Недвижимость Бодрума: полное руководство

Оправдана ли покупка недвижимости Бодрума? На что обращать внимание потенциальному покупателю, собирающемуся получить гражданство Турции за инвестиции? Какие районы являются наиболее популярными? Стоит ли ждать роста цен, и какие налоги придется оплатить? Ответы на эти и другие важные вопросы ищите ниже!

Согласно неофициальным данным, основанным на расчетах иммиграционных агентов и источниках в правительственных структурах, только в 1й половине 2021 около 10 тыс. иностранцев стали гражданами Турции, купив местное недвижимое имущество стоимостью от 250 000 $ в эквиваленте.

Согласно данным, опубликованным Генеральным управлением земельного кадастра Турции, общее количество иностранцев, получивших турецкое экономическое гражданство в 2019 и 2020, составило примерно 7,5 тыс.

В 2017 (год запуска программы) и 2018, когда более ранняя версия законодательства обязывала, кандидатов доводить общую стоимость приобретенного недвижимого имущества (1 или несколько активов) до 1 миллиона долларов США, чтобы претендовать на участие в программе, только 70 персон завершили процесс.

Данные результаты делают экономическое гражданство Турции наиболее популярным и набирающим обороты продуктом на мировом рынке золотых паспортов. Эксперты сходятся во мнении, что причина успеха кроется в комбинации низкой цены, высокой скорости обработки заявок и широте выбора инвестиционных активов.

Карибские страны, выдающие гражданство за покупку недвижимого имущества и конкурирующие с Турцией, обязывают кандидатов вкладывать деньги лишь в предварительно утвержденные девелоперские проекты, многие из которых переоценены относительно среднерыночных показателей. Турки же допускают покупку любого жилья / коммерческого недвижимого имущества.

Богатый ассортимент доступных активов, определенно, является плюсом. Но как сузить выбор и не прогадать? Эксперты рекомендуют иностранцам, собирающимся получить гражданство Турции за инвестиции, обратить внимание на недвижимость Бодрума. Покупка местного жилья – превосходная сделка в силу целого ряда факторов.

Зачем покупать недвижимость Бодрума?

Рынок недвижимости Бодрума привлекает как иностранных, так и турецких инвесторов. Помимо развитой инфраструктуры, фантастической еды, культуры и ночной жизни потенциальным покупателям доступны действительно низкие цены (относительно иных курортов подобного уровня на побережье Средиземного моря), охватывающие как недвижимое имущество, так и прочие товары / услуги. Дополнительные причины купить недвижимость Бодрума выглядят следующим образом:

• Сообщество экспатов: Рассматриваемый город давно пользуется популярностью среди экспатов. Поэтому, покупая недвижимость Бодрума для переезда, иностранец сможет легко интегрироваться в местное сообщество. Многие иностранцы проживают в городе круглогодично, некоторые — лишь зимой. Но инвестору всегда доступно общество экспатов. А благодаря гостеприимству турецкого народа, можно легко почувствовать себя как дома.
• Комфортный климат: Климат региона – огромное преимущество, привлекающее иностранцев из северных государств. Город способен похвастать средиземноморским климатом. Погода радует жителей и гостей города практически круглогодично. Дневная температура летом находится около 34 ° C, а зимой опускается до 15 ° C. Зимней ночью температура составляет около 8 ° C.
• Разнообразие вариантов качественного жилья: Местный рынок предлагает варианты на любой вкус / кошелек многочисленным иностранцам, желающим купить недвижимость Бодрума. Доступны активы разных типов: виллы, пентхаусы, апартаменты и даже бунгало на территории красивых прибрежных курортов. Картину дополняют потрясающие виды из окон и уникальная архитектура.
• Гражданство Турции за инвестиции: Важнейшее преимущество — получение турецкого инвестиционного гражданства. Достаточно вложить $ 250 000 в недвижимость Бодрума, покупая один или несколько активов, подготовить необходимые сопроводительные документы и пройти проверку на благонадежность, чтобы получить турецкий второй паспорт.

