следует отметить, что исторический максимум цен на жилье в Греции приходился на 2008 г., но в результате экономического кризиса этот индекс заметно снизился (более, чем на 40%) и закрепился на рекордно низком уровне в 2017 г. Однако выборы в 2019 г. и новый курс правительства способствовали развитию рынка и подъему стоимости недвижимости. 

Именно на этапе внедрения либеральной экономической политики недвижимость Греции начала демонстрировать тенденции к росту. Конечно, показатели 2020 г. все еще далеки от исторического максимума (на 35% ниже) периода 2006-2020 гг., но сегодня ситуация на рынке позволяет «покупать правильно». 

Восстановление жилищного сектора, согласно данным Банка Греции, происходило следующим образом:

• в I квартале 2021 г. уровень роста стоимости жилых объектов составил 3,2%;
• во II квартале 2021 г. – 4,6%;
• в целом за 3 года – 20% за период 2018-2020 гг.

Согласно прогнозам, к концу 2021 г. подорожание недвижимости в столице может составить 30%, а в годовом исчислении в среднем по Греции, за исключением Афин и Салоников, не менее 2,6%. Однако давайте разбираться в данном вопросе более подробно – инвестиции в недвижимость Греции сегодня считаются одним из наиболее популярных направлений. 

Восходящий тренд – в Греции развиваются все сегменты рынка 

Лидером по росту стоимости стали объекты в Афинах, однако такая тенденция наблюдается по всему рынку: дорожает недавно отстроенное жилье, вторичные квартиры и дома, а также дома для летнего отдыха на популярных островах Греции.  

По сути, сегодня Греция находится на стадии окончания затяжной рецессии, спровоцированной налогами на недвижимость (вводились с целью покрытия дефицита государственного бюджета), очень ограниченным банковским кредитованием и растущим уровнем безработицы (27,8% на 2013 г.).  

После выхода в 2018 г. из кредита МВФ Греция получила доступ к международным рынкам для финансирования, тем самым улучшив свои экономические перспективы. 

Кроме роста стоимости недвижимости в Афинах, хорошие показатели демонстрируют 5 островов (в среднем индекс цен составляет 5,2%). Речь идет о домах для летнего отдыха в следующих локациях:

1. Миконос.
2. Китнос.
3. Кея.
4. Санторини.
5. Парос. 

Остров Миконос остается лидеров списка, где стоимость греческой недвижимости достигла уровня 2 375 EUR за 1 кв.м. (в среднем по острову). Кея позволяет приобрести дом по средней стоимости 1 845 EUR, Миконос – 1 935 EUR, Китнос – 1 420 EUR, Парос – 1 935 EUR. 

Все цены указаны как средний показатель по острову за 1 квадратный метр.      

В годовом исчислении подорожание составляет:

• Кея – 7,9%;
• Санторини – 1%;
• Миконос – 6,6%;
• Парос – 5,9%;
• Китнос – 4,4%.

Мы говорим конкретно об этих островах только потому, что наравне с квартирами в Афинах, местные дома постоянно пользуются спросом, независимо от колебаний рынка. То есть, во времена спадов и подъемов инвесторы приобретают недвижимость здесь, в том числе не переставали заключать сделки в период пандемии.   

На апрель-июнь пришелся пик подорожания жилья в Греции – рост составил 4,4% в годовом исчислении. По сегментам рынка за аналогичный период подъем цен составил:

• новостройки – 4,7%;
• вторичный рынок (жилье возрастом 5 лет и старше) – 4,6%.

Для сравнения:повышение стоимости в аналогичном периоде 2020 г. составляло соответственно 3,4% – 3,6%. 

По исследованиям Центрального Банка Греции, если экономика государства не испытает непредвиденных трудностей, общий рост стоимости жилья в Афинах к началу 2022 г. приблизится к 30% (просим не путать показатели со средними значениями по стране). В главном финансовом учреждении государства считают, что такой подъем рынка существенно повлияет на количество заключаемых сделок, особенно со стороны иностранных инвесторов (ожидаемая прибыль в 2022 г., соответственно, будет выше, т.к. в сравнении с 2019-2020 гг. повышаются запланированные ранее цены). Например, в 2019 г. приток иностранного капитала, направленного на покупку греческого жилья, составил 1,45 млн. EUR.

Оценка рынка недвижимости и возможности инвестора 

Сегмент очень интересен многим иностранным бизнесменам и инвесторам как источник прироста капитала – здесь цены долгое время оставались достаточно низкими, и сейчас тоже намного ниже цен других государств Южной Европы. Однако ранее недвижимости Греции была не столь привлекательна – застойные времена дали о себе знать, но сегодня это отличный актив в долгосрочной перспективе для тех, кто ищет пассивный доход и грамотно распределяет инвестиционный портфель. 

Конечно, недвижимость в этой стране все еще остается сильно недооцененной в сравнении с 2007 годом – примерно на 27-38%, но этот разрыв достаточно быстро сокращается постоянным и стабильным повышением стоимости. 

