Лучшие города Европы для сдачи квартир в краткосрочную аренду

Рынок недвижимости в Европе всегда был одним из выгодных вариантов для инвестиций. В 2021 году, ситуация резко изменилась из-за пандемии Коронавируса. Сегодня наблюдаются колебания цен на жилые/коммерческие объекты, что обусловлено спадом туристического потока, переходом на удаленный вариант рабочего дня и совершенно непредсказуемыми скачками на валютном рынке.

Все это привело к росту популярности краткосрочной аренды квартир в Европе. Однако, построить бизнес в данном направлении не просто сложно, а в некоторых курортных районах просто невозможно. Причина тому – негативный настрой властей на работу сервисов, типа Airbnb, где владельцы могут спокойно размещать свои объявления о сдачи в аренду на сутки, часы и недели квартир/вилл/таунхаусов по той цене, которую сами и определяют. 

По мнению правительства ряда государств, в том числе таких крупных городов, как 

Амстердам, Барселона, Берлин, Бордо, Брюссель, Краков, Мюнхен, Париж, Валенсия и Вена, данные сервисы краткосрочной аренды недвижимости усугубляют жилищный кризис и провоцируют рост цен. Выход в данной ситуации может быть любым – инвестировать в объекты тех городов, где нет ограничений по срокам аренды личного жилья или перейти на долгосрочный вариант сдачи жилья в Европе.

Рынок недвижимости в Европе в 2021 году – перспективы для арендодателей

От пандемии 2019 года пострадали практически все предприниматели и ниши рынка. Что касается недвижимости, то в данном секторе наблюдается дисбаланс – от роста цен по арендным платежам до резкого спада расценок до уровня 2017-2018 года на покупку готовых к заселению объектов.

Как изменился рынок недвижимости в странах Европы, кто пострадал, а кто выиграл от Ковида?

Самая пострадавшая отрасль – рестораны и отельный бизнес. Так, в 2020 году, государство поддержало отельеров путем ввода арендных каникул и возмещения заработной платы сотрудникам. Однако, это было краткосрочная помощь, которая позволила продержаться на плаву в весенний кризис 2020 года. 

Летом карантин несколько ослаб, отели начали принимать туристов, но совершенно не восполнили тем самым потерь. Ситуация повторилась в 2021 году, а с приходом нового штамма вируса и вовсе обострилась.

Как следствие – выбор туристов резко сместился в сторону частного сектора и краткосрочной аренды жилья в Европе. Причины понятны, в том числе местным властям и самим отельерам:

• Снять квартиру на краткосрочный период дешевле и спокойнее.
• Нет правил, предписанных в отелях и гостиницах Европы.
• Свобода передвижения.
• Можно приехать в страну на деловую поездку, на обучение (студенты) или на отдых всей семьей.

При этом туристы выбирают локацию не только в центре курортной зоны, а также в окраинах и спокойных районах. Это дает стабильность, сужает круг общения с окружающими людьми и экономит бюджет по стоимости жилья в странах Европы.

Жилье в Европе – как выбрать для сдачи в аренду

Почти 90% клиентов нашего портала, интересуются получением дохода от недвижимости за границей, но только 20% из них формируют такую задачу, как основную цель покупки жилья. За последние 6 лет, владельцев-инвесторов жилых объектов в Европе увеличилось на 20%, а самый популярный вариант получить пассивную прибыль – сдача квартиры в курортном районе в краткосрочную и долгосрочную аренду.

Объекты недвижимости в Португалии

530000 EUR

ВНЖ в Португалии для бизнеса на примере виллы площадью 415 м2 в районе пляжа Pedra do Ouro

2300000 EUR

Получение ВНЖ в Португалии через инвестиции в апарт-отель в самом центре Порто

от 430 000 EUR

Покупка нового (обновленного) жилья в Лиссабоне под ВНЖ

от 820 000 EUR

Покупка недвижимости в Лиссабоне от Hyatt под ВНЖ Португалии

от 163 000 EUR

Покупка недвижимости в Порту (Gonçalo Cristóvao) под ВНЖ Португалии

При выборе жилой и коммерческой недвижимости в Европе (если задача – сдать апартаменты в краткосрочную аренду) следует учитывать следующие моменты:

1. Локация. В 2021 году успешно сдаются объекты в наиболее крупных курортных зонах – приморские регионы, побережье Испании, Болгария, Кипр, Греция, Португалия.
2. Сезонность и протяженность пляжного отдыха. Если купить квартиру в стране с круглогодичным туристическим наплывом, то доход будет постоянный на уровне 9%-10%.
3. Выбор управляющей компании, которая поможет с поиском клиентов, их заселением и уборкой квартиры/виллы. 
4. Местное законодательство, которое может содержать отдельные пункты, ограничивающие срок сдачи жилья в аренду или предусматривающее специальные разрешения. Например, в Испании и Таиланде, сдать жилье в аренду можно только по туристической лицензии. Во Франции, рантье ограничены сроком 120 дней. Именно столько дней в году разрешается сдавать личное жилье в аренду.
5. Доступ к льготам по налогам путем применения норм Соглашения об избежании двойных ставок. Если страна приобретения недвижимости подписала Меморандум со страной постоянного резидентства, то можно вносить платежи только в одной юрисдикции.