Наиболее популярные бодрумские районы

Стремясь упростить задачу потенциальным покупателям недвижимости Бодрума, перечислим несколько наиболее популярных городских районов:

• Ялыкавак (Yalikavak): Настоящая «звезда» рынка недвижимости Бодрума. Ялыкавак — одно из наиболее популярных мест города, предлагающее множество вариантов покупателям недвижимого имущества: от уединенных вилл до недорогих апартаментов. Холмистый ландшафт, красивая пристань для яхт и магазины с товарами престижных брендов делают район крайне престижным и востребованным.
• Туркбуку (Turkbuku): Еще одна популярная локация среди желающих купить недвижимость Бодрума. На набережной расположены красивые виллы и роскошные бутики. Район разросся вокруг небольшой бухты. Пользуется популярностью у ценителей элитного туризма и состоятельных путешественников из Стамбула и из-за рубежа. Туркбуку предлагает одни из лучших отелей, ресторанов и пляжных клубов, обслуживающих искушенную публику с высоким бюджетом.
• Гюмюшлюк (Gumusluk): Оптимальное место для персон, предпочитающих спокойный образ жизни вдали от толп туристов. Недвижимое имущество в данном районе дешевле относительно Ялыкавака / Туркбуку, но по-прежнему предлагает высокое качество. В Гюмюшлюке инвестор легко найдет красивые виллы с превосходным видом на закат.

Процесс покупки недвижимости Бодрума

Процесс покупки недвижимости Бодрума прост и понятен. Но определенные шаги способны отнять много времени, включая поиск подходящего риэлтерского агента, оформление документов, согласование цены и т.д. Учитывая данный момент, эксперты рекомендуют выделить минимум два месяца на закрытие сделки. Поэтапный процесс выглядит следующим образом:

• Исследование окрестностей: Город разделен на несколько районов. Рекомендуем изучить их, чтобы определить оптимальные. Полезно узнать больше о транспорте, близлежащих магазинах, возможностях для обучения, близости к пляжам, медицинских учреждениях и т.д.
• Выбор недвижимости Бодрума: Подберите актив для приобретения в соответствии с бюджетом и желаемыми критериями. Выйдите на связь с продавцом.
• Переговоры и торг: Переговоры и попытка сбить цену — обычная процедура при совершении покупок в Турции. Приобретение недвижимости Бодрума не является исключением. Рекомендуем узнать больше про рыночную ситуацию и стоимость недвижимого имущества аналогичного класса в соответствующем районе. Если получить представление о ценах, будет легче договориться с продавцом.
• Обращение за помощью к специалистам: Новичкам в городе рекомендуется обратиться за помощью к местному риэлтерскому агенту, юристу и оценщику. Даже если инвестор надлежащим образом изучил рыночную ситуацию, подобные специалисты способны упростить юридические формальности и ускорить процесс.
• Бронирование: Чтобы снять недвижимость Бодрума с продажи на период подготовки договора, переоформления правоустанавливающих документов и выполнения иных формальностей, надлежит забронировать актив, внося залог.
• Проверка документов: Выполните проверку регистрационных данных актива в Управлении земельного кадастра (самостоятельно / через представителя). Следует учитывать возможные обременения (ипотека, невыполненные текущим собственником налоговые обязательства) и искать дополнительных собственников, о которых не сообщает контрагент.
• Оценка: Если стоит задача получить гражданство Турции за инвестиции, потребуется подготовка отчета об оценке, показывающего фактическую стоимость недвижимого имущества. К подготовке документа следует привлечь компанию, уполномоченную властями проводить оценку имущества.
• Закрытие сделки: Подпишите официальный контракт купли-продажи в присутствии государственного служащего и зарегистрируйте сделку в Управлении земельного кадастра на продажу.

Налоговые обязательства при покупке недвижимости Бодрума

Расчет налогов при покупке недвижимости Бодрума — довольно важный и сложный процесс. Особенно если актив приобретается иностранцем. Помимо сборов, оплачиваемых при покупке, существуют и иные налоги, начисляемые новому собственнику ежегодно при эксплуатации актива.

Налог на покупку (сбор за регистрацию правоустанавливающих документов)

Покупая коттедж / апартаменты в Турции, новый собственник получает документ о праве собственности («TAPU» на турецком языке), за выдачу которого взимается комиссия в размере четырех процентов от стоимости сделки. Сумма к уплате обычно делится на две части и оплачивается покупателем и продавцом. Однако, в зависимости от соглашения между двумя сторонами сделки, покупателю может потребоваться оплатить всю сумму (и наоборот).

