Турция, Австралия, Португалия и Испания – популярные направления среди инвесторов, покупающих недвижимость по всему миру. Если вы рассматривали возможность приобретения жилья в одной из этих стран, самое время действовать! Турки, австралийцы, португальцы и испанцы призывают ограничить продажу жилья иностранцам уже в 2023 году, следуя примеру Канады. Местному населению не нравится подорожание недвижимости, обусловленное активностью покупателей из-за рубежа.
Что именно произошло в Канаде?
С 1 января 2023 года по 1 января 2025 года в Канаде действуют жесткие ограничения для иностранных покупателей жилья. Приобретать местные квартиры / коттеджи разрешено только студентам, проживавшим в Канаде большую часть пятилетнего периода перед сделкой (установлен ценовой лимит в 500 000 CAD), и рабочим, трудившимся в местных компаниях минимум 3 из 4 предыдущих лет. Льготы также получили канадские постоянные резиденты, работающие там дипломаты и иностранцы, спасающиеся от конфликтов.
Ограничения не применяются к сделкам, предполагающим покупку многоквартирных жилых зданий целиком (с 3+ единицами жилой недвижимости) и жилья, используемого для отдыха. Запрещено открывать компанию в Канаде для покупки недвижимости через нее.
За нарушение ограничений предусмотрены штрафы в размере до 10 тыс. CAD. Причем оштрафованными могут оказаться как покупатели, так и помогающие им агенты по недвижимости. Это, вероятно, приведет к значительному обременению иностранных покупателей, поскольку канадские риелторы, опасаясь штрафов, начнут требовать от покупателей дополнительные документы.
Ограничение было предложено действующим премьер-министром Джастином Трюдо еще в ходе избирательной кампании 2021 года, когда рост цен сделал владение жильем недоступным для многих канадцев. После победы на выборах либералы реализовали обещания на практике.
Новость о выполнении во многом популистских обещаний канадскими властями мгновенно разлетелась по миру, вызвав в ряде стран дискуссии о целесообразности внедрения аналогичных ограничений. Наиболее громко призывы перенять опыт североамериканского государства сегодня звучат в Турции, Австралии, Португалии и Испании. Рассмотрим ситуацию в этих юрисдикциях.
Турция
Решение канадских властей вызвало горячие дебаты в Турции, гражданство за инвестиции которой доступно и иностранным покупателям жилой недвижимости. Конечные потребители (покупатели жилья) и некоторые представители сектора недвижимости заявляют о необходимости введения аналогичных ограничений. Строительные компании и продавцы выступают решительно против.
Представители Стамбульской палаты агентов по недвижимости (тур.: İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası) отметили, что доля покупателей-иностранцев в общем количестве закрытых сделок купли-продажи за последнее десятилетие составляла от 1 до 1,5%.
Хотя спрос иностранцев и сконцентрирован в некоторых регионах, общее количество сделок с их участием невелико – равно как и влияние зарубежных покупателей на рынок в целом. В организации ожидают, что с уходом иностранцев с рынка снизится спрос на элитное жилье и, соответственно, его стоимость.
Эксперты консалтинговой компании Mars Investment подчеркнули, что в Канаде и ранее вводились ограничения для покупателей-иностранцев, которые фактически не привели к снижению цен. Заявив, что ситуация в Турции не похожа на канадскую, эксперты отметили, что высокая доля покупателей-иностранцев в общем числе закрываемых сделок наблюдается только в Стамбуле (10%) и Анталии (около 10-15%). В Mars Investment ожидают, что реализация в Турции канадской модели приведет к снижению продаж в рамках жилых проектов премиальных брендов. Это обернется снижением притока иностранной валюты в размере 10-15 миллиардов долларов в год.
С другой стороны, эксперты компании Eva Real Estate полагают, что Турции необходимо ввести «точечные» ограничения на продажи иностранцам, которые будут действовать в течение определенного периода. Предлагается закрыть для иностранных инвесторов мегаполисы и приграничные районы, включая Анталию и Стамбул. В качестве главных причин введения ограничений эксперты привели не только рост цен, обусловленный активностью зарубежных покупателей, но и нарушение демографической структуры турецких городов за счет притока иностранцев.