ТОП стран и городов Европы для сдачи жилья в краткосрочную аренду в 2021 году

Экономическая ситуация в мире отразилась на рынке недвижимости, где приоритеты меняются ежегодно. В 2021 году лучшие города Европы для покупки и сдачи квартир в краткосрочную аренду были определены по итогу проведенных исследований сразу несколькими компаниями. 

В каких городах выгодно сдавать жилье в аренду в период туристического спроса:

1. Мадрид – 65 Є
2. Париж – 50 Є
3. Берлин – 65 Є
4. Лондон – 60 Є
5. Прага – 40 Є
6. Варшава – 40 Є
7. Амстердам – 55 
8. Монако – 40 Є
9. Рим – 60 Є
10. Лиссабон – 50 Є
11. Иерусалим – 40 Є
12. Стамбул – от 40 Є

Справка: указанная ставка рассчитана по среднеарифметическим показателям за одни сутки проживания в однокомнатной квартире в центре города в Европе на начало 2021 года.

Валовая прибыль от сдачи жилья в краткосрочную аренду в Европе в 2021 году (%)

Основной показатель, на который опираются потенциальные покупатели зарубежного жилья – прибыль от аренды недвижимости в соотношении: цена закупки к сумме дохода. Последние исследования данного показателя по крупным городам Европы:

1. Корк, Ирландия – 7.22
2. Рейкьявик, Исландия – 6.88
3. Дублин, Ирландия – 6.48
4. Роттердам, Нидерланды – 6.23
5. Острава, Чехия – 6.22
6. Гаага (Den Haag), Нидерланды – 5.91
7. Эйндховен, Нидерланды – 5.87
8. Валенсия, Испания – 5.44
9. Порту, Португалия – 5.37
10. Падуя, Италия – 5.37
11. Утрехт, Нидерланды – 5.35
12. Харлем, Нидерланды – 5.32
13. Гронинген, Нидерланды – 5.23
14. Антверпен, Бельгия – 5.22
15. Бирмингем, Великобритания – 5.15
16. Приштина, Косово (Спорная Территория) – 5.08
17. Лодзь, Польша – 5.02
18. Брашов, Румыния – 5.00
19. Дебрецен, Венгрия  – 4.98
20. Lille, France – 4.97
21. Севилья (Sevilla), Испания – 4.92
22. Катания, Италия – 4.86
23. София, Болгария – 4.85
24. Манчестер, Великобритания – 4.82
25. Афины, Греция – 4.78
26. Гент, Бельгия – 4.76
27. Катовице, Польша – 4.7
28. Подгорица, Черногория – 4.71
29. Кошице, Словакияn– 4.64
30. Малага, Испания  – 4.64
31. Сегед, Венгрияn– 4.56
32. Салоники, Греция – 4.51
33. Бургас, Болгария – 4.49
34. Пальма-де-Майорка, Испания – 4.45
35. Эдинбург, Великобритания – 4.44
36. Бари, Италия – 4.38
37. Бристоль, Великобритания – 4.31
38. Оломоуц, Чехия   – 4.30
39. Варна, Болгария   – 4.29
40. Мальме, Швеция  – 4.28
41. Лиссабон, Португалия    – 4.27
42. Аликанте, Испания – 4.27
43. Кальяри, Италия  – 4.22
44. Турин, Италия – 4.22
45. Болонья, Италия – 4.21
46. Верона, Италия – 4.15
47. Триест, Италия – 4.13
48. Dresden, Germany – 4.10
49. Marseille, France – 4.08
50. Барселона, Испания – 4.07
51. Глазго, Великобритания – 3.89
52. Мадрид, Испания – 3.88
53. Кембридж, Великобритания – 3.87
54. Mannheim, Germany – 3.87
55. Бильбао, Испания – 3.86
56. Генуя, Италия – 3.82
57. Патры, Греция – 3.80
58. Парма, Италия – 3.71
59. Брайтон, Великобритания  – 3.70
60. Флоренция, Италия – 3.67
61. Палермо, Италия – 3.63
62. Гетеборг, Швеция – 3.46
63. Ливерпуль, Великобритания – 3.42
64. Будапешт, Венгрия – 3.41
65. Неаполь, Италия – 3.39
66. Берлин, Германия – 3.37
67. Штутгарт, Германия – 3.37
68. Цюрих, Швейцария – 3.36
69. Уппсала, Швеция – 3.35
70. Тренто, Италия – 3.32
71. Luxembourg, Luxembourg – 3.29
72. Бергамо, Италия – 3.29
73. Милан, Италия – 3.27
74. Франкфурт, Германия  – 3.24
75. Ганновер, Германия – 3.24
76. Лондон, Великобритания – 3.21
77. Nantes, France – 3.18
78. Рим, Италия – 3.16
79. Кельн, Германия – 3.16
80. Женева, Швейцария – 3.14
81. Гамбург, Германия – 3.08
82. Прага, Чехия – 3.05
83. Тулуза, Франция – 3.05
84. Ницца, Франция – 3.03
85. Нюрнберг, Германия – 2.96
86. Стокгольм, Швеция – 2.75
87. Вена, Австрия – 2.55
88. Париж, Франция – 2.42
89. Мюнхен, Германия   – 2.41
90. Лугано, Швейцария  – 2.35