НДС (налог на добавленную стоимость)

Согласно турецкому законодательству, коммерческие, промышленные и профессиональные сделки, совершаемые в Турции, облагаются НДС. Однако есть некоторые исключения:

• Текущий владелец недвижимого имущества не занимается коммерческой деятельностью, используя соответствующий актив;
• Текущий владелец не занимается торговлей недвижимым имуществом профессионально и владеет продаваемым активом более двух лет.

Ставка НДС в Турции составляет 18 процентов. Если приобретаемая инвестором недвижимость Бодрума не подпадает под вышеуказанные категории и является коммерческой, придется оплатить НДС, рассчитанный с продажной цены.

Если покупаете жилую недвижимость Бодрума с чистой площадью менее 150 квадратных метра, придется платить НДС по ставке от одного до восьми процентов. Если площадь превышает 150 квадратных метра, взымается 18-процентный НДС.

Гербовый сбор

При заключении договора купли-продажи дополнительно необходимо заплатить гербовый сбор в размере 0,948%, рассчитываемый, исходя из суммы сделки, определенной в соглашении.

Ежегодный налог на недвижимость Бодрума

Владельцы турецкого недвижимого имущества дополнительно оплачивают ежегодный налог, различаемый в зависимости от города и типа актива. Например, если жилое недвижимое имущество находится в Стамбуле / Бодруме, годовой налог составит 0,2 процента от стоимости актива.

Тип актива	Большие города	Малые города
Жилье	0,2%	0,1%
Коммерческое недвижимое имущество	0,4%	0,2%
Фермы	0,2%	0,1%
Земельные участки	0,6%	0,3%

Подоходный налог

Если решите сдать недвижимость Бодрума в аренду, обратите внимание на необходимость уплаты подоходного налога. Аналогичное правило применяется при продаже актива (после пятилетнего владения подоходный налог не применяется). Ставки подоходного налога со сдачи в 2021 в зависимости от суммы арендного дохода (в турецких лирах) выглядят следующим образом:

• До 24 000 ₺ — 15 процентов.
• До 53 000 ₺ — налог на первые 24 000 ₺ дохода составляет 3 600 ₺, остаток суммы облагается НДФЛ по ставке 20 процентов.
• До 130 000 ₺ — налог на первые 53 000 ₺ дохода составляет 9 400 ₺, остаток суммы облагается НДФЛ по ставке 27 процентов.
• До 650 000 ₺ — налог на первые 130 000 ₺ дохода составляет 30 190 ₺, остаток суммы облагается НДФЛ по ставке 35 процентов.
• Свыше 650 000 ₺ — налог на первые 650 000 ₺ дохода составляет 212 190 ₺, остаток суммы облагается НДФЛ по ставке 40 процентов.

Налог на наследство / дарение

Получая недвижимость Бодрума путем наследования / в виде подарка, обратите внимание на необходимость заплатить налог в размере от 1 до 30 процентов (в зависимости от ситуации). Разрешается оплачивать сбор в течение трехлетнего периода двумя частями.

Влияние пандемии на стоимость недвижимости Бодрума

Согласно оценкам местных риэлторов, в период пандемии постоянное население рассматриваемого города увеличилось почти в три раза, поскольку многие турки и иностранцы решили переехать из тесных квартир в загазованных мегаполисах в виллы и коттеджи на курорте, чтобы лучше переносить локдауны и прочие противоэпидемиологические меры.

Эксперты отмечают, что текущим летом рынок «жемчужины» Эгейского моря достиг рекордных уровней как по аренде, так и по продажам. Рыночные аналитики констатируют более чем двукратный рост цен по некоторым лотам. Ажиотажный спрос заставил домовладельцев поднять цены, превратив кризис в источник возможностей.

Риэлторы не отстают, наладив дистанционные продажи. В частности, некоторые компании начали показывать клиентам лоты с помощью потокового видео, перенимая пример коллег из-за границы. Риэлторы организует «дни открытых дверей в сети интернет», привлекающие большое внимание потенциальных покупателей.