В Ассоциации защиты прав потребителей Турции (тур.: Tüketiciyi Koruma Derneği; TÜKODER) назвали неправильным наращивание продаж жилья иностранцам, чтобы закрыть дефицит счета текущих операций. Эксперты TÜKODER призвали государство обеспечить баланс. В организации подчеркнули, что вопрос продажи земли крайне деликатный, поскольку речь идет о территориальной целостности и независимости страны, а также ее подземных и надземных ресурсах.
Представители Конфедерации потребительских ассоциаций (тур.: Tüketici Dernekleri Konfederasyonu) заявили о значительной ограниченности предложения нового жилья в Турции, ведущей к росту цен. Одной из контрмер может стать ограничение продажи жилья иностранцам. Предлагается ограничивать продажи не только в сегменте роскошной недвижимости.
Подчеркнув, что доля иностранцев в общем количестве продаж невелика, эксперты Стамбульского университета заявили о значительном косвенном влиянии зарубежных покупателей на рынок. Если иностранец покупает недвижимость за 400 тысяч долларов и более (прим. этой суммы достаточно для получения гражданства за инвестиции), возникает мультипликативный эффект.
Сделка создает прецедент, и собственник квартиры в многоквартирном доме или коттедже в соответствующем районе также стремится продать по такой же или более высокой цене. Этот эффект в конечном итоге затрагивает и рынок аренды. Покупая недвижимость под сдачу по высокой цене в качестве финансового вложения, новый собственник стремится побыстрее возместить инвестиции через получение дохода от аренды и поднимает стоимость сдачи.
Португалия
В Португалии, которая не первый год борется с ростом цен на недвижимость и нехваткой доступного жилья, сегодня усиливается давление на правительство со стороны широкой общественности. Обыватели призывают чиновников сократить стимулы для иностранных покупателей жилья. В частности, звучат призывы упразднить возможность получения золотой визы в Португалию.
Как показал опрос, проведенный местным изданием Expresso, 90% респондентов считают, что Португалия переживает жилищный кризис. Соглашаясь с мнением о том, что внешний спрос продолжает стимулировать рост цен на недвижимость, более половины опрошенных заявляют о необходимости отменить стимулы для иностранных покупателей.
Участие в исследовании приняли более 8 сотен человек. Оно проводилось на фоне роста цен на жилье в Португалии в третьем квартале 2022 года на 13%, по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Это второй по величине квартальный темп роста в годовом исчислении с 2010 года.
Более ¾ опрошенных заявляют, что причинами кризиса являются недостаток государственных инвестиций в жилье, недостаточно эффективное регулирование и нехватка доступных квартир. Около 64% заявили, что на ситуацию влияют стимулы для иностранных покупателей, включая практику выдачи ВНЖ за инвестиции в недвижимость.
В последние годы иностранцы массово прибывают в Португалию в поисках теплого климата и более низкой стоимости жизни. Согласно апрельскому отчету португальского Статистического института (порт.: Instituto Nacional de Estatística; INE), эти экспаты готовы платить за жилье в Лиссабоне в два раза больше, чем португальцы.
Пытаясь отрегулировать спрос, правительство Португалии в 2021 году начало ограничивать программу по выдаче «золотых виз». Чиновники обязали иностранцев покупать жилую недвижимость за пределами Лиссабона и северного города Порту, а также ряда курортных городов. Власти также планируют в ближайшие годы увеличить долю государственного жилья с 2% до 5% от всей жилой недвижимости в стране.
Австралия
Австралия также борется с жилищным кризисом. Поэтому многие австралийцы призывают правительство последовать примеру коллег из Канады, введя ограничительную политику в отношении покупателей-иностранцев. Но эксперты не рекомендуют идти по стопам североамериканского государства, поскольку это просто «поверхностное решение» гораздо более серьезной проблемы.
Ситуация на австралийском рынке аренды — самая напряженная за последние годы. Средняя недельная арендная плата в Австралии сейчас составляет 520 австралийских долларов за коттедж и 460 австралийских долларов за квартиру. Некоторые домовладельцы вынуждены искать вторую работу, чтобы позволить себе ипотечный кредит. Согласно данным Института экономики MasterCard, бремя ипотечного кредитования достигло 177,5% от располагаемого дохода австралийцев.