При круглогодичной сдаче жилья с почасовой оплатой, полная стоимость объекта может быть возмещена за 2-3 года владения. Например, при сумме инвестиций в квартиру в Лиссабон 500 000 Евро и стоимости 1 часа аренды 50 евро, средний валовый доход составит 200 000 Евро в год. Если учитывать расходы на обслуживание и налоговые платежи, то полная стоимость квартиры будет возмещена уже через 3 года. Далее, владелец начнет получать чистую прибыль.

Краткосрочная аренда квартир в Европе – кто против

После запуска в 2008 году американского сервиса Airbnb (AirBed&Breakfast), рынок недвижимость для туристов сильно изменился. Сегодня можно спокойно снять квартиру, виллу или апартаменты напрямую от собственника, воспользовавшись поиском по странам в данном приложении или на аналогичных ему онлайн платформах (например, Booking.com).

Естественно, такой расклад понравился не многим. Особенно резко выразили свое отношение к удаленному бронированию и аренде жилья на краткосрочной основе, власти крупных городов, сами отельеры и риэлторские компании.

Почему такой настрой и негативное волнение от сдачи квартир в Европе в краткосрочную аренду:

1. Многие европейские регионы пытаются возродить туризм после пандемии Covid-19 путем открытия курортов и гостиничных комплексов. Однако, активный спрос на частное жилье создает препятствия, а сами туристы отдают предпочтение краткосрочной аренде апартаментов вместо заселения в известные отели Европы.
2. Также временная аренда привела к нехватке жилья для местных жителей, что дополнительно породило резкий рост цен на недвижимость.
3. Нарушение привычного ритма жизни – еще один фактор, говорящий не в пользу арендодателей. Гости Европы не всегда соблюдают местные обычаи и традиции, оставляют после себя много мусора и не чтят местные культуры.

По этим и другим причинам (но все же больше из-за финансовой составляющей), городские власти пришли к неутешительному выводу, что пора менять правила. Так, в 2021 году, можно столкнуться со следующими нормами:

• В Париже установлен лимит по сдаче квартир в аренду в отдельных районах города и даже на отдельных улицах. 
• Власти Венеции и Флоренции предложили разрешить сдачу жилья в аренду одним владельцем, но не более двух единиц недвижимости в одном муниципалитете сроком до 90 дней в году.
• В Амстердаме введен запрет на краткосрочную аренду квартир в историческом центре города, что было оспорено в суде юрисдикции одним из арендодателей с положительным результатом. Сейчас по данному вопросу часто возникают споры.
• Мэр Лиссабона предложил собственникам сдавать в аренду жилье непосредственно через органы власти. Однако не получил должного количества откликов, число которых составило всего 284 заявки. Условия данного сценария сводились к следующему: местные власти арендуют жилье по соглашению сторон по ставке до 1000 евро в месяц и предают его для заселения на своих условиях.
• Полностью запретили арендный бизнес в многоквартирных домах власти Пальма-де-Майорки.
• В Берлине можно сдавать в аренду личную недвижимость по следующим условиям:
  • если жилье основное, то сдать можно только одну из комнат;
  • если жилье дополнительное, то сдавать в краткосрочную аренду можно весь объект;
  • как в первом, так и во втором случае, требуется регистрация сделки в администрации района;
  • максимальный срок сдачи – 90 дней в течение одного года.
• Запрет на краткосрочную (посуточную) аренду жилья введен в Турции. Однако, это не ограничивает востребованность жилых/коммерческих объектов среди иностранных граждан в одной из Средиземноморских стран.