Финансовый холдинг UBS из Швейцарии недавно опубликовал «индекс пузыря в сфере недвижимости на глобальном рынке» за 2021 год. Он представляет собой рейтинг мегаполисов, где самые перегретые цены на недвижимость.
В статье мы предлагаем узнать, в каких городах существует наибольший риск “мыльного пузыря” на рынке жилья, и ознакомиться с последними тенденциями.
Хотите инвестировать в недвижимость за рубежом? Воспользуйтесь консультациями и услугами подбора от наших экспертов. Просто напишите нам письмо на электронную почту, указанную в конце статьи.
Цены на жилье во всем мире стремительно поднялись до новых высот. Наибольший рост, конечно, показали рынки мегаполисов по двум причинам. Первая — ограничения, связанные с пандемией, и рост удаленной работы на дому. Вторая — доступность жилья в городах и до карантина была низкая.
И все же недоступные цены на квартиры для значительной части населения очевидно, не стали препятствием для роста. Рекордно низкие затраты на ипотеку и укоренившееся ожидание долгосрочного прироста стоимости сделало владение жильем таким привлекательным, что уровень цен перестал иметь значение — по крайней мере, на данный момент. Однако более высокие цены неизбежно приводят к увеличению долга домохозяйств, поскольку растут и ежемесячные платежи по ипотеке.
Ухудшение доступности, неустойчивое ипотечное кредитование и растущее расхождение разницы между ценами и арендной платой исторически служили предвестниками жилищных кризисов. Пока затраты на финансирование кредитов на жилье стремятся к нулю, цены на недвижимость, доходы и арендная плата могут продолжать расходиться по сторонам. Но все более высокие цены и кредитное плечо предполагают и более высокие риски идут по спирали и, вероятно, в долгосрочной перспективе окажутся в тупике.
Мы изучим перспективы рынка жилой недвижимости для широкого круга мегаполисов и покажем, где дисбаланс наибольший на текущий момент.
Определение пузыря
Ценовые пузыри — повторяющееся явление на рынках недвижимости. Термин «пузырь» относится к существенной и устойчивой неправильной оценке актива, существование которой невозможно доказать, если она не “лопнет”.
Но исторические данные показывают закономерности эксцессов на рынке недвижимости. Типичные признаки включают отделение цен от местных доходов и ренты, а также дисбалансы в реальной экономике, таких как чрезмерная кредитная и строительная деятельность.
UBS Global Real Estate Bubble Index измеряет риск пузыря на рынке недвижимости. Индекс не позволяет предсказать, когда начнется коррекция. Изменение макроэкономического импульса, изменение настроения инвесторов или крупное предложение может спровоцировать снижение цен на жилье.
Основные выводы исследования UBS
Повышенная динамика цен на жилье
Цены на недвижимость в городах выросли в мире в среднем на 6% с середины 2020 до середины 2021 года, и это самый высокий рост с 2014 г. В таких мегаполисах, как Москва, Стокгольм и городах на берегах Тихого океана — Сиднее, Токио и Ванкувере — рост цен выражался двузначными числами процентов.
В Европе наивысшие дисбалансы цен
Европейские рынки жилья по-прежнему горячие, а дисбалансы заоблачные. Шесть из девяти городов в зоне риска лопнувшего пузыря находятся в Европе. Стокгольм и Москва относятся к тройке лучших городов с наивысшим ростом дисбалансов по сравнению с прошлым периодом. Напротив, по оценкам, ни один из городов США не входит в зону риска пузыря.
Бум ипотечного кредитования
Домохозяйствам приходится все чаще брать в долг большие суммы денег, чтобы поспеть за более высокими ценами. В результате рост выдача ипотечных кредитов ускорился в последних кварталах. Этот рост поддерживался более мягкими стандартами кредитования и падающими ставки по ипотеке.
Конец городского превосходства
Впервые с 1990-х годов цены на жилье в загородных районах снизились по сравнению с квартирами в центрах городов. Коэффициент рентабельности городской жизни сделал крутой поворот вниз, так как возможности для развлечений и покупок нивелировались пандемией, а аренда офисов стала никому не нужна.
Доступность жилья снижается
Множитель средней цены к годовому доходу для квартир площадью 60 квадратных метров в проанализированных городах в настоящее время выше 8. Города с худшей доступностью — Париж, Лондон и Токио, где коэффициент превышает 10.
Снижение арендной платы
Ограничения, связанные с пандемией, и рост удаленной работы ослабили спрос на жилье в городах. Аренда городской недвижимости снизилась — то, что редко случалось ранее. В некоторых городах арендная плата даже продемонстрировала двузначное падение.