Нельзя сказать, что подорожание однородное, т.к. разные объекты в зависимости от многих характеристик повышались в цене в разные периоды и по разным ставкам. Однако, как мы указали выше, пик популярности пришелся на жилье в Афинах и пяти греческих островов. Давайте рассмотрим эти локации более подробно:

1. Квартиры в Афинах – вершина списка международных интересов: полноценный европейский мегаполис может предложить развивающуюся экономику, высококачественные международные школы, множество преимуществ для сообщества эмигрантов. 
2. Миконос и Санторини – красивые греческие острова, популярные туристические направления. Это лишь несколько причин, по которым иностранные инвесторы очень часто обращают внимание на местную недвижимость. Юго-восточное направление нередко привлекает иностранцев, желающих иметь жилье для проведения здесь отпуска, выходных.
3. Кея, Парос, Китнос – важнейшие рынки недвижимости, объекты которых постоянно пользуются спросом у европейцев, американцев, а также мигрантов из третьих стран (многие греческие острова имеют воздушное и водное сообщение, что существенно повышает привлекательность в глазах иностранных инвесторов). 

В Греции более 6 000 островов, только 230 из них пригодны для жилья, но далеко не все показали достаточную динамику стоимости недвижимости. Например, остров Крит показал восстановление цен только на 1,3% за 2020 год, а текущая стоимость недвижимости все еще остается на самом низком уровне 2011 г. Жилье на Корфу с 2018 г. подорожало на 9%, а в целом показатели на 16% ниже уровня цен 2011 г. Именно поэтому мы выделили пять ключевых островов Греции, где стоимость жилья оставалась устойчивость на протяжении многих экономических кризисов, включая пандемию. Здесь всегда остается высокий уровень международного спроса, в том числе благодаря действующей с 2013 г. программе Golden Visa. Однако следует учитывать, что международный интерес чувственно повышает стоимость жизни на этих островах в сравнении с иными локациями.   

Стимулы от властей Греции 

Существующая программа Golden Visa хорошо известна многим инвесторам, но не все знают, что в декабре 2020 г. в действующие условия внесена поправка – теперь вы можете оформить ВНЖ Греции за покупку недвижимости при выполнении установленных условий полностью дистанционно (ранее личный визит заявителя и иждивенцев был обязателен). Вы можете обратиться к нам, как к законным представителям, и мы подадим заявку от вашего имени для получения документа о временном проживании (blue paper). После завершения процедуры и выдачи наши эксперты доставят его курьерской службой.

Более того, в Греции предусмотрены следующие привлекательные стимулы:

• с 2020 г. применяется новое налоговое регулирование для пенсионеров, получающих пенсии за рубежом, – ваша ставка может составлять всего 7%;
• вы не обязаны быть налоговым резидентом государства в течение предыдущих 5 лет, но между Грецией и страной вашего проживания должно быть СИДН;
• вы можете оставаться «негреческим» пенсионером, при этом жить в развитой стране с хорошим климатом;
• предполагается введение льгот для цифровых кочевников по выдаче виз Digital Nomads.

В условиях пандемии очень многие люди перешли на удаленный формат работы, придав греческому жилью еще большей популярности. Многие греческие локации предполагают недорогую жизнь в стране с отличными условиями проживания и европейской инфраструктурой. В 2021 г. государство внедрило интернет 5G, что заметно повысило привлекательность местной недвижимости для тех же цифровых кочевников.

К тому же, популярные в туристических кругах острова Греции предполагают отличный потенциал роста к 2022 году, а повышенный интерес иностранцев однозначно спровоцирует дальнейшее увеличение стоимости. Американские, британские и канадские пенсионеры уже проявили грандиозный интерес к данной недвижимости, а также весьма интересным налоговым стимулам, позволяющим жить в Греции, не становясь налоговым резидентом или уплачивая налог по минимальной ставке. 

Греческая недвижимость – актуальная тема  

Еще несколько интересных новостей в сфере недвижимости Греции относятся к повышению аренды и коммерческой недвижимости. Например, в Афинах за лето 2021 г. резко подскочила аренда розничных магазинов в популярных коммерческих районах. Что касается жилья, средний уровень возрастания арендной платы по Греции с 2017 г. увеличился до 25% (в Афинах – более 30%). Дополнительное увеличение наблюдалось в 2020 г. и составило от 3% до 5%. 

Инвесторам, интересующимся коммерческим фондом греческой недвижимости, важно знать, что сегодня ряд зданий, принадлежащих организациям по социальному обеспечению, сдаются в эксплуатацию для строительства отелей. То есть, неиспользуемая собственность, которая находится в лучших местах, может принадлежать одному владельцу и стать эффективным и перспективным бизнесом. 

В любом случае мы всегда готовы помочь вам правильно выбрать жилье или коммерческую недвижимость в Греции, в том числе для получения ВНЖ по программе золотой визы. Дополнительно проконсультируем в отношении налогового резидентства и налоговых обязательств, при необходимости – поможем переехать всей семьей или подобрать хороший объект для получения пассивного дохода и прироста капитала. Свяжитесь с нашими экспертами любым удобным способом.