Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом в 2022 — 2023

В России нет разделения по местной или иностранной недвижимости. Независимо от месторасположения объекта, применяются единые налоговые ставки на прибыль физических лиц — резидентов РФ. Однако, не все налоги взимаются с зарубежного дома или квартиры непосредственно в России, а также россияне имеют право на применение льгот по СОДИН и не облагаемой налогом суммы от сделок в размере 1 млн. рублей.

В РФ ставка налога на зарубежную или местную недвижимость (НДФЛ) в 2022 — 2023 годах составляет 13% и 15% от суммы прибыли. К сделкам с недвижимым имуществом также применяются нормы страны расположения дома, виллы, квартиры или коммерческого объекта. Но, налоговые обязательства по отдельным операциям могут возникнуть сразу в двух государствах, что следует учитывать на стадии выбора объекта и совершения сделки купли-продажи. 

Резиденты Российской Федерации платят налоги на зарубежную недвижимость по законам РФ и страны расположения объекта собственности. При грамотном планировании налоговые издержки могут быть минимизированы. Разберемся во всех тонкостях налогообложения зарубежных апартаментов, владельцами которых являются россияне.

Налоги в России на недвижимость в зарубежных странах 

При этом налоговую службу РФ интересует не просто жилье за границей, которое приобретено в собственность резидентом РФ, а прибыль, сформированная в результате такой сделки. За что россияне могут платить налог на недвижимость в зарубежных странах:

• Доход от продажи жилья за рубежом.
• Сдача недвижимости за границей в аренду.
• Прибыль от процентов по кредиту – экономия.

При формировании таких доходов от недвижимого имущества за границей, российский резидент обязан подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.

Налогообложение при продаже недвижимости за границей

Как сказано ранее, НК РФ не выносит иностранную недвижимость в отдельную категорию объектов собственности. Налогообложение сделок с зарубежным жильем подчиняется аналогичным правилам, что и налоги на операции с жильем на территории России.

Что следует знать при продаже недвижимости за рубежом россиянам:

• Налогообложение в России при продаже ЖИЛОЙ недвижимости за границей НЕ возникает, если срок владения составил:
  • 3 года для жилья, полученного в наследство, в дар или по договору пожизненного содержания;
  • 3 года для единственного недвижимого имущества собственника;
  • 5 лет во всех остальных случаях.
• Налоги при продаже недвижимости за рубежом уплачиваются резидентом РФ по ставкам:
  • 13% – сумма прибыль до 5 млн. рублей; 
  • 15% – если доход от продажи жилья составил более 5 млн. рублей или эквивалентно в валюте.
• Продать недвижимость за рубежом можно по любой ставке и в любой валюте, а сумма прибыли определяется на дату заключения контракта купли-продажи по курсу ЦБ РФ в рублях. 

Декларировать сумму прибыли будучи резидентом РФ по налогам надо обязательно, подав 3-НДФЛ на следующий год после заключения сделки. 

Налог на доход со сдачи жилья за границей в аренду 

После покупки недвижимости в иностранном государстве, многие россияне планируют получать пассивную прибыль от ренты таких квадратов. Но, если статус налогового резидента РФ сохранен, то за такие доходы тоже придется отчитаться перед ФНС в России. Мало того, данная операция попадает под налогообложение по месту покупки дома, виллы или квартиры за рубежом.

В такой ситуации важно учитывать нормы СОИДН между странами и по возможности применять их при уплате налогов на доходы в России и за рубежом. Ставка НДФЛ в России составляет 13% и 15%, в зависимости от суммы прибыли, а вот за рубежом может быть ниже или выше данного порога.

В таком случае важно заранее определить, где лучше купить недвижимость за границей с целью получения прибыли от аренды. 

• Если налог на прибыль физлиц в стране по месту расположения жилья выше, чем в России, а между странами заключено Соглашение об избежании двойных налогов, то россиянину достаточно подать заявление о зачете средств налоговых платежей в ФНС РФ, уплаченных за рубежом. 
• Если же ситуация обратная (в РФ налог выше, чем за границей), то в ФНС РФ придется внести разницу по недоимке налога.
• Если между странами нет Соглашения об уплате налогов в одной юрисдикции, то платить придется в обеих странах.

Налог на зарубежную недвижимость от экономии процентов по кредиту

Данный налог нельзя назвать прямым по отношению к зарубежной недвижимости, но упомянуть о нем все же необходимо. Материальная выгода от процентов по кредиту может быть сформирована в том числе при покупке жилья за рубежом и подлежит декларированию в качестве дохода в РФ.

Чтобы налоговые обязательства применялись, должны быть соблюдены оба критерия

• кредитор и заемщик являются взаимосвязанными лицами;
• по кредитному займу установлена пониженная ставка в качестве материальной помощи или в качестве зачета долговых обязательств организации перед заемщиком за услуги или товары.

Если будет установлено, что резидент РФ купил недвижимость за границей по данной схеме, то налог на доход с экономии процентов составит 35%. 

Данные нормы распространяются в том числе на заем средств у нерезидентов РФ. В такой ситуации декларирование доходов в ФНС осуществляет сам собственник (заемщик).

Налоги в России при наследовании недвижимости за границей

В соответствии с российским законодательством налогообложение недвижимости, полученной в наследство российским резидентом и расположенной за рубежом, освобождается от НДФЛ. Также в России не установлен отдельный налог на наследование и дарение.

Но, многие квартиры за рубежом, полученные в дар или в наследство россиянами, могут предусматривать уплату налогов выгодоприобретателем. В данном случае советуем консультироваться с опытными юристами и экспертами нашего портала, в том числе при оформлении наследства в Европе.

Недвижимость в зарубежных странах и налоги в России – итог

Чтобы понимать, являетесь ли вы налоговым резидентом РФ для целей налогообложения на любую прибыль, в том числе от недвижимости за рубежом, следует определить, сколько дней в году вы находитесь на территории РФ. 

Если количество дней пребывания в России равно или более 183 в течение 12 месяцев, то гражданин признается налоговым резидентом РФ и обязуется платить налоги по установленным в стране ставкам. При этом статус гражданства может отличаться, что совершенно не касается налогового резидентства.

Для тех россиян, которые планируют купить недвижимость за рубежом, мы советуем ответить на один вопрос. Это поможет определить налоговые издержки и правильно выбрать страну для инвестиций в жилье.

Какая цель покупки недвижимости за рубежом? 

• Если для ПМЖ, то можно рассчитывать на льготы по налогам. 
• Если для аренды, коммерческой выгоды или последующей продажи, то учитывайте статус налогового резидентства и ставки, как в стране покупки объекта, так и в РФ. Также не забывайте о СОИДН, которое РФ заключила не со всеми юрисдикциями.
• Если цель покупки зарубежной недвижимости – инвестиции, Золотая виза или гражданство и ВНЖ, то советуем внимательно изучить доступные программы и готовые к реализации объекты от наших партнеров.