Насколько выгодно покупать недвижимость в Португалии под сдачу?

Краткий ответ: покупать недвижимость в Португалии под сдачу прямо сейчас действительно выгодно. Предоставить развернутый ответ призвана настоящая статья, опирающаяся на свежие данные от португальского Национального института статистики (Instituto Nacional de Estatística; INE) и прочие неоспоримые факты. Например, на следующий факт: вложение определенной суммы в недвижимость Португалии под сдачу дает европейский ВНЖ (золотую визу). Чем не выгодная сделка? Но в 2022 условия станут гораздо менее привлекательными (см. ниже).

Зачастую португальские виллы и апартаменты приобретаются в качестве основного места жительства либо в качестве жилья для отдыха. Но многие покупатели рассматривают возможность получения дополнительного дохода через долгосрочную / краткосрочную аренду. Насколько это выгодно? Попробуем разобраться, опираясь на рыночные данные, актуальные на момент публикации статьи (октябрь 2021) и учитывая прогнозы на будущее.

Рост ставок арендной платы

Согласно прогнозу португальской консалтинговой и риэлтерской компании Idealista, опирающемуся на статистику INE по уровню инфляции за 12-месячный период, завершившийся в августе 2021, стоимость аренды недвижимости в Португалии вырастет на 0,43% в 2022. Показатель охватывает недвижимое имущество жилого и коммерческого назначения в городских и сельских районах.

История ставок арендной платы вселяет в инвесторов оптимизм. В первом полугодии 2021 цены оставались практически неизменными (в связи с произошедшим на фоне пандемии замедлением активности туристов, генерирующих спрос на недвижимость в Португалии под сдачу на короткий срок). Некоторой стагнации предшествовал многолетний стабильный рост, наблюдавшийся, в частности, в 2020 (+ 0,51%), 2019 (+ 1,15%), 2018 (+ 1,12%), 2017 (+ 0,54%) и 2016 (+ 0,16%).

В случае сохранения восходящего тренда, инвесторы, купившие недвижимость в Португалии под сдачу на длительный срок, вправе периодически пересматривать заключенные арендные соглашения. Пересмотр размера арендной платы разрешается производить на основе определяемого INE коэффициента, который публикуется в правительственном вестнике (Diário da República).

Какова средняя арендная плата? Согласно свежим данным Idealista, показатель составляет 10,9 евро / квадратный метр. Если рассматривать отдельные популярные регионы, картина следующая: 9,8 евро / квадратный метр в Алгарви, 12,7 евро / квадратный метр в Лиссабоне и 10 евро / квадратный метр в Порту.

Подорожание недвижимости в Португалии и заработок на приросте капитала

Согласно данным португальского Национального института статистики, во втором квартале 2020 индекс цен на жилую недвижимость в Португалии вырос на 6,6% в годовом исчислении, увеличившись на 1,4 процентных пункта относительно предыдущего квартала. Стоимость новой жилой недвижимости в Португалии во втором квартале 2020 выросла значительнее (на 6,9% в годовом исчислении), чем цены на вторичку (+ 6,5%).

Позитивная динамика помогла ликвидировать связанное с пандемией проседание, наблюдавшееся в 2020 по причине введения локдаунов, приведших к спаду активности покупателей, включая иностранных инвесторов, и воспрепятствовавших закрытию многих сделок.

В частности, если рассматривать 12-месячный период, завершившийся во 2 квартале 2021, темп роста составил 6,9% в годовом исчислении, что соответствует замедлению на 0,2 процентных пункта относительно результата 12-месячного периода, завершившегося в предыдущем квартале.

Одновременно наблюдается позитивная динамика по числу сделок. После вызванного пандемией спада показатель не просто восстановился – удалось установить исторический рекорд. В период с января по июнь 2021 в стране продано 96 612 коттеджей и квартир — на 30% больше относительно аналогичного прошлогоднего периода и на 27% больше относительно первого полугодия 2019, когда на пандемию не было даже намека. Эксперты отмечают, что за первое полугодие ранее еще не удавалось продать более 90 тысяч объектов.

Общая сумма сделок, закрытых в первом полугодии 2021, составила 15,5 млрд евро. Показатель на 26% выше относительно первой половины 2020 и на 12% больше относительно предыдущего полугодия.

В 2020 продано 171,8 тыс. коттеджей и апартаментов — на 5% меньше, чем в 2019. Впервые с 2012 на рынке недвижимости Португалии было зафиксировано падение продаж. Вопреки спаду числа закрытых сделок, общая сумма сделок выросла на 2% в годовом исчислении, превысив 26 миллиардов евро.

Лиссабон, где за первое полугодие 2021 продано более 32 тысяч объектов, продолжает демонстрировать наиболее высокие цены. Хотя количество сделок со столичным жильем соответствовало примерно 33% от общестранового результата, общая стоимость превысила 7 миллиардов евро (почти половина от общенационального результата).

Наиболее существенный рост числа сделок в первом полугодии 2021 зафиксирован в регионе Алентежу, где в первом полугодии 2021 владельца сменили 6 869 объектов, в результате чего покупатели и продавцы заключили сделки на общую сумму более 684 миллионов евро (рост на 53% и 40%, соответственно, относительно аналогичного прошлогоднего периода). Второе место заняла Мадейра, отметившись 2 тысячами продаж на общую сумму 324 миллиона евро (рост на 48% и 55%, соответственно, относительно первого полугодия 2020).