Опрос, проведенный в 2022 году Технологическим университетом Сиднея, показал, что около 80% австралийцев обвиняют иностранных покупателей в повышении стоимости жилья. Особенно часто слышны обвинения в адрес инвесторов из Китая.
К несчастью австралийцев, введение Канадой ограничений в отношении иностранных покупателей жилой недвижимости может оказать противоположное влияние на доступность жилья в других странах. Ограничения подтолкнут большее число иностранцев к изучению альтернативных рынков, включая Австралию.
Это может заставить австралийцев еще более активно призывать правительство к введению ограничений. Многие граждане страны уже заявляют, что местный рынок полностью открыт для международных спекулянтов и корпоративных инвестиций в недвижимость.
Некоторые предлагают пойти еще дальше, заставив иностранцев, у которых есть недвижимость в Австралии, продать ее. Единственное исключение предлагается сделать для жилья, которое является основным местом жительства иностранных владельцев.
Комментируя ситуацию, эксперты консалтинговой компании PropTrack назвали подход Канады неправильным и призвали правительство Австралии не идти по этому пути. Назвав решение сугубо популистским, эксперты заявили о необходимости акцентировать внимание австралийского правительства на увеличении предложения жилья путем стимулирования строительства. Это позволит обуздать рост цен, сбалансировав предложение со спросом.
Каковы действующие правила в отношении иностранцев, желающих купить жилую недвижимость в Австралии? Вопреки распространенному мнению, правила достаточно жесткие и изобилуют ограничениями. Неавстралийцы могут покупать жилую недвижимость только в том случае, если это новостройка или объект в сельской местности. Покупать жилье в крупном городе на «вторичке» можно при условии проведения масштабной реконструкции, которая в конечном итоге увеличит жилой фонд (например, путем превращения коттеджа в дуплекс).
Покупателю необходимо получить одобрение сделки в Совете по контролю за иностранными инвестициями (англ.: Foreign Investment Review Board; FIRB). Эта организация отвечает за оценку иностранцев, покупающих недвижимость в Австралии. Чиновники из FIRB взимают плату за подачу заявления, а также гербовый сбор.
Испания
Вероятность введения ограничений для иностранных покупателей на фоне новостей из Канады выросла и в популярном курортном регионе Испании, где можно получить ВНЖ при покупке недвижимости. В преддверии 2023 года администрация Балеарских островов в ответ на предложение граждан согласилась обсудить целесообразность ограничения количества объектов недвижимости, которые могут покупать иностранцы-нерезиденты.
Ограничения могут затронуть популярные острова: Майорку, Менорку, Ибицу и Форментеру. Авторы предложения из местного Министерства труда, туризма и промышленности призвали ограничить покупку жилья на Балеарских островах иностранцам-нерезидентам и резидентам, которые живут на территории архипелага менее пяти лет.
За два десятилетия с 2000 по 2020 годы общая численность населения островов выросла на 50 процентов — с 823 тыс. до 1,223 млн. Около трети (32,67%) покупок недвижимости на Балеарских островах совершают иностранцы, включая 57,4% резидентов. Остальные 42,6% покупателей – нерезиденты. Приток иностранцев, желающих купить недвижимость на островах, в последние годы оказал сильное давление на жилищный сектор и сделал жилье гораздо менее доступным для местного населения.
Администрация Балеарских островов планирует перенять опыт Финляндии, Дании и Мальты, которые ограничивают количество объектов недвижимости, продаваемых нерезидентам. Это помогает регулировать рынок и избегать падения покупательной способности местных жителей.
Однако эти предложения встретили некоторое сопротивление. Скептики полагают, что введение ограничений подорвет экономику региона. Против предложенных изменений выступают местные риелторы, ссылаясь на то, что операции с недвижимостью и строительный сектор генерируют значительную часть ВВП Балеарских островов. По мнению критиков, вмешательство в свободный рынок приведет к росту безработицы и падению поступлений в бюджет от налога на передачу прав собственности.
В Ассоциации по продвижению рынка недвижимости Балеарских островов на национальном и международном уровнях (исп.: Asociación Balear Inmobiliaria Nacional e Internacional; ABINI) поставили под сомнение законность предложения властей. Эксперты предположили, что парламент Балеарских островов продвигает предложения, не имеющие юридической силы и не способные принести реальную пользу. По их мнению, ограничения нарушают национальные и европейские правила, создавая больше путаницы, чем пользы.
