Перед принятием решения о покупке недвижимости в Германии иностранцу важно выяснить, какие налоги, связанные с приобретением такого имущества, он будет платить. В нашей статье вы узнаете о всех налогах на немецкую недвижимость в 2020 году. Также наша компания готова предоставить юридическое сопровождение сделок покупки объектов жилой и коммерческой недвижимости в ФРГ для наших сограждан, в том числе, дистанционно.
Если вы решили незамедлительно решить свои задачи по покупке недвижимости в ФРГ, мы ждем ваших заявок на консультацию на электронный почтовый ящик info@offshore-pro.info. В оперативном порядке вас проконсультируют опытные специалисты.
Вас также могут заинтересовать услуги получения национальной визы категории D, оформления ВНЖ в Германии на основании ведения бизнеса или финансовой независимости, получения Голубой Карты, регистрации немецкой компании или покупки готового бизнеса. О наших услугах вы узнаете подробнее в конце статьи.
Три главных налога, связанных с владением недвижимости в Германии
Немецкие граждане и иностранцы платят следующие налоги при операциях, связанных с недвижимостью в Германии:
- Налог на покупку недвижимости (смена права собственности) — покупатель платит единоразово от 3,5% до 6,5% от стоимости объекта в зависимости от немецкого региона.
- Налог на владение недвижимостью — 0,35% от оценочной стоимости объекта недвижимости, которые платят ежегодно. Налог на небольшую квартиру немецком городе составит от 100 до 300 евро в год.
- Налог с продажи недвижимости (налог на прирост капитала) — от 15 до 48% с суммы продажи в зависимости от федеральной земли.
Налог на недвижимость в Германии, который платит иностранный покупатель
Как только заключена сделка купли-продажи, подписана договоры, у покупателя наступает обязательство оплатить единоразово налог на переход собственности, который на немецком языке звучит как Grunderwerbsteuer. Пока налог не будет оплачен, он не сможет получить на руки выписку из земельной книги о праве собственности.
Как мы указывали выше, ставка этого налога составляет от от 3,5% до 6,5% от оценочной суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Есть и исключения из правил. От налога на переход права собственности освобождаются следующие объекты недвижимости:
- Стоимость которых составляет до 2500 евро. Если стоимость превышает минимальный порог хотя бы на один евро, новый собственник недвижимости сразу облагается налогом.
- Если новый владелец получил недвижимость в подарок, будет там проживать на легальных основаниях (получение немецкого вида на жительство) и не получать каких-либо других выплат в натуральном или денежном виде.
- Если покупателем выступает близкий родственник продавца по прямой нисходящей или восходящей линиях, супруг продавца, бывший супруг. Или если покупка осуществлена в рамках имущественного спора после развода.
В таблице ниже мы представили разбивку по федеральным землям в зависимости от от размера налога на переход права собственности.
| Ставка налога | Земли, в которых она установлена |
| 3,5% | Саксония и Бавария |
| 4,5% | Гамбург |
| 5,0% | Бремен, Баден-Вюртемберг, Нижняя Саксония,Мекленбург – Передняя Померания, Саксония-Анхальт, Рейнланд-Пфальц, Тюрингия |
| 6,0% | Гессен и Берлин |
| 6,5% | Бранденбург, Северный Рейн – Вестфалия, Саар, Шлезвиг-Гольштейн |
Как видим, покупка любого вида недвижимости в немецкой столице будет затратной по налогу. С этой точки зрения выгоднее всего приобретать дома в Баварии.
Существуют определенные юридические тонкости, которые помогают иностранцам избежать уплаты налога на переход права собственности. Так его не платит покупатель, который приобрел акции общества или долю в компании, являющейся собственником объекта недвижимости. Эта схема называется Share Deal. По сути, недвижимость не меняет владельца, а покупатель получает право воспользоваться на основе права собственности компанией. Такая схема отлично подходит при покупке доходной недвижимости. Сдача в аренду в Германии является бизнесом и обязательно требует открытия фирмы. Поэтому доходные дома лучше приобретать в качестве GmbH, на которое они записаны.
При этом обязательно в одних руках не должно концентрироваться более 95% акций или доли в капитале общества. Соучредители не должны быть связаны родственными отношениями.
Налог на владение недвижимостью в Германии для иностранцев
Как и немецкие резиденты, иностранцы будут платить налог на владение недвижимостью в Германии. На немецком языке он называется Grundsteuer. Его стандартная ставка составляет 0,35% от оценочной стоимости объекта недвижимости. Однако есть и другие факторы, влияющие на расчёт конечного размера налога. Среди них выделяют тип объекта недвижимости, месторасположение, размер площади земельного участка, а также год постройки.
Как мы писали выше, средний налог на владение недвижимостью для двухкомнатных квартир в немецких городах составляет от 100 до 300 евро в год. По сравнению с другими странами Евросоюза такая ставка является даже относительно низкой.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Налог на сдачу в аренду недвижимости в Германии для иностранцев
Получение арендных платежей от сдачи в аренду собственной недвижимости в Германии расценивается пассивным доходом, который также облагается налогом.
Физические лица платят подоходный налог, который на немецком языке называется Einkommensteuer. Он имеет профессиональную ставку, которую рассчитывают в зависимости от размера дохода физлица. Она может быть от 14,77 до 47,475% и включает надбавку на солидарность или Solidaritätszuschlag. Чтобы узнать точную ставка подоходного налога для себя, иностранцу необходимо проконсультироваться у немецкого налогового консультанта.
Если юридическое лицо занимается только сдачей в аренду недвижимости и не ведет никакую другую коммерческую деятельность, тогда оно платит только налог на прибыль по ставке 15% плюс надбавка в поддержку солидарности — 5,5% от суммы налога на прибыль. Всего получается 15,825%.
Надбавка за солидарность введена в действие с начала 1990-х годов. Все отчисления по этой надбавке направляются на восстановление экономики земель, которые относились к бывшей ГДР. Этот дополнительный налог применяется к налогу на прибыль и налогу на прирост капитала юридических лиц.
Налоговая база для налога на прибыль является разницей между доходами и затратами предприятия. Если ваша компания занимается сдачей в аренду доходной и коммерческой недвижимости, её затратами будут:
- Плата управляющей компании.
- Коммунальные платежи.
- Проценты по кредиту.
- Налог на землю налог на имущество.
- Амортизация (до 3% в год основных фондов — зданий).
- Дополнительные расходы.
Существенное снижение налогооблагаемой базы налога на прибыль осуществляется за счет займов учредителей для вхождения в капитал немецкой компании. Эта же схема позволяет снизить налогооблагаемую базу налога на дивиденды. В итоге иностранец может снизить свою налоговую нагрузку на получаемый доход от сдачи в аренду недвижимости практически к нулю в течение первых пятнадцати лет владения немецкой собственностью.
Россияне будут платить налог на доход от сдачи в аренду недвижимости в Германии у себя на родине в РФ, если они заплатили такой налог на немецкой территории. Между нашими странами установлено соглашение об избежании двойного налогообложения.
Чтобы минимизировать налоги приобретать недвижимость в Германии лучше на юридическое лицо, чем на физическое лицо. Наша компания готова помочь вам зарегистрировать фирму в Германии, купить готовый бизнес. Обратитесь к нам по электронной почте, указанной в конце статьи.
Налоги при продаже недвижимости в Германии иностранцем
Когда осуществляется продажа недвижимости в Германии, считается, что продавец получает прирост капитала, за который также взимается налог. Этот налог на немецком языке называется Kapitalertragsteuer. Фактически, это одна из форм подоходного налога или налога на прибыль. Поэтому физические лица платят его по ставке от 14,77 до 47,475%, а юридические лица — по ставке корпоративного налога — 15,825 %.
Расчёт налогооблагаемой базы налога на прирост капитала следующий. Необходимо от стоимости продаваемого объекта недвижимости отнять расходы, которые были связаны с приобретением, и отчисления на амортизацию. То есть, это касается лиц, которые продают недвижимость по более высокой цене, чем по той, которую заплатили при покупке. Если с момента приобретения объекта прошло свыше 10 лет, то физическое лицо после продажи не платит налог на прирост капитала. Это же касается тех объектов, которые использовались для личного проживания последние 3 года перед продажей.
Дарение и наследование недвижимости в Германии иностранцем
В ФРГ существует налог на наследство и дарение, который называется Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer. Его платят те, кто получают объект в дар или в наследство. Стоит отметить, что у этого налога весьма прогрессивная ставка, она может быть от 7 до 50%. На её размер влияет стоимость недвижимости и степень родства. При этом выделяют три класса налогоплательщиков. Чтобы рассчитать налогооблагаемую базу, необходимо определить свой налоговый класс и и отнять необлагаемый вычет. В таблице ниже мы указали необлагаемые вычеты для разных классов налогоплательщиков.
| Налоговый класс | Степень родства | Необлагаемый вычет в евро |
| 1 | Супруги, гражданские супруги | 500 000 |
| Дети или внуки умерших родителей | 400 000 | |
| Дети или внуки живых родителей | 200 000 | |
| Родители | 100 000 | |
| 2 | Брат или сестра, родственники по второму колену ну, разведенные супруги и приемные родители | 20 000 |
| 3 | Другие лица, юридические лица | 20 000 |
Мы предлагаем для приобретения недвижимости в Германии иностранцам обязательно открыть немецкую компанию или купить готовый бизнес. Многие объекты коммерческой недвижимости продаются вместе с фирмами, на которые оформлены.
Если вы хотите узнать больше о том, как зарегистрировать компанию в Германии под ключ, ознакомьтесь с информацией в следующей статье.
Если вам интересна покупка готового бизнеса в ФРГ, полезная информация представлена по ссылке.
Для вас у нас есть множество предложений по продаже доходной или коммерческой недвижимости в Германии. Вот некоторые из них:
- Новый торговый центр — 2 019 000 евро.
- Крупный торговый центр в западной части страны — 12 100 000 евро.
Если вы хотите узнать больше информации о том, как купить недвижимость в Германии, напишите нам на электронную почту: info@offshore-pro.info. Наши специалисты свяжутся с вами и проведут в подробную консультацию.
Какие налоги надо заплатить при покупке недвижимости в Германии иностранцу?
Покупатель после заключения договора купли-продажи оплачивает налог за переход права собственности. Он является единоразовым и имеет ставку размером от 3,5 до 6,5% в зависимости от региона месторасположения объекта недвижимости. Налогооблагаемой базой является стоимость недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Налог не платят только покупатели объектов стоимостью менее 2500 евро, а также те покупатели, которые являются родственниками продавца или бывшими супругами. Чтобы оплатить минимум налога на переход права собственности, лучше приобретать недвижимость через фирму.
Какие налоги надо платить при владении и сдачи в аренду недвижимости в Германии?
В Германии установлен ежегодный налог на недвижимость со ставкой 0,35%. Для вычисления налогооблагаемой базы применяют оценочную стоимость объекта недвижимости, его тип и месторасположения, а также год постройки и размер площади земельного участка, на котором он расположен. За небольшую квартиру придётся платить ежегодно в среднем от 100 до 300 евро. Сдача в аренду жилой и коммерческой недвижимости облагается подоходным налогом для физических лиц и налогам на доход для юридических лиц. Для первых ставка налога может быть от 14,77 до 47,475%, а для юридических лиц — 15,825 %.
Какие налоги надо заплатить при продаже недвижимости в Германии иностранцу?
При продаже недвижимости иностранцы оплачивают налог на прирост капитала. Он имеет те же ставки, что подоходный налог для физических лиц (от 14,77 до 47,475%) и корпоративный налог для юридических лиц (15,825 %). При расчете налогооблагаемой базы нужно от стоимости продаваемого объекта недвижимости отнять стоимость, по которой его покупали, и отчисления на амортизацию. Для физических лиц есть исключения. Они не платят налог на прирост капитала, если объект недвижимости продаётся после 10 лет владения, или последние 3 года в нём лично проживал владелец.