Золотая виза как главный повод купить недвижимость в Португалии

Но зачастую отнюдь не стремление получить пассивный доход от сдачи / заработать на приросте капитала заставляет иностранца купить недвижимость в Португалии. Подобные факторы нередко выступают лишь принятым бонусом к португальской золотой визе.

Сразу в нескольких европейских странах действуют собственные схемы по выдаче иностранцам золотой визы (ВНЖ / ПМЖ через инвестиции), но португальская, безусловно, является наиболее щедрой и наиболее популярной. При вложении от 250 000 евро иностранный инвестор получает ВНЖ для себя и собственной семьи. Бенефициарам достается право на круглогодичное проживание португальской территории и использование местной социальной инфраструктуры, а также на безвизовые путешествия по Шенгену с новой картой резидента.

По истечении пятилетнего периода владелец золотой визы получает право на оформление полноценного паспорта и второго гражданства, предварительно сдав тест на знание португальского языка и выполнив требования к проживанию (наобходимо находиться в стране не менее семи суток ежегодно).

Упомянутый выше порог вхождения в четверть миллиона евро актуален при выборе финансового маршрута к золотой визе, предполагающего поддержку местных проектов в сфере НИОКР и поддержки историко-культурного наследия.

Если кандидат желает купить недвижимость в Португалии, придется отдать от 280 000 / 350 000 евро за актив на вторичке в сельской местности / крупном городе, требующий серьезного ремонта. Допускается покупка жилья старше 3 десятилетий. Если желаете приобрести более новую недвижимость в Португалии, придется заплатить уже 400 000 / 500 000 евро, соответственно.

Торопитесь со сделкой, поскольку в 2022 условия ухудшатся

Очевидно, что старое / новое недвижимое имущество в крупных населенных пунктах проще сдать / перепродать ввиду большого пула потенциальных арендаторов, включая туристов, и высокого спроса, соответственно. Недвижимость в Португалии на территории сельской местности приобретается преимущественно для собственного проживания.

Учитывая данное обстоятельство, желающим купить недвижимость в Португалии под сдачу, требуется спешить, поскольку вскоре интересных активов (ликвидного и популярного среди потенциальных арендаторов жилья, покупка которого одновременно является основанием для получения золотой визы) станет меньше. 

Португальское правительство внесло изменения в правила выдачи ВНЖ инвесторам, вступающие в силу 1 января 2022. Власти пошли на исключение Лиссабона, Порту и Алгарви из перечня регионов, покупка жилья на территории которых позволяет иностранцам претендовать на золотую визу. Анонс нововведений состоялся еще минувшей зимой. Целью правительства является привлечение большего количества инвестиций в сельские районы и небольшие городские центры, чтобы простимулировать местную экономику.

Отметим, что иные финансовые маршруты к португальской золотой визе 01.01.2022 также станут менее популярными. Например, минимальная сумма капиталовложений при выборе инвестиционного / венчурного фонда, дающих право на получение португальской золотой визы, сейчас составляет 350 000 евро, однако в январе 2022 сумма увеличится до 500 000 евро. В случае депонирования средств на португальский банковский счет произойдет рост в полтора раза (с 1 000 000 евро до 1 500 000 евро).

Фундаментальные причины популярности недвижимости в Португалии

Рассматриваемая страна в течение длительного периода находилась в «тени» соседней Испании, пользовавшейся более высоким интересом со стороны иностранных инвесторов и туристов. Введение схемы по выдаче золотых виз в 2012 изменило положение вещей, и сегодня рынок недвижимости Португалии является одним из наиболее раскрученных в Европе, а португальская столица — одним из наиболее посещаемых городов континента.

Юрисдикция с береговой линией протяженностью свыше полутора тысяч километров и первоклассными пляжами, 3 сотнями солнечных дней в году, короткими и мягкими зимами, несомненно, продолжит оставаться магнитом для туристов после победы над коронавирусом.

Богатое культурное наследие страны отражено в выдающихся произведениях искусства и архитектуры. Если этого недостаточно, гости и жители вправе сколь угодно долго наслаждаться выдающимися местными винами и свежайшими морепродуктами, наблюдая наиболее красивые пейзажи Европы.

Статус наиболее безопасной страны в мире, развитая система здравоохранения, а также низкая стоимость жизни (местные товары и услуги являются одними из наиболее дешевых в Европе) без ущерба для качества привлекают многочисленных экспатов и представителей диаспоры, повышая спрос на недвижимость в Португалии под сдачу.

В свете вышеперечисленных достоинств рассматриваемого государства становится очевидным, что недвижимость в Португалии продолжит оставаться востребованным активом даже в периоды глобальных экономических потрясений, гарантируя собственникам пассивный арендный доход и возможность заработка на приросте капитала при перепродаже.

Экспертная помощь желающим купить недвижимость в Португалии под сдачу

Нам нравится получать отзывы от наших читателей. Итак, если после прочтения данной статьи о причинах купить недвижимость в Португалии под сдачу, у Вас возникли какие-либо вопросы / желание прокомментировать материал, рекомендуем обратиться к команде портала.