Предложения ограничить продажи жилья иностранцам и нерезидентам поступили на фоне попыток трансформировать туристическую отрасль Балеарских островов. Администрация надеется осуществить переход от значительной зависимости от денег иностранцев к более устойчивой модели.
Местный парламент уже поддержал политику ограничения въезда арендованных автомобилей на Майорку, Менорку и Ибицу. Эта мера применялась на Форментере в течение последних четырех лет. В летние месяцы Балеарские острова приветствуют не только тысячи туристов, но и многочисленные автомобили, включая значительное количество арендованных транспортных средств. Эти авто перегружают дорожную сеть и наносят ущерб природной среде, включая многочисленные пляжи и бухты архипелага.
Порт Пальма-де-Майорка ограничил количество круизных лайнеров, которые могут там швартоваться, до трех в день. Причем лишь один из швартующихся ежедневно лайнеров может вмещать более 5 тыс. пассажиров.
Администрация региона ранее одобрила планы по сокращению количества гостиничных номеров на Балеарских островах. Сейчас на островах доступно 625 тыс. гостиничных койко-мест. Для сравнения: на Балеарских островах проживает 1,2 миллиона человек. На каждую пару постоянных жителей региона приходится примерно одна кровать в отеле. Власти планируют упразднить примерно 40 тыс. койко-мест в небольших и дешевых отелях, популярных среди любителей «алкогольного» туризма.
Учитывая уже предпринятые администрацией Балеарских островов шаги в направлении повышения устойчивости туристического сектора и то, что именно Министерство туризма предлагает ограничить продажи жилья иностранцам и нерезидентам, потенциальным покупателям недвижимости на Майорке, Менорке, Ибице или Форментере следует поторопиться.
Поможем быстро подобрать и купить жилье в Турции, Австралии, Португалии или Испании
Покупка жилья в спокойном и безопасном регионе с развитой системой здравоохранения и продвинутой рекреационной инфраструктурой – отличное капиталовложение. Еще более привлекательными такие инвестиции становятся, если есть возможность получить на их основании ВНЖ / ПМЖ / второе гражданство.
Турция, Португалия и Испания предлагают именно это. Но в будущем иностранцы, планирующие купить там жилье под «золотую визу» или «золотой паспорт», рискуют столкнуться с ограничениями. Наши эксперты помогут быстро подобрать ликвидный актив и закрыть сделку на выгодных условиях!
Закажите персональную консультацию прямо сейчас, воспользовавшись одним из указанных выше телефонов / формой справа (рекомендуем указывать актуальный личный email для гарантированного ответа)!
Можно ли получить иммиграционные льготы в Австралии, покупая там жилье?
Нет. Австралийское законодательство предполагает предоставление иностранцам иммиграционных льгот в обмен на инвестиции лишь в случае внесения капитала в ценные бумаги или местный бизнес, включая стартапы. При желании можно открыть компанию под получение резидентства, а затем купить через нее местную недвижимость. Но напрямую получить резидентство через покупку жилья нельзя.
Сколько стоит получение ВНЖ за недвижимость в Испании, Турции или Португалии?
Минимально допустимые инвестиции в недвижимость для получения иммиграционных льгот составляют €500 тыс., $50 тыс. и €280 тыс. соответственно. В Испании можно вкладывать деньги в любую недвижимость, находящуюся в произвольном регионе. В Турции, чтобы воспользоваться минимальным порогом, придется инвестировать в жилье слабонаселенной и слаборазвитой в экономическом плане провинции. В противном случае порог выше в 1,5 раза. В Португалии за €280 тыс. придется покупать старое жилье в сельской местности для последующего ремонта. Если цель – новостройка в Лиссабоне, порог почти в 2 раза выше
Правда ли, что в Турции возможно получение гражданства за покупку недвижимости?
Да. Соискателю придется стать владельцем одного или нескольких активов совокупной стоимостью от $400 тыс. Разрешено покупать жилье, коммерческие объекты и участки земли. Запрещено покупать недвижимость рядом с военными объектами и границами. Покупка земли в регионе с большим числом землевладельцев-иностранцев запрещена. Инвестиции вносятся на 3-летний период. Разрешено сдавать недвижимость в аренду.