Рейтинг глобального пузыря на рынке недвижимости
| № | Город | Баллы |
| 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 | Франкфурт Торонто Гонконг Мюнхен Цюрих Ванкувер Стокгольм Париж Амстердам Токио Сидней Майами Лос-Анджелес Женева Лондон Москва Тель-Авив Сан-Франциско Бостон Нью-Йорк Сингапур Мадрид Милан Варшава Дубай | 2,16 2,02 1,90 1,84 1,83 1,66 1,62 1,59 1,58 1,46 1,39 1,24 1,20 1,10 1.08 1.07 0,74 0,70 0,54 0,52 0,46 0,37 0,35 1,18 –0,57 |
В этом году Франкфурт, Торонто и Гонконг стали лидерами Рейтинга глобального пузыря недвижимости (UBS Global Real Estate Bubble Index). В этих трех городах риск возникновения пузырей на рынке жилья наиболее высок. Риск также повышен в Мюнхене и Цюрихе. Ванкувер и Стокгольм снова вошли в зону риска пузыря. Амстердам и Париж завершают список городов с риском пузыря. Все включенные города США: Майами, Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Бостон и Нью-Йорк— находятся на переоцененной территории. Дисбаланс на рынке жилья также высок в Токио, Сиднее, Женеве, Лондоне, Москве, Тель-Авиве и Сингапуре.
Мадрид, Милан и Варшава по-прежнему имеют справедливые цены на квартиры. Дубай — единственный недооцененный рынок и должен быть отнесен к более низкой категории. В среднем риск образования пузырей увеличился в прошлом году, как и потенциальная серьезность коррекции цен во многих городах.
Ознакомьтесь с нашими услугами по регистрации компаний и открытию банковских счетов в Дубае по ссылке.
С середины 2020 до середины 2021 года рост цен на жилье в проанализированных городах ускорился до 6% с поправкой на инфляцию, что является самым высоким показателем с 2014 года. Во всех городах, кроме четырех — Милана, Парижа, Нью-Йорка и Сан-Франциско — цены на жилье выросли. Двузначный рост в процентах зафиксирован в пяти городах: Москва; Стокгольм, Сидней, Токио и Ванкувер.
Стечение особых обстоятельств вызвало ажиотаж на рынке жилой недвижимости. Преимущественно пандемия коронавируса заманила многих людей в ловушку их собственных четырех стен, что усилило важность жилого пространства и привело к более высокой готовности платить за жилье. В то же время еще больше улучшились благоприятные условия финансирования (ипотека), поскольку смягчили стандарты кредитования. Стремительный рост фондовых рынков высвободил дополнительный жилищный капитал.
Для большинства домохозяйств кредитоспособность является основным барьером для выхода на рынок недвижимости. Теперь это препятствие устранено, и низкая стоимость владения жильем по сравнению с арендой вкупе с ожиданием постоянно растущих цен на недвижимость делает домовладения привлекательными в глазах кредиторов вне зависимости от уровня цены и кредитного плеча.
С каждым годом домохозяйства берут в долг все больше денег, чтобы не отставать от более высоких цен. Как следствие, рост выдающихся ипотечных кредитов за последние кварталы ускорился почти повсеместно, а соотношение долга к доходу выросло в Канаде, Гонконге и Австралии. Стандарты кредитования после пика пандемии снова ужесточаются. Дополнительные препятствия для профессиональных инвесторов и иностранных покупателей уже вырисовываются на горизонте. В целом на рынках жилья ужесточение стандартов кредитования может привести к резкому прекращению роста цен в большинстве городов.
Эпоха опережающих темпов урбанизации
Наряду с более низкими затратами на финансирование, урбанизация способствовала росту цен на жилье в центрах городов за последнее десятилетие. Однако городская жизнь сильно пострадала от карантина, так как возможности для развлечений и покупок сократились, а офисы в центральных районах оказались в основном заброшены.
Соотношение затрат и выгод городской жизни увеличилось. Экономическая деятельность вместо этого распространились от городских центров к пригородам и городам-спутникам. Как следствие, впервые с начала 1990-х гг. цены на жилье в сельской местности росли быстрее, чем в городах. Хотя некоторые эффекты могут быть временными, этот поворот событий ослабляет возможность для квази-гарантированного роста цен на жилье в центральных районах городов. Воздействие этого развития, вероятно, будет еще больше в местах с застоем или сокращением населения (как и в большинстве стран Европы), поскольку предложение стало легче справляться со спросом.
В целом, долгий и скудный период на рынках жилья в городах выглядит все более и более вероятным, даже если процентные ставки остаются низкими.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Ситуация на отдельных рынках недвижимости
Евросоюз
Дисбаланс остается высоким во Франкфурте, Мюнхене, Париже и Амстердаме. Показатели индекса пузыря оставались стабильными по сравнению с прошлогодним рейтингом, за исключением Мюнхена, где зафиксировали снижение. Рынки жилья остаются во власти политики отрицательных процентных ставок Европейского центрального банка и простых стандартов кредитования.
В странах с устойчивой экономической рост, цены на жилье в городах взлетели по всем направлениям за последнее десятилетие. В городах Германии реальные цены сейчас близки к показателю + 90% к 2012 году. В Амстердаме цены выросла на 75%. В Париже, который следует иному циклу, влияние меньше ощущается.
В целом рост цен замедлился в прошлом году и отстает от соответствующих средних национальных показателей, поскольку центры городов стали менее доступными, а спрос снизился и переместился в пригороды и сателлиты. Тем не менее, коррекция цен не является неизбежной, пока создание рабочих мест в этих городах остается высоким, а процентные ставки — отрицательными.
Милан и Мадрид сильнее пострадали от пандемии. Строгие и длительные блокировки привели к падению рынка жилья. Показатели обоих городов имеют боковую тенденцию. А период устойчивого и здорового экономического роста просто необходим, чтобы вызвать жилищный бум в этих городах.
Предлагаем подбор и оформление объектов недвижимости в Испании для иностранных инвесторов, подробности по ссылке.
Остальная Европа
Большинство европейских городов в рейтинге пузыря увеличило количество баллов, то есть приблизилось к моменту его лопания за прошедший год. Но рынки развивались очень неоднородно. Рейтинг Цюриха продвинулся дальше в зону риска пузырей, с ускорение роста цен на фоне низких ставок по ипотеке и укоренившихся ожиданий повышения стоимости. В Женеве цены на жилье выросли менее заметно, хотя все еще соответствуют среднему показателю по стране за последние четыре квартала. Индекс города неуклонно растет с 2018 года и остается на переоцененной стороне.
В отличие от Женевы, рынок недвижимости Стокгольма вновь вошел в зону риска пузырей, поскольку цены зафиксировали самый сильный годовой скачок за более чем 20 лет. Ни в одном ином европейском городе с середины 2020 года дисбаланс не увеличивался так быстро.
Недвижимость Москвы показала самый высокий годовой рост цен из всех проанализированных городов. Спрос вырос за счет более низких процентных ставок и поддерживающих мер. В Лондоне трехлетняя коррекция закончилась. Но рост цен в столице Великобритании по-прежнему уступает среднему по стране. Хотя индекс снизился еще больше по сравнению с прошлогодним выпуском рейтинга, рынок остается на переоцененной стороне.
Представляем наши предложения элитной недвижимости в Лондоне:
Рынок жилья Варшавы остается справедливо оцененным. Низкое предложение поддержало рост цены и дисбалансы выглядят менее серьезными, чем в 2008-м, когда лопнул пузырь.
США
Самые низкие ставки по ипотеке за историю способствовали росту цен в США за последние четыре-пять кварталов. Тем не менее цена изменения в анализируемых городах (за исключением Майами) соответствует общенациональным средним показателям. Стремление к большему пространству и потенциал для более широкого внедрения удаленной работы сместил значительный спрос с густонаселенных, очень дорогих городов в более доступные пригороды и периферию, благоприятные с точки зрения налогообложения, бизнеса и регулирования.
Сан-Франциско и Нью-Йорк сильно пострадали от падения спроса. Уровень цен в двух городах снизился, а арендная плата упала более чем на 15% с середины 2020 до середины 2021 года. Тем не менее, Нью-Йорк продемонстрировал значительную устойчивость за последние несколько месяцев.
Учитывая благоприятную для бизнеса экономику и относительно менее строгие меры в отношении COVID-19, Майами извлек выгоду из значительного притока мигрантов. В целом дисбалансы на рынке недвижимости США за последние несколько кварталов увеличились в Майами, Лос-Анджелесе и Бостоне, поднимая их все выше на переоцененную территорию. Напротив, Нью-Йорк и Сан-Франциско имеют более низкие оценочные баллы, хотя и остаются переоцененными. Показатели индекса для всех крупных городов США все еще намного ниже отметок 2007 года.
Москва
С 2014 по 2017 годы цены на недвижимость Москвы упали 30% в реальном выражении после обесценивания российского рубля в условиях ослабления экономики. Но снижение затрат на финансирование и новое благоприятное для покупателей законодательство вокруг счетов условного депонирования привели к отскоку с 2018 года. С середины 2020 до середины 2021 года реальные цены выросли на 20%, превысив показатели остальных городов, включенных в рейтинг.
Чтобы поддержать ипотеку под залог государства предложены льготные ставки. Между тем более высокие затраты на строительство и нехватка мигрантов-строителей из-за ограничений на поездки снизили предложение на рынке Москвы. Цены на сырьевые товары выросли, но рынок жилья Москвы сейчас находится на подъеме.Чтобы получить консультацию от наших экспертов по подбору зарубежной недвижимости, напишите нам письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.
В каком городе мира цены на недвижимость выросли больше всего за последний год?
С середины 2020 до середины 2021 года реальные цены на недвижимость в Москве выросли на 20%, превысив показатели остальных городов, включенных в рейтинг пузыря в сфере жилья от UBS. Хотя с 2014 по 2017 годы цены на недвижимость Москвы упали 30% в реальном выражении после обесценивания российского рубля в условиях ослабления экономики.
Какие города мира в лидерах рейтинга пузыря в сфере недвижимости?
В этом году Франкфурт, Торонто и Гонконг стали лидерами Рейтинга глобального пузыря недвижимости (UBS Global Real Estate Bubble Index). В этих трех городах риск возникновения пузырей на рынке жилья наиболее высок. Риск также повышен в Мюнхене, Цюрихе, Ванкувере и Стокгольме. Амстердам и Париж завершают список городов с риском пузыря.