Отмечается, что желающие купить жилую недвижимость Бодрума все чаще рассматривают районы, считающиеся «зимними». Персоны, раньше проводившие на курорте лишь летние месяцы, в период пандемии начали оставаться в городе зимой, арендуя / покупая жилье. Данное обстоятельство увеличило спрос на жилье на территории районов Коначик (Konacık), Ортакент (Ortakent). Гюндоган (Gündoğan), Hebil Bay, Кучукбук (Küçükbük) и упоминавшийся ранее Туркбуку.

Инвестировать в недвижимость Бодрума под сдачу становится выгоднее?

Одной из ключевых проблем, возникших перед турками, собирающимися купить недвижимое имущество на родине, в 2021 стал рост цен в национальной валюте вследствие повышения затрат на строительство (общемировой тренд) и притока зарубежных покупателей.

Число покупателей-иностранцев стабильно растет благодаря ослаблению противоэпидемиологических мер и началу восстановления туризма. Согласно данным Турецкого статистического института (Türkiye İstatistik Kurumu’nun; TÜİK), количество квартир / коттеджей, проданных иностранцам за первое полугодие 2021, увеличилось на 44 процента относительно аналогичного прошлогоднего периода. В одном лишь только июне темп роста побил рекорд, достигнув отметки в 185 процентов.

В тройку стран, граждане которых купили больше всего жилья в Турции в первой половине 2021, вошли Ирак, Иран и Россия, соответственно. Аналитики прогнозируют, что по итогам 2021 количество жилья, проданного иностранцам, побьет исторический рекорд и достигнет отметки в 50 тысяч.

Предыдущий рекорд установлен в докризисном 2019, составив 45 483 единицы. Прошлогодний результат оказался более скромным: вследствие вспышки Covid-19 продажи упали до 40 тысяч. За первые шесть месяцев 2021 иностранцам продано 20 488 лотов.

Интересно, что одновременно с увеличением продажи иностранцам произошло снижение общего числа сделок с турецким жильем в 1й половине 2021, что свидетельствует о спаде активности покупателей-турок. Согласно данным TÜİK, общий объем продаж домов снизился на 11,5 процента в период с января по июнь.

Итак, в чем причина повышенного интереса иностранцев к покупке недвижимости в Бодруме и иных регионах Турции? По мнению экспертов, наиболее важным фактором является снижение курса турецкой лиры. За последнюю пятилетку курс доллара вырос с 3,5 до 8,5 турецких лир. Курс евро увеличился с 4 до более чем 10 лир. Подобное историческое обесценивание турецкой лиры сделало роскошные лоты в туристических регионах более доступными иностранцам.

На фоне значительного увеличения продажных цен в национальной валюте многим гражданам Турции пришлось отложить решение жилищного вопроса, отдавая предпочтение съему.  Следствием стало подорожание аренды и усложнение поиска достойного съемного жилья.

Рост стоимости съема недвижимости Бодрума и жилья в иных турецких городах ускоряется и за счет глобальных иммиграционных трендов. Сегодня в Турции проживает большое количество иностранных граждан, принадлежащих к классам семей с низким, средним и высоким доходом, включая сирийских / афганских беженцев. Хотя официальные данные неизвестны, по неофициальной информации в Турции постоянно проживает более 5 миллионов иммигрантов.

Многие мигранты проживают в турецких провинциях, отметившихся существенным повышением арендной платы, включая провинции Диярбакыр (Diyarbakır), Адана (Adana), Газиантеп  (Gaziantep), Шанлыурфа (Şanlıurfa) и Мерсин  (Mersin). По оценкам местных риэлторов, за первую половину 2021 арендная плата в Диярбакыре увеличилась на 64,2 процента, в Мерсине — на 61,8 процента и в Шанлыурфе — на 43,1 процента. Снять жилье в подобных провинциях стало крайне сложно.

Учитывая вышесказанное, можно констатировать, что инвестиции в недвижимость Бодрума под сдачу в аренду продолжат оставаться крайне выгодными, как минимум, в среднесрочной перспективе.

Экспертная поддержка желающих купить недвижимость Бодрума

Рынок недвижимости Бодрума полон интересных предложений. Ассортимент способен удовлетворить даже наиболее взыскательных покупателей, желающих получить оптимальное сочетание курортного жилья и инвестиционного актива, попутно оформляя экономическое гражданство Турции